Формирование механизма управления на региональном рынке строительства жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Бекецкий, Сергей Анатольевич |
| Место защиты | Вогоград |
| Год | 2005 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Формирование механизма управления на региональном рынке строительства жилья"
На правах рукописи
Бекецкий Сергей Анатольевич
ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ НА РЕГИОНАЛЬНОМ РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ (на примере Вогоградской области)
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (специализация - Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва - 2005
Диссертация выпонена в Вогоградском государственном архитектурно-строительном университете.
I кучный руководитель:
Официальные оппоненты:
Ведущая организация:
кандидат экономических наук, доцент
Богомолова Ирина Викторовна
доктор экономических наук Кудашев Евгений Андреевич
кандидат экономических наук Бессалов Петр Михайлович
ЗАО Юнижстрой г. Вогоград
Защита состоится л25 ОТ__2006 года в fo часов в
здании диссертационного совета Д.303.016.01 в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления в строительстве (ЦНИИЭУС) по адресу: 119991, Москва, проспект, Вернадского, 29, этаж 14, конференц-зал.
С диссертацией можно ознакомиться в отделении № 3 Центральной научно-технической библиотеки по строительству и архитектуре по адресу: Москва, проспект Вернадского, д. 29, этаж 2.
Автореферат разосланл ж /д. 2005 года.
Ученый секретарь диссертационного совета, д.э.н., профессор
А.Ф. Пацкалев
2 2 6ШТ
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Решение жилищной проблемы в современной России требует поиска новых подходов к управлению механизмом финансирования, создания и реализации жилья с учетом реалий современных рыночных отношений. Потребность в научном осмыслении этого механизма как особого явления на российском рынке строительства жилья является одним из условий осуществления государственной про-граг,;;,;:.: ."Доступное ХХ -аильр - гражданам России.
Кризисное состояние в жилищной сфере Российской федерации обуславливает необходимость проведения крупномасштабной жилищной п^фппмы как неотъемлемой части стабилизации российской экономики и осуществления в ней структурных изменений. Темпы реализации реформ в отечественной жилищной сфере сдерживались как внутренними сложностями установления баланса между принципами экономической и социальной эффективности в отечественном жилищно-строительном комплексе в условиях снижения уровня жизни россиян, так и внешними факторами, которые связаны с проблемами макроэкономической стабилизации и медленным проведением структурных преобразований в национальной экономике. Прошедший период не подтвердил эффективность стратегических направлений государственной жилищной политики и не позволил поностью решить поставленные задачи.
Актуальность темы настоящего исследования обусловлена необходимостью осуществления новых разработок по управлению процессом создания и реализации жилья.
Значение исследуемой проблемы существенно возрастает в условиях переориентации экономики на социальную составляющую развития.
Формирование механизма управления в сфере регионального рынка строительства жилья связано в значительной мере с объектами недвижимости (земля, производственные, складские, торговые и административные здания и сооружения и жилые дома, дачи, квартиры и гаражи) и другие объекты.
Обоснование новых подходов к управлению процессом развития отечественного рынка жилья в современных условиях экономики России, представленное в настоящей диссертации, базируется на результатах исследований отечественных ученых. Среди них труды А.Н. Асаула, П.Г. Грабового, Н.Ф. Костецкого, Б.С.Бушуева, В.П.Стороженко, Е.А.Кудашова, А.Н. Ларионова, А.Ф. Пацкалева, И.А. Рахмана. Существенное влияние на формирование разрабатываемой концепции оказали труды зарубежных исследователей, таких как Л. Берталанфи, Н. Ордуэй, Г. Поляковский, С. Роулак и Д. Фридман.
Не отрицая значимости исследований обозначенных проблем указанными выше исследователями, и, несмотря на значительное количество выпоненных исследований, многие теоретические и методические аспекты обозначенной выше научной проблемы раскрыты не в поной мере. Поиск и разработка методических основ формирования механизма как
РОС. НАЦИОНАЛЬНА). |1Е|1иГ>ТРКЛ
формы развития рынка жилья в условиях рыночной экономики России, необходимость определения места и роли рынка недвижимости в экономической системе обусловили выбор автором темы диссертационного исследования, определили его цель и задачи.
Целью диссертационного исследования является разработка механизма управления процессом строительства жилья в условиях перехода к рыночной системе хозяйствования. Для этого в диссертационной работе: исследован процесс зарождения и развития отечественного
Л\ИХ1 щпи'^г У 1 к!
тя таг пДГИШП моопнттш г ийппи\тгчилттд г Олчтгптпй Лагтаглот т г
(X 1 ^ИДУШ ри^иц 1 Г1X1 ршшчи llWДUiШVIШl 1 I] и X и^УППЧ/ПиП "*' Ч^/-,^ <
- проанализированы и обоснованы экономические и организацион-
иир пгтшпи (Ьппинпппяиио и пяпзттла ПИИИ -Д.-Ц71.а
---------Ч т - I-----Г........- " I----------I--------Ч------*
- обоснованы формы, средства и экономические методы эффективною управления строительства жилья в условиях Вогоградской области;
- разработаны методические основы формирования механизма эффективно! о управления с целью развития рынка строительства жилья в современной хозяйственной системе.
Предме! исследования - экономические отношения в сфере управления региональным рынком строительства жилья.
Объект исследования рынок строительства жилья Вогоградской области.
Теоретической и методологической основой исследования явились диалектический метод познания, концепции и гипотезы, представленные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых с использованием исторического и системного подходов. В диссертации осуществлен экономический анализ федеральных и региональных законодательных актов, регулирующих отечественный рынок строительства жилья.
Для решения поставленных в диссертации задач применены методы экономико-математического моделирования, системного анализа, инструменты графического моделирования в частности свертка частных критериальных показателей инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства. При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики, приемы статистического и математического анализа, использовались методы экспертных оценок.
Научная новизна исследования состоит в разработке новых подходов к управлению на рынке строительства жилья на уровне региона и обоснованию методических основ формирования механизма управления в указанном сегменте экономики.
Наиболее важные научные результаты, полученные лично автором диссертации, состоят в следующем:
- на основе анализа преобразований в жилищно-строительном комплексе выявлены основные закономерности и тенденции развития рынка строительства жилья в России;
- модифицировано определение механизма управления рынком
строительства жилья как системы экономических, организационных и правовых отношений между субъектами управления на уровне региона;
- разработаны методические положения формирования механизма управления на региональном рынке строительства жилья;
- сформулированы и обоснованы стратегические принципы эффективного управления, адекватные современному состоянию регионального рынка строительства жилья, предложена их новая классификация;
Теоретическая и практическая значимость диссертации состоит
> paJDiUiHi j.^upviИ -iwvama л/vnuu j iipD^v'i ri4 i m j v fiv"лUviui > v vi p7Inic
строительства жилья, а также разработке практических рекомендаций в сфере средств жилищного строительства, совокупность которых представляется возможным квалифицировать К2К решение научной проблемы, имеющей народнохозяйственное значение для экономики России.
Теоретические результаты исследования используются в преподавании учебных курсов Экономика недвижимости, Инвестиционные проекты в строительстве и Научные проблемы экономики строительства в Вогоградском государственном архитектурно-строительном университете, а также в курсе лекций по Менеджменту в строительстве для специальности Экономика, читаемых в Вожском институте строительства и технологий в 2004 - 2005 г.г.
Практическая значимость работы также заключается в том, что теоретические выводы и практические рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании региональной жилищной политики администрациями субъектов федерации.
На защиту выносятся:
1. Концепция развития экономических методов управления строительством жилья как основы эффективного функционирования и региональной экономики.
2. Методические положения по формированию механизма эффективного управления на региональном рынке строительства жилья.
3. Структурно-логическая модель взаимодействия субъектов регионального рынка строительства жилья, основанная на реализации стратегии эффективного развития регионов России.
Информационной базой доказательности основных положений исследования, достоверности выводов и рекомендаций явились статистические и аналитические материалы Госкомстата РФ и Вогоградской области, Госстроя России, Территориального строительного комитета Администрации Вогоградской области, оперативные данные и документы первичной отчетности предприятий строительного комплекса Вогограда и Вогоградской области, а также информационные, аналитические и статистические материалы, представленные в сети Internet и опубликованные в научной литературе и периодической печати.
Апробация основных результатов исследования. Основные положения диссертационной работы обсуждены и получили апробацию в тезисах, статьях и выступлениях на научных международных, всероссийских и региональных конференциях в Вогограде, Вожском (Вогоград-
екая область). По теме диссертации опубликовано 10 печатных работ с общим авторским объемом 4,5 п.л.
Структура работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.
Объем диссертации составляет 166 страницы и содержит 14 таблиц, 22 рисунка, 142 наименований литературных источников.
П. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Па опйпйини Ллививаштла сû"п/зттчхг^ ташьт ттнгррптягши \<гп-
л-ХV . Ч Х ^ Ч- - Ч Х - .û -------з - -
тивация ее выбора, формулируется цель и задачи, раскрываются новизна исстелования. его практическая значимость и степень апробации.
В первой главе Управление в системе рынка строительства жилья выявляется место и роль управления в системе рынка строительства жилья, проводится ретроспективный анализ отечественного жилищно-строительного комплекса, рассматриваются экономические и организационные основы формирования и развития рынка строительства жилья.
В диссертации обосновано, что российский рынок жатой недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном воспроизводстве. Эти отношения возникают между субъектами рынка жилой недвижимости при купле-продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т.п. Рынок жилой недвижимости в целом выпоняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, то есть они дают все большую отдачу в течение времени.
В настоящей работе механизм управления строительством рынка жилья представлен как система экономических, организационных, правовых и физических отношений между субъектами рынка недвижимости, связанная с социально-экономическим развитием территорий. Он включает в себя подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитана и предпринимательской деятельности.
Строительство жилья - это открытая система, которая находится в непрерывном взаимодействии с другими системами и является подсистемой национальной экономики, она не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты своего становления и развития весьма существенное влияние. Результатом управления рынка строительства жилья является создание нового продукта - объекта недвижимости, обладающего новыми, заранее заданными характеристиками.
Первая программа крупномасштабного решения жилищной проблемы в нашей стране была рассчитана на 1955 - 1965 гт. По данным Госкомстата России, реализация этой программы обеспечила рост жилищного строительства в 1,9 раза, увеличение его объемов до 54,9 мн. м2 в год. За счет снижения остроты жилищной проблемы удалось больше внимания уделять качеству жилищных условий. К 1985 г. средняя обеспеченность жильем в расчете на 1 чел. составила 14,6 м2, увеличившись против 1970 i. в 2 раза. При этом семьи проживали в основном в отдельных квартирах (до
1 Q/i 1 г ТШАЛ^ПОП9ПЛ иЛи'Л(11']1'11па пчялапатпм г 1.1. 1. .Т. (.плп<тмл.л
- - ----------------------- 1--------------" AJ ААА^АААААА,А.^ KAA^J -Ij C-iJ.
Втрзя жипищняя программа бьша рассчитана на период с 1985 по 2000 гг. В ней предусматривалось обеспечение каждой семьи отдельной современной квартирой или индивидуальным помом Ътачитечьный мяг-штаб поставленной задачи и новая экономическая реальность заставили разработчиков программы предусмотреть в ней проведение более совершенной инвестиционной политики и систему финансирования жилищно! о строительства. В этой связи, наряду с сохранением приоритета государственных капитальных вложений, значительное развитие получили проекты по возведению жилья за счет средств населения в кооперативных и индивидуальных жилых домах. Для этого бьша предусмотрена дифференциация финансово-экономических льгот для различных категорий семей, а также все более широкое использование средств предприятий и населения. В период реализации данной программы были достигнуты максимальные объемы ввода жилья в России: в 1986 г. - 66,2 мн м2; в 1987 г. -72,98 мн м2; в 1988г. - 72,33 мн м2; в 1989 г. - 70,98 мн м2 (рис. 1). В 1990 г. реализация указанной программы была приостановлена в связи с сокращением доли государственного участия в жилищном строительстве и внедрением в этот процесс рыночных механизмов.
80 60 40
и* i- и С U и й с. и с. и u
оо о л (N о т >п чо оо о О
оо о О О о о о о о о о
Os о О О о о о о о о о о
(N (N <N гч <ч (N <ч CN <N (N
Х Введено в действие жилых домов, мн м2 общей площади
"* Ч Планируемые объемы жилищного строительства, мн м2 общей площади
46.43 50.8^^^^
1о7з 31,7 33,8 ЗМ-
Рис. 1. Анализ рынка строительства жилья с 1988 г. по 2010 г.
Третья национальная жилищная программа получила название Жилище и была рассчитана на десятилетие - с 1990 по 2000 гг. Ее реализация началась в условиях неразвитости рыночных отношений и отказа от государственного участия в финансировании жилищного строительства, и, как следствие, начавшегося в начале 90-х годов кризиса в жилищной сфере, что выразилось в следующем:
- произошло резкое снижение объемов жилищного строительства;
- выросли цены на строительную продукцию;
- капитальные вложения государства, предприятий и организаций стали недостаточными;
- снизились темпы предоставления жилья гражданам;
- упала шипежссииыюншль населения;
- сократились возможности приобретения жилья или ведения индивидуального жилищного строительства.
Анализ рынка строительства жилья за 1988 - 2004 г. (рис. 1) свидетельствует, что спад ввода в действие жилья остановлен в 2000 году. За последние четыре года объемы жилищного строительства увеличились, но по отношению к 1988 году составляют: в 2000 г. - 42%, 2001 г. - 44%, 2002 г. - 46%, 2003 г. - 50,3%, 2004 г. - 57% соответственно. И только 2010 году планируется выйти на объем 1988 года.
Проведенное исследование свидетельствует о том, что кризисное состояние в жилищной сфере Российской федерации обуславливает необходимость проведения крупномасштабной жилищной реформы как неотъемлемой части стабилизации российской экономики и осуществления в ней структурных изменений.
Установлено, что жилищная проблема в современной России требует разрешения и поиска новых подходов к организации эффективного управления всем механизмом финансирования, создания и реализации жилья с учетом реалий современных рыночных отношений. Реформирование российской экономики объективно обуславливает необходимость теоретического обоснования новых подходов к управлению инвестициями и их практической реализации в различных сферах, в том числе и в жилищно-строительном комплексе.
Жилищное строительство представляет собой главный нссырье-вой двигатель экономического развития страны, тем более, что эта отрасль решает еще и социальные задачи.
Национальный проект Доступное и комфортное жильё - гражданам России, предложенный президентом и разработанный Министерством регионального развития, предполагает увеличение объемов жилищного строительства к 2010 году почти в два раза. Определены приоритеты развития, такие как повышение доступности жилья, выпонение государственных обязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан, увеличение объемов жилищного строительства и модернизации коммунальной инфраструктуры, увеличение объёмов ипотечного жилищного кредитования.
В перечень приоритетов необходимо внести, на наш взгляд, приоритет Научно-информационное сопровождение жилищного строительства. Дожно быть, четкое указание мер реализации национального жилищного проекта.
Доказано, что в отличие от потребительских товаров, исследуемый рынок недвижимости требует более высокого уровня капитальных вложений и более длительного времени на строительное производство. Для осуществления столь значительных инвестиций необходимо быть уверенным в финансовой ситуации не только в данный момент времени, но также и на несколько лет вперед, так как оплата жилой недвижимости обычно растягивается на несколько лет.
Объекты жилой недвижимости, выступая в качестве экономической основы общественного производства, объективно являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Портфель недвижимости не обязательно дожен состоять из физических объектов, таких как земельные участки или здания; он может включать также и права на какую-либо недвижимость. Эти права имеют стоимость (ценность), и они могут служить отдельным товаром на финансовых рынках.
Управление портфелем недвижимости - эш управление, ответственное за финансовые показатели (доходность) объектов недвижимости в портфеле и, в частности, за выпонение стратегической политики. Цель такой политики заключается в оптимальном составлении портфеля через инвестирование и сокращение капиталовложений в недвижимость с учетом возможного распространения вероятных инвестиционных рисков, а также в оптимизации соотношения риск - доход в части и динамики изменения роста цен на недвижимость.
Во второй главе Социально-экономические проблемы управления региональным рынком строительства жилья исследованы современные проблемы отечественного жилищного рынка, проанализирована инвестиционная деятельность на рынке жилья, а также выпонен анализ законодательного обеспечения инвестиционной деятельности.
В диссертации обосновано, что жилая площадь в условиях рынка представляет собой типичный объект рыночных отношений и подлежит купле и продаже по рыночным иенам наравне с другими товарами: жкльс - такая же собственность, как и иные виды имущества. Право строительства и продажи жилья принадлежит на равных началах государственным, колективным, кооперативным организациям и гражданам.
При общем спаде в экономике России темпы снижения в каждом троде являются различными и колеблются по годам, что приводило, к примеру, в 1997 - 1998 гг. к колебанию годовых темпов роста цен на объекты недвижимости в диапазоне 10 - 30% в ту или иную сторону. Уже к 1992 г. в среднем по России около 15% жилья перешло в частную собственность граждан.
Пик темпов приватизации пришеся на 1993 г., а затем они сохранялись на уровне 3 - 5% в год. К 1998 г. более 40% жилья, или 15 ООО тыс.
жилых единиц, было приватизировано. Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продожалось строительство нового жилья как за счет государства, так и за счет частных инвесторов, причем доля вторых в общем объеме ввода новых объектов становилась все больше *в 1997 г. - 35%). Общий объем жилья в собственности граждан (частный жилой фонд) составил в среднем по России 50 - 55%. Динамика предложения квартир на продажу достаточно близко совпадала с динамикой объема частного жилого фонда. В Москве предложение возросло с 1 -
") TLir оттииитт D т. 1001 1 ООО т-г. Дл О ---------------Г
- _ - , _ - - ~ Д . . с
1999 г составило 12 Ч 14 тыс новых предложений в месяц
При исследовании современных проблем отечественного рынка жилья весьма актуальным является анализ связи первичного и втпричнпгп рынков жилья. Нельзя однозначно говорить о смешении этих рынков в единое целое. До сих пор в специальной литературе встречаются мнения о том, что первичный рынок управляет ценами вторичного. Автором высказано предположение, что ceiменты потребителей новостроек и старых квартир несколько различаются. Значительную долю сделок вторичного рынка составляют так называемые лальтернашипые сдеки, когда продается старая квартира и покупается новая, как правило, большего размера. 1а первичном рынке га г, их сделок практически нет. что связано с тем фактом, что квартиры в новостройках, в основном, приобретаются на стадии строительства. Тем не менее, рыночные тенденции на первичном и вторичном рынках схожи, так как они базируются на накоплениях населения. Кроме того, введение дешевой ипотеки может нарушить этот баланс, в связи с тем, что ипотека нацелена, в основном, на готовые квартиры
Следует отметить, что конкуренция на региональных рынках строительства жилья - это то, в чем и заинтересованы как сами городские администрации, так и население. Во-первых, это ведет к значительному расширению ассортимента на рынке строительства жилья и потенциальному снижению цен на нем, во-вторых, строительные компании способны осуществлять глобальные проекты (от расселения кварталов ветхих зданий до строительства современной коммунальной инфраструктуры) и, в третьих, они стимулируют развитие местного стройкомплекса.
Необходимо отметить, что специфика экономических отношений в объекты жилой недвижимости заключается в том, что собственник недвижимости в жилищной сфере владеет, пользуется и распоряжается ею, может сдавать в наем, аренду, отдавать в залог, продавать, обменивать, перестраивать, совершать иные действия, если при этом не нарушаются жилищные права других граждан и общественные интересы. Право распоряжения, например, означает право собственника определить правовое положение жилого помещения, т.е. свободу его отчуждения и свободу передачи в пользование другим лицам посредством договора.
В рамках проводимого анализа проблем отечественного регионального рынка строительства жилья автор исследовал еще один активно развивающийся в последние годы механизм привлечения финансовых ресурсов в жилищное строительство - жилищную кредитную потребительскую кооперацию. В
этой связи следует отметить, что новый федеральный закон регулирует деятельность ЖСК и способствует данной финансовой схеме занять свою нишу на рынке жилья, привлекая средства населения в эту сферу.
Вогоградский ЖСК Жилье в кредит был учрежден Вогоградским фондом жилья и ипотеки для изучения на практике данной финансовой схемы с целью последующей адаптации ее к системе ипотечного кредитования в ноябре 2002 г. В кооператив были приняты 18 человек. По данным названного Фонда, по состоянию на 1.03.2005 г., 16 членов ЖСК ирииСрсл;; ргсс-иЩЩ^ г кооперативом и оформили его в собст-
венность. Такое ускоренное решение вопроса стало возможным при соединении средств членов ЖСК, накопленных' 2 размере ди 50% от стоимости приобрртярмпго жилья, и соединения их с выданным ипотечным кредитом. Если ЖСК, как это сегодня практикуется, превращается в замкнутую локальную финансовую систему, работающую только на накоплениях членов ЖСК с погашением средств членом кооператива после приобретения ему жилья в срок более 20 лет, такой кооператив, с точки зрения автора диссертации, легко может преодолеть предельную черту и превратиться в финансовую пирамиду
В настоящее время под воздейс1Вием новою закона жилищностроительные кооперативы проводят рекламную кампанию, призывая в свои ряды новых членов. По мнению автора, это на какое-то время затормозит процесс формирования финансовых пирамид, но реально позволит решить вопросы накопительных схем только в сочетании с ипотечным кредитованием.
В работе доказано, что раскрытие сути и содержания инвестиционной деятельности на рынке строительства жилья, как целостной системы, является основополагающей теоретической предпосыкой любой антикризисной концепции развития и в ее составе - стратегии расширенного воспроизводства жилой недвижимости. Недооценка роли инвестиционной деятельности, сужение ее функций неизбежно ведет к диспропорциям, усилению социальной напряженности, обострению противоречий общественного развития. Исследование инвестиционной деятельности на рынке жилья - одно из наиболее перспективных направлений развития экономической теории.
Инвестирование на рынке строительства жилья осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инсгрументов и технологий. Наиболее широко применяются: собственный и заемный капитал, ипотека, договые обязательства, взаимно-паевые фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области, разрабатываются различные схемы финансового инвестирования в недвижимость.
Процесс кредитования под залог недвижимого имущества представляет собой ипотечное кредитование. Его можно рассматривать в узком и широком смысле. В узком смысле ипотечный кредит - это догосрочная ссуда, выдаваемая под залог недвижимости. В рамках этого взгляда, все представления об ипотечном кредите укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по
поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита. В широком смысле ипотечный кредит рассматривается не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка. Вместе с тем именно второй подход к ипотечному кредитованию наиболее рельефно показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком -воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.
ПпппРпу'ПЯ пгЪппмприиа ь-п^пити (у1.!:':'"* с6"?С1ТеЛ1,НС
включает оценку недвижимости, андеррайтинг / процесс определения способности заемщика вернуть кредит и проценты по нему), оформление закладной и регистрацию залога недвижимости (рис. 2). На вторичном ке жилищных ипотечных кредитов осуществляется продажа кредитором выданных им ипотечных кредитов инвесторам, а также перепродажа этих кредитов одними инвесторами другим.
Сфера обращения ипотечного кредита образует рынок, так как на нем реализуются общерыночные функции:
- коммерческая - функция получения прибыли;
- ценовая - рынок обеспечивает процесс складывания рыночных
информационная - рынок производит и доводит до своих участников рыночную информацию об объектах торговли и ее участниках,
- регулирующая - рынок создает правила и устанавливает приоритеты.
Оценка^
иД5Ия5ШиСТй
Рис. 2. Процедура оформления ипотечного кредита
Ипотечный рынок, имея объектом сдеки ссудный капитал и реализуя аккумулирующую и перераспределительную функции рынка ссудных капиталов, является частью рынка ссудных капиталов. Будучи частью рынка, ипотечное кредитование имеет свои специфические особенности. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако, ус-ложняе! реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам. Большинство ипотеч-
ных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков.
Ипотечное кредитование осуществляется на специфическом рынке, представленном множеством участников, систем и механизмов кредитования. Отношения между участниками и общие принципы реализации систем и механизмов описываются общей схемой (рис. 3). В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды
;1770Т5Т7Т7чл КрСДПТОВ. Спи Синь юшницищириЗати ни раЗИ'ШЫМ
признакам, в зависимости от объекта кредитования, способа обеспечения гарантии возврата ссуд, характера рынка использования ипотечных облигаций и субъекта кредитования.
Рис. 3. Схема ипотечного рынка
Анализ инвестиционной деятельности на рынке жилья показал, что отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является большая интегрированностъ в общий кредитно-инвестиционный сектор. Финансирование объектов недвижимости с помощью только собственного капитала (расчет покупателя и продавца за объект недвижимости при совершении сдеки за счет только собственных средств) осуществляется довольно редко. Финансирование объектов недви-Щтыт чяемного капитала относится в большей степени к специальным вилам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т.д.), которые требуют ссте;х темао-1ГИТ) финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую ил ряда кредите и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств осуществляется также довольно редко и требует допони 1 ельно) о страхования или иного (допонительного) обеспечения.
Инвестор, в отличие от застройщика, имеет ресурсы в наиболее ликвидной денежной форме а потому диапазон выбора направлений инвестирования у пег о существенно шире Застройщик в силу специфического характера активов, которыми он располагает, может выбирать только в границах рынка недвижимости причем очень часто - в пределах определенного локального рынка. Для инвестора поле выбора - любые инвестиционные активы, независимо от их конкретной формы и территориального размещения.
Управление рынком жилья в современной России осуществляется паралельно с созданием и оформлением основных принципов новой государственной жилищной политики, повышением значимости рыночных механизмов в решении проблем жилищного сектора. Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России, так и многочисленными, теоретическими и практическими трудностями, возникающими при реализации прав, обеспечивающих залог.
Проведенный анализ законодательного обеспечения ивестиционной деятельности на рынке строительства жилья позволяет автору диссертации утверждать, что правовой базы для рынка жилья в нашей стране, несмотря на принятие в конце 2004 г. пакета федеральных законов и других нормативно-правовых актов, еще недостаточно. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимое I и) не выпоняет своей главной функции: он не воплощает адекватное отражение права и норм Конституции РФ. Необходима стройная система жилищного законодательства, которая бы позволила проводить в стране эффективную жилищную политику, имеющая целью создание благоприятной правовой и институциональной среды для развития рынка жилья не только на федеральном уровне: одновременно следует приводить в соответствие региональные и ведомственные нормативно-правовые акты и инструкции, регулирующие правоотношения в жилищной сфере.
Мозаичность действующих многочисленных нормативных актов по жилищным вопросам не создает благоприятного климата для успешного
становления рынка жилья. В результате этого у российских граждан не формируются однозначно понимаемые представления о принципах функционирования этого рынка, о своих правах и обязанностях. Более того, несмотря на наличие в некоторых субъектах Федерации своих жилищных кодексов и проектов и действующих законов, а также принятие в декабре 2004 года Государственной Думой РФ нового Жилищного кодекса Российской Федерации и 1 января 2005 i ода нового Градостроительного кодекса, жилищная политика в регионах России не может сушестщяться в
______м . ____г_________I______________________- _ Г -
J М J I i V (I J t ri'-piil-^i ij.M.'mt! ' i 11< > ' 1ft 1 Ц( 11 j' ; . ' Л I 4 " i W 1 V. Х .1J i Л L ; W I' r!
Думой РФ, в котором были бы учтены see изуенения. происшедшие б жилищной сфере в последние годы.
В третьей гл^вс "Рззрзботкз и резлиззция vм;
низма управления на региональном рынке строительства жилья обосновано, что гибкая жизнеспособная экономическая система может быть смоделирована и вызвана к жизни экономическими стимуляторами, работающими на умножение источников деловой инициативы, находящихся в распоряжении органов государственной власти и местного самоуправления, а также созданием механизмов, которые дожны привести эjy систему в действие и работать на целевые результаты, определенные стратегией проведения реформ Подчеркнуто, что современное состояние России характеризуется двойстзенностыо положения государства. В отличие от советского периода, эта двойственность заключается в том, что государство является одним из рыночных субъектов и общественно-политическим центром одновременно, оказывающим регулирующее влияние на функционирование экономики в целом.
Формирование и реализация региональной жилищной политики предложено осуществлять с использованием разработанных автором диссертации стратегических принципов эффективного управления региональным рынком жилья: это дожно являться результатом системного взаимодействия региональных институтов власти и экономики
Обосновано, что эффективность управления на региональном рын-[гр строительства жилья определяется всей совокупностью процессов преобразования имеющихся ресурсов (финансовых, материальных, людских и др.) и знаний (результатов исследований) в удовлетворение важнейшей потребности современного общества - улучшении жилищных условий. Ключ к формированию закономерностей, обуславливающие эффективность управления, следует искать в раскрытии всех факторов, порожденных переходом отечественной экономики на рыночную систему хозяйствования.
Системный подход к обоснованию механизма управления как экономической основы развития отечественного рынка жилья позволил разработать экономическую модель его развития (рис. 4), представляющую собой сложную систему иерархического типа с выделением целей, постановкой задач, выработкой мероприятий.
Рис. 4. Схема формирования и реализации региональной жилищной политики
Эффективный механизм управления, являясь экономической основой развития отечественного рынка жилья, формирует конкурентную среду на рынке жилой недвижимости и обеспечивает эффективное управление её объектами в регионе. На основании проведенного исследования автором предлагаются методические рекомендации по ранжированию инвестиционных проектов (ИП) в виде агоритма (рис. 5):
Рис. 5. Блок-схема принятия инвестиционного решения на основе ранжирования ИП
1. Даётся краткая технико-экономическая характеристика для п рассматриваемых ИП.
2. Определяется перечень критериальных показателей (т) ИП.
3. Осуществляется расчёт т критериальных показателей для п ИП.
4. Присваиваются ранги каждому ИП, основываясь на полугенных критериях.
5 Определяется лидеальный ИП посредством свертки частных критериальных показателей ИП в обобщающий при помощи построения плошаной диаграммы
6. Проекты ранжируются на предмет соответствия лидеальному
7. Принимается инвестиционное решение
В диссертации представленная методика апробирована на примере трех ИП.
Детализируем предложенный нами агоритм ранжирования ИП.
1 Рекомендуется рассматривать не менее 3- ИП.
2 В качестве критериальных показателей определим следующий перечень:
2.1. Чистый дисконтированный доход {ЧДД)'
где ЧДД- чистый дисконтированный доход; И, - результаты (прибыль), достигаемые на .'-ом шаге расчета; 3, - затраты, осуществляемые на том же шаге; Т - горизонт планирования расчета, равный номеру шага расчета, на котором производится ликвидация объекта; Е - ставка доходности (норма дисконта); I - шаг расчет а.
Условием приемлемости ИП рассматривается положительное значение ЧДЦ, т. е. ЧДД > 0.
2.2. Индекс доходности ИП (Яд):
Критерием жизнеспособности ИП рассматривается превышение значения Яд единицы, т. е. Ид > 1.
2.3. Учетный коэффициент окупаемости ИП (УКО):
^ Я, 3.
2.4. Внутренняя норма доходности (Еш).
Еви равна ставке процента, при которой суммарные выгоды равны расходам, т. е. при которой ЧДД = 0.
2.5. Чистая конечная стоимость ИП (ЧКС):
= + + (4)
1=0 1-0
2.6 лутярипгтн иттергтштий (Т" ^
? 7 Дисконтированный срок окупаемости инвестиций (Т'ДЛ
3. Выбранные критериальные показатели рассчитываются применительно к каждому ИП.
4. Ранжирование представленных ИП осуществляется посредством присвоения наиболее высокого (первого) ранга проекту с наилучшим значением критерия. Результаты ранжирования сводятся в таблицу, подлежат осмыслению и дожны быть прокомментированы.
Их краткая технико-экономическая характеристика представлена в табл. 1.
Таблица 1
Краткая технико-экономическая характеристика рассматриваемых инвестиционных проектов
Объем реализации проекта
в натуральном выражении, м2
Жилая площадь
12927,60
13608,00
в стоимостном выражении, тыс. руб.
встроенные помещения
3878,28
4082,40
инвесгиции
выручка от реализации
173408,00
161267,10
225431,48
210107,52
Средняя цена реализации 1 м2 жилой площади, руб.
Срок ввода проекта, мес
16538,0
15200,0
17010,00 2891,70
256982,00 334076,40
18790,0
Все значения критериальных показателей взяты на основании расчета, на рис 6. графически разными линиями представлены значения показателей, отмеченных на лучах диаграммы, для каждого из ИП. Эти линии в результате образуют площади, охватываемые конкретными ИП на диаграмме. Для ранжирования проведен сравнительный анализ площадей каждого из трёх анализируемого ИП с площадью лидеального ИП. Чем больше на диаграмме занимаемая ИП площадь, тем проект лучше. Из анализа площадей ИП следует сделать вывод: ИП № 1 - первый ранг; ИП № 2 - второй ранг; ИП № 3 - третий ранг.
- - ИП № 1
------- Ш1 № 2
- ИП № 3
.............................. - ИДЕАЛЬНЫЙ ИП
Рис. 6. Свертка частных критериальных показателей эффективности исследуемых ИП в обобщающий при помощи площадной диаграммы
Застройщик может пришпь инвестиционное решение в пользу ИП № 1, поскольку он является наиболее эффективным из всех рассматриваемых проектов. Таким образом, предложенный автором настоящей диссертации агоритм ранжирования ИП по разным кршериальным показателям позволяет застройщику принимать эффективное инвестиционное решение в целях развития объектов недвижимости. Поскольку в основе агоритма положена система критериальных показателей, отражающих соотношение связанных с инвестициями в инвестиционные проекты затрат и результатов, - это позволяет судить об экономических преимуществах одних ИП над другими. Необходимо также отметить, что ранжирование ИП, проводимое с учетом указанных критериев, отвечает следующим принципам, а именно:
- влияпие стоимости денег во времени;
- учет возможных изменений в параметрах проекта;
- проведение расчётов на основе реального потока денежных средств, а не бухгатерских показателей;
- отражение и учет инфляции.
Разработанные методические рекомендации по ранжированию ИП предоставят возможность застройщику избежать ложных инвестиционных решений и откроют перспективы для осуществления эффективного механизма управления на отечественном рынке жилья.
Проведенный анализ законодательного обеспечения инвестицион-
илй №атй1гьипп1 и тччнтйти тий шиттю пл70ппсрт пиртрпч'п: итл гтпя-
- г-.- - - - . г - -- - - - ^ ~ Г 5 с
ионой базы пня рынка жилья в нагпей стране, несмотря на принятие в конце 2004 г. пакета федеральных законов и других нормативно-правовых актов, еще недостаточно.
Из исследования видно, что отечественный рынок жилья находится в стадии становления. Формируются его основные компоненты, объекты, их классификация, субъекты, рыночные институты, спрос и предложение, законодательное и нормативное регулирование, организационные и финансовые механизмы передачи прав собственности. Данный сегмент экономики имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, однако развивается медленно.
III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Выпоненная диссертационная работа является попыткой обоснования теоретических положений, методических приемов и практических рекомендаций, направленных на формирование и реализацию механизма эффективного управления на региональном рынке строительства жилья.
В результате выпоненного исследования автором:
1. Выявлены основные закономерности и тенденции развития рынка строительства жилья в России, обоснована его переориентация на условия товарного производства и сформулированы основные принципы формирования рынка недвижимости.
2. Разработана концепция эффективного механизма управления в виде основы функционирования и развития регионального рынка строительства жилья для целей социальной ориентации его субъектов в задаче повышения качества жизненного уровня населения.
3. Обоснованы методические положения по формированию эффективного механизма управления на региональном рынке строительства жилья в виде системы организационных и правовых отношений между субъектами рынка жилья на уровне региона.
4.Предложена структурно-логическая модель взаимодействия субъектов регионального рынка строительства жилья, основанная на реализации стратегических принципов эффективного управления.
5. Разработаны и научно обоснованы методические подходы, позволяющие формировать механизм эффективного управления на региональном рынке жилья, включающий агоритм ранжирования инвестиционных проектов (ИП) по разным критериальным показателям с целью принятия оптимального инвестиционного решетя.
Основные положения диссертации нашли свое отражение в следующих опубликованных работах автора:
1. Бекецкий С.А. Стратегическое планирование - как успех в догосрочной перспективе // Материалы научно-нрактической конференции Философия в жизни вожан (весна 2000 года) i. Вожский Вып.2 / МЭИ (ТУ) ВФ, 2000 - 0,42 и л.
2. Бекецкий С.А. Инновационная деятельность как фактор устойчи-
!>,_., и тсрритср;::: " м устойчивЩ- пячнитие Нижнего По-
чгпжья: Материалы II Ре1иональной научно-праю имеской конференции, г Вожский, 29 ноября 20021. - Вогоград: Изд-во ВоГУ, 2002. - 0.5 п.л.
3. Бекецкий С.А. Финансовые инновации // VII Межвузовская научно-практическая конференция МОЛОДЫХ ученых И студентов, l. Вожский, iun 2001 года- Тезисы докладов в 2-х ч 4.2. - Вожский, ВФ МЭИ (ТУ), 2002. - 0,46 п.л.
4. Бекецкий С.А. Творчество и нововведения // VII Межвузовская научно-практическая конференция молодых ученых и студентов, г Вожский, май 2001 года. Тезисы докладов в 2-х ч 4 2 - Вожский, ВФ МЭИ (ТУ), 2002 - 0,54 п л
5. Бекецкий С.А., Богомолова И.В. Проблемы обеспечения экономической и финансовой безопасности органов местного самоуправления И Конкурентоспособность. устойчивость и безопасность региона' Материалы научно-практический конференции. Вогоград. 15-16 мая 2001года. -Волюград: 1У Издатель, 2001.-0,45 п.л.
6 Бекецкий С.А. Проблемы реализации инновационной деятельное! и // Актуальные проблемы экономической теории и хозяйственной практики в пореформенный период Вып. 2' Сб науч Сг ученых, преподавателей и аспирантов кафедры чкономической теории ВогГАСУ, посвященный III Всероссийскому сьезду по охране природы (Москва 18-21 ноября 2003г) / Сост. ИЕ. Суханов, С О Ященко. - Вогоград- ВогГАСУ, 2003 - 0,46 п л.
7 Бекецкий С.А. Проблемы формирования и развития девелопмента // Региональный рынок жилья- состояние, проблемы и перспективы развития. Сб науч. труд - Вогоград: 11П ИПД Авторское перо, 2005. - 0,4 п.л.
8 Бекецкий С.А. Методы внедрения инновационной деятельности /' Актуальные проблемы экономической теории и хозяйственной практики в пореформенный период Вып. 2: Сб. науч. ст. ученых, преподавателей и аспирантов кафедры жономической теории ВогГАСУ, освященный III Всероссийскому сьсзду по охране природы (Москпа 18-21 ноября 2003 г) / Сост. ИЕ Суханов, С.О. Ященко -Вогоград- ВогГАСУ, 2003 -0.27 п.л.
9 Бекецкий С.А. Проблемы реализации инновационной полигики на предприятиях строительной индустрии // Актуальные проблемы -жономической теории и хозяйственной практики в пореформенный период: Вып. 3. Проблемы и перспективы развития инвестиционно-строительной деятельности и жилищно-коммунального хозяйства: Сб. науч. ст. ученых, преподавателей и аспирантов кафедры экономической теории ВогГАСУ / Cocr. А.Н. Ларионов, В.Н. Гопций. -Вогофад- ВогГАСУ, 2004. - 0,6 п.л.
10 Бекецкий С.А. Проблемы формирования и развития девелопмента // Региональный рынок жилья- состояние, проблемы и перспективы развития. Сб науч. труд. - Вогоград: НП ИПД Авторское перо, 2005. - 0,4 п.л
Подписано к печати 14.12.05. Формат 60x84/16. Бумага Union Prints. Гарнитура Times New Roman. Печать трафаретная Усл. печ. л. 1,3 . Уч.-изд. л. 1,4. Тираж 80 экз.
Вожский институт строительства и технологий (филиал)
Вогоградского государственного архитектурно-строительного университета
404111, г Вожский Вогоградской области, пр Ленина, 72
РНБ Русский фонд
2006-4 30128
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Бекецкий, Сергей Анатольевич
Введение.
Глава I. Управление в системе рынка строительства жи
1.1. Место и роль управления в системе рынка строительства жилья.
1.2. Генезис отечественного жилищно-строительного комплекса
1.3. Экономические и организационные основы формирования и развития управления региональным рынком строительства жилья.
Глава И. Социально-экономические проблемы управления региональным рынком строительства жилья. ^
2.1. Исследование проблем управления региональным рынком строительства жилья.
2.2. Анализ инвестиционной деятельности на региональном рынке строительства жилья.
2.3. Законодательное обеспечение ивестиционной деятельности в строительстве жилья.
Глава III. Разработка и реализация эффективного механизма управления на региональном рынке строительства жилья.
3.1. Обоснование эффективного механизма управления на региональном рынке строительства жилья как экономической основы развития отечественного рынка жилья.
3.2. Методические основы формирования механизма эффективного управления на региональном рынке строительства жилья.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование механизма управления на региональном рынке строительства жилья"
Актуальность темы исследования Решение жилищной проблемы в современной России требует поиска новых подходов к управлению механизмом финансирования, создания и реализации жилья с учетом реалий современных рыночных отношений. Потребность в научном осмыслении этого механизма как особого явления на российском рынке строительства жилья является одним из условий осуществления государственной программы Доступное и комфортное жильё - гражданам России.
Кризисное состояние в жилищной сфере Российской федерации обусловливает необходимость проведения крупномасштабной жилищной реформы как неотъемлемой части стабилизации российской экономики и осуществления в ней структурных изменений. Темпы реализации реформ в отечественной жилищной сфере сдерживались как внутренними сложностями установления баланса между принципами экономической и социальной эффективности отечественном жилищно-строительном комплексе в условиях снижения уровня жизни россиян, так и внешними факторами, которые связаны с проблемами макроэкономической стабилизации и медленным продвижением по проведению структурных преобразований в национальной экономике. Прошедший период не подтвердил эффективность предусмотренных в вышеупомянутых программных документах стратегических направлений государственной жилищной политики и не позволил поностью решить поставленные задачи.
Актуальность темы настоящего исследования обусловлена необходимостью осуществления новых разработок по управлению процессом создания и реализации жилья.
Значение исследуемой проблемы существенно возрастает в условиях переориентации экономики на социальную составляющую развития.
Формирование механизма управления в сфере регионального рынка строительства жилья связано в значительной мере с объектами недвижимости (земля, производственные, складские, торговые и административные здания и сооружения и жилые дома, дачи, квартиры и гаражи) и другие объекты.
Обоснование новых подходов к управлению процессом развития отечественного рынка жилья в современных условиях экономики России, представленное в настоящей диссертации, базируется на результатах исследований отечественных ученых.
Среди них следует выделить А.Н. Асаула, М.К. Беляева, В.А. Горемы-кина, П.Г. Грабового, Н.Ф. Костецкого, А.Н. Ларионова, С.Н. Максимова, А.Ф. Пацкалева, Ю.В. Пашкуса, И.А. Рахмана, В.М. Серова, Е.Б. Смирнова, Г.М. Стерника, Н.Ю. Яськовой. Существенное влияние на формирование разрабатываемой концепции оказали труды зарубежных исследователей, таких как JT. Берталанфи, Н. Ордуэй, Г. Поляковский, С. Роулак и Д. Фридман.
Не отрицая значимости исследований обозначенных проблем указанными выше исследователями, и, несмотря на значительное количество выпоненных исследований, многие теоретические и методические аспекты обозначенной выше научной проблемы раскрыты не в поной мере. Поиск и разработка методических основ формирования механизма как формы развития рынка жилья в условиях рыночной экономики России, необходимость определения места и роли рынка недвижимости в экономической системе обусловили выбор автором темы диссертационного исследования, определили его цель и задачи.
Целыо диссертационного исследования является разработка механизма управления процессом строительства жилья в условиях перехода к рыночной системе хозяйствования. Для этого в диссертационной работе:
- исследован процесс зарождения и развития отечественного жилищно-строительного комплекса, выявлены основные закономерности и тенденции развития рынка недвижимости в Российской Федерации;
- проанализированы и обоснованы экономические и организационные основы формирования и развития рынка жилья;
- обоснованы формы, средства и экономические методы эффективного управления строительства жилья в условиях Вогоградской области;
- разработаны методические основы формирования механизма эффективного управления с целью развития рынка строительства жилья в современной хозяйственной системе.
Предмет исследования - экономические отношения в сфере управления региональным рынком строительства жилья.
Объект исследования - рынок строительства жилья Вогоградской области.
Теоретической и методологической основой исследования явились диалектический метод познания, концепции и гипотезы, представленные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых с использованием исторического и системного подходов. В диссертации осуществлен экономический анализ федеральных и региональных законодательных актов, регулирующих отечественный рынок строительства жилья.
Для решения поставленных в диссертации задач применены методы экономико-математического моделирования, системного анализа, инструменты графического моделирования, в частности, свертка частных критериальных показателей инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства. При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики, приемы статистического и математического анализа, использовались методы экспертных оценок.
Научная новизна исследования состоит в разработке новых подходов к управлению на рынке строительства жилья на уровне региоиа и обоснованию методических основ формирования механизма управления в указанном сегменте экономики.
Наиболее важные научные результаты, полученные лично автором диссертации, состоят в следующем:
- на основе анализа преобразований в жилищно-строительном комплексе выявлены основные закономерности и тенденции развития рынка строительства жилья в России;
- модифицировано определение механизма управления рынком строительства жилья как системы экономических, организационных и правовых отношений между субъектами управления на уровне региона;
- разработаны методические положения формирования механизма управления па региональном рынке строительства жилья;
- сформулированы и обоснованы стратегические принципы эффективного управления, адекватные современному состоянию регионального рынка строительства жилья, предложена их новая классификация;
Теоретическая и практическая значимость диссертации состоит в развитии теоретических основ управления на региональном рынке строительства жилья, а также разработке практических рекомендаций в сфере средств жилищного строительства, совокупность которых представляется возможным квалифицировать как решение научной проблемы, имеющей народнохозяйственное значение для экономики России.
Теоретические результаты исследования используются в преподавании учебных курсов Экономика недвижимости, Инвестиционные проекты в строительстве и Научные проблемы экономики строительства в Вогоградском государственном архитектурно-строительном университете, а также в курсе лекций по Менеджменту в строительстве для специальности Экономика, читаемых в Вожском институте строительства и технологий в 2004 - 2005 г.г.
Практическая значимость работы также заключается в том, что теоретические выводы и практические рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании региональной жилищной политики администрациями субъектов федерации
На защиту выносится:
1. Концепция развития экономических методов управления строительством жилья как основы эффективного функционирования и региональной экономики.
2. Методические положения по формированию механизма эффективного управления на региональном рынке строительства жилья. ,
3. Структурно-логическая модель взаимодействия субъектов регионального рынка строительства жилья, основанная на реализации стратегии эффективного развития регионов России.
Информационной базой доказательности основных положений исследования, достоверности выводов и рекомендаций явились статистические и аналитические материалы Госкомстата РФ и Вогоградской области, Госстроя России, Территориального строительного комитета Администрации Вогоградской области, оперативные данные и документы первичной отчетности предприятий строительного комплекса Вогограда и Вогоградской области, а также информационные, аналитические и статистические материалы, представленные в сети Internet и опубликованные в научной литературе и периодической печати.
Апробация основных результатов исследования. Основные положения диссертационной работы обсуждены и получили апробацию в тезисах, статьях и выступлениях на научных международных, всероссийских и региональных конференциях в Вогограде, Вожском (Вогоградская область). По теме диссертации опубликовано 9 печатных работ с общим авторским объемом 4,5 п.л.
Структура работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.
Объем диссертации составляет 166 страницы и содержит 14 таблиц, 22 рисунка, 142 наименований литературных источников.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Бекецкий, Сергей Анатольевич
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В условиях перехода к рыночной экономике в России по-новому встает вопрос о месте и роли рынка строительства жилья в системе национальной экономики. Рассматривая макроэкономический аспект формирования отечественного рынка жилья, автор считает, что национальную экономику необходимо представлять не как простую совокупность предприятий, домохо-зяйств, отраслей, а как единое целое, как самовоспроизводящуюся систему. Такой подход показывает, что осуществление взаимодействия и взаимосвязи между элементами данной системы создает условия для непрерывного продожения, возобновления и повторения экономических процессов.
Структура полученных результатов детерминирована исходно структурой проведенного исследования: с одной стороны, в разделах изложены различные аспекты, которые допоняют друг друга в рамках общей концепции; с другой стороны, первый раздел является фундаментом, теоретической предпосыкой второго. Таким образом, проблематика второго раздела просвечивает содержание теоретических положений первого раздела. При этом, подбор аспектов первого раздела сочетается с проблематикой трансформационных процессов на отечественном рынке жилья, раскрываемых во втором разделе диссертации.
Представленная диссертация является попыткой научного обоснования теоретических положений, методических приемов и практических рекомендаций, направленных на исследование, разработку и реализацию экономических методов эффективного механизма управления на региональном рынке жилья. Выпоненные исследования позволяют автору сделать следующие выводы и предложения:
1. Выявлены основы закономерности и тенденции развития рынка жилья в России, обосновано его переориентация на условия товарного производства и предложены основные принципы формирования рынка недвижимости.
2. Обоснована концепция эффективного механизма управления в виде основы функционирования и развития регионального рынка жилья для целей социальной ориентации его субъектов в задаче повышения жизненного уровня населения.
3. Обоснованы методические положения по формированию эффективного механизма управления на региональном рынке жилья в виде системы организационных и правовых отношений между субъектами рынка жилья на уровне региона.
4. Предложена структурно-логическая модель взаимодействия субъектов регионального рынка жилья, основанная на реализации стратегических принципов эффективного управления. t
5. Обоснованы методические подходы, позволяющие формировать механизмы эффективного управления на региональном рынке жилья включающий агоритм ранжирования ивестиционных проектов (ИП) по разным критериальным показателям с целью принятия рационального ивестиционно-го решения.
6. Как качественное преобразование недвижимости, управление региональным рынком строительства жилья в настоящей работе представлено как система экономических, организационных, правовых и физических отношений между субъектами рынка недвижимости, связанная с социально-экономическим развитием территорий. Он включает в себя подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности. Управление региональным рынком строительства жилья представляет собой открытую систему, которая находится в непрерывном взаимодействии с другими системами и является подсистемой национальной экономики. Управления региональным рынком строительства жилья, как экономическая система, не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, I оказывающей на условия и результаты своего становления и развития весьма существенное влияние. Результатом управления региональным рынком строительства жилья является создание нового продукта - объекта недвижимости, обладающего новыми заранее заданными характеристиками.
7. Осуществленный комплексный анализ причин возникновения кризиса в жилищной сфере Российской федерации обусловливает необходимость проведения крупномасштабной жилищной реформы как неотъемлемой части стабилизации российской экономики и осуществления в ней структурных изменений. Прошедший период реформ не подтвердил эффективность предусмотренных в вышеупомянутых программных документах стратегических направлений государственной жилищной политики и не позволил поностью решить поставленные задачи. Жилищная проблема в современной России заходит в тупик и требует поиска новых подходов к организации эффективного управления всем механизмом финансирования, создания и реализации жилья с учетом реалий современных рыночных отношений. Реформирование российской экономики объективно обуславливает необходимость теоретического обоснования новых подходов к управлению инвестициями и их практической реализации в различных сферах, в том числе и в жилищно-строительном комплексе.
8. Методологическая сущность предложенной автором экономической модели заключается в том, что субъект хозяйствования, критериально оценив экономическую ситуацию после реализации цели с помощью методов, форм и средств, то есть после трансформации исходного положения в новое качество, проводит мониторинг, диагностику и коррекцию в соответствии с поставленной целью. Цикл повторяется многократно, при этом, методы, формы и средства постоянно совершенствуются. В результате, за счет разрешения противоречий и согласования экономических интересов и ожиданий участников исследуемого рынка достигается поставленная цель - эффективное управление региональным рынком жилья.
10. Обосновано, что портфель недвижимости для застройщика не обязательно дожен состоять из физических объектов, таких как земельные участки или здания; он может включать также и права на какую-либо недвижимость. Эти права имеют стоимость (ценность), и они могут служить отдельным товаром на финансовых рынках. Управление портфелем недвижимости ф - это управление, ответственное за финансовые показатели (доходность) объектов недвижимости в портфеле и, в частности, за выпонение стратегической политики. Цель такой политики заключается в оптимальном составлении портфеля через инвестирование и сокращение капиталовложений в недвижимости с учетом возможного распространения вероятных инвестиционных рисков, а также в оптимизации соотношения риск-доход в части эксплуатации и динамики изменения роста цен на недвижимость.
11. Доказано, что в результате проведения рыночных реформ и роста деловой и инвестиционной активности, который начася в последние годы, российская экономика вышла на новый уровень хозяйственных отношений, который характеризуется признанием России Ч страной с рыночным хозяйством. Такое развитие событий не только создает базу для дальнейшего развития экономики России, но и предъявляет более серьезные требования к повышению ее конкурентоспособности и привлечению в производство инвестиционных капиталов. Характерной особенностью современного рынка недвижимости является то, что предложение превышает спрос. Кроме того, решающее влияние на первичный рынок жилья оказывает конъюнктура вто* ричного рынка.
12. Проведенное исследование показало, что региональный рынок о строительства жилья находится в стадии становления. Формируются его основные компоненты, объекты, их классификация, субъекты, рыночные институты, спрос и предложение, законодательное и нормативное регулирование, организационные и финансовые механизмы передачи прав собственности. Данный сегмент национальной экономики имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, однако развивает-+ ся медленно.
13. Обосновано, что перспективная модель инвестиционного процесса на исследуемом сегменте национальной экономики дожна учитывать российскую специфику и базироваться на преодолении разорванности и неско-ординированности стадий инвестиционного процесса. Система неэффективна, если на какой-либо из стадий воспроизводства жилой недвижимости отсутствуют финансовые ресурсы, поскольку для того, чтобы возникло поле деятельности, скажем для фондов прямого инвестирования, в России дожны быть венчурные, бридж-фонды, выращивающие жилищные проекты до необходимых масштабов, дожны быть портфельные инвесторы, обеспечивающие ликвидность. Ликвидность, в свою очередь, подтокнет эмиссионные процессы и так далее. То есть каждый финансовый институт занимает свою нишу инвестирования на рынке жилья. Если государство в лице правительства РФ не обеспечит названные условия, отечественный рынок жилья будет непоноценен и не сможет эффективно функционировать.
14. Проведенный анализ законодательного обеспечения инвестиционной деятельности позволяет утверждать, что правовой базы для рынка жилья в нашей стране, несмотря на принятие в конце 2004 г. пакета федеральных законов и других нормативно-правовых актов еще недостаточно. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) не выпоняет своей главной функции: он не воплощает адекватное отражение права и норм Конституции РФ. Необходима стройная система жилищного законодательства, которая бы позволила проводить в стране эффективную жилищную политику, имеющая целью создание благоприятной правовой и институциональной среды для развития рынка жилья не только на федеральном уровне: одновременно следует приводить в соответствие региональные и ведомственные нормативно-правовые акты и инструкции, регулирующие правоотношения на региональном рынке жилья.
15. Обосновано, что экономической основой развития рынка жилья в настоящее время в нашей стране является жилищное ипотечное кредитование. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) нельзя рассматривать вне связи с другими гражданско-правовыми актами, прежде всего с Гражданским кодексом РФ. Ипотечное кредитование жилья тесно связано с решением проблемы земельных отношений, которые в настоящее время регулируются многочисленными нормативными актами различного уровня, но при этом не дают четкого и ясного определения понятию земельного участка как категории в границах отвода, предоставленного юридическим и физическим лицам. Конечным результатом дожны стать создание функционально поной системы взаимно допоняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищной проблемы и механизмов социальной поддержки населения государством, максимальная защищенность всех участников рынка жилья, каждый россиянин, имеющий пусть небольшой, но стабильный доход, дожен иметь возможность приобрести жилье в кредит.
16. Мозаичность действующих многочисленных нормативных актов по жилищным вопросам не создает благоприятного климата для успешного становления и развития отечественного рынка жилья. В результате у российских граждан не формируются четкие представления о принципах функционирования этого рынка, о своих правах и обязанностях. Более того, несмотря на наличие в некоторых субъектах Федерации своих жилищных кодексов и проектов и действующих законов, а также принятие в декабре 2004 г. Государственной Думой РФ нового Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищная политика в регионах России не может осуществляться в поной мере без кодифицированного акта, принятого Государственной Думой РФ, в котором были бы учтены все изменения, происшедшие в жилищной сфере в последние годы.
Результаты проведенного исследования свидетельствуют о том, что эффективный механизм управления региональным рынком жилья предопределяет действия субъектов регионального рынка жилья через соответствующие поставленным целям социально-экономического развития рычаги управления, описанные автором выше. Предложенные концептуальные положения, с точки зрения автора, будут способствовать более глубокому пониманию природы регионального рынка жилья, его места и роли в современной экономической системе.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Бекецкий, Сергей Анатольевич, Вогоград
1. Ссыка на домен более не работаетArticles/nedv/20l/20l.htm. Халилеев А.В. Общие вопросы рынка недвижимости.2. Ссыка на домен более не работаетanalytics/default.htm. Девелопмент: аналитика, исследование, новости.3. Ссыка на домен более не работаетpub/gloss.htm. Девелопмент.
2. Абакин Л.И. Стратегия: выбор курса. М.: Институт экономики РАН, 2002.-210 с.
3. Актуальные проблемы подготовки специалистов по недвижимости // Материалы Всероссийской межведомственной научно-практической конференции. Вып. 2. М.: Моск. инст. коммун, хоз. и строит., 2005. - 232 с.
4. Актуальные проблемы реформирования российской экономики (теория, практика, перспектива): Межвуз. сб. науч. тр. в 2-х ч. 4.1. / ВогГТУ. -Вогоград, 2004. 260 с.
5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПб: Гуманисти-ка, 2003.-406с.
6. Атопов В.И. и др. Россия: стратегия прорыва. Синергетические идеи развития / В.И. Атопов, А.В. Антюфеев, Н.М. Галиярова, В.Н. Кабанов; науч. ред. Атопов В.И. Вогоград: ГУ Издатель, 2003. - 520 с.
7. Бабенко А. А. и др. Практическое пособие по организации и проведению подрядных торгов в Российской Федерации. М.: АСПО-Проект, 1995.-87 с.
8. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. - 212с.
9. Березин М.Ю. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2003. - 368с.
10. Белых А.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999. - 246 с.
11. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по подготовке промышленных технико-экономических исследований. М.: АОЗТ Интерэксперт, 1995.-С. 21-31.
12. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. пер. с англ. М.: Инфра-М, 1996. - 432с.
13. Вадайцев С. В. Оценка бизнеса и инноваций. М.: ИИД Фи-линъ, 1997.-314 с.
14. Васильев В. М., Панибратов Ю. П. и др. Управление строительными инвестиционными проектами. СПб.: АСВ, 1997. - 3 Юс.
15. Васильев В.М., Панибратов Ю.П., Резник С.Д., Хитров В.А. Управление в строительстве. М.: Изд-во АСВ, СПб.: СПбГАСУ, 2001. - 352с.
16. Вахмистров А.И. Методология управления развитием инвестиционно-строительного комплекса в мегаполисе (иа примере Санкт-Петербурга). -Автор, дис . .д-ра. экон. наук. СПб., 2003. - 36с.
17. Ведута Е.Н. Государственные экономические стратегии. М.: Рос. экон. акад., 1998. - 440с.
18. Викулина Т.Д. Влияние трансформационного цикла на доходы населения // Цикличность как форма экономической динамики. Структурная и инвестиционная политика. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1997. - С. 25-27.
19. Волоченков Я. Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 1996.-329 с.
20. Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия. М.: Инфра-М, 1996.-276 с.
21. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. 3-е изд.; пе-рераб. и доп. М.: ИТК Дашков и К0, 2003. - 836 с.
22. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филинъ, 1998. - 244 с.
23. Города России: проблемы строительства, инженерного обеспечения, благоустройства и экологии. / Сборник материалов Y Международной научно-практической конференции. Пенза, 2003 .-218с.
24. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Ч. I и II. М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА-М, 1998. - 560с.
25. Гринчель Б.М. Местные власти и рыночная экономика. Уроки западно-европейского опыта. СПб, 1996. - 295 с.
26. Доклады 57-й научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета. Часть I. СПб: Изд-во СПбГАСУ, 2000. - 184с.
27. Дюпюи Ж. О мере полезности гражданских сооружений. В кн.: Теория потребительского поведения и спроса (серия Вехи экономической мысли. Вып. 1).-СПб.: Экономическая школа, 1993.
28. Жилищный Кодекс Российской Федерации.
29. Задонский Г.И. Особенности ипотеки вновь возводимых объектов недвижимости и ее государственной регистрации // Правовое регулирование рынка недвижимости. №1 (6), 2001. - С.29-35.
30. Закон РФ от 17.06.1996 г. № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
31. Закон РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости).
32. Закон РФ от 29.07.1998г. № 104-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
33. Закон Вогоградской области от 19.03.2001 г. № 519-ОД О программе социально-экономического развития Вогоградской области на 20012005 годы.
34. Закон Вогоградской области от 21.11.2003 г. О программе социально-экономического развития Вогоградской области на 2004, 2005 годы и на период до 2010 года.
35. Земельное право России / Под ред. В. В. Петрова. М.: Стоглавъ: ТВИС, 1995.
36. Земельный кодекс Российской Федерации. СПб.: Виктория плюс,2001.
37. Зотов Д.В. Покупатель загородного дома // СЭ. 1999. - № 21.
38. Ильин Н. И., Лукманова И. Г., Немчин А. М. и др. Управление проектами. / Под общей ред. В. Д. Шапиро СПб.: Два-Три, 1996.
39. Информационно-аналитический бюлетень рынка недвижимости. Ч М.:Эрвей, 1998.
40. Информационно-аналитический журнал Зодчий. 21 век. СПб. -№ 3,2003г.-112с.
41. Кабакова С. И. Градостроительная оценка территорий городов. -М.: Стройиздат, 1973.
42. Кабанов В.Н. Экономическая оценка, формирование и выбор муниципальных инвестиционных программ. Автор, дис .д-ра. экон. наук. -Москва, 2001.-42с.
43. Казанский Ю.Н., Немчин A.M., Никешин С.Н. Строительство в США и России. Экономика, организация и управление. СПб.: Издательство ДваТрИ, 1995.-438с.
44. Карасев Г.Г. Социально-экономические особенности реформирования жилищной сферы крупного города. Автор, дис .канд. социол. наук. -Москва, 2000. - 29с.
45. Ковальский М. И. Управление строительством: опыт США, Японии, Великобритании, ФРГ, Канады. М.: Стройиздат, 1994.
46. Конституция Российской Федерации. Официальный текст. М. Известия, 1996. Ч 63с.
47. Концепция реализации объектов незавершенного строительства муниципальной собственности (догострой) на инвестиционных конкурсах. Приложение к распоряжению мэра Москвы от 9 декабря 1996 г. № 578/1-РМ.
48. Концепция среднесрочной программы Правительства РФ на 1997-2000г.г. // Вопр. экономики, 1997. №1. С.4-68.
49. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости. -М.:РДЛ, 1998.
50. Коханенко В. В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. М.: ТОО Альта, 1997.
51. Краснянский JL Развитие рынка недвижимости в Москве // Строительная газета. № 39. - 1999.
52. Красильников С.А. Государство как субъект инвестиционно-хозяйственной деятельности // Деньги и кредит. 1993. -№9. - С.28.
53. Кузовлева И.А. Методологические проблемы эффективного функционирования и развития регионального инвестиционно-строительного комплекса. Автор. дис .д-ра. экон. наук. - СПб., 2001. - 38с.
54. Кузьмин С. Альтернативные стратегии социально-экономическогоразвития // Экономист. 1998. - № 9. - С. 12-20.
55. Львов Д.С. Экономика развития. -М.: Экзамен, 2002. 512с.
56. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) организация, управление, финансирование. - СПб.: Питер, 2002. - 256с.
57. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности па рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2000.
58. Материалы конференции Развитие рынка земли и недвижимости в России.-М., 10-11.12.2003г.
59. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения. М.: Прогресс, 1977.
60. Методика расчета инвентаризационной стоимости жилых помещений, реализуемых физическим и юридическим лицам. Приложение № 1 к распоряжению мэра Москвы от 15.07.1996 г. № 81/1-РМ.
61. Мжельская И.В. Экономическая оценка объектов незавершенного строительства. Автор, дис .канд. экон. наук. - Новосибирск, 2000. - 23с.
62. Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч. 1,2.
63. Недвижимость и цены. М. - № 41 (41), 17-23 ноября 2003. - 272с.
64. Недвижимость: проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров: Материалы междун. Научно-практич. Конф. (14-16 окт. 1999 г.): Сб. 1 / Правительство Москвы; Моск. Гос. Строит. Ун-т. М.: МГСУ, 1999.- 188 с.
65. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000.
66. О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов. Указ Президента РФ от 10.06.1994г. № 1181.
67. О мерах по продаже незавершенных строительством объектов. Постановление Правительства РФ от 3.02.1992 г. №39.I
68. О мерах по сокращению объемов незавершенного строительства в Москве и совершенствованию системы подготовки и проведения конкурсов и аукционов в 1997г. Постановление Правит. Москвы от 01.04.1997г. № 232.
69. О порядке определения нормативной цены земли. Постановление Правительства РФ от 3.11.1994 г. № 1204.
70. О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев. Постановление Правительства РФ от 1.02.1995 г. № 96.
71. О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России. Указ Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767.
72. О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов РФ. Постановление Правительства РФ от 22.10.1997г. № 1348.
73. О создании муниципального унитарного предприятия г. Москвы Московский городской центр арендного жилья. Постановление Правительства Москвы от 24.02.1998 г. № 136.
74. Об утверждении Концепции реализации объектов незавершенного строительства муниципальной собственности (догострой) на инвестиционных конкурсах. Распоряжение мэра Москвы от 9.12.1996 г. № 578/1-РМ.
75. Об утверждении Методических рекомендаций по аттестации специалистов, осуществляющих риэторскую деятельность. Распоряжение Госкомимущества РФ от 27.02.1997 г. № 88-р.
76. Об утверждении Положения о лицензировании риэторской деятельности. Постановление Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1407.
77. Об утверждении Положения о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации. Постановление Правительства РФ от 23.12.1993 г. № 1362.
78. Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков. Постановление Правительства РФ от 30.05.1993 г. № 503.
79. Основные участники современного градостроительного процесса во Франции // Материалы Международного симпозиума по проблемам градостроительства. Париж, 2001. - 52 с.
80. Оценка недвижимости в Москве. Сборник нормативно-правовыхактов и других документов. Выпуск 2. -М., 1999. 169с.
81. Павлова JI. И. Город: Модели и реальность.Ч М.: Стройиздат, 1994.
82. Переоценка основных фондов (рекомендации для риэторов и оценщиков недвижимости) // Экономика строительства. 1997. -№11.
83. Положение о лицензировании риэторской деятельности. Приложение к постановлению Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1407.
84. Поляковский Г. Жилищная экономика. Зарубежный экономический учебник. М.: Дело, 1996. - 223с.
85. Постановление Вогоградской областной думы от 14.06.01 г. № 11/165 Об областной целевой программе по ипотечному займу на приобретение и строительство жилья в Вогоградской области на 2001-2005 годы.
86. Программа ИПРЭРР. Новые подходы и методы интенсификации экономического развития регионов. М.: ООО Изд-во ACT, 2000. - 224с.
87. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. -М.: Дело, 1998.
88. Путь в XXI век. Стратегические проблемы и перспективы российской экономики / Под ред. Д.С. Львова. М.: Экономика, 1999. - 790с.
89. Рабинович Б. М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М.: ИД Филинъ, 1997.
90. Рахман И.А. Опыт московского строительства // Недвижимость. 2000.-№ 1.-С. 27-31.
91. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика / Международная академия инвестиций и экономики строительства. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2000. - 294с.
92. Региональный рынок жилья: состояние, проблемы и перспективыразвития. Сб. науч. труд. Вогоград: НП ИПД Авторское перо, 2005. -190 с.
93. Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики. Материалы конференции, проведенной Советом Федерации .совместно с Институтом экономики РАН. // Экономист. № 6. - 1997. - С.3-24.
94. Россия 1999. Экономическая конъюнктура. - Выпуск 1. - М.: Центр эконом, конъюнктуры при Правительстве РФ, 1999. -263с.
95. Рынки недвижимости и развитие городов: Российская реформа и международная практика. СПб.: ООО Ламбада Пресс, 1994.
96. Рынок недвижимости. Объективная реальность / СЭ. 2000. - №3.
97. Сегединов А. А. Проблемы экономики развития инфраструктуры городов.-М.: Стройиздат, 1997.
98. Сивкова Л. А. Недвижимость: маркетинг, оценка. Ч М.: Юридический бюлетень предпринимателя, 1996.
99. Слезингер Г.Э. Социальная экономика. Учебник. М.: Издательство Дело и Сервис, 1999. - 368с.
100. Смирнов А. Л. Организация финансирования инвестиционных проектов. М.: АО Консатбанкир, 1993.
101. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. ,Ч СПбГИЭА. СПб, 1997. - 147с.
102. СССР в цифрах в 1985 году: Крат. стат. сб. / ЦСУ СССР, М.: Финансы и статистика, 1986. - 253с.
103. Степаненко А.Н. Методические основы управления недвижимым имуществом крупного города. Автор. дис.канд. эк. наук - СПб.,2002-19с.
104. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости. -М., 1997. 61с.
105. Страйк Р., Колодезникова А. Использование косвенных методов определения доходов при реализации программ социальной защиты в России: возможности и проблемы. М: Инст. эконом, города, 1997. - 23с.
106. Стратегия развития Российской Федерации до 2010 года: Проект Постановления Правительства РФ. М., 2000. - 363с.
107. Страхование на рынке недвижимости // Строительный эксперт. Ч 1999.-№22.
108. Строительная наука и строительная практика // Строительный эксперт. -№ 3.
109. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1999.
110. Тостой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. - С. 25.
111. Тумусов Ф.С. Инвестиционный потенциал региона: теория, проблемы, практика. -М.: Экономика, 1999. -272с.
112. Тэпман JI.H. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 303с.
113. Управление государственной собственностью / Под ред. В.И. Кошкина, В. М. Щупыро. М.: Инфра-М, 1997.
114. Управление портфелем недвижимости: Учебн. пособие для вузов / пер. с англ. под ред. С.Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391с.
115. Управление региональным рынком жилья: Учеб. пособие / А.Н. Ларионов, Е.Ю. Юркина, А.И. Буш и др.; Под ред. А.Н. Ларионова. Вогоград: ВогГАСУ, 2003. - 714с.
116. Фактор трансакционных издержек в теории и практике Российских реформ: по материалам одноименного Круглого стола / Под ред. В.Л. Там-бовцева. -М.: Экономический факультет, ТЕИС, 1998. 152с.
117. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей ТАНДЕМ. Издательство ЭКМОС, 2002.-352с.
118. Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для вузов / Под общ. ред. П. Г. Грабового и Н. Ю. Яськовой. СПб.: ООО Издательство Лимбус Пресс, 2003.-С. 472
119. Французский опыт на службе градостроительству и землеустройству // Сб. докум. Министерства жилищного строительства, инфраструктурыи транспорта Франции. Париж, 2001. - 349с.
120. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997. - 480с.
121. Хадсон-Вильсон С., Чарльз X. Вюртзевах. Управление портфелем недвижимости / Пер. проф. С.Г.Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ.-1998.
122. Харрисон Г. С. Оценка недвижимости. -М., 1994.
123. Цукерман Говард А., Блевинс Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. М.: Диамонт и Меркурий-М, 1994.
124. Чистов JI.M. Экономика строительства. СПб: Питер, 2002.256с.
125. Черняк А. В. Оценка городской недвижимости. М.: РОЛ, 1996.
126. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. М.: Русская деловая литература, 1998. - 800 с.
127. Шупыро В. М. Преобразование государственной собственности. -М.: Инфра-М, 1997.
128. Экономика и управление недвижимостью: Учеб. пособие для вузов. / П.Г. Грабовый, Ю.Н. Кулаков, И.Г. Лукманова и др.; Под общ. ред. П.Г. Грабового. М.: АСВ; Смоленск: Смолин Плюс, 1999. - 567 с.
129. Экономика и финансы недвижимости / Д.Л. Воков, Ю.Б. Ильина, Н.В. Комарова, Ю.В. Пашкус; Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.: Изд-во СПб. ун-та, 1999.- 186с.
130. Экономическая безопасность. Производство. Финансы. Банки. -М.: Фин.Стат.Информ, 1998.
131. Юнацкевич П.И. Экономика недвижимости. Учеб. пособие / Под ред. А.Н. Мошнова. СПб.: Изд. дом Сентябрь, 2002. - 264с.
132. Ясин Е.Г. Хозяйственные системы и радикальная реформа. М.: Экономика, 1989.-318с.
133. Bertalanffy L. von. General System Theory. Foundations, Development, Applications. - London, 1993. - P. 53-94.
Похожие диссертации
- Направления развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья
- Формирование портфеля проектов девелоперских компаний при строительстве жилых посеков
- Методология управления развитием регионального рынка недвижимости
- Формирование механизма управления автотранспортными издержками в строительстве
- Ресурсы коммерческих банков: особенности формирования и управления на региональном рынке