Формирование механизма инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата

Шутенко, Владимир Викторович

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование механизма инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Шутенко, Владимир Викторович
Место защиты	Иваново
Год	2009
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование механизма инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата"

На правах рукописи

ШУТЕНКО ВЛАДИМИР ВИКТОРОВИЧ

ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ НА ОСНОВЕ СОЗДАНИЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОГО ИНВЕСТИЦИОННОГО КЛИМАТА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Владимир - 2009

003476688

Работа выпонена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Ивановский государственный архитектурно-строительный университет.

Научный руководитель: доктор технических наук, профессор

АЛОЯН РОБЕРТ МИШАЕВИЧ

Научный консультант: кандидат экономических наук, доцент

ЛАРИН ВЛАДИМИР ИВАНОВИЧ

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

АНДРЕЕВА НАТАЛИЯ ВЛАДИМИРОВНА

кандидат экономических наук, доцент БЕРЕЗИН АЛЕКСЕЙ ОСИПОВИЧ

Ведущая организация: Ярославский государственный технический

университет

Защита состоится л 09 октября 2009 года в 14.00 на заседании диссертационного совета ДМ 212.025.06 при Владимирском государственном университете по адресу: 600014, г. Владимир, ул. Белоконской, д. 3/7, ауд. 223-3.

С диссертацией можно ознакомится в научной библиотеке Владимирского государственного университета по адресу: 600000, г. Владимир, ул. Горького, д. 87, корпус 1.

Автореферат разослан л 08 сентября 2009 года.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

Марченко Е.М.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В условиях сокращения бюджетных ассигнований на жилищное строительство возрастает роль собственных и заемных средств населения в качестве основного источника инвестиций. В этой связи представляется актуальным разработка и внедрение механизмов инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата. Это создает допонительный платежеспособный спрос на жилье, так как возможность оплаты жилья в рассрочку делает его доступнее.

Согласно действующей в настоящее время схеме привлечения инвестиций в строительство банк кредитует Застройщика под залог его собственных активов. Частные инвесторы при покупке квартир по договорам долевого участия в строительстве на стадии строительства получают жилищные, или потребительские кредиты, а после сдачи объектов в эксплуатацию - ипотечные кредиты, перечисляемые Застройщику в счёт оплаты стоимости договора. При этом два процесса кредитования, направленные на строительство одного и того же объекта, разобщены. Такая схема взаимоотношений приводит к росту процентных ставок по кредитам за счет возрастающего риска.

Разработанный автором механизм инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата предусматривает кредитование в пределах одной строительной площадки и частных инвесторов, и предприятия-застройщика. При этом одна кредитная организация выдаст кредит Застройщику на строительство определенного объекта и паралельно кредитует частного инвестора на приобретение квартир в строящемся доме. Этот механизм позволит снизить процентные ставки по кредитам, снизить риски, упростить процедуры проверки платёжеспособности. В целом это позволит значительно увеличить объёмы инвестиций в строительство.

Степень разработанности проблемы. В настоящее время применяется большое количество методов привлечения инвестиций в отрасль строительства. При этом для застройщиков инвестиции чаще всего подразумеваются только в форме кредита или кредитной линии. Для физических лиц, инвестиции - это собственные накопления, составляющие чаще всего незначительную часть стоимости квартиры, и банковские кредиты. Эти источники инвестиций связаны со значительными рисками, что приводит к увеличению стоимости кредита. Отдельные вопросы, посвященные разработке механизмов кредитования с привлечением кредитных средств, нашли свое отражение в работах таких российских ученых, как А.Н. Асаул, С.А. Баркалов, И.А. Бланк, B.C. Боголюбов, В.В. Бузы-рев, Б.В. Генералов, П.Г. Грабовый, Ю.А. Дмитриев, И.В. Довдиенко, М.И. Ка-менецкий, Ю.Н. Лапыгин, P.A. Набиев, Ю.П. Панибратов, А.Б. Петрухин, Л.Г. Селютина, В.М. Семенов, А.П. Суворова, В.З. Черняк и некоторых других.

Вместе с тем, следует отметить, что указанные авторы затрагивают лишь отдельные юридические и экономические проблемы подобных экономико-организационных схем, не уделяя внимание особенностям формирования и распределения кредитных средств. Практически не предпринимались попытки оптимизации основных параметров инвестирования, а также оценки их эффек-

тивности. Кроме того, отсутствует единый экономико-организационный механизм, дающий возможность унифицировать подходы к организации процессов инвестирования строительства.

Среди зарубежных учёных занимающихся вопросами организации подобных финансовых схем, можно отметить значительный вклад целого ряда специалистов, таких как К. Рэдхэд, С. Хьюз, Т. Стейнметц, Ф. Уитг и других. Однако исследования, выпоненные с использованием опыта развитых стран, не могут быть в поной мере применены к современным российским условиям, связанным с неразвитостью кредитного механизма.

Целью диссертационного исследования является разработка механизма инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата.

Поставленная цель определила необходимость решения следующих задач: ^ выявить взаимосвязь между сбережениями граждан и инвестициями в реальный сектор экономики;

выпонить анализ жилищного сектора, как объекта социальных инвестиций со стороны государства, с целью выявления актуальных проблем на рынке жилья;

^ исследовать уровень развития ипотечного жилищного кредитования в условиях низкого уровня доходов граждан;

^ выявить дифференцированность доступности ипотечного кредита по регионам России;

оценить рынок ипотеки в условиях экономического кризиса; ^ провести анализ и оценку существующих методов инвестирования строительной отрасли и выявить наиболее перспективный;

^ разработать механизм обеспечения инвестиционными ресурсами процесса строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий;

^ разработать модель оптимизации объема целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов;

^ уточнить метод оценки инвестиционных рисков в процессе строительства жилого дома при реализации механизма обеспечения инвестиционными ресурсами процесса строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий.

Объектом исследования являются предприятия жилищного строительства как субъекты инвестиционного рынка.

Предмет исследования - методы и способы инвестирования строительной отрасли направленные на создание привлекательного инвестиционного климата для всех участников.

Теоретическая и методологическая база исследования. Решение поставленных задач осуществлялось с учетом законодательных актов РФ и постановлений Правительства РФ, нормативных, методических и программных документов федеральных, региональных и муниципальных органов управления.

Теоретической и методологической базой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых в области обеспечения стабильных инвестиций в строительную отрасль. Исследование выпонено с применением общих методов

научного познания: наблюдения, сравнения, оптимизации, анализа и синтеза. Для решения поставленных задач в работе применены статистические, математические и инструментальные методы исследования. Кроме этого, использована статистическая информация Федеральной службы государственной статистики, Ивановского областного комитета государственной статистики и Управления жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иваново.

Логика исследования отражает последовательность основных стадий исследования, представленных ниже. На начальных этапах выявлена взаимосвязь между сбережениями граждан и инвестициями в реальный сектор экономики, выпонен анализ жилищного сектора, как объекта инвестиций со стороны государства, на основании которого определен ряд актуальных проблем на рынке жилья. Исследован уровень развития ипотечного жилищного кредитования в условиях низкого уровня доходов граждан, выявлена дифференциация доступности ипотечного кредита по регионам России. На основании полученных результатов оценен рынок ипотеки в условиях экономического кризиса. Проведен анализ существующих методов инвестирования строительства. На основании полученных результатов выявлен наиболее перспективный и доступный для максимального количества инвесторов метод инвестирования строительной отрасли. Это позволило автору разработать механизм обеспечения инвестиционными ресурсами строительной отрасли с участием комбинированных источников инвестиционных средств путём открытия кредитных линий застройщику и частным инвесторам. Для оптимизации объема целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов разработана оптимизационная модель, которая была апробирована при строительстве жилого комплекса в г. Иваново инвестором-застройщиком ОГУП Ивобстройзаказчик. Усовершенствован метод оценки инвестиционных рисков в процессе строительства жилого дома при реализации механизма обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий, который был апробирован при строительстве жилого дома в г. Иваново застройщиком ООО Импульс.

Работа выпонена в соответствии с паспортом специальности 08.00.05 (п. 4.17).

Научная новизна данного исследования заключается в следующем:

1. Уточнена классификация методов инвестирования строительной отрасли по способам и источникам. Новый тип классификации более обоснованно выявит перспективные и оптимальные методы в каждом конкретном механизме инвестирования с учетом индивидуальных особенностей проектов.

2. Разработан экономико-организационный механизм обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий застройщику и частным инвесторам. Предложенный механизм увеличит объемы инвестиций в строительную отрасль, повысит привлекательность инвестиционного климата, обеспеченного корректировкой процентных ставок по предоставляемым ипотечным кредитам за счёт паралельного кредитования застройщика и частных инвесторов.

3. Разработана методика расчета прибыли от реализации механизма обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием

комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия паралельных кредитных линий для застройщика и частных инвесторов, позволяющая определить коммерческую выгоду для кредитора и застройщика.

4. Разработана математическая модель оптимизации объема целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов, позволяющая произвести расчет и оптимизацию объема денежных средств, необходимого кредитору для обеспечения застройщика инвестиционными ресурсами для планового строительства жилого объекта. Ввод скорректированных в соответствии с изменяющимися условиями переменных позволит кредитору определить оптимальный объем необходимых инвестиций на заданный период времени.

5. Уточнена методика оценки инвестиционных рисков застройщика в рамках механизма обеспечения инвестиционными ресурсами процессов строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий с учетом вероятностей возникновения рисков и возможных потерь. Применение этой методики позволит своевременно устанавливать и предотвращать риски. Это повысит эффективность инвестиционных проектов в строительстве.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что предложенная автором классификация методов инвестирования строительной сферы в зависимости от способа получения инвестиционных средств и от источника инвестирования повысит уровень знаний в области инвестиционной деятельности.

Разработанный автором экономико-организационный механизм обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий, обеспечит допонительные инвестиции в строительную отрасль, привлечет средства частных инвесторов, создаст условия для выпонения календарного плана строительства объекта, снизит накладные расходы застройщика, гарантирует прибыль для всех участников.

Разработанная автором математическая модель оптимизации объема целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов привлечет в строительную отрасль допонительные инвестиции, обеспечит необходимый объем инвестиционных ресурсов кредитора в заданный период времени, оптимизирует инвестиционные потоки по проекту, создаст благоприятные условия для реализации экономико-организационного механизма обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий.

Уточненная автором методика оценки инвестиционных рисков компании-застройщика в рамках механизма обеспечения инвестиционными ресурсами процессов приобретения и строительства жилья с рассрочкой платежа с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий повысит эффективность управления инвестиционными рисками строительных организаций, снизит их негативное влияние на строительную деятельность, гарантирует отсутствие денежных потерь при возможном наступлении инвестиционных рисков.

Положения и рекомендации, разработанные автором в настоящей диссертационной работе, могут быть использованы в качестве учебно-методических материалов студентами экономических и строительных специальностей ВУЗов.

Апробация результатов исследования. Материалы диссертационной работы по разработке механизма инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата использованы Управлением жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иваново, Муниципальным учреждением Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования, областным государственным унитарным предприятием Ивобстройзаказчик г. Иваново, строительной организацией ООО Импульс г. Иваново.

Результаты научной деятельности автора отмечены благодарностью от Правительства Ивановской области в рамках проведения IV областного фестиваля Молодая наука - развитию Ивановской области в 2008 году. Результаты исследования автора были отмечены дипломом первой степени в рамках II областного фестиваля Молодая наука - развитию Ивановской области в 2006 году.

Основные положения диссертационной работы обсуждались и получили положительную оценку на XI Международной научно-технической конференции Информационная среда вуза, проводившейся в Ивановской государственной архитектурно-строительной академии в 2004 году; на четвертой научной конференции аспирантов и соискателей, проводившейся в Ивановской государственной архитектурно-строительной академии в 2005 году; на научно-практической конференции Устойчивое развитие российского города: методология, стратегия, программы, проводившейся в Ивановской государственной архитектурно-строительной академии в 2005 году; на научной конференции Молодая наука -социально-экономическому развитию Ивановской области, проводившейся в Ивановском государственном университете в 2006 году; на XIV Международной научно-технической конференции Информационная среда вуза, проводившейся в Ивановском государственном архитектурно-строительном университете в 2007 году; на XV Международной научно-технической конференции Информационная среда вуза, проводившейся в Ивановском государственном архитектурно-строительном университете в 2008 году.

Материалы диссертационного исследования используются в учебном процессе Ивановского государственного архитектурно-строительного университета.

Публикации. По теме исследования опубликовано 23 работы, отражающие основное содержание диссертационной работы, общим объёмом 50,11 пл., в том числе авторских 27,77 п.л. В том числе, по результатам проведенного исследования опубликована монография Формирование системы обеспечения финансовыми ресурсами процессов приобретения и строительства жилья общим объемом 17,5 п.л., в том числе авторских 5 пл.

Структура и содержание работы определены поставленной целью, задачами и логикой исследования. Она состоит из введения, трёх глав, выводов и предложений, библиографического списка, содержащего 146 наименований. Основной текст изложен на 174 страницах машинописного текста, включает 28 рисунков и 21 таблицу.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. В настоящее время жилищная ипотека выступает как эффективный инвестиционный инструмент, способствующий преодолению низкого уровня доходов, аккумуляции накоплений населения и постепенному выводу экономики страны из кризиса. В результате исследования сложившегося российского рынка ипотеки выявлено, что в настоящее время происходит коррекция процентных ставок по предоставляемым банками ипотечным кредитам в сторону их роста, обусловленная удорожанием привлеченных средств как с внутренних, так и с внешних рынков, а также изменением фиксированных составляющих. Необходимо разработать новый комбинированный механизм инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата. По мнению автора, использование механизма ипотеки в комбинации с паралельным кредитованием строительного бизнеса, станет эффективным инструментом удовлетворения жилищных потребностей граждан и основой для становления в регионах социально-ориентированной рыночной экономики при относительно высокой норме прибыли всех участников инвестиционного процесса.

В сложившихся условиях возникла необходимость выявить наиболее перспективные и эффективные методы инвестирования строительной отрасли с целью их возможной комбинации для разработки нового механизма инвестирования. С этой целью доработана и допонена классификация методов инвестирования строительной сферы, позволившая более обоснованно выявлять перспективные и оптимальные из них в каждом конкретном случае с учетом индивидуальных особенностей инвестиционных проектов за счет предлагаемой автором группировки методов по способам и источникам получения инвестиционных средств:

1. Методы, основанные на привлечении инвестиций посредством кредитования.

1.1'. Методы с участием некоммерческих организаций в качестве кредитора:

V поное или частичное инвестирование строительства за счет бюд-

жетных средств;

/ предоставление жилищных субсидий доя улучшения жилищных условий;

/ обеспечение жильем молодых семей;

муниципальные облигации и сертификаты;

государственные жилищные сертификаты для военных;

предоставление жилья в связи с ликвидацией ветхого и аварийного

жилищного фонда.

1.2. Методы с участием кредитной организации в качестве кредитора:

банковское ипотечное кредитование;

открытие кредитной линии для приобретателя жилья.

1.3. Метод с участием предприятий в качестве кредитора:

с участием строительных обществ (долевое строительство и прода-

жа жилья с рассрочкой платежа);

оказание помощи в приобретении жилья работнику со стороны предприятия.

2. Методы инвестирования, основанные на принципах ссудосбережения:

строительные сберегательные кассы;

^ сберегательные программы и вклады в банках; паевые инвестиционные фонды; жилищно-строительные накопительные кооперативы. 3. Методы инвестирования, предполагающие использование личных средств инвестора безучастия кредитора:

^ использование собственных активов инвестора; ^ личные инвестиционные средства; ^ рента и пожизненное содержание; ^ материнский капитал.

Каждый из перечисленных методов может иметь множество схем реализации. С целью оценки их роли, значимости и перспектив развития в общей системе инвестирования строительства и приобретения жилья выпонено их подробное исследование. Обобщив всю информацию, полученную при анализе применяемых методов инвестирования строительной отрасли, автор выпонил их сравнительную оценку (табл. 1), которая обоснованно выделит наиболее доступные из них.

На основании полученных результатов, сделано заключение, что наиболее доступным и эффективным методом инвестирования жилищно-строительной отрасли является открытие кредитной линии д ля инвесторов, так как при его реализации выдвигается минимальный перечень требований, предъявляемых к инвестору.

Данный метод выступает как перспективный способ решения жилищной проблемы, и как наиболее доступный для большинства потенциальных инвесторов. Он объединяет преимущества долевого строительства жилья и банковского кредитования, уменьшая количество предъявляемых к инвестору требований при реализации метода. Основываясь на полученных результатах, автор разработал механизм, обеспечивающий инвестиционными ресурсами процессы приобретения и строительства жилья с рассрочкой платежа с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия паралельных кредитных линий застройщику и инвестору на основе создания благоприятного инвестиционного климата для всех его участников.

2. Одной из проблем современных строительных организаций, занимающихся возведением жилых объектов, является недостаток собственных средств, которые могут вкладываться в реализацию строительных инвестиционных проектов. Автор предлагает привлечь в общую схему инвестирования строительства кредитные средства банков в форме открытия кредитных линий для застройщика и частных инвесторов.

Новизна предлагаемого механизма заключается в следующем: банк с застройщиком заключают соглашение об участии в механизме инвестирования конкретного объекта строительства. Соглашение предусматривает открытие кредитной линии застройщику под залог его активов, а также открытие кредитных линий всем дольщикам строящегося объекта. Предоставляемая кредитная линия дожна удовлетворять требованиям, предъявляемым и застройщиком и инвестором, а также не дожна противоречить интересам кредитора. При паралельном кредитовании инвесторов и застройщика, кредитор получит на каждый вложенный рубль прибыль в виде суммы процентов по двум кредитным линиям. Это позволит снизить процентную

ставку кредитора для частных инвесторов и застройщика до уровня ставки рефинансирования Центробанка, т.е. до 11% годовых. При этом доход кредитора составит суммарную величину, т.е. 22% годовых на каждый вложенный рубль. Это позволит при минимальных процентах: банку получить допонительную прибыль при низком уровне риска, инвесторам (дольщикам) - приобрести жилье, а застройщику - в срок выпонить обязательства по строительству объекта.

Основными участниками подобных инвестиционных проектов являются: застройщик, в лице строительной подрядной организации; кредитор, как организация, предоставляющая заемные средства на срок под установленные проценты; инвестор - физическое лицо, имеющее свободные инвестиционные средства и желающее вложить их в новое жилье. На основании проведенного исследования, выявлена эффективность механизма для основных заинтересованных сторон: государство, юридическое лицо (кредитор и заказчик-застройщик) и физическое лицо (инвестор). Государство получит:

^ экономический эффект (налоговые отчисления в бюджет);

социальный эффект (обеспечение населения новым жильем; снижение стоимости одного квадратного метра за счет уменьшения себестоимости строительства). Кредитор приобретет:

приток заемщиков, за счет предоставления кредитной линии; ^ суммарный экономический эффект от процентных выплат по кредитной линии, открытой компании-застройщику, а также от кредитных линий инвесторам-заемщикам;

^ минимальные риски при реализации механизма инвестирования строительства путем открытия кредитных линий. Заказчик-застройщик имеет:

своевременное финансирование в течение всего периода строительства снизит накладные расходы;

возведение жилого объекта осуществляется без вложения собственных средств;

^ получение прибыли без инвестиционных затрат со своей стороны; ^ принятые обязательства оканчиваются при сдаче объекта. Инвестор имеет:

приобретение жилья, имея в наличии только 30% стоимости; ^ уменьшение выплат кредитору за счет более низких процентных платежей по сравнению с классическим ипотечным кредитом.

В настоящее время большинство людей, желающих инвестировать средства на приобретение квартиры в новом жилищном фонде, не могут позволить единовременно внести сумму, необходимую для поной оплаты. В связи с этим они вынуждены прибегать к помощи кредитных организаций, предоставляющих жилищные, потребительские и ипотечные кредиты на покупку квартиры. Типовые кредиты выдаются конкретному физическому лицу. Автор предлагает заменить личное кредитование заемщика открытием кредитных линий с участием компании застройщика.

Сравнительная оценка методов инвестирования строительной отрасли

Таблица 1

Мет оды инвес тир овашш строительной отрасли Т1 )ебования к инвестору

и 1 о з в п & и Наличие специальных условий з И > р. о с в и В и Ю 0 ' и а 1 И Я 1 г 9 0 ы 52 Й 2 5 и н 1 6 о 3 8 и № о л з 9 & о 01 I 1 о : к 0 1 8 1 и Высокий уровень доходов и з Р а ,м в Й в 9 $ О & с и 1 Л й н & В з 1 8 ? о и и Во н I т * и & з а & м й в. 8 1 П и В г 3 р1Г 0 си в Й 1 !*> Привяжл к конкретному объекту 1 8 1 & 1 Т 1-4 >4 Н и В и 1 л л з я 1 в г* 1 з з & 181 ч

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 и 12 13 14 15 16 17

1. Методы, основанные на привлечении инвестиций посредством, кредитования:

1.1. Методы с участием некоммерческих организаций в качестве кредитора:

^ поное или частичное финансирование строительства за счет бюджетных средств; + + -

^ предоставление жилищных субсидий для улучшения жилищных условий; + + - + + - - - - + - - - + -

обеспечение жильем молодых семей; + + - + + - + - - - + - - - + -

муниципальные облигации и сертификаты; + + + +

^ государственные жилищные сертификаты для военных; - + - - + + + - - - + - - + - -

^ предоставление жилья в связи с ликвидацией ветхого и аварийного жилищного фонда. - + - + - - + - - + - - - + - -

1 | 2 | Г| 4 | 5 | 6 | ? | 8 | 9 \ 10 | 11 | 12 \ 13 | 14 \ 15 \ 16 \ 17

1.2. Методы с участием кредитной организации в качестве кредитора:

V банковское ипотечное кредитование; + - + - - + + - +

^ открытие кредитной линии для приобретателя жилья, + - - - - - + - - - - + - -

1.3. Метод с участием предприятий в качестве кредитора:

^ с участием строительных обществ (долевое строительство и продажа жильяс рассрочкой платежа); + + - - + - - - -

V оказание помощи в приобретении жилья со стороны предприятия. + + - - + + - - - - + - - - - -

2. Метода инвестирования, основанные на принципах ссудосбережения:

строительные сберегательные кассы; + + + +

^ сберегательные программы и вклады в банках; + +

^ паевые инвестиционные фонды; - - - - - - - + - - - - - + +

жилищно-строительные кооперативы. + + - + + - + +

3. Методы инвестирования, предполагают, ие использование личных средств инвестора без участия кредитора:

использование собственных активов инвестора; - - - + - - - - + - - - - - - -

личные денежные средства; - - - - - - - + - - + - - - - +

^ рента и пожизненное содержание; + - + + + - + - +

^ материнский капитал. - + - - - - + - - - + - - - - -

л+ - обязательное требование; л{ - необязательное требование; л- - не требуется.

В современной практике открытие кредитной линии физическому лицу не применяется, но это не противоречит законодательным и нормативным документам. Распространена практика открытия кредитной линии юридическому лицу -застройщику. Автор разработал механизм инвестирования, при котором кредитор открывает кредитную линию не только застройщику, но и покупателям квартир (рис. 1).

Актуальность и эффективность предлагаемого механизма определяется следующими моментами:

^ инвестиционные вложения кредитора в строительную сферу позволит получить значительную прибыль за достаточно короткие сроки (1-2 года);

^ привлечение кредитных средств способствует развитию строительного комплекса в целом;

стабильное финансирование работ по возведению жилых объектов снизит накладные расходы по строительству, и уменьшит себестоимость одного квадратного метра, а, следовательно, снизит реализационную цену готовых квартир;

^ открытие кредитной линии для приобретателей квартир, позволит покупать новое благоустроенное жилье, имея в наличии только 30% от его стоимости;

^ открытие кредитной линии для приобретателя квартиры сократит сумму процентов за пользование кредитными средствами;

^ открытие кредитной линии паралельно и покупателю и застройщику снизит процентную ставку по кредиту для каждого из них, при этом ее уровень для каждого из них будет равен ставки рефинансирования, а общий суммарный размер принесет значительную прибыль кредитору.

Недостатком данного механизма инвестирования строительной отрасли является тот факт, что он может применяться только для нового строящегося объекта, и недопустим для операций с недвижимостью на вторичном рынке.

3. В настоящее время среди кредитных организаций существует острая конкурентная борьба за каждого потенциального платёжеспособного клиента (заемщика). Для того чтобы ограничить круг кредиторов, которые могут способствовать покупке квартиры в строящемся доме, строительная компания и кредитор заключают соглашение о сотрудничестве. Целью заключения такого договора является поддержание интересов конкретного кредитора, и тем самым его заинтересованности в дальнейшем сотрудничестве при реализации возможных последующих проектов с данной строительной организацией. Это позволит привлечь кредитные организации в строительную сферу, а кредиторам гарантирует получение значительного экономического эффекта. Кредитор, воспользовавшийся предложенным механизмом, может получить суммарный экономический эффект:

1. От инвестиционного кредита компании - застройщику в виде открытия кредитной линии для строительства объекта.

2. От предоставления ипотечных кредитов инвесторам - заемщикам также в виде кредитной линии для приобретения объекта.

Рис. 1. Механизм обеспечения инвестиционными ресурсами процессов приобретения и строительства жилья с рассрочкой платежи с участием комбинированных источников инеестщианных средств путем открытия кредитивах линий

Важным условием является тот факт, что кредит в виде кредитной линии на приобретение данных квартир можно получить, только у этого кредитора, под залог покупаемой недвижимости. При этом кредитор компенсирует 70% недостающей суммы оплаты квартиры, а 30% инвестор вносит из собственных средств. Своевременное финансирование работ по возведению данного жилого объекта, снизит накладные расходы, уменьшит себестоимость одного квадратного метра, а, следовательно, снизит цену реализации готовых квартир. Ценовое конкурентное преимущество квартиры позволит ее реализовать за короткий срок.

При сравнении действующих механизмов кредитования дольщиков с разработанным автором механизмом инвестирования строительства путем открытия кредитных линий приходим к выводу, что механизм является выгодным для заемщика, так как сумма процентных обязательств перед кредитором существенно снизится. При этом уменьшение процентного бремени позволит привлечь в кредитную организацию большее количество заемщиков, что немаловажно в условиях сильной конкуренции.

На основании выпоненных исследований автор предлагает следующие уравнения, отражающие эффективность разработанного механизма:

1. Расчет экономического эффекта для организации-кредитора:

где Пк - прибыль компании-кредитора;

с - общее количество траншей по кредитной линии для компании-застройщика;

С Олег - сметная стоимость работ и услуг по возведению объекта на основании сводного сметного расчета стоимости строительства, руб.; ПСкз - ежемесячная процентная ставка при кредитовании компании-застройщика;

КМкз - срок, на который предоставляется кредит компании-застройщику, месяц; е - общее количество дольщиков-заемщиков, воспользовавшихся услугами кредитора по открытию кредитной линии на приобретение жилья; g - общее количество траншей по кредитной линии для дольщика-заемщика;

Ч площадь реализуемой квартиры, кв.м.; Цквм. - цена за один м2., руб.;

КВз - коэффициент, отражающий долю от стоимости квартиры, на которую выдается ипотечный кредит;

ПСдз - ежемесячная процентная ставка при кредитовании дольщика-заемщика;

КМдз - срок, на который предоставляется кредит дольщику-заемщику, мес.;

- СМЕТ * ПСкз

с [1-(1+пскзУ(а'-,)

С * II * V-

1_(1+псязукх'^

~ * Цквм. * Квз)

Ь, И - шаги расчета при вычислении суммы.

2. Расчет экономического эффекта для компании-застройщика:

-смет л с

1-(1 + яси)-(и,-'-,)1 т.

СМЕТ V ' пл

где Яю - прибыль компании-застройщика при участии в механизме; а - количество предлагаемых к реализации квартир;

НР - величина накладных расходов стоимости строительства на основании сметной документации, руб.;

Кнр - коэффициент определения доли условно-переменной части накладных расходов - 50%;

Тф - фактическая продожительность строительства, месяцев; Тпл - плановая продожительность строительства, месяцев. 4. Возможность привлечения кредитной организации в разработанный автором инвестиционный механизм обусловила необходимость разработки математической модели. Кредитор готов осуществлять инвестирование строительства жилого объекта, но при максимальной отдаче на каждый вложенный рубль. Таким образом, инвестирование дожно исходить из принципа минимального размера целевого фонда кредитора на начало каждого траншевого периода в соответствии с установленным календарным графиком ведения работ. Переменными математической модели являются:

У - размер целевого фонда кредитора на начало периода I (У=у' +у2+...+у'Ч*тт), где УЧобщий объем целевого фонда, необходимый кредитору на весь срок реализации проекта;

х' - количество проданных квадратных метров за период /. Основные параметры уравнений, используемые в модели: 5 - общая стоимость возведения объекта на основании сводного сметного расчета стоимости строительства (5'=

- сумма, необходимая застройщику в момент / в соответствии с календарным планом ведения работ;

X - общее количество квадратных метров в реализуемом строящемся объекте (Х=х'+х2+... +х');

а' - стоимость одного квадратного метра в момент V, с/ - коэффициенты, учитывающие увеличение стоимости одного квадратного метра в каждом последующем периоде, начиная с <=0 {й=1%= 0,01); Ринв - процент первоначального взноса инвестора (ринв>30%); /?кред - процент от стоимости квартиры, на сумму которого открывается кредитная линия для инвестора (р*кред^70%)\

ПСцив ~ ежемесячная процентная ставка, установленная за пользование кредитными средствами для каждого конкретного инвестора;

КМИнв - срок, на который открывается кредитная линия для каждого конкретного инвестора в соответствии с условиями договора;

ПСцз - ежемесячная процентная ставка, установленная за пользование кредитными средствами для компании-застройщика;

КМкз - срок, на который открывается кредитная линия для компании-застройщика.

Искомой переменной в модели является размер целевого фонда кредитора Y. Критерий оптимальности модели показывает, что кредитор минимизирует объем инвестиционной массы, перечисляемой компании-застройщику путем открытия кредитной линии.

Таким образом, искомую модель расчета формулируем следующим образом: Определить минимальный объем целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов.

Условия модели соответствуют ограничениям на размер инвестиций S\ необходимых для своевременного осуществления строительно-монтажных работ на объекте в момент времени /. Величина инвестиций, необходимая застройщику в каждый момент /, складывается из суммы следующих финансовых потоков:

S размер суммы, получаемой от реализации х количества квадратных метров по цене а в момент времени t;

S размер суммы процентных платежей за пользование инвесторами средствами кредитора в момент времени t;

S величина процентных платежей за привлечение кредитных средств со стороны застройщика в момент времени /;

S размер целевого фонда кредитора на момент времени t, составляющий разницу между величиной инвестиций S в момент времени t и суммой первых трех слагаемых.

Ограничение отражает соотношение между суммой, получаемой кредитором на момент времени /, и минимального размера суммы, необходимой застройщику в момент t, в соответствии с календарным планом ведения работ.

Тогда целевая функция модели имеет вид:

min У (3)

Для более наглядного описания модели автор вводит следующие обозначения:

/ = x*a*d*t*р,шв - размер первоначального взноса инвестора зах количество квадратных метров в размере р % от цены а в момент времени /;

k = x*a*d*i*рт:л - размер суммы, недостающей инвестору для приобретения

х количества квадратных метров по цене а, на которую открывается кредитная линия;

т=Ч--~ величина процентной ставки для инвестора, необходимая для расчета ежемесячного размера платежа в пользу кредитора; x*a*d*t* pKPF7

g =-аыЧ величина ежемесячного платежа основного дога ин-

вестора без учета начисленных кредитором процентов;

И = Ч--Ау(д/Д-Т7 _ величина процентной ставки для застройщика, необходимая для расчета ежемесячного размера платежа в пользу кредитора. С учетом принятых обозначений модель имеет следующий вид:

/->гшп (4)

х'+Х1+..Х'<Х (5)

511+52+... + 5" =5 (6)

1=0 /

1=1,..ДТ-1 Г+^(к'*т*^) + ^(у'*Ь-У) + у'>8' (8)

г=0 г=0

10 10 10 10 1=Т + = (9)

х',у' > 0 (10)

Ограничения модели:

(4) - линейная функция;

(5) - сумма квадратных метров х', реализуемых в различные периоды г дожна быть меньше либо равна общей сумме квадратных метров X, предлагаемых к реализации;

(6) - сумма объемов средств необходимая застройщику в момент /, в соответствии с календарным планом ведения работ, равная общей стоимости строительства объекта 8\

(7) - сумма размера первоначального взноса инвестора за х количество квадратных метров в размере р % от цены а в момент времени 1 и размер целевого фонда кредитора на начало периода / дожны быть больше либо равны сумме средств Б1, необходимой застройщику в момент I, в соответствии с календарным планом ведения работ;

(8) - суммарная величина, состоящая из объема средств, вырученных от реализации квадратных метров х в момент г, суммы ежемесячных платежей инвесторов в пользу кредитора с учетом процентов за использование заемных средств, суммы ежемесячных платежей застройщика в пользу кредитора с учетом процентов за использование заемных средств и размера целевого фонда кредитора на начало периода г, которая дожна быть больше либо равна сумме средств необходимой застройщику в момент I, в соответствии с календарным планом ведения работ;

(9) - суммарная величина, состоящая из объема средств, вырученных от реализации квадратных метров х' в момент г, суммы ежемесячных платежей инвесторов в пользу кредитора с учетом процентов за использование заемных средств, суммы погашения задоженности застройщика в пользу кредитора с учетом процентов за использование заемных средств и размера целевого фонда кредитора на начало периода которая равна сумме средств необходимой застройщику для окончания возведения объекта, в соответствии с календарным планом ведения работ;

(10) - условие не отрицательности переменных.

Разработанная автором модель является задачей линейного программирования, которая решается с помощью симплекс-метода. Размерность составляет: 11 параметров и 22 неизвестные. Задача такой размерности решается на персональном компьютере с помощью программы STORM.

Таким образом, разработанная автором модель позволит произвести расчет и оптимизацию объема денежных средств, необходимого кредитору для обеспечения компании застройщика инвестиционными ресурсами с целью планового выпонения строительных работ по возведению жилого объекта. Ввод скорректированных в соответствии с изменяющимися условиями переменных позволит кредитору определить оптимальный объем денежных средств на период t и таким образом активизировать и стабилизировать объемы жилищного строительства.

5. Одной из основных расчетных концепций в области строительной индустрии при развитии экономического потенциала предприятия являются инвестиционные риски. Методика Алексея Александровича Артамонова, разработанная на кафедре Экономика строительства в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете, позволяет определить инвестиционные риски строительной организации путем оценки индекса риска, как показателя величины вероятных потерь в балах, определяемого посредством матрицы Вероятность-Потери, позволяющей определить степень воздействия и уровень риска.

В процессе исследования автор выпонил оценку рисков строительной организации при реализации инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса в г. Иваново. В качестве источников риска определены: состояние грунта; задержка платежей; условия финансирования; синхронизация платежей и согласование потока наличности; проблемы планирования ресурсов; передача в эксплуатацию.

Автор диссертационного исследования уточнил формулу экономического эффекта от управления рисками в процессе реализации инвестиционного строительного проекта с учетом использования данной методики при реализации разработанного автором механизма обеспечения инвестиционными ресурсами процессов приобретения и строительства жилья с рассрочкой платежа с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий. Уточненная автором формула, позволила определить допустимую экономию финансовых средств, осуществляя превентивным мероприятиям в процессе строительства жилого дома, способствующие снижению степени воздействия рисков до приемлемого для строительной организации уровня.

с" -*кмг

\нр*кИР[[+|2Х|-

[ С [1-(\ + ПСкзУ{а'"~,]

где М0 - вероятные потери от проявления -го идентифицированного риска (без обработки);

М- вероятные потери от проявления i-ro идентифицированного риска (после обработки);

N- количество идентифицированных рисков;

/ф - фактические потери от проявления i-ro идентифицированного риска;

Нф - фактические расходы на обработку i-ro идентифицированного риска;

1фн ~ фактические потери от проявления j-ro неидентифицированного риска;

Нфн - фактические расходы на обработку j-ro неидентифицированного риска;

^-количество неидентифицированных рисков.

Выпоненные расчеты свидетельствуют, что своевременное установление существующих рисков, и их дальнейшее предотвращение способствует увеличению экономического эффекта от принятого к реализации инвестиционного строительного проекта.

6. Научная новизна полученных результатов работы в целом определяется тем, что уточненная классификация методов эффективного инвестирования жилищно-строительной отрасли по способам и источникам получения инвестиционных средств, разработанный экономико-организационный механизм обеспечения инвестиционными ресурсами процессов строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитной линии, разработанная методика расчета экономического эффекта от реализации механизма обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия паралельных кредитных линий для компании-застройщика и для частных инвесторов, разработанная математическая модель оптимизации объема целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов, а также уточненная методика оценки инвестиционных рисков компании-застройщика в рамках механизма обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитной линии с учетом вероятностей их возникновения и возможных потерь - направлены на создание привлекательного инвестиционного климата при инвестировании строительной отрасли.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях:

1. Шутенко, В.В. Механизм инвестирования строительных организаций с привлечением ипотечных кредитных средств [Текст] / В.И. Ларин, В.В. Шутенко // Строительные материалы / Научно-технический и производственный журнал. - Москва, сентябрь 2006, № 9. - С. 33-35. - ISSN 0585-430Х. - 0,56 п.л., в т.ч. лично автора 0,28 п.л.

2. Шутенко, В.В. Организационная модель обеспечения инвестиционными ресурсами жилищно-строительной сферы [Текст] / В.В. Шутенко // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия Экономика. Научный журнал. / Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет. -Санкт-Петербург, 2009, № 2. - С. 411-415. - ISSN 1995-4514. - 0,25 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях, и монография:

3. Шутенко, В.В. Ипотечное кредитование в сельском хозяйстве [Текст] / В. В. Шутенко II Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов вузов России. / Ивановский государственный химико-технологический университет. - Иваново, 2003, № 14. - С. 70-73. -ISBN 5-9616-0007-6. - 0,19 п.л.

4. Шутенко, В.В. Особенности предоставления кредитов под различные виды обеспечения [Текст] / В.В. Шутенко II Информационная среда вуза: Материалы XI Международной научно-технической конференции / Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. - Иваново,

2004. - С. 335-340. - ISBN 5-88015-185-9. - 0,31 п.л.

5. Шутенко, В.В. Организация кредитного процесса в банке [Текст] / В.В. Шутенко // Актуальные проблемы и тенденции современной экономики: анализ и оценка: Межвузовский сборник научных трудов / под ред. проф. Е.Е. Иродовой. - Иваново: изд-во ИвГУ, 2004. - С. 117-120. - ISBN 5-7807-0441-4. -0,19 п.л.

6. Шутенко, В.В. Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и его использование в Российской Федерации [Текст] / В.В. Шутенко И Ученые записки факультета экономики и управления. Выпуск 16 / Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. - Иваново,

2005. - С. 99-109. - ISBN 5-88015-191-3. - 0,63 пл.

I. Шутенко, В.В. Формирование рынка ипотечных ценных бумаг в российских условиях [Текст] / В.В. Шутенко // Четвертая научная конференция аспирантов и соискателей: Материалы конференции / Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. - Иваново, 2005. - С. 78-80. -0,13 п.л.

8. Шутенко, В.В. Модели привлечения догосрочных кредитных ресурсов в сферу ипотечного кредитования [Текст] / В.В. Шутенко // Молодая наука - развитию Ивановской области, Иваново, 24-28 апреля 2006 г. -Иваново: Ивановский государственный университет, 2006. - С. 225-229. - ISBN 5-7807-0556-9.-0,25 п.л.

9. Шутенко, В.В. Решение жилищного вопроса, путем совершенствования использования, выделяемых из регионального бюджета средств [Текст] / В.В. Шутенко II Молодая наука - развитию Ивановской области, Иваново, 24-28 апреля 2006 г. - Иваново: Ивановский государственный университет, 2006. - С. 229-231. - ISBN 5-7807-0556-9. - 0,19 пл.

10. Шутенко, В.В. Формирование системы обеспечения финансовыми ресурсами процессов приобретения и строительства жилья [Текст]. Монография / Ю.Е. Бобылева, В.В. Шутенко. - ГОУВПО Ивановский государственный энергетический университет имени В.И. Ленина, ГОУДПО МЦПКиППС. - Иваново, 2006. - 280 е.; 21 см. - 300 экз. - ISBN 5-894-433-8. -17,5 пл., в т.ч. лично автора 5 пл.

II. Шутенко, В.В. Анализ и оценка основных методов инвестирования жилищно-строительной сферы [Текст] / P.M. Алоян, В.И. Ларин, В.В. Шутенко II Информационная среда вуза: Материалы XIV Международной на-

учно-технической конференции. / Ивановский государственный архитектурно-строительный университет. - Иваново, 2007. - С. 308-312. - ISBN 978-5-88015214-8. - 0,25 пл., в т.ч. лично автора 0,08 пл.

12. Шутенко, В.В. Оптимизация объема целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов [Текст] / Н.В. Заянчуковская, В. В. Шутенко // Современные наукоемкие технологии. Региональное приложение. / Российская академия естествознания. Ивановский государственный химико-технологический университет. -Иваново, 2008, № 1. - С. 23-28. - ISSN 1812-7320. - 0,38 пл., в т.ч. лично автора 0,19 пл.

13. Шутенко, В.В. Организационная модель обеспечения инвестиционными ресурсами процессов приобретения и строительства жилья

[Текст] / В.В. Шутенко // Современные наукоемкие технологии. Региональное приложение. / Российская академия естествознания. Ивановский государственный химико-технологический университет. - Иваново, 2008, № 2. - С. 37-42. -ISSN 1812-7320.-0,38 пл.

14. Шутенко, В.В. Анализ и оценка механизмов инвестирования строительства и способов приобретения жилья в Российской Федерации [Текст] / В.В. Шутенко // Современные наукоемкие технологии. Региональное приложение. / Российская академия естествознания. Ивановский государственный химико-технологический университет. - Иваново, 2008, № 3. - С. 43-48. -ISSN 1812-7320.-0,38 пл.

15. Шутенко, В.В. Факторный анализ развития жилищного кредитования в России [Текст] / В.В. Шутенко // Современные наукоемкие технологии. Региональное приложение. / Российская академия естествознания. Ивановский государственный химико-технологический университет. - Иваново, 2008, № 4. - С. 45-52. - ISSN 1812-7320. - 0,44 пл.

16. Шутенко, В.В. Оценка инвестиционных рисков в процессе строительства жилого дома [Текст] / P.M. Алоян, В.В. Шутенко // Информационная среда вуза: Материалы XV Международной научно-технической конференции. / Ивановский государственный архитектурно-строительный университет. - Иваново, 2008. - С. 66-73. - ISBN 978-5-88015-239-1. - 0,5 пл., в т.ч. лично автора 0,25 пл.

17. Шутенко, В.В. Моделирование процесса финансирования строительства жилых объектов [Текст] / Н.В. Заянчуковская, В.В. Шутенко // Информационная среда вуза: Материалы XV Международной научно-технической конференции. / Ивановский государственный архитектурно-строительный университет. - Иваново, 2008. - С. 103-106. - ISBN 978-5-88015239-1. - 0,19 пл., в т.ч. лично автора 0,09 пл.

18. Шутенко, В.В. Дефиниция и сущность ипотечного жилищного кредитования [Текст] / В.В. Шутенко // Информационная среда вуза: Материалы XV Международной научно-технической конференции. / Ивановский государственный архитектурно-строительный университет. - Иваново, 2008. - С. 926-932. - ISBN 978-5-88015-239-1. - 0,44 пл.

Учебно-методические работы:

1. Шутенко, В.В. Управление в строительстве [Текст]: Методические указания по подготовке домашнего задания для студентов строительных специальностей. Часть I. / КБ. Строкин, В.В. Шутенко - Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. - Иваново, 2003. - 26 е.; 20 см. -100 экз. - 1,6 п.л., в т.ч. лично автора 0,8 п.л.

2. Шутенко, В.В. Управление в строительстве [Текст]: Методические указания по подготовке домашнего задания для студентов строительных специальностей. Часть II. / КБ. Строкин, В.В. Шутенко - Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. - Иваново, 2003. - 22 е.; 20 см. - 100 экз. 1,4 п.л., в т.ч. лично автора 0,7 п.л.

3. Шутенко, В.В. Организация производства на предприятии отрасли (строительство) [Текст]. Учебное пособие для разработки курсового проекта. / H.H. Давидовский, В.В. Шутенко - Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. - Иваново, 2003. - 80 е.; 20 см. - 200 экз. -ISBN 5-88015-173-5. -5 п.л., в т.ч. лично автора 2,5 п.л.

4. Шутенко, В.В. Управление в строительстве [Текст]. Учебное пособие для студентов строительных и экономических специальностей. / КБ. Строкин, В.В. Шутенко - Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. - Иваново, 2004. - 128 е.; 20 см. - 100 экз. - ISBN 588015-178-6. - 8 п.л., в т.ч. лично автора 4 п.л.

5. Шутенко, В.В. Управление качеством продукции [Текст]. Учебное пособие для студентов экономических и строительных специальностей. / В.В. Шутенко - Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. -Иваново, 2005. - 148 е.; 20 см. - 100 экз. - ISBN 5-88015-188-3. -9,25 п.л.

Формат бумаги 60 х 84уи. Бумага офисная. Печать офсетная. Гарнитура Times New Roman.

Усл. печ. л. 1,5. Тираж 150 экз. Тираж отпечатан на копировальной технике частного предприятия ОГРН 304370230300436.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Шутенко, Владимир Викторович

Введение.

Глава 1. Ипотечное жилищное кредитование, как инструмент формирования инвестиций в реальный сектор региональной экономики

1.1. Сбережения, как источник инвестиций.

1.2. Жилищный сектор, как объект государственных социальных инвестиций

1.3. Развитие ипотечного жилищного кредитования в условиях низкого уровня доходов.

1.4. Дифференцированность доступности ипотечного кредита по регионам России.

1.5. Рынок ипотеки в условиях экономического кризиса.

Выводы по первой главе.

Глава 2. Разработка экономико-организационного механизма обеспечения инвестиционными ресурсами строительной отрасли.

2.1. Анализ и оценка основных методов инвестирования строительной отрасли.

2.2. Принципиальная схема взаимоотношений участников инвестиционного механизма паралельного кредитования.

2.3. Оптимизация объема целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов

2.3.1. Содержательная постановка задачи.

2.3.2. Формулировка задачи.

Выводы по второй главе.

Глава 3. Оценка инвестиционных рисков в процессе строительства жилого дома.

3.1. Риски инвестиционно-строительных проектов.

3.2. Оценка рисков компании-застройщика в процессе строительства жилого дома.

3.3. Экономический эффект от управления рисками в процессе реализации инвестиционного строительного проекта.

Выводы по третьей главе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование механизма инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата"

Актуальность темы исследования. В условиях сокращения бюджетных ассигнований на жилищное строительство возрастает роль собственных и заемных средств населения в качестве основного источника инвестиций. В этой связи представляется актуальным разработка и внедрение механизмов инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата. Это создает допонительный платежеспособный спрос на жилье, так как возможность оплаты жилья в рассрочку делает его доступнее.

Практика развития строительной отрасли в России показывает, что проблема жилья является одной из наиболее острых. Органы власти решают ее, реализуя различного рода федеральные, региональные и муниципальные программы, направленные на повышение доступности жилья для населения. Успех реализации всех этих программ во многом определяется степенью удовлетворения потребности в жилье для категорий населения с различным уровнем дохода. При этом под доступностью жилья следует понимать реальную возможность определенной категории граждан оплатить стоимость приобретаемого жилья в размерах директивно определяемой части их доходов.

Жилье - это товар, предлагаемый на рынке, имеющий свою цену, продавца и покупателя. Поэтому правильное определение инвестиционного потенциала населения обеспечит выход на реальный рынок жилья новых инвесторов, что благотворно скажется на динамике:

ХS самого рынка, который неизбежно дожен будет подстраиваться под возможности и запросы конкретных категорий граждан;

S функционирования строительной отрасли, а также сопутствующих и других сопряженных производств (производство строительных материалов, машинки1 оборудования по производству, мебельная промышленность).

В сегодняшних условиях все большую актуальность приобретает кредитование строительной отрасли. По мнению аналитиков, интенсивное развитие реального сектора дожно позитивно сказаться на развитии сотрудничества его предприятий с финансовыми структурами.

В сфере кредитования строительного бизнеса есть определенные сложности. Одна из них связана с вопросом залога. В роли залога может выступать товар, который находится в обороте у компании-заемщика, объекты коммерческой недвижимости, офисы, которые находятся в ее собственности, строительное оборудование, машины и механизмы. Строительные предприятия зачастую предлагают использовать в качестве залога права на строящееся жилье. Такие условия не приемлемы для кредитных организаций, поскольку существует риск, связанный с невозможностью регистрации инвестиционных договоров. По мнению кредиторов, с введением такой практики в Ивановском регионе на 90% решися бы вопрос, связанный с залогами.

При кредитовании строительных компаний в качестве обеспечения может выступить недвижимость и другое имущество, находящееся в собственности залогодателя. Объекты незавершенного строительства, как правило, в залог не берутся. Основная проблема развития данного направления связана с отсутствием ликвидного обеспечения. Большинство заемщиков предлагают в залог строящиеся объекты, не оформленные соответствующим образом через регистрационную палату. В результате кредитор, как правило, не берет на себя риск по возврату кредита, обеспечение которого не оформлено по правилам. Риски кредитования строительных предприятий могут быть связаны с более медленной, по сравнению с прогнозами заемщика, реализацией квартир, следствием чего становится невозможным погасить кредит в срок.

Согласно действующей в настоящее время схеме привлечения инвестиций в строительство банк кредитует Застройщика под залог его собственных активов. Частные инвесторы при покупке квартир по договорам долевого участия в строительстве на стадии строительства.получают жилищные, или потребительские кредиты, а после сдачи объектов в эксплуатацию Ч ипотечные кредиты, перечисляемые Застройщику в счёт оплаты стоимости договора. При этом два процесса кредитования, направленные на строительство одного и того же объекта, разобщены. Такая схема взаимоотношений приводит к росту процентных ставок по кредитам за счет возрастающего риска.

Разработанный автором механизм инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата предусматривает кредитование в пределах одной строительной площадки и частных инвесторов, и предприятия-застройщика. При этом одна кредитная организация выдаст кредит Застройщику на строительство определенного объекта и паралельно кредитует частного инвестора на приобретение квартир в строящемся доме. Этот механизм позволит снизить процентные ставки по кредитам, снизить риски, упростить процедуры проверки платёжеспособности. В целом это позволит значительно увеличить объёмы инвестиций в строительство.

В условиях сложившейся экономической ситуации на первичном рынке есть вероятность того, что кредитовать строительство будет не только выгодно для кредитных организаций, но и необходимо для строителей.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики.

Благодаря ипотеке (в странах, где она приобрела устойчивое и авторитетное значение) банковский, государственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. Одновременно ипотека является источником поступления капитальных вложений в различные отрасли экономики.

Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распоряжаться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыпонения им обязательств по возврату ссуды; Это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов догосрочного кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для договременного*отвлечения кредитных ресурсов.

Практика показала, что ипотека благоприятна и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя свою платежеспособность и финансовое состояние.

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья могут подразделяться на кредиты, предоставленные непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам. Последние практикуются в период строительно-монтажных работ, когда окончательный владелец здания еще неизвестен, если он не может финансировать проект самостоятельно либо если заинтересован только в получении готового объекта.

Необходимость развития ипотечного кредитования для решения жилищных проблем граждан очевидна: во-первых, снижается социальная напряженность, а во-вторых, ипотека способствует развитию строительной отрасли, рынка недвижимости, создавая благоприятные условия для инвестирования в экономику. В сегодняшней ситуации только ипотека в состоянии обеспечить приток новых средств на рынок жилищного строительства и в сопряженные с ним отрасли промышленности. В бюджеты всех уровней поступят допонительные доходы, которые, могут служить одним из источников финансирования догосрочного кредитования наряду с внебюджетными источниками, либо инвестироваться органами власти в строительство социального жилья.

Привлечение ипотечного кредитования в сферу капитального строительства позволяет гражданам приобретать новое комфортное жилье, при этом гарантированы допонительные инвестиционные средства, способствующие развитию строительной отрасли в сфере возведения новых современных жилых зданий.

Степень разработанности проблемы. В настоящее время применяется большое количество методов привлечения инвестиций в отрасль строительства. При этом для застройщиков инвестиции чаще всего подразумеваются только в форме кредита или кредитной линии. Для физических лиц, инвестиции Ч это собственные накопления, составляющие чаще всего незначительную часть стоимости квартиры, и банковские кредиты. Эти источники инвестиций связаны со значительными рисками, что приводит к увеличению стоимости кредита. Отдельные вопросы, посвященные разработке механизмов кредитования с привлечением кредитных средств, нашли свое отражение в работах таких российских ученых, как А.Н. Асаул, С.А. Баркалов, И.А. Бланк, B.C. Боголюбов, В.В. Бузы-рев, Б.В. Генералов, П.Г. Грабовый, Ю.А. Дмитриев, И.В. Довдиенко, М.И. Ка-менецкий, Ю.Н. Лапыгин, Р.А. Набиев, Ю.П. Панибратов, А.Б. Петрухин, Л.Г. Селютина, В.М. Семенов, А.П. Суворова, В.З. Черняк и некоторых других.

Вместе с тем, следует отметить, что указанные авторы затрагивают лишь отдельные юридические и экономические проблемы подобных экономико-организационных схем, не уделяя внимание особенностям формирования и распределения кредитных средств. Практически не предпринимались попытки оптимизации основных параметров инвестирования, а также оценки их эффективности. Кроме того, отсутствует единый экономико-организационный механизм, дающий возможность унифицировать подходы к организации процессов инвестирования строительства.

Среди зарубежных учёных занимающихся вопросами организации подобных финансовых схем, можно отметить значительный вклад целого ряда специалистов, таких как К. Рэдхэд, С. Хьюз, Т. Стейнметц, Ф. Уитт и других. Однако исследования, выпоненные с использованием опыта развитых стран, не могут быть в поной мере применены к современным российским условиям, связанным с неразвитостью кредитного механизма.

Цели и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является разработка механизма инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата.

Поставленная цель определила необходимость решения следующих задач: выявить взаимосвязь между сбережениями граждан и инвестициями в реальный сектор экономики; выпонить анализ жилищного сектора, как объекта социальных инвестиций со стороны государства, с целью выявления актуальных проблем на рынке жилья; исследовать уровень развития ипотечного жилищного кредитования в условиях низкого уровня доходов граждан;

S выявить дифференцированность доступности ипотечного кредита по регионам России;

ХS оценить рынок ипотеки в условиях экономического кризиса;

S провести анализ и оценку существующих методов инвестирования строительной отрасли и выявить наиболее перспективный;

S разработать механизм обеспечения инвестиционными ресурсами процесса строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий;

S разработать модель оптимизации объема целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов;

S уточнить метод оценки инвестиционных рисков в процессе строительства жилого дома при реализации механизма обеспечения инвестиционными ресурсами процесса строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий.

Объектом исследования являются предприятия жилищного строительства как субъекты инвестиционного рынка.

Предмет исследования - методы и способы инвестирования строительной отрасли направленные на создание привлекательного инвестиционного клихмата для всех участников.

Теоретическая и методологическая база исследования. Решение поставленных задач осуществлялось с учетом законодательных актов РФ и постановлений Правительства РФ, нормативных, методических и программных документов федеральных, региональных и муниципальных органов управления.

Обоснованность выводов и предложений, полученных в процессе исследования, обусловлена методологией исследования, логической последовательностью выводов и, подкрепляющими теоретические выводы, практическими расчетами.

Теоретической и методологической базой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых в области обеспечения инвестиций в строительную отрасль. Исследование проводилось с применением общих методов научного познания: наблюдения, сравнения, оптимизации, анализа и синтеза. Для решения поставленных задач в работе применялись статистические, математические и инструментальные методы исследования. Кроме этого, использовалась статистическая информация Федеральной службы государственной статистики, Ивановского областного комитета государственной статистики и Управления жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иваново.

Теоретические положения, выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом самостоятельного исследования автора.

Логика исследования отражает последовательность основных стадий исследования, представленных ниже. На начальных этапах выявлена взаимосвязь между сбережениями граждан и инвестициями в реальный сектор экономики, выпонен анализ жилищного сектора, как объекта инвестиций со стороны государства, на основании которого определен ряд актуальных проблем на рынке жилья. Исследован уровень развития ипотечного жилищного кредитования в условиях низкого уровня доходов граждан, выявлена дифференциация доступности ипотечного кредита по регионам России. На основании полученных результатов оценен рынок ипотеки в условиях экономического кризиса. Проведен анализ существующих методов инвестирования строительства. На основании полученных результатов выявлен наиболее перспективный и доступный для максимального количества инвесторов метод инвестирования строительной отрасли. Это позволило автору разработать механизм обеспечения инвестиционными ресурсами строительной отрасли с участием комбинированных источников инвестиционных средств путём открытия кредитных линий застройщику и частным инвесторам. Для оптимизации объема целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов разработана оптимизационная модель, которая была апробирована при строительстве жилого комплекса в г. Иваново инвестором-застройщиком ОГУП Ивобстройзаказчик. Усовершенствован метод оценки инвестиционных рисков в процессе строительства жилого дома при реализации механизма обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий, который был апробирован при строительстве жилого дома в г. Иваново застройщиком ООО Импульс.

Работа выпонена в соответствии с паспортом специальности 08.00.05 (п. 4.17).

Научная новизна данного исследования заключается в следующем:

1. Уточнена классификация методов инвестирования строительной отрасли по способам и источникам. Новый тип классификации более обоснованно выявит перспективные и оптимальные методы в каждом конкретном механизме инвестирования с учетом индивидуальных особенностей проектов.

2. Разработан экономико-организационный механизм обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия кредитных линий застройщику и частным инвесторам. Предложенный механизм увеличит объемы инвестиций в строительную отрасль, повысит привлекательность инвестиционного климата, обеспеченного корректировкой процентных ставок по предоставляемым ипотечным кредитам за счёт паралельного кредитования застройщика и частных инвесторов.

3. Разработана методика расчета прибыли от реализации механизма обеспечения инвестиционными ресурсами строительства жилья с участием комбинированных источников инвестиционных средств путем открытия паралельных кредитных линий для застройщика и частных инвесторов, позволяющая определить коммерческую выгоду для кредитора и застройщика.