Темы диссертаций по экономике » Финансы, денежное обращение и кредит

Формирование финансовых условий развития ипотечного кредитования на региональном уровне тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Журов, Василий Юрьевич
Место защиты	Брянск
Год	2004
Шифр ВАК РФ	08.00.10

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование финансовых условий развития ипотечного кредитования на региональном уровне"

На правах рукописи

Журов Василий Юрьевич

ФОРМИРОВАНИЕ ФИНАНСОВЫХ УСЛОВИЙ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА РЕГИОНАЛЬНОМ УРОВНЕ

08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Орел 2004

Работа выпонена в Брянском государственном университете им. акад. И.Г. Петровского

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор Закиров Ахнаф

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Ульянов Иван Павлович кандидат экономических наук, Беспалов Роман Анатольевич

Ведущая организация

Брянская государственная сельскохозяйственная академия

Защита состоится 18 декабря 2004 г. в 12-00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.182.04 при Орловском государственном техническом университете в аудитории № 212 по адресу: 302020, г. Орел, Наугорское шоссе, 29.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Орловского государственного технического университета.

2004 г.

Трубина И.О.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Жилищная сфера является важной частью российской экономики, в которой на жилищный фонд приходится 20% воспроизводимого недвижимого имущества. В отличие от многих иных отраслей экономики состояние отечественного рынка жилья самым непосредственным образом сказывается на повседневной жизни каждого жителя России.

Эта отрасль является одной из немногих динамично развивающихся не только в экономике России, но и Европы, где на ближайшие 10-15 лет также будет гарантированный спрос на жилье. В то же время, предприятия стройин-дустрии в последнее время стокнулись с нехваткой финансовых средств, необходимых для инвестирования в жилищное строительство. С другой стороны, в России наблюдается спад платежеспособного спроса на жилье. Общая заинтересованность всех участников рынка жилья породила настоятельную необходимость в развитии ипотечного кредитования жилищного строительства, в том числе посредством использования ипотечных ценных бумаг, которое, несмотря на широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой, по-прежнему остается недостаточно изученной отечественной экономической наукой. Все это определяет безусловную актуальность избранной темы диссертационного исследования.

Степень изученности проблемы. В последние годы в научной экономической литературе представлено теоретическое осмысление проблем ипотечного кредитования и ее практического внедрения как средства привлечения финансовых ресурсов. Понимание актуальности развития и внедрения идей ипотечного кредитования, а также накопленный опыт ее практического применения в этой области нашли свое отражение в научных публикациях отечественных и зарубежных ученых-экономистов: Абанкиной И., Балабанова И.Т., Бат-лера С, Березина М., Бланка Г.Б., Блинчевского И.Л., Демушкиной Е., Ланцова В.М., Рависа М., Розенберга М, Страйка Р., Косаревой Н. и др. В то же время,

экономистов следует отметить недостаточный уровень исследований в этой области.

Целью диссертационной работы является разработка и обоснование теоретико-методических подходов по формированию финансовых условий развития ипотечного кредитования на региональном уровне. В соответствии с поставленной целью в работе решены следующие задачи:

- изучить современное состояние жилищного строительства;

- проанализировать состояние ипотечного кредитования жилищного строительства;

- произвести оценку эффективности ипотечного кредитования в решении жилищной проблемы;

- разработать методические рекомендации по совершенствованию механизма ипотечного кредитования как средства решения жилищной проблемы.

Область исследования соответствует п. 9.2 Проблемы и инструменты денежно-кредитной политики Паспорта ВАК по специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит.

Объектом исследования являются предприятия жилищного строительства Брянской области. Предметом исследования является процесс ипотечного кредитования жилищного строительства в России.

Теоретической и методологической основой научных исследований явилась общенаучная методология, предусматривающая комплексный и системный подходы к решению проблемы, а также применение таких методов исследования, как исторический, статистико-экономический, монографический, абстрактно-логический и методы экономико-математического моделирования. Информационной основой послужили законодательные и нормативные акты Российской Федерации по экономике и финансам, денежно-кредитным отношениям, инвестиционной деятельности, научно-методическая литература, периодические издания статистические материалы Госкомстата РФ и Брянской области за2007-2003гг.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в совершенствовании теоретико-методических подходов к инвестиционной деятельности в жилищном строительстве на основе ипотечного кредитования, в т.ч. с использованием ипотечных ценных бумаг. Научная новизна подтверждена следующими научными результатами, выносимыми на защиту:

проведен анализ современных фондовых инструментов финансирования ипотечных кредитов с точки зрения их применимости в российских условиях;

предложены методические подходы к финансированию жилищного строительства с использованием ипотечных ценных бумаг; разработана модель механизма оптимизации структуры капитала строительного предприятия с позиций системного подхода к управлению инвестиционными потоками в жилищном строительстве; разработаны мероприятия по обеспечению доступности ипотечного кредитования в России на современном этапе.

Практическая значимость работы состоит в том, что разработанные научно-методические рекомендации, направленные на развитие и совершенствование ипотечного кредитования, нашли практическое применение в работе ряда строительных предприятий и риэтерских компаний Центрального региона России.

Реализация результатов работы. Основные теоретические положения по повышению инвестиционной привлекательности жилищного строительства внедрены в практику в виде методических рекомендаций на ряде предприятий и организаций г. Брянска и области. Методические разработки используются в учебном процессе в Брянском государственном университете им. акад. И.Г. Петровского, в Брянской государственной инженерно-технологической академии при изучении таких учебных дисциплин, как Экономика недвижимости, Финансы и кредит, Рынок ценных бумаг.

Апробация результатов исследования. Основные положения и рекомендации, содержащиеся в диссертации, были доложены на Межрегиональной на-

учно-практической конференции (Брянск, 2002 г.), Всероссийской научно-практической конференции (Нижний Новгород, 2003 г.), Международной научной конференции (Орел, 2003 г.), Межрегиональной научно-практической конференции (Брянск, БГУ им. акад. И.Г. Петровского, 2003 г.), Международной научно-практической конференции (Брянск, БГТУ, 2002 г.).

Публикации. По материалам диссертации опубликовано 5 научных работ, отражающих основное содержание диссертации общим объемом 2,3 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы. Она содержит 158 страниц машинописного текста, включает 22 таблицы, 8 рисунков.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы, определены цели, задачи, объект и предмет исследования, раскрыты научная новизна и практическая значимость результатов исследования.

В первой главе Современное состояние ипотечного кредитования жилищного строительства на федеральном и региональном уровнях приводится характеристика отечественного жилищно-строительного комплекса; анализируется развитие ипотечного кредитования жилищного строительства за рубежом и в России; дается оценка состояния рынка ипотечного кредитования в России.

Жилищная сфера является важной частью российской экономики, в которой на жилищный фонд приходится 20% воспроизводимого недвижимого имущества. В отличие от многих иных отраслей экономики состояние отечественного рынка жилья самым непосредственным образом сказывается на повседневной жизни каждого жителя России.

При переходе к рыночной системе хозяйствования объем жилищного строительства в Брянской области сократися вследствие сокращения бюджетных ассигнований, хотя и при увеличении средств индивидуальных застройщиков. В последние годы доля индивидуальных застройщиков в общем объеме

жилищного строительства продожает расти, но ситуация на рынке жилья остается сложной.

Таблица 1 Ч Характеристики спроса на рынке жилья

Средняя обеспеченность жильем (Мадрид - 24, Лондон - 32, Стокгольм - 40 кв. м на чел.) 19,7 кв. м на чел.

Состоят в очереди на улучшение жилищных условий 4,43 мн. семей (8,6%)

Время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами 15-20 лет

Количество желающих улучшить жилищные условия 61,0% (31,6 мн. семей)

Общая потребность в жилье 1,57 мрд. кв. м (55,0% имеющегося фонда)

За 2003 г. улучшили жилищные условия 230 тыс. семей (0,7% желающих)

Увеличение удельного веса частного жилищного строительства дало тол-

чок росту не столько объемов, сколько цен. Такая тенденция прослеживается не только в столице, но и в других регионах. При этом основная масса построенного жилья используется не для проживания. Около 30 Ч 40% выкупленных квартир пустые, их назначение - выгодное вложение капитала.

Таблица 2 Ч Состояние жилищного фонда и обеспеченность населения жильем

1995 1997 1993 1999 2000 2001 2002

Средняя обеспеченность населения жильем (на конец года), кв. м площади жилищ на одного жителя 19,4 19,8 20,2 20,2 20,5 20,7 21,2

Ветхий и аварийный жилищный фонд (на конец года), тыс. кв. м площади жилищ 105,9 133,8 124,4 128,8 131,5 538.0 428,0

Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда во всем жилищном фонде, процентов 0,4 0,5 0,4 0,4 0,5 1,8 1,4

Из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на

собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюд-

жета. Низкая обеспеченность жильем во многом определяет негативную демографическую ситуацию

Таблица 3 - Обеспеченность жильем и демографическая ситуация в России

Показатели Годы

1990 1995 2000 2001 2002 2003

Ввод в действие общей площади жилья, мн кв м 61,7 41,0 30,3 31,7 33,8 36,3*

Численность населения, мн чел 148,2 147,6 144,8 144,0 143,1 143,9

Ввод жилья в расчете на 1 чел , кв м 0,42 0,28 0,21 0,22 0,23 0,25

Естественный прирост населения на 1000 чел 2,2 -8,3 -10,2 -10,6 -10,8 -6,2

Разводов на 1000 чел 3,8 4,5 4,3 5,3 6,0 5,6

Браков на 1000 чел 8,9 7,3 6,2 6,9 7,1 7,6

В сложившихся условиях монополизированный жилищный бизнес становится исключительно выгодным для самого себя, но не решает проблем основной массы населения.

40 35 30 25 20 I 15 10 5 0

1 2 3 4 5 6 7

Рисунок 1 Ч Средние цены на жилье при проведении жилищной реформы, тыс.

руб. / м2

Примечание к рис 1-2004год 2 - 2005год 3-200бгод 4 - 2007 год 5 - 2008год 6 - 2009год 7-2010год

Существующие условия ипотеки определяются рыночной конъюнктурой. Из-за несовершенного законодательства риски по ипотечным кредитам по-прежнему остаются высокими, и банки вынуждены их компенсировать за счет стоимости кредита. Наиболее рисковым является кредитование на первичном рынке жилья, и процентная ставка на новостройки составляет в Москве 16 -21%. Первоначальный взнос при этом дожен быть не менее 30% от стоимости

квартиры. По нашему мнению, одним из путей снижения рисков может быть реализация государством своей функции по ограничению монополий, расширению числа застройщиков, поощрению конкуренции на рынке строительства. Невмешательство государства приводит к тому, что продажная цена квадратного метра жилья в Москве в 5 - 8, а иногда и в 10 раз выше его себестоимости. В сложившейся проблемной ситуации в жилищном строительстве необходима целенаправленная эффективная государственная политика в сфере поддержки предпринимательства в строительстве, увеличения уровня дохода на душу населения и повышения величины платежеспособного спроса на жилье. Одной из важнейших задач государства является поиск рыночных механизмов вовлечения инвестиций в реальный сектор экономики. Таким механизмом выступает система ипотечного жилищного кредитования.

Во второй главе Финансирование жилищного строительства с использованием ипотечных ценных бумаг приводится характеристика рынка ипотечных ценных бумаг, а также развития ипотечного кредитования в регионах России; анализируются современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов.

С чисто финансовой точки зрения ипотечный кредит представляет собой контрактное соглашение между кредитором и заемщиком, в рамках которого заемщик продает кредитору бонд, обеспеченный залогом недвижимости. По этому бонду периодически платится купон й амортизируется баланс таким образом, что к концу срока обращения бонда он поностью погашен. Другой особенностью бонда, продаваемого заемщиком банку-кредитору, является наличие безусловной отзывной оферты, т.е. заемщик имеет право в любой момент выкупить обратно свое обязательство (бонд) по цене остаточного (непогашенного) баланса. Заемщик также имеет право в любой момент осуществить частичное досрочное погашение баланса. Обычно продаваемый бонд имеет фиксированный купон и длинный срок погашения (от 15 до 30 лет). Моделирование досрочных погашений является исключительно сложной математической задачей. Досрочные погашения существенно зависят от большого числа эконо-

мических, социальных и даже исторических особенностей страны. Более того, структура и параметры досрочного погашения меняются во времени, что приводит к необходимости постоянно корректировать и адаптировать используемую модель. Чтобы показать влияние досрочных погашений на поведение и платежи ипотечных ценных бумаг мы считаем необходимым ограничиться двумя простыми параметрами, достаточно широко применяемыми в США. Сначала рассмотрим скорость досрочного погашения пула ипотечных кредитов - Single Month Mortality (SMM) за месяц. По определению, SMM равен доле баланса на начало месяца, которая была погашена к концу месяца за счет досрочных погашений. Через SMM можно выразить годовой показатель досрочного погашения. Первый такой показатель называется Constant Prepayment Rate (CPR) представляет выраженный в процентах годовой уровень понижения баланса по пулу кредитов за счет досрочного погашения. В случае, когда SMM постоянны в течение месяца, зависимость SMM и CPR выражается формулой:

В Америке получила распространение другая форма оценки досрочных платежей, которая называется Public Securities Association (PSA). CPR и PSA связаны следующей зависимостью:

где age - возраст, или время обращения пула.

По сути, PSA отличается от CPR тем, что в течение первых 30 месяцев досрочные погашения нарастают, а потом остаются постоянными. Статистические данные подтверждают такую тенденцию. К числу факторов, влияющих на досрочное погашение ипотечных кредитов, относятся: группа параметров оборота недвижимости: процент жилья, проданного до поного погашения пула; различия в активности досрочного погашения, вызванные демографическими факторами заемщиков; зависимость уровня досрочного погашения от времени с

момента взятия кредита; замедление досрочного погашения, вызываемое тем фактом, что ипотечные кредиты были взяты под меньший процент, чем текущий рыночный; группа параметров рефинансирования: моделирование условий, при которых заемщик принимает решение рефинансировать существующий ипотечный кредит; различия в типах заемщиков (различные типы ипотечных кредитов выбираются различными типами заемщиков, поэтому уровни досрочного погашения для разных типов пулов дожны быть разными в одних и тех же условиях), различия в условиях рефинансирования (рефинансирование менялось с течением времени и будет меняться в будущем). Для оценки текущей стоимости ипотечных ценных бумаг на Нью-Йоркской фондовой бирже применяются различные математические модели, но при этом используется один и тот же принцип. Это суммирование приведенных на сегодняшний день будущих платежей. Очевидно, что сегодняшняя стоимость одного долара, который будет получен через 9 месяцев, меньше, чем стоимость одного долара, полученного через 6 месяцев. Для каждого сценария моделируется ожидаемый поток платежей (с обязательным учетом возможных досрочных погашений). После этого суммируются их значения, приведенные на сегодня. Возникает вопрос: каким образом дожна быть дисконтирована величина будущего платежа, чтобы такое дисконтирование отражало реальное состояние рынка? Если предположить, что годовая ставка дисконтирования R (в процентах) является величиной постоянной, не зависящей от времени, то стоимость (Р) ипотечного бонда определяется по формуле:

где Fit - платеж в месяце 1

При этом решаема и обратная задача. Если задано рыночное значение стоимости ипотечной ценной бумаги, то, пользуясь численными методами, можно вычислить, при каком значении ставки дисконтирования платежи по

ипотечным ценным бумагам дадут рыночное значение Р стоимости ИЦБ. Полученное значение ставки называют доходностью к погашению. По нашему мнению, следует ввести еще один параметр оценки ипотечных ценных бумаг, который можно назвать, как лусредненное время (Weighted Average Life (WAL)). Его значение определяется как усредненное время (лет) до того момента, пока баланс по кредиту не упадет ниже 1 дол.:

где а - доля баланса по ипотечному кредиту, которая была амортизирована в месяце t, и при этом выпоняется: at + а2 + ... + aN = 1. Очевидно, что при прочих равных параметрах бонд с большим значением усредненного времени дожен стоить больше. На наш взгляд, в России целесообразно использовать для оценки ипотечных ценных бумаг формулу 3, поскольку опыт применения ипотечных ценных бумаг в нашей стране пока невелик.

Отметим, что единственным недостатком ипотечных ценных бумаг является наличие риска досрочных погашений, которые приводят к некоторой неопределенности в сроках погашения и величине периодических платежей. Досрочные погашения в случаях, когда процентные ставки на финансовых рынках падают, приводят к тому, что инвестору в ипотечные ценные бумаги незапланированно возвращают часть вложенного капитала, который он дожен реинвестировать в условиях снижения ставок. Далее однородные ипотечные ценные бумаги не могут удовлетворить все категории инвесторов, которые хотели бы видеть различные временные параметры и доходность ИЦБ. В ответ на эти требования были предложены структурированные ипотечные ценные бумаги. Концептуально это означает следующее: используя одно и то же обеспечение, эмитируются несколько классов ИЦБ, различающихся по величине WAL (формула 4), чувствительности к изменениям ставок, досрочным погашениям и т.д. Разные классы ипотечных ценных бумаг предназначены для разных типов ин-

весторов, которые готовы платить некоторую премию за то, что получают финансовый инструмент с нужными для них характеристиками. В свою очередь это приводит к тому, что совокупная стоимость структурированных классов превышает соответствующую стоимость однородных ИЦБ, обеспеченных тем же самым пулом кредитов. Это называется структурным арбитражем. Использование структурного арбитража в отношении ипотечных ценных бумаг позволит сформировать устойчивый финансовый рынок ипотечного кредитования как федеральном, так и на региональном уровнях. Пока же следует констатировать, что возможности развития ипотеки в каждом конкретном регионе отличаются и зависят прежде всего от материальных возможностей семей, нуждающихся в приобретении жилья по ипотечной схеме. Основные параметры, определяющие условия кредитования Ч это: 1) соотношения между размером кредита и стоимостью приобретаемого жилья, размером первоначального взноса и суммой кредита; 2) срок пользования кредитом; 3) процентная ставка. Соотношение указанных выше параметров определяется экономическими условиями региона и при их изменении дожны меняться.

Результаты проведенного Центральным Банком Российской Федерации обследования ипотечного жилищного кредитования в 2001 - 2002 гг. показали, что ипотечные кредиты занимают пока крайне незначительное место в структуре кредитования населения. По итогам 2002 г. общий объем ипотечных кредитов достигал всего лишь 3,3 мрд. руб., а средний размер кредита составлял только 532 тыс. руб. Если учесть, что общий объем кредитов населению на начало 2003 г. превышал 140 мрд. руб., то на долю ипотечных кредитов приходилось менее 2,5% от банковских ссуд физическим лицам, или 0,03% ВВП. Для сравнения в промышленно развитых странах и в большинстве государств с формирующимися рынками этот показатель не опускается ниже 10% и доходит до 110% ВВП. Отметим, что за последние годы имеется достаточно устойчивый рост объемов продаж жилья в кредит. По оценкам Российской гильдии риэтеров в прошлом году 5% всех продаж жилья проходило с использованием заемных средств (квази-ипотечных кредитов, куда входит и продажа в рас-

срочку, и кредиты без оформления закладных, и так далее). Для сравнения в 2000 году этот показатель составлял одну десятую процента. Кредитование осуществлялось преимущественно в иностранной валюте. В структуре предоставленных ипотечных жилищных кредитов валютные кредиты составили 63,3% и 68,2% соответственно. Темпы роста объема предоставленных в 2002 г. валютных кредитов в 1,24 раза опережали темпы роста объема кредитов, предоставленных в российских рублях. Такое соотношение сложилось за счет кредитных организаций Москвы и Санкт-Петербурга, предоставлявших кредиты в основном в иностранной валюте. Кредитные организации других регионов предоставляли ипотечные кредиты в основном в российских рублях. Доля кредитов в иностранной валюте, выданных кредитными организациями других регионов, в общем объеме кредитов, выданных в 2001 г., составила 1,1%, а в 2002 г.Ч 2,6%.

Таблица 4 - Масштабы ипотечного жилищного кредитования в Россий-

ской Федерации

№п/п Наименование показателя 2001 г. 2002 г.

1. Количество кредитных организаций, предоставлявших ипотечные жилищные кредиты 112 149

2. Предоставлено ипотечных жилищных кредитов Ч всего, мн. руб. 1720,2 3270,5

3. Средний размер предоставленного кредита, тыс. руб. 434,5 532,0

4. Средневзвешенная процентная ставка, % 13,1 14,3

5. Средневзвешенный срок предоставления кредита, месяцы 119,6 120,8

Прослеживается тенденция роста объемов и расширения числа банков -участников ипотечного кредитования за пределами первой тридцатки крупнейших кредитных организаций. Так, если в 2001 г. 42,9% общего объема ипотечных жилищных кредитов было предоставлено кредитными организациями, входящими в список 30 крупнейших банков страны, то в 2002 г. их доля в общем объеме предоставленных кредитов уменьшилась до 27,7%.

По нашему мнению, сам процесс выдачи ипотечных кредитов дожен быть организован так, чтобы обеспечить высокую вероятность возврата кредита и как можно более поное взыскание задоженности в случае дефота заемщика.

Перечислим моменты, которые способствуют этому: в то время как кредит амортизируется с течением времени (баланс задоженности уменьшается), рыночная стоимость недвижимости как правило растет; обращение взыскания после неуплаты в течение 60-90 дней не позволяет заемщику накопить большую задоженность. Как правило, при реализации залога кредитору не составляет большого труда взыскать задоженность, которая равна остаточному балансу по кредиту плюс накопленные проценты, а также разрешенные законом удержания, судебные и прочие издержки, хотя это и может занять длительное время; покупка недвижимости в большинстве стран имеет серьезное документальное обеспечение. Например, в США банки требуют от заемщика предоставить специальную страховку (title search insurance), которая гарантирует, что объект залога не заложен ни в каких других сдеках; сдека покупки или залога недвижимости подлежит обязательной регистрации в специальном государственном регистрационном учреждении; законодательное требование обязательного страхования предмета залога (недвижимости); специальная страховка (mortgage insurance), которая в случае, если выручка от продажи объекта залога будет недостаточна для погашения кредита, возместит кредитору разницу. Очевидно, что если стоимость залога значительно превышает размер кредита, то даже в случае срочной продажи объекта залога (т.е. со всевозможными скидками) выручка будет достаточна для погашения кредита. Поэтому кредиторы требуют такую страховку только в случае, если размер кредита больше определенной доли оцененной стоимости залога.

Помимо этого следует отметить, что кроме непосредственно ипотечного кредитования населения необходимо развивать инвестиционно-строительную деятельность и соответствующие кредитные механизмы. Совершенно очевидно, что поддерживая только ипотечное кредитование, можно подстегнуть и без того имеющийся рост цен на рынке жилья. То есть на сегодняшний день очень важным является снятие всех препятствий с инвестиционно-строительной деятельности так, чтобы она в совокупности с ипотекой балансировала предложение и спрос на рынке жилья.

В третьей главе Методические подходы к формированию благоприятных условий для развития ипотечного кредитования в России предлагается модель механизма оптимизации структуры капитала строительного предприятия на основе системного подхода к управлению инвестиционными потоками в жилищном строительстве; рассматриваются возможности эффективного подхода для развития ипотечного кредитования; излагаются предлагаемые мероприятия по обеспечению доступности ипотечного кредитования в России на современном этапе.

От эффективности, устойчивости функционирования строительного комплекса во многом зависят как темпы выхода из кризиса, так и конкурентоспособность отечественной экономики. С развитием рыночных отношений в строительном комплексе изменяются условия, в которых функционируют его организации, ставятся новые задачи экономического, производственного, финансового и организационного характера. В частности, рынок повысил требования к заказчикам в обеспечении своевременности платежей подрядчикам за продукцию, работы и услуги, и их невыпонение нарушает безубыточную работу подрядных строительных организаций, достаточную мобильность ресурсов и высокую их отдачу. По нашему мнению, для того, чтобы ипотечное кредитование приобрело динамичные темпы развития, необходимо не только понижать ставки по ипотечным кредитам и упрощать процедуры их получения, т.е. делать ипотеку выгодной для потребителей. Следует повысить эффективность управления капиталом строительных компаний - основных инвесторов в жилищное строительство.

Капитал хозяйствующего субъекта складывается из двух составляющих -договой и акционерной. Соотношение акционерного капитала и заемных средств (финансовый леверидж) представляет собой объективный фактор, возникающий с появлением заемных средств в объеме используемого организацией капитала, позволяющий получить допонительную прибыль на собственный капитал. Необходимость своевременного регулирования структуры капитала строительных организаций, а также выработка перспективных сценариев на

возможные изменения во внешней среде относится и к сравнительно благополучным организациям. Незнание, недостаточный учет значимости или игнорирование факторов финансового благосостояния и его устойчивости, могут довольно быстро дестабилизировать работу благополучной строительной организации и привести ее в предкризисное состояние. Принятие тех или иных финансовых решений дожно основываться на допущениях, связанных с уровнем финансового риска при формировании целевой структуры капитала. Сформированную структуру капитала необходимо адаптировать в течение определенного времени в ответ на изменение условий производства и реализации с целью выбора компромисса между риском и доходностью. Оценить целенаправленность и рациональность для конкретного предприятия разработанного структурного проекта капитала без его апробации достаточно сложно. Это определяет целесообразность представления совершенствования механизма построения рациональной структуры капитала как многошагового процесса регрессионного анализа с постоянными прямыми и обратными связями.

Реализация принципа вариантности подходов к разработке отдельных управленческих решений предполагает альтернативность эффективного финансового решения при формировании структуры капитала, выбора источников и форм его привлечения предприятием. Формирование множества решений х И 8а"п может происходить с помощью области множества решений, определяемой конечным списком возможных решений либо с помощью сис-

темы ограничений, что с нашей точки зрения наиболее объективно в ситуации построения рациональной структуры капитала. При наличии альтернативных проектов управленческих решений в этой области, выбор для реализации дожен быть основан на системе критериев, определяющих финансовую стратегию предприятия. Причем, важной составной частью критериев построения рациональной структуры капитала предприятия видят в процессе исследования основных параметров, используемого предприятием, капитала с целью выявления резервов минимизации его средневзвешенной стоимости и оптимизации его объема и структуры.

Экстремальность заключается в выборе оптимального варианта построения рациональной структуры капитала при наличии модели вида F(x) => gxtr >

что позволяет формализовать поиск оптимального решения х Ч arg extl" F(x) и учесть многокритериальное^ ограниченности информации.

Решение по структурному изменению фактической структуры капитала, с целью приближения ее к рациональному варианту, дожно рассматриваться с различных точек зрения: финансовой, экономической, методической, информационной, организационно-правовой и социально-психологической, что предполагает комплексность. Требование основано на сочетании, при решении задач выбора рациональной структуры капитала, обобщенных и частных показателей эффективности, причем в целевую функцию оптимизационной модели необходимо вводить и те, и другие. В зависимости от ситуации предлагается использовать два подхода: 1) оптимизировать структуру капитала по обобщенным показателям эффективности и полученный вариант проверять на допустимость по частным показателям; 2) вводить частные показатели в виде ограничений в оптимизационную модель.

Гибкость и адаптивность рассматриваемых вариантов структуры капитала строительного предприятия как участника системы ипотечного кредитования жилищного строительства предполагает возможность оперативной корректировки и приспособления их к заранее неизвестным будущим сценариям развития событий и изменяющимся целям и критериям. При этом варианты дожны обеспечивать определенную устойчивость применительно к возможным изменениям внутренней и внешней среды.

Рынок недвижимости цикличен, поэтому очень велика вероятность того, что на смену его росту наступит период стабильности, который может смениться спадом. Рано или поздно рынок ипотечного кредитования достигнет своего насыщения, поскольку спрос является конечной величиной, а со стороны предложения регулярно появляются все новые участники. Это приведет к обострению конкуренции на рынке ипотечного кредитования. По нашему мнению,

ключевыми инструментами конкурентной борьбы на рынке ипотечного кредитования являются: 1) сегментация потребительского рынка и 2) позиционирование услуги ипотечного кредитования, т.е. те меры, которые могут быть предложены эффективным маркетинговым подходом.

Стратегия сегментации рынка позволяет предприятию, учитывая свои сильные и слабые стороны при выборе методов маркетинга, выбрать те из них, которые обеспечат концентрацию ресурсов именно в тех сферах деятельности, где предприятие имеет максимальные преимущества или, по крайней мере, минимальные недостатки. При выделении сегментов и выборе целевого из них следует учитывать масштаб рынка и складывающиеся на нем тенденции.

Позиционирование продукции на рынке - это расположение продукции или услуги (комплекса услуг) в определенном положении в сознании потребителей данного вида продукции. Главная задача позиционирования состоит в комплексе усилий, направленных на адаптацию продукции или услуги к требованиям целевых сегментов рынка, с отстройкой ее от основных конкурентов за счет уникальных характеристик продукции или порядка и условий ее приобретения, поставки, сервиса и т.п.

По оценкам экспертов, уже сейчас потенциал рынка ипотеки в России составляет порядка $3 мрд. в год, но ипотечных кредитов пока выдано не более $250 мн. В стране есть все условия, для того, чтобы ипотечное жилищное кредитование стало реальностью, но отсутствуют условия для того, чтобы оно стало массовым. Основные сдерживающие факторы связаны с недостаточным уровнем доходов основной части потенциальных заемщиков, слабостью ресурсной базы большинства российских банков и несовершенством действующего законодательства. При существующих условиях, когда максимальный срок погашения кредита составляет 20 лет, максимальная сумма кредита равна 70% от общей стоимости приобретаемого жилья, а ежемесячные выплаты по кредиту не дожны превышать 35% от совокупного ежемесячного дохода семьи предельная ставка по кредиту дожна быть не более 9%, чтобы обеспечить возможность участия в ипотечной программе значительного количества граждан,

имеющих средний или близкий к среднему уровень доходов. Для решения данной проблемы мы предлагаем следующие варианты:

1 вариант: введение дифференцированных процентных ставок по кредитам, рассчитанных исходя из реального уровня средних доходов семей и стоимости жилья в конкретных регионах. При этом Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) дожно иметь право выкупать закладные по этим ставкам кредитов (Федеральная программа выкупа закладных). Этот вариант существенно упрощает процедуру выдачи кредитов, максимально исключает участие бюрократических структур, адекватен эффективности от внедрения ипотечного кредитования (рост ВВП и доходов бюджета в поной мере проявляется на федеральном уровне), не зависим от уровня экономического развития региона.

2 вариант: введение единой процентной ставки по кредитам для всей России и дифференцированным по регионам с одновременным субсидированием процентных ставок конкретным физическим лицам или региональным операторам (банкам) за счет средств Федерального бюджета, регионального бюджета или сочетания того и другого.

3 вариант: субсидирование первоначальных взносов за счет средств Федерального бюджета, регионального бюджета или сочетания того и другого. Этот вариант аналогичен второму варианту.

4 вариант: создание системы государственного страхования рисков, связанных с неплатежеспособностью заемщиков, при уменьшении суммы первоначального взноса отдельным категориям граждан в случае установления таких по закону или по целевой программе. Этот вариант имеет существенные преимущества, прост в реализации, не зависит от состояния экономики региона.

Таким образом, для быстрого и эффективного развития ипотечного кредитования путем повышения доступности ипотечных кредитов целесообразно ис-

пользование первого и четвертого из приведенных выше вариантов. Эффективность использования федеральных бюджетных ресурсов может быть обоснована тем, что ВВП, являющийся макроэкономическим мерилом состояния государства, связан с объемом наличной и безналичной денежной массы коэффициентом денежного обращения. Для 2002 г. он равен 10863 мрд. руб. к 2916 мрд. руб. л 3,72 (по данным Госкомстата РФ). Таким образом, 1 рубль денежной массы создает 3,72 руб. ВВП. Допонительное вовлечение в оборот денежной массы, имеющейся в накоплении у населения, даст существенный мультипликативный эффект. Поскольку существует значительный спрос на жилье, ипотечное кредитование, по нашему мнению, и является тем инструментом, который может способствовать вовлечению денежных накоплений населения в экономику. Для создания значимого мультипликативного эффекта необходимо обеспечить вовлечение в оборот средств не менее 10%'имеющейся в наличии денежной массы, т.е. 250 мрд. руб. Это возможно, если ипотечные кредиты будут получать не менее 620 тыс. граждан России в год. С точки зрения потребности это количество реально. Так, если создать соответствующие условия (т.е. выделить из бюджета или других источников 350 мрд. руб. для привлечения средств от населения, т.е. еще 100 мрд. руб., что, как уже отмечалось выше, достаточно реально) для движения денежной массы в 500 мрд. руб., то это даст прирост ВВП (при коэффициенте денежного обращения л 3,72) =1,3 трн. руб. или л12% (%, где 9 - величина ВВП в 2001 г.). Поскольку доля бюджета в ВВП на 2002 год составляет л20%, то прирост средств бюджета составит 260 мрд. руб. или л 12% (*

ников финансирования покупки жилья, а объем строительства жилья составит около 100 мн. кв. м. (без ипотеки - не более 50 мн. кв. м).

Рисунок 2 - Жилищная политика российских предприятий Анализ сегодняшней ситуации на рынке ипотечного кредитования в России позволяет сделать следующий вывод - предоставление Федеральному агентству ипотечного кредитования дешевых кредитных ресурсов для организации и дальнейшего поддержания системы ипотечного кредитования на начальном этапе возможно только государству. Без его участия проблематично организовать рынок ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ Результаты проведенного исследования позволяют сделать следующие выводы.

1. Одним из простых и эффективных механизмов финансирования жилищного строительства является выпуск ипотечных ценных бумаг, прежде всего облигационных займов. Стратегически базовыми инструментами фондового рынка для инвестиций в сектор стройиндустрия/недвижимость могут выступать как те виды ценных бумаг, которые обеспечивают непосредственный приток средств в компании-производители, так и те ценные бумаги, которые способны обеспечить платежеспособность конечных потребителей недвижимости.

Инвестиции для любого производителя привлекаются через механизм займа или долевого участия.

2. Для того, чтобы ценные бумаги могли обеспечить часть требуемых допонительных инвестиций, необходима стратегическая комплексная программа развития нового сегмента фондового рынка на ближайшие 3-5 лет. Разработка текущей программы развития нового сегмента фондового рынка (стройиндуст-рия/недвижимость) может позволить привлечь допонительные средства в объеме 1-2 мрд. доларов уже в ближайшие 2 года.

3. На нынешнем этапе следует упор на развитие одноуровневой модели финансирования жилищного строительства по схеме ссудно-сберегальных касс с учетом российской специфики и на период запуска - господдержкой. Суть же системы такова, что сбережения заемщика начинают работать в инвестиционном режиме уже на стадии накопления суммы, необходимой для получения кредита, а не обесцениваются за период накопления. Как показывает мировая практика, такая модель организации финансирования жилищного строительства успешно функционирует в условиях нестабильной экономики, она минимизирует валютные риски, позволяет предоставлять догосрочные ипотечные кредиты по низким ставкам (5 - 7% либо с плавающей процентной ставкой) независимо от уровня инфляции и ставок финансового рынка и может существовать без институциональных инвесторов. Принципиальное отличие предлагаемой модели:

Х обеспечение для создаваемой системы ссудно-сберегательных касс максимального доверия со стороны населения путем предоставления государственных гарантий возвратности в случае банкротства финансового учреждения;

Х ужесточение норм и форм контроля за деятельностью этих организаций (через лицензирование, обязательные нормативы, ограничение видов деятельности и количества расчетных счетов);

Х бюджетное финансирование (в виде ежегодных процентных выплат по накопительным счетам вкладчиков ссудно-сберегательных касс).

4. Предлагаемая нами новая интегрированная система ипотечного жилищного кредитования объединяет в себе элементы немецкой системы стройсбере-жений, российских жилищно-строительных кооперативов, дореволюционных ссудосберегательных союзов и обеспечивает их единство с процедурами долевого участия граждан в инвестировании в жилищное строительство.

Основные положения диссертационного исследования изложены в следующих публикациях:

1. Журов В.Ю. Инновационные инструменты ипотечного кредитования в современной экономике России. // Проблемы социально-экономического развития регионов: Межрегиональный сборник научных трудов молодых ученых и аспирантов. - Брянск: БГИТА, 2002. - с. 25 - 28 (0,2 п.л.)

2. Журов В.Ю. Закиров А. Механизм ипотечного кредитования в жилищном строительстве // Сб. материалов научно-технической конференции. Ч Брянск: БГТУ, 2004. - с. 32 - 35 (0,2 пл., авт. 0,1 п.л.)

3. Журов В.Ю. Инновационные подходы к инвестированию в жилищное строительство // Сб. материалов научно-технической конференции. -Брянск: БГТУ, 2004. - с. 81 - 86 (0,3 п.л.)

4. Журов В.Ю. Закиров А. Обеспечение доступности ипотечного кредитования в России на современном этапе // Современные аспекты экономики. - Санкт-Петербург, 2004, №11.- с. 62 - 70 (0,4 п.л., авт. 0,2)

5. Журов В.Ю. Закиров А. Формирование финансовых условий развития ипотечного кредитования на региональном уровне. - Брянск: БГИТА, 2004. -(3,1 п.л., авт. 1,5 п.л.)

Подписано в печать 10 1 ] 04 Формат 60 х 84/16 Бумага офсетная Печать офсетная Уч-изд л 1,0 Тираж 100экз Заказ № 305 Отпечатано в типографии БГУ им акад И Г. Петровского

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Журов, Василий Юрьевич

Введение

1 Современное состояние ипотечного кредитования жилищного 7 строительства на федеральном и региональном уровнях

1.1 Развитие ипотечного кредитования жилищного строительства за 7 рубежом и в России

1.2 Оценка состояния рынка ипотечного кредитования в России

1.3 Характеристика особенностей отечественного жилищно- 25 ^ строительного комплекса

2 Финансирование жилищного строительства с использованием 37 ипотечных ценных бумаг

2.1 Характеристика рынка ипотечных ценных бумаг

2.2 Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных 46 кредитов

2.3 Ипотечное кредитование в регионах России

3 Методические подходы к формированию благоприятных уело- 79 вий для развития ипотечного кредитования в России

3.1 Модель механизма оптимизации структуры капитала строительно- 79 го предприятия

3.2 Использование возможностей маркетингового подхода для управ- 106 ления ипотечным кредитованием

4 3.3 Обеспечение доступности ипотечного кредитования в России на современном этапе

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование финансовых условий развития ипотечного кредитования на региональном уровне"

Актуальность темы исследования. Жилищная сфера является важной частью российской экономики, в которой на жилищный фонд приходится 20% воспроизводимого недвижимого имущества. В отличие от многих иных отраслей экономики состояние отечественного рынка жилья самым непосредственным образом сказывается на повседневной жизни каждого жителя России.

Стройиндустрия стала одной из самых динамичных и эффективных отраслей экономики России. Задача по увеличению темпов и объемов строительства в России ставится на самом высоком государственном уровне: в послании Президента России, в новых законопроектах Госдумы, в документах Правительства России. В большинстве регионов имеются свои программы развития стройком-плекса. Эта отрасль является одной из немногих динамично развивающихся не только в экономике России, но и, наверное, Европы, где на ближайшие 10-15 лет также будет гарантированный спрос на жилье.

В то же время, предприятия стройиндустрии в последнее время стокнулись с нехваткой финансовых средств, необходимых для инвестирования в жилищное строительство. С другой стороны, в России наблюдается спад платежеспособного спроса на жилье. Общая заинтересованность всех участников рынка жилья породила настоятельную необходимость в развитии ипотечного кредитования жилищного строительства, в том числе посредством использования ипотечных ценных бумаг, которое, несмотря на широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой, по-прежнему остается недостаточно изученной отечественной экономической наукой.

Все это определяет безусловную актуальность избранной темы диссертационного исследования.

Степень изученности проблемы. В последние годы в научной экономической литературе представлено теоретическое осмысление проблем ипотечного кредитования и ее практического внедрения как средства привлечения финансовых ресурсов. Понимание актуальности развития и внедрения идей ипотечного кредитования, а также накопленный опыт ее практического применения в этой области нашли свое отражение в научных публикациях отечественных и зарубежных ученых-экономистов: Абанкиной И., Балабанова И.Т., Бат-лера С., Березина М., Бланка Г.Б., Блинчевского И.Л., Демушкиной Е., Ланцова В.М., Рависа М., Розенберга М., Страйка Р., Косаревой Н. и др. В то же время, несмотря на активное обращение к понятию ипотеки указанных ученых-экономистов следует отметить недостаточный уровень исследований в этой области.

Целью диссертационной работы является разработка и обоснование теоретико-методических подходов по формированию финансовых условий развития ипотечного кредитования на региональном уровне.

В соответствии с поставленной целью в работе решены следующие задачи:

- изучить современное состояние жилищного строительства;

- провести экономический анализ инвестиций в жилищное строительство;

- проанализировать состояние ипотечного кредитования жилищного строительства;

- произвести оценку эффективности ипотечного кредитования в решении жилищной проблемы;

- разработать методические рекомендации по совершенствованию механизма ипотечного кредитования как средства решения жилищной проблемы.

Область исследования соответствует п. 9.2 Проблемы и инструменты денежно-кредитной политики Паспорта ВАК по специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит.

Объектом исследования являются предприятия жилищного строительства Брянской области.

Предметом исследования является процесс ипотечного кредитования жилищного строительства в России.

Теоретической и методологической основой научных исследований явилась общенаучная методология, предусматривающая комплексный и системный подходы к решению проблемы, а также применение таких методов исследования, как исторический, статистико-экономический, монографический, абстрактно-логический и методы экономико-математического моделирования.

Информационной основой послужили законодательные и нормативные акты Российской Федерации по экономике и финансам, денежно-кредитным отношениям, инвестиционной деятельности, научно-методическая литература, периодические издания, статистические материалы Госкомстата РФ и Брянской области за 2001 - 2003 гг.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в совершенствовании теоретико-методических подходов к инвестиционной деятельности в жилищном строительстве на основе ипотечного кредитования, в т.ч. с использованием ипотечных ценных бумаг.

Научная новизна подтверждена следующими научными результатами, выносимыми на защиту: теоретически обоснована необходимость ипотечного кредитования как средства решения жилищной проблемы; проведен анализ современных фондовых инструментов финансирования ипотечных кредитов с точки зрения их применимости в российских условиях; предложены методические подходы к финансированию жилищного строительства с использованием ипотечных ценных бумаг; разработана модель механизма оптимизации структуры капитала строительного предприятия с позиций системного подхода к управлению инвестиционными потоками в жилищном строительстве; теоретически разработаны основы маркетингового подхода для управления ипотечным кредитованием; разработаны мероприятия по обеспечению доступности ипотечного кредитования в России на современном этапе.

Практическая значимость работы состоит в том, что разработанные научно-методические рекомендации, направленные на развитие и совершенствование ипотечного кредитования, нашли практическое применение в работе ряда строительных предприятий и риэтерских компаний Центрального региона России.

Реализация результатов работы. Основные теоретические положения по повышению инвестиционной привлекательности жилищного строительства внедрены в практику в виде методических рекомендаций на ряде предприятий и организаций г. Брянска и области. Методические разработки используются в учебном процессе в Брянском государственном университете им. акад. И.Г. Петровского, в Брянской государственной инженерно-технологической академии при изучении таких учебных дисциплин, как Экономика недвижимости, Финансы и кредит, Рынок ценных бумаг.

Апробация результатов исследования. Основные положения и рекомендации, содержащиеся в диссертации, были доложены на Межрегиональной научно-практической конференции Проблемы социально-экономического развития регионов (Брянск, 2002 г.), Всероссийской научно-практической конференции (Нижний Новгород, 2003 г.), Международной научной конференции Системная модель российского общества XXI века и корректировка реформ (Орел, 2003 г.), Межрегиональной научно-практической конференции Актуальные проблемы социально-экономического развития регионов (Брянск, БГУ им. акад. И.Г. Петровского, 2003 г.), Международной научно-практической конференции (Брянск, БГТУ, 2002 г.).

Публикации. По материалам диссертации опубликовано 5 научных работ, отражающих основное содержание диссертации общим объемом 2,3 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы. Она содержит 158 страниц машинописного текста, включает 22 таблицы, 8 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Журов, Василий Юрьевич

Результаты исследования кросс-секционной регрессии подчеркивают необходимость использовать статистические методы в совершенствовании коэффициентного метода финансового анализа, а также допонять традиционные методы оценки финансовой устойчивости корреляционно-регрессионным аппаратом, что позволяет: объективно оценивать связь факторов не в единичных случаях, а в массе; не прибегая к экспериментированию, получать количественные характеристики корреляционной связи, используя способ научной абстракции; оперативно решать задачи построения рациональной структуры капитала; раскрыть характер и степень влияния аргументов-факторов на функцию -выбранный критерий, либо желаемый результат при использовании многовариантного подхода к изучаемому явлению.

В статистическом анализе принято исключать те факторы, которые при парном коррелировании дают результат, превышающий 0,85. Полученные значения коэффициентов парной корреляции между факторами, представленные в таблице, ниже этого значения, следовательно, сказанное позволяет включить в модель анализа финансовых результатов отобранные факторы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

На сегодняшний день можно без преувеличения констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования находится на подъёме. Свидетельство тому Ч рост числа выданных ипотечных кредитов, увеличение количества разнообразных, в том числе и небанковских, ипотечных схем, а так же ставший уже регулярным выход на этот рынок всё новых и новых игроков. Как следствие, всё более отчетливо наблюдаемое сегодня усиление конкуренции, особенно в банковской и риэторской сферах.

В то же время следует отметить, что строительство требует больших капитальных вложений на ранних этапах производства работ. Это вынуждает компании отрасли заниматься ранними продажами. В результате - потеря части потенциальной прибыли, которая оседает у компаний-посредников, выкупающих объекты или площади задого до завершения строительства. Займы на рынке облигаций позволяют изменить столь невыгодную для производителей схему.

Потребность в займах стала особенно острой в последнее время, когда строителям потребовались средства для модернизации производства и повышения качества объектов строительства. И чем масштабнее задачи Ч тем больше потребность в финансировании. Так что выход строительных компаний на рынок корпоративных заимствований становится актуальной задачей.

Сами строительные компании полагают, что смогут решить с помощью рынка корпоративных заимствований ряд взаимозависимых задач: повышение доходности от продаж объектов недвижимости за счет изменения структуры продаж, получение источника финансирования дальнейшего развития промышленной базы, снижение себестоимости строительства за счет использования собственной производственной базы. Очевидно, что крупные строительные организации могут планировать и выход на международный рынок финансовых заимствований.

По нашему мнению, результаты проведенного нами исследования позволяют сделать вывод, что одним из простых и эффективных механизмов финансирования жилищного строительства является выпуск ипотечных ценных бумаг, прежде всего облигационных займов.

Стратегически базовыми инструментами фондового рынка для инвестиций в сектор стройиндустрия/недвижимость могут выступать как те виды ценных бумаг, которые обеспечивают непосредственный приток средств в компании-производители, так и те ценные бумаги, которые способны обеспечить платежеспособность конечных потребителей недвижимости. Инвестиции для любого производителя привлекаются через механизм займа или долевого участия.

Нам представляется целесообразным, что для того, чтобы ценные бумаги могли обеспечить часть требуемых допонительных инвестиций, необходима стратегическая комплексная программа развития нового сегмента фондового рынка на ближайшие 3-5 лет.

Разработка текущей программы развития нового сегмента фондового рыи-ка (стройиндустрия/недвижимость) может позволить привлечь допонительные средства в объеме 1-2 мрд. доларов уже в ближайшие 2 года.

Анализ сегодняшней ситуации в России позволяет сделать следующий вывод: необходимо предоставить Федеральному агентству ипотечного кредитования дешевые кредитные ресурсы для организации и дальнейшего поддержания системы ипотечного кредитования на начальном этапе может только государство. Без его участия невозможно организовать рынок ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными.

Для реализации данной схемы в России есть хорошие предпосыки: создано Федеральное агентство ипотечного кредитования, есть достаточно большой спрос на соответствующие кредиты. Нам представляется целесообразным создание единой разветвленной сети Федерального агентства ипотечного кредитования для всех регионов России. Имея дешевые государственные ресурсы, агентство устанавливает единый порядок предоставления ипотечных кредитов и единую форму закладных. Таким образом оно готовит нормальную почву для включения системы реализации ценных бумаг, обеспеченных закладными, при достижении соответствующих условий.

В связи с этим, по нашему мнению, на нынешнем этапе следует упор на развитие одноуровневой модели финансирования жилищного строительства по схеме ссудно-сберегальных касс с учетом российской специфики и на период запуска Ч господдержкой. Суть же системы такова, что сбережения заемщика начинают работать в инвестиционном режиме уже на стадии накопления суммы, необходимой для получения кредита, а не обесцениваются за период накопления.

Как показывает мировая практика, такая модель организации финансирования жилищного строительства успешно функционирует в условиях нестабильной экономики, она минимизирует валютные риски, позволяет предоставлять догосрочные ипотечные кредиты по низким ставкам (5 Ч 7% либо с плавающей процентной ставкой) независимо от уровня инфляции и ставок финансового рынка и может существовать без институциональных инвесторов.

Принципиальное отличие предлагаемой модели: обеспечение для создаваемой системы ссудно-сберегательных касс максимального доверия со стороны населения путем предоставления государственных гарантий возвратности в случае банкротства финансового учреждения; ужесточение норм и форм контроля за деятельностью этих организаций (через лицензирование, обязательные нормативы, ограничение видов деятельности и количества расчетных счетов); бюджетное финансирование (в виде ежегодных процентных выплат по накопительным счетам вкладчиков ссудно-сберегательных касс).

Предлагаемая нами новая интегрированная система ипотечного жилищного кредитования объединяет в себе элементы немецкой системы стройсбережений, российских жилищно-строительных кооперативов, дореволюционных ссу-досберегательных союзов и обеспечивает их единство с процедурами долевого участия граждан в инвестировании в жилищное строительство.

В заключение можно сделать вывод: рынок ипотеки в России, несмотря на некоторые сложности, вызванные несовершенством законодательства, имеет благоприятные предпосыки для роста и развития- позитивные прогнозы улучшения макроэкономической обстановки и стабильность политической ситуации в стране, продожающаяся работа над законодательной базой и растущее доверие иностранных инвесторов к российским финансовым институтам.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Журов, Василий Юрьевич, Брянск

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. М., 2004

2. Закон РФ Об ипотеке (залоге недвижимости) (16 июля 1998 г.)

3. Закон РФ О банках и банковской деятельности (с изменениями и догпонениями)

4. Закон РФ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним5. Закон РФ О залоге

5. Указ Президента РФ № 293 от 28.02.96 О допонительных мерах по развитию ипотечного кредитования

6. Указ Президента РФ № 1180 от 10.06.96 О жилищных кредитах

7. Указ Президента РФ № 2281 от 24.12.93 О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы

8. Указ Президента РФ № 1008 от 01.07.96 Об утверждении Концепции развития рынка ценных бумаг в Российской Федерации

9. Ю.Распоряжение Правительства РФ от 22.12.93 Основные положения о залоге недвижимого имущества Ч ипотеке

10. Постановление Правительства РФ № 1010 от 26.08.96 Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию

11. Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Залоговые отношения в России. -М., 1994

12. Батлер С. Правовые основы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации. Институт экономики города (США), 1993

13. Н.Батлер С. Стандарт для ипотечных кредитов на квартиры. Институт экономики города (США), 1992

14. Батлер С. Юридические аспекты организации и документации жилищной ипотеки. М., 1994 (Принципы ипотечного кредитования в России. Вып. 1)

15. Бланк Г.Б. Ипотека в России. СПб., 1881

16. Бланк Г.Б. Мысли об устройстве ипотечного порядка в России. Ч СПб., 1863

17. Бланк Г.Б. О введении ипотеки в России. СПб., 1873

18. Блинчевский И.Л. Ипотечный кредит за рубежом и в дореволюционной России.-М., 1991

19. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. СПб., 1993

20. Вишневский A.A. Залоговое право. М., 1995

21. Горбунов A.A., Кулибанов B.C., Сетдиков P.A. Становление рыночной экономики м проблемы инвестирования строительства в регионе. -СПб., 1995

22. Горбунов A.A., Кулибанов B.C., Кротов В.Ю. Прогнозирование и регулирование инвестиционно-строительной деятельности в регионе. -СПб., 1995

23. Гришаев С.П. Практика применения залогового законодательства в России и за рубежом. М., 1992

24. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование. Новосибирск, 1996

25. Ипотека в России: вчера, сегодня и завтра. Под ред. Иванова А.П., Бу-сова В.И. - М., 1994

26. Катасонов В. Проектное финансирование: организация, управление риском, страхование. М., 2000

27. Ланцов В.М. Ипотека: прогресс или экономическое оружие. Ч Казань, 1996

28. Ли М., Равис М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России.-М., 1994

29. Марк К., Тельгарский Д. Альтернативные инструменты для закладных в экономиках с высоким уровнем инфляции. Институт экономики города (США), 1991

30. Матук Ж. Финансовые системы Франции и других стран. Под общ. ред. проф. Павловой Л.П. - М., 1994

31. Нейперт А.Н. Главные основания ипотечной системы. СПб., 1895

32. Равис М., Страйк Р. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей. М., 1994 (Принципы ипотечного кредитования в России. Вып. 2)

33. Равис М. Метод погашения ипотечных ссуд в условиях высокой инфляции. Институт экономики города (США), 1992

34. Раннева Н.А. Ипотечная задоженность и цена земли в сельском хозяйстве США: 70 80-е годы // Академия наук СССР. ИМЭиМО, Проблемы воспроизводства и цикла. Финансово-кредитный аспект. Сборник научных трудов. - М., 1990

35. Розенберг М. Оценка вероятности погашения ипотечного кредита (андеррайтинг). М., 1994 (Принципы ипотечного кредитования в России. Вып. 6)

36. Розенберг М. Руководство по предоставлению жилищного ипотечного кредитования, разработанное для России. М., 1994 (Принципы ипотечного кредитования в России. Вып. 3)

37. Сидорова П.А. Рынок жилищ в развитых странах и возможные пути его формирования в СССР. М., 1991

38. Сиротина И.А. Получение кредита под залог. М., 1996

39. Страйк Р. Основные элементы создания системы жилищного финансирования в Восточной Европе. Институт экономики города (США), 1992

40. Страйк Р., Косарева Н. Приватизация жилья в Российской Федерации. -Институт экономики города (США), 1992

41. Страйк Р., Косарева Н. Вариант системы жилищного финансирования в Российской Федерации. Институт экономики города (США), 1992

42. Строительство в Брянской области. Брянск, 2003

43. Стюньков В.П., Филиппова Ю.А. Ипотечный кредит в системе рыночных отношений и перспективы его применения в отечественной практике. -М., 1994

44. Субраманиам Р. Пособие по организации и порядку обслуживания ипотечных займов. М., 1994 (Принципы ипотечного кредитования в России. Вып. 4)

45. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб., 1996

46. Фишер П. Прямые иностранные инвестиции для России. М., 199951 .Хаддури Д., Пузанов А. Заметки о состоянии рынка жилья в России. -Институт экономики города (США), 1992

47. Хрулев С.С. Наш ипотечный кредит. СПб., 1898

48. Цеймерн М.К. Мысли об устройстве ипотечного кредита в России. -СПб., 1863

49. Цукерман Г., Блевинс Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. -М., 1993

50. Абанкина И. Анализ региональных различий формирования жилищного рынка // Вопросы экономики. 1993, № 10

51. Абанкина И., Высоковский А., Трутнев Э. Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли // Вопросы экономики. 1993, № 10

52. Абанкина И., Зуев С. Жилищные стратегии социальных групп городского населения в рыночных условиях // Вопросы экономики. 1993, № 10

53. Александров Л. Сегодня, но под 25, или завтра, но под 3? // Финансовая Россия. 1998, № 12

54. Американцы дали денег на развитие российского Агентства по ипотечному кредитованию // Коммерсант-БаНу. 1997, 17 марта

55. Бабаева С. Ипотека еще в пеленках, но уже вне закона (Проблемы ипотечных банков) // Бизнес МН. 1994, № 1

56. Баженова Е. Ипотечные кредиты скоро подешевеют // Коммерсант-ЭаПу. 1997, 13 февраля

57. Баженова Е., Ячеистов К. Поздно брать взаймы // Деньги и кредит. -1998, №5

58. Беленький В. Ипотека: проблемы и решения // Финансовый бизнес. Ч1994, №8

59. Беленький В. С ипотекой проблем больше, чем решений // Деловой мир.- 1994, №83

60. Бекин В.Д., Гельман Л.В., Стороденко В.П. Банковские инвестиции как механизм форсирования жилищного строительства // Банковское дело. 1995, № 1

61. Бекина Т. Жилищный сектор в России // Вопросы экономики. 1993, № 10

62. Бел И., Гибсон П. Досон П., Ясеновец И. Ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью: юридические и структурные аспекты // www.rusipoteca.ru

63. Белов В. Договор залог государственного имущества // Бизнес и банки.- 1994, №26

64. Белов В. Задаток: старая добрая форма обеспечения обязательств в условиях перехода к рынку // Бизнес и банки. 1995, № 5

65. Березин М., Мальгин А. Потенциал вторичного жилищного рынка в российских городах // Вопросы экономики. 1993, № 10

66. Бусов В. Горизонты ипотечного бизнеса // Журнал для акционеров.1995, №3

67. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России // Деньги и кредит. 1996, № 2

68. Бушев А. Залог квартиры: правовые проблемы // Хозяйство и право. -1995, №2

69. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. 1996, № 11

70. Воробьев Ю. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 1995, № 11

71. Высоковский А. Тенденции функционирования рынка жилья и земли в российских городах // Вопросы экономики. 1993, № 10

72. Галочкина В.Я. Возможности участия аудита в оценке недвижимости для залога // Банки. Инвестиции. Недвижимость. (Материалы II международного банковского конгресса стран Азиатско-Тихоокеанского региона) Владивосток, 1996

73. Грачев И. Ипотека в России: время требует правовых гарантий // Аудитор. 1997, № 2

74. Гузанова А. Потребности и спрос на жилье в крупных российских городах // Вопросы экономики. 1993, № 2

75. Дашкова Е. Вексель оружие против монополии застройщиков // Деловые люди. - 1997, № 83

76. Демушкина Е. Некоторые комментарии по пакету законопроектов по формированию рынка доступного жилья // www.rusipoteca.ru

77. Демушкина Е. Концептуальные подходы к определению правового статуса ипотечных ценных бумаг // www.rusipoteca.ru

78. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит // Деньги и кредит. 1995, №8

79. Докучаев Д. В России появилась надежда решить квартирный вопрос // Известия. 1997, 19 сентября

80. Евдокимов Ю. Ипотека вне закона? // Экономика и жизнь. 1995, № 11

81. Ерденьев М., Антонова О. Квартира в кредит: пропишись и живи // Деньги. 1997, №45

82. Жилищный рынок в России и мировой опыт // БИКИ. 1996, № 123

83. Жилищный сектор и рыночные отношения // Экономика и жизнь. -1995, №2

84. Жикомхоз готовит площадку для бизнеса // Российская бизнес-газета. 2004. № 3590.3алесский В. Зачем нужна ипотека? // Экономика и жизнь. 1992, № 34

85. Залог в банковском кредитовании // Бизнес и банки. Ч 1995, № 2192.3еленкова Н.М. Ипотека // Деньги и кредит. 1992, № 11

86. Иванов А., Рогожина Н. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования // Журнал для акционеров. 1995, № 4

87. Иванов А. Ипотечное кредитование веяние времени // Экономика и жизнь. - 1996, № 16

88. Иванов А. Ипотечные ценные бумаги и переменная ставка процента // Рынок ценных бумаг. 2004, № 3

89. Иванов И. Трудный путь ипотеки // Московская правда. Ч 1994, 1 июля

90. Ипотека в России на рубеже столетий // Бизнес и банки. Ч 1994, №№ 26, 27,28

91. Ипотека и некоторые другие способы финансирования торговли жилья в США // БИКИ. 1995, № 36

92. Ипотека: два взгляда на проблему // Директор дайджест. 1994, № 2

93. Ипотека: когда же она станет доступной? // Строительная газета. -1997, №22

94. Ипотека требует четкого законодательства. Беседа с президентом Ипотечного стандартбанка В.И. Таранковым // Бизнес и банки. Ч 1993, №22

95. Ипотечные кредиты станут доступны всем. Интервью с Ресиным В. // Коммерсант-Daily. 1998, 16 января

96. Ипотечные облигации // Рынок ценных бумаг. 1996, № 23

97. Ипотечный акционерный банк (деятельность, услуги, баланс) // Московская правда. 1994 ,1 июля

98. Ипотечный кредит на покупку жилья // ЭКО. 1995, № 11

99. Каганова О., Катханова А. Развитие рыночного жилищного строительства: опыт Санкт-Петербурга и других городов // Вопросы экономики. 1993, № 10

100. Каганова О., Мальгин А. Что происходит на жилищном рынке Санкт-Петербурга // Вопросы экономики. 1993, № 10

101. Как на Руси строить лучше? // Экономика и жизнь. 2004. № 28

102. Киданов В. Влияние ипотеки на тенденции развития рынка жилья // Банковское дело в Москве. 2003, № 8

103. Климович Н., Ивантер А. Российские банки: рождение империи // Эксперт (Итоги 1997. Новые лидеры и перспективы). 1998, № 11

104. Клименко В.А. Условия развития ипотечного кредитования // Банки. Инвестиции. Недвижимость (Материалы II международного банковского конгресса стран Азиатско-Тихоокеанского региона). Владивосток, 1996

105. Клишо Е.Д., Пастухова Н.С. Стройсбережения в России: проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит. 1996, № 1

106. Ключ от квартиры по сходной цене // Экономика и жизнь. 1996, №8

107. Ковалева В. Законодательное регулирование ипотеки: опыт Западной Европы // Финансовое дело. 1994, № 8

108. Копейкин А., Скоробогатько Б., Пенкина И., Стебнев JI. Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг. 1999, № 4

109. Косарева Н.Б. Рынок жилья и социальные гарантии // Проблемы прогнозирования. 1992, № 1

110. Кризис рынка недвижимости и ипотечный кредит во Франции в 90-е годы // Российская Академия наук. Институт научной информации по общественным наукам. М., 1994

111. Крупнов Ю. Пути повышения роли банков в реализации программ жилищного строительства // Бизнес и банки. Ч 1995, №№ 12, 13

112. Кубасова Т. Ипотечные ценные бумаги в Иркутске уже работают // Банковское дело в Москве. 2002, № 8

113. Кудрявцев В. Ипотечный кредит и жилищная проблемы // Финансовая газета. 1992, № 31

114. Лаврухин О. Ипотечный кредит: реальность и перспективы // Бизнес и банки. 1995, № 22

115. Лантюхов А., Щепоткин-Маринин С. Ипотека предприятий: взвесить все за и против // Экономика и жизнь. 1997, № 45

116. Малушина Н. Три условия ипотеки // Экономическая газета. 1994, №48

117. Матовников М. Заложники конъюнктуры // Банковское дело в Москве. 2004, № 4

118. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных прав с жильем // Российский экономический журнал. Ч 1996, № 7

119. Мейзлер А. Параметры ипотечного кредитования и емкость реального рынка // Банковское дело в Москве. 2002, № 8

120. Мейзлер А. Обеспечение доступности ипотечного кредитования в России на современном этапе // www.rusipoteca.ru

121. Минц В. Перспективы использования ипотечных ценных бумаг для жилищного финансирования // Рынок ценных бумаг. 2002, № 2

122. Михайлов Е.Д. Ипотечное финансирование в США // США: экономика, политика. 1993, № 1

123. Мурычев А. Ипотечное кредитование в регионах России проблемы развития // www.rusipoteca.ru

124. На пути к широкому распространению ипотеки // Бизнес и банки. -1994, №50

125. Неклюдов А. Москвичам не видать ипотеки пока они не разбогатеют // Финансовая Россия. 1998, № 18

126. Никифорова О., Цырендоржиева М. Ипотека в Башкирии // Экономика и жизнь. 2004, № 17

127. Овчинников В.В. Рыночные формы финансирования жилищного строительства в России // Финансы. 1996, № 2

128. Орлов В.Е. Проблемы функционирования ипотечных банков России // Банковское законодательство и проблемы формирования стабильнойбанковской системы. Материалы российско-германского симпозиума. Под ред. Лаврушина О.И., Ямпольского М.М. М., 1995

129. Орлов В.Е., Клименко В.А. Ипотека в России возродится // Деньги и кредит. 1995, № 8

130. Павлов П. США: система ипотечного кредитования в жилищной сфере // Закон. 1995, № 1

131. Пастухова Н., Батлер С. Подходы к проблеме банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002, № 10

132. Пастухова Н. Использование ценных бумаг как инструмента рефинансирования догосрочных ипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг.-2001, № 3

133. Пекарская Ю., Федоров К. Корпоративные облигации на рынке жилья // Рынок ценных бумаг. 2001, № 10

134. Пелих О. Чтоб сказку сделать былью // Экономика и жизнь. 2004, №28

135. Попова Н.В. Деятельность коммерческих банков на рынке жилья // Банки. Инвестиции. Недвижимость (Материалы II международного банковского конгресса стран Азиатско-Тихоокеанского региона). Владивосток, 1996

136. Проскурякова Н. Ипотека в России на рубеже столетий // Бизнес и банки. 1994, № 28

137. Пчелинцев О. Жилищная ситуация и перспективы институциональных изменений // Вопросы экономики. 1993, № 10

138. Рефинансирование при ипотечном кредитовании // Рынок ценных бумаг. 1995, № 18

139. Российский статистический ежегодник. 1999. Москва, 2000

140. Рубцов Б. Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг, март 2001

141. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. Ч 1997, № 7

142. Смолянников А. Ипотека: кабала или сотрудничество? // Экономика и жизнь. 1997, № 6

143. Социально-экономическое положение России. 2000, № 5

144. Страйк Р., Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. 1995, №8

145. Стюньков В. Ипотечное кредитование: организационные аспекты // Деньг и кредит. 1994, № 8

146. Суворов Г. И еще раз об ипотечных ценных бумагах // Рынок ценных бумаг. 2003, № 10

147. Суворов Г. Закон об ипотечных облигациях выгоден. иностранным банкам // Банковское дело в Москве. 2003, № 8

148. Суворов Г. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // www.rusipoteca.ru

149. Суворов Г. Почему ипотека не может и не дожна решать жилищную проблему // www.rusipoteca.ru

150. Суворов Г., Санникова Т. Обеспечение высокого кредитного рейтинга ипотечных ценных бумаг // www.rusipoteca.ru

151. Тарачев В. Закон об ипотечных ценных бумагах // Банковское дело в Москве. 2002, № 8

152. Туктаров Ю. Достижения и недостатки закона Об ипотечных ценных бумагах // Материалы конференции Инвестиции в недвижимость. 2003, № 11

153. Условия выдачи ипотечных кредитов российскими банками // Финансовая Россия. 2002, № 36

154. Фолак К. Ипотечный кредит и принудительная реализация земельных участков и зданий // Материалы Баварского ипотечно-учетного банка, 1997

155. Ценные бумаги ускорят темпы строительства // Экономика и жизнь. 2004, № 29

156. Шитов Н. Рынок ипотеки: благоприятные предпосыки роста // Банковское дело в Москве. 2002. № 8

157. Щетинин Я. Значение маркетингового подхода в процессе ипотечного кредитования // www.rusipoteca.ru

158. Ясеновец И., Стругацкий И. Кредитный рейтинг ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2004, № 3

159. International Financial Statistics, IMF, Washington, D.C., 2000, No.7

160. International Monetary Fund, Washington, D.C., 2000, No.5

161. Monthly Bulletin of State; United Nations, New York, 2000, No.4

162. Private mortgage insurance // Federal reserve bull. Wash. - 1994. -Vol. 80, # 10; Zipkin P. Mortgage and Markov Chains // Management science.-Vol. 39, #6

163. Regarding capital and mortgage markets (Presentation to Russian mortgage banking tour). Goldman, Sach & Co. 1994, Oct. 26

164. Белоусов Н.Д., Васильев В.Д., Чикишева Н.М. Финансовое аналитическое планирование в строительных организациях. СПб., 1999

165. Брейли Р. Майерс С. Принципы корпоративных финансов. М., 1997

166. Бригхем Ю. Энциклопедия финансового менеджмента. М., 1998

167. Бригхем Ю., Гапенски JI. Финансовый менеджмент: полный курс в 2 т.-СПб., 1997

168. Ван Хорн Дж. К. Основы управления финансами. М., 1999

169. Кессених Г. Стоимость догового финансирования и структура капитала // Рынок ценных бумаг. Ч 2000, №№ 5, 6

170. Тофанюк Е. АИЖК сделает ипотечные кредиты еще дешевле // www.rbcdaily.ru

Похожие диссертации

• Ипотечное жилищное кредитование на региональном рынке недвижимости
• Становление земельного рынка и развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве
• Организационно-экономические особенности развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
• Развитие ипотечного кредитования жилья как направление повышения качества жизни населения России
• Особенности государственного финансирования развития ипотечного кредитования в РФ