Становление земельного рынка и развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Киселева, Кристина Сергеевна |
| Место защиты | Пенза |
| Год | 2005 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Становление земельного рынка и развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве"
СТАНОВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА И РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ
Специальности: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами АПК и сельского хозяйства); 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва-2005
На правахрукописи
КИСЕЛЕВА КРИСТИНА СЕРГЕЕВНА
СТАНОВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА И РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ
Специальности: 08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами АПК и сельского хозяйства); 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва - 2005
Работа выпонена на кафедре Экономика, финансы и менеджмент Пензенского государственного университета.
Научный руководитель - кандидат экономических наук, доцент
Антонов Геннадий Михайлович
Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор
Поляк Георгий Борисович
кандидат экономических наук Кресникова Надежда Ивановна
Ведущая организация - Управление сельского хозяйства
Пензенской области
Защита состоится л А^-О^ГЯ- 2005 г. в
часов на заседании
диссертационного совета Д 006.002.01 при ГНУ Всероссийский институт аграрных проблем и информатики им. А.А. Никонова по адресу: 105064, г. Москва, а/я 342, Большой Харитоньевский пер., 21/6, стр.1, конференц-зал.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Всероссийского института аграрных проблем и информатики им. А.А. Никонова.
Автореферат разослан
2005 года.
Ученый секретарь диссертационного совета, к.э.н., с.н.с.
Т.И. Леонова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы. Сложное финансовое положение сельского хозяйства Российской Федерации в настоящее время обусловлено недостатком собственных источников финансирования сельскохозяйственных товаропроизводителей и низкой эффективностью производства сельскохозяйственной продукции.
Развитие залоговых отношений в сельском хозяйстве в современных условиях приобретает большую значимость в связи с необходимостью привлечения допонительных инвестиций в агропромышленный комплекс в целях возрождения сельскохозяйственных предприятий. Недостаточность и низкое качество залогового обеспечения делают ограниченным доступ сельскохозяйственных организаций к кредитным ресурсам и повышают кредитные риски банка.
Поэтому в целях поддержки аграрного сектора важнейшая роль дожна принадлежать становлению земельного рынка, которое позволит запустить в действие механизм ипотечного кредитования в сельском хозяйстве, где в качестве обеспечения выступят сельскохозяйственные земли, являющиеся наиболее приемлемым видом залога для получения инвестиционных кредитов.
Степень разработанности темы исследования. К проблеме развития ипотечного кредитования в литературе разных периодов времени обращались известные русские и зарубежные ученые, такие как Дж. Генри, М.Я. Герцен-штейн, С.С. Хрулев, А.В. Чаянов. Они рассматривали вопросы ипотеки, функционирование ипотечных земельных банков и политику государства в этой области.
В современной экономической литературе проблеме ипотечного кредитования под залог земли не уделяется дожного внимания. Однако отдельные аспекты этого вопроса находят фрагментарное отражение в трудах таких ученых и специалистов, как Е.В. Иванкина, СВ. Козменкова, М.М. Коробейников, С.А. Ленкин, М.Л. Лишанский, И.Б. Маслова, И.В. Пышенкова, Е.В. Сергацкова, А.С. Тарасов, Ю.В. Трушин.
Дискуссионным вопросом также был и остается процесс формирования и развития земельного рынка, в особенности, оборота земель сельскохозяйственного назначения. Данные вопросы затрагиваются в научных работах Д.Б. Аратского, В.А Горемыкина, Э.Н. Крылатых, Н.И. Кресниковой, Л.И. Кошкина, Г.В. Кулика, С.А. Липски, О.Б. Леппке, В.В. Милосердова, К.П. Потапова, В.И. Романова, И.В. Старикова, СИ. Сая, В.Я Узуна, Н.И. Шагайды, А.Э. Сагайдака, A.M. Югая.
Несмотря на большой вклад ученых в разработку темы исследования, в анализируемых работах пока не дана всесторонняя оценка роли ипотечного кредитования в становлении земельного рынка. В настоящий момент также отсутствует единая основа взаимодействия финансовой, правовой и организационной системы функционирования рынка земли.
Комплекс вышеуказанных проблем обуславливает актуальность темы диссертационного исследования и ее практическую значимость.
Цель и задачи исследования. Целью проводимого исследования является обоснование методических подходов и разработка практических рекомендаций по развитию земельного рынка за счет эффективного функционирования системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных земель. Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи: изучены теоретические и методические вопросы формирования и развития земельного рынка и ипотеки земельных угодий;
обобщен отечественный и зарубежный опыт кредитования под залог земли;
изучены законодательные акты, регламентирующие оборот земель сельскохозяйственного назначения;
проведен анализ социально-экономических предпосылок развития ипотечного кредитования региона;
обоснованы методические подходы к стоимостной оценке сельскохозяйственных земель и предложен наиболее приемлемый вариант оценки земли в современных условиях;
исследованы методики оценки кредитоспособности заемщиков и выявлены особенности кредитования производителей сельскохозяйственной продукции и рассматриваемого обеспечения;
разработана перспективная организационно-экономическая модель системы ипотечного кредитования сельскохозяйственных организаций под залог сельскохозяйственной земли.
Теоретической и методологической основой диссертации стали труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов и практиков в области земельных отношений и банковского дела, законодательные акты и нормативные документы, материалы научно-практических конференций, монографии, диссертации и публикации периодической печати, специальная справочная литература.
Объект исследования Ч процесс формирования и развития системы ипотечного кредитования в сельском хозяйстве.
Предметом исследования являются экономические отношения, связанные с организацией и регулированием процесса формирования и развития системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственной земли.
Информационная база исследования включила данные Госкомстата России, результаты исследований ведущих научно-исследовательских институтов, Пензенского областного комитета государственной статистики, а также материалы, полученные в процессе практической работы.
В работе применены конструктивный, системный, абстрактно-логический, монографический и экономико-математический методы исследования, сравнительный анализ и статистические методы обработки информации. Научная новизна результатов исследования заключается в следую -
обоснованы методические подходы к стоимостной оценке сельскохозяйственных угодий как залоговой базы при ипотечном кредитовании, в качестве которой предлагается рассматривать расчетную рыночную стоимость, опреде-
ляемую на основе капитализации земельной ренты и метода сравнения продаж;
разработана методика комплексной оценки кредитоспособности сельскохозяйственных организаций, особенностью которой является рассмотрение сельскохозяйственной земли в качестве залогового обеспечения по ипотечному кредиту и эффективность ее использования при реализации инвестиционного проекта;
предложены методические подходы для расчета величины максимального размера ипотечного кредита, заключающиеся в учете кредитных рисков, процентных ставок, а также основных параметров земельного участка, предлагаемого в качестве обеспечения догосрочного кредита;
проведена типология административных районов Пензенской области по инвестиционной привлекательности и качеству сельскохозяйственных земель относительно группы зерновых культур, позволяющая сделать вывод о степени эффективности инвестиций в земли различных районов области;
разработана перспективная организационно-экономическая модель системы ипотечного кредитования, формализующая взаимодействие между субъектами земельно-ипотечного процесса, способствующая ускорению оборота сельскохозяйственных земель и повышению роли кредита в земельных отношениях.
Практическое значение и апробация результатов исследования.
Предложения по обеспечению земельного рынка кредитными ресурсами использованы Пензенским региональным филиалом ОАО Российский Сельскохозяйственный банк в подготовке методических рекомендаций по ипотечному кредитованию сельскохозяйственных организаций под залог земли, в оценке возможности внедрения механизма ипотеки сельскохозяйственной земли в банковскую практику Пензенской области и в определении места банка в будущей системе ипотечного кредитования.
Рекомендации по созданию инфраструктуры земельного рынка использованы Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по Пензенской области при планировании мероприятий гю развитию рынка землеустроительных услуг и созданию информационной единой базы данных о земельных участках области. Результаты исследования использованы в реализации региональной целевой программы по созданию автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра.
Отдельные методические разработки могут использоваться как учебное пособие в сельскохозяйственных вузах.
Структура и объем работы. Работа изложена на 203 страницах печатного текста, состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, 26 приложений, включает 20 таблиц, 20 рисунков. Список использованной литературы включает 314 наименований.
По результатам исследований опубликовано 7 научных работ общим объемом 1,2 п.л.
Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цель и задачи работы, объект и предмет исследования, отражены научная новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе Теоретические основы формирования и развития земельного рынка и ипотеки земли изложена сущность и объективная необходимость функционирования земельного рынка, изучены вопросы регулирования земельных отношений. Обобщен исторический опыт кредитования под залог земли в России, изучены суть, основные направления и цели земельных реформ. Рассмотрена роль кредита в финансировании сельскохозяйственных производителей в западноевропейских странах, условия выдачи сельскохозяйственных кредитов и особенности земельного оборота за рубежом. Исследованы правовые аспекты операций по обороту сельскохозяйственных земель и сделан ряд рекомендаций по совершенствованию законодательной базы Российской Федерации.
Во второй главе Ипотечное кредитование под залог сельскохозяйственных земель на региональном уровне выявлены социально-экономические предпосыки развития ипотечного кредитования в Пензенской области под залог земли. Рассмотрены основные методические подходы к стоимостной оценке сельскохозяйственных угодий, которая включает кадастровую, рыночную и экономическую оценки. Проанализированы методики оценки кредитоспособности заемщиков среднесрочного характера, выявлены особенности рассмотрения кредитных заявок при выдаче догосрочных сельскохозяйственных кредитов под залог земли.
Третья глава Основные направления развития ипотечного кредитования в сельском хозяйстве включает рекомендации по применению рыночной оценки сельскохозяйственных земель в целях определения их залоговой стоимости банком. Предложена методика комплексной оценки кредитоспособности сельскохозяйственных организаций под залог сельскохозяйственных угодий, включающая группу основных критериев, которые влияют на принятие решения об удовлетворении кредитной заявки. Разработана перспективная организационно-экономическая модель системы ипотечного кредитования под залог земельных угодий, выявлены особенности ее функционирования и обоснована необходимость ее государственного регулирования.
В заключении изложены основные теоретические выводы и практические результаты проведенного исследования.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Россия относится к числу стран мира, наиболее обеспеченных земельными ресурсами, однако на всех этапах осуществляемых в России рыночных реформ земельные отношения являлись предметом постоянных споров. Вопрос о рыночном обороте земель и в настоящее время представляет особую актуальность и народнохозяйственную значимость.
Земля Ч важнейшее национальное богатство, которое выступает в качестве главного средства производства. Она является основой производственной деятельности и важнейшим условием существования человеческого общества.
Развитие рыночных отношений ведет к формированию рынка земли. Обобщенно рынок земли может характеризоваться как экономическая сфера осуществления сделок с землей (аренда, купля-продажа, наследование, даре-
ние, залог, мена, внесение земельных участков (земельных долей) и права на земельную долю в уставный капитал).
Поноценный земельный рынок способствует привлечению инвестиций в реальное производство и может быть основан только на эффективном взаимодействии финансовой, правовой и организационной системы по регулированию земельных отношений. Для этого необходимо отрегулировать законодательную базу, создать инфраструктуру земельного рынка, перераспределить земли в пользу эффективно работающих предприятий и вывести сельхозтоваропроизводителей на качественно новый уровень функционирования.
Анализ литературных источников показал, что исторические эксперименты в области земельных отношений в России, внедрение рыночных механизмов способствовали возникновению предпосылок для организации оборота сельскохозяйственных земель в современных условиях.
Обобщение мирового опыта финансирования сельского хозяйства показывает, что кредит для сельскохозяйственных товаропроизводителей в зарубежных странах является важным элементом экономического развития аграрного производства, а ипотечный механизм широко применяется для реализации догосрочных проектов сельскохозяйственного производства и повышения уровня сельской инфрастуктуры. Существуют различные схемы инвестирования, используя которые производители сельскохозяйственной продукции имеют возможность выбрать наиболее подходящие условия кредитования для получения высоких производственных и финансовых результатов.
Из-за несовершенства законодательной базы РФ невозможно понокровно регулировать процессы оборота сельскохозяйственных земель. На наш взгляд, необходимо принять Федеральный закон Об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения, объединяющий все юридические нормы в области регулирования залоговых операций, особенностей оборота сельскохозяйственных земель и функционирования специальных кредитных институтов. Следует также принять ряд законов на региональном уровне, учитывающих особенности регионального землепользования. Данный комплекс мероприятий будет способствовать созданию эффективно работающей системы земельно-ипотечных правоотношений.
К сожалению, на данный момент механизм ипотеки сельскохозяйственных земель еще не достаточно развит в связи с низкой ликвидностью земли, высокими трансакционными издержками по выделению земельных участков в счет земельных долей и неразвитостью инфраструктуры земельного рынка.
Однако в 2003 году зафиксировано уже 19 сделок по залогу (ипотеке) земель сельскохозяйственного назначения. Данные сдеки были осуществлены в Кировской, Самарской, Бегородской, Ленинградской, Ростовской областях, в Ставропольском крае, а также в республике Хакасия. В залог было взято 15841,6 га земель сельскохозяйственного назначения, что составляет 50% от площади всей заложенной земли в РФ в 2003 году.
По опыту регионов можно судить, что процесс становления земельного рынка Ч достаточно длительный. Существует много технических и финансовых проблем, которые тормозят развитие земельного рынка. Поэтому мы придер-
живаемся, мнения, что на начальном этапе земельный рынок будет слабым, но со временем, с использованием модели организации земельного рынка и опыта различных областей, в частности Саратовской (создан земельный банк, земельный аукцион, система отслеживания земельных потоков, резервный фонд области, кадастр всей земли) становление и развитие рынка сельскохозяйственной земли пойдет более быстрыми темпами.
При регулировании земельного рынка России необходимо принимать во внимание социально-экономические предпосыки развития ипотечного кредитования каждого региона в отдельности с учетом их специфики.
Поэтому для выявления готовности Пензенской области к земельно-ипотечным отношениям рассмотрены финансовое состояние сельскохозяйственных организаций, наличие у них залоговой массы для взятия кредита, структура распределения земельных ресурсов, а также степень развития кредитования сельского хозяйства региона. В настоящее время в области действуют 532 сельскохозяйственных предприятия. Финансовое состояние половины из них (49%) остается неудовлетворительным (рис. 1).
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
ВЯ Число хозяйств I_I в том числе убыточных Балансовая прибыль (убыток)
Рис. 1. Основные показатели финансово-хозяйственной деятельности сельскохозяйственных организаций Пензенской области
Однако за последние семь лет произошло уменьшение числа убыточных хозяйств на 169 предприятий (39%), уровень рентабельности по их финансово-хозяйственной деятельности увеличися с -34% до 2%, а величина балансовой прибыли в 2003 г. составила 87,6 мн. руб. по сравнению с убыточным (-468,5 мн. руб.) 2002 годом.
Сельскохозяйственные организации остро нуждаются в догосрочных кредитных ресурсах для восстановления основных фондов, приобретения оборудования, техники, обеспечения стабильного сельскохозяйственного производства. Для получения кредитных ресурсов в банке требуется залог, достаточ-
ный для покрытия основного дога и процентов.
В качестве залогового обеспечения сельскохозяйственные предприятия предлагают недвижимость, оборудование, товары в обороте и сельскохозяйственную технику. Однако происходит массовое сокращение машинно-тракторного парка. За 1996-2003 гг. количество тракторов снизилось в 1,74 раза, зерноуборочных комбайнов в 1,85 раз. Парк плугов сократися на 2815 штук, культиваторов - на 3151 штук, сеялок - на 3177 штук. Анализ динамики наличия парка сельскохозяйственной техники и величины нагрузки на нее говорит о недостаточности и низком качестве залоговой массы и, соответственно, о невозможности выдачи кредита под такой залог. Недвижимость и оборудование, которыми располагают сельскохозяйственные предприятия, в основном находятся в неудовлетворительном состоянии, а залог товаров в обороте возможен только при выдаче краткосрочных кредитов.
Вместе с тем, за сельскохозяйственными предприятиями Пензенской области закреплены большие площади сельскохозяйственных угодий (2435,1 тыс. га). Доля пашни составляет 78,4% или 1908,7 тыс. га, которые потенциально могут быть рассмотрены банком в качестве залога после оформления сельскохозяйственных земель в собственность юридических лиц. Это позволит решить одну из главных проблем нехватки кредитных ресурсов в сельском хозяйстве региона.
В Пензенской области также находит существенное развитие кредитование предприятий. Соотношение долей кратко- и догосрочных кредитов в 1997-2003 гг. существенно менялось, однако за последние три года доля догосрочных кредитов имеет значительную тенденцию роста (на 49%) (рис. 2).
Рис. 2. Соотношение догосрочных и краткосрочных кредитов в общем объеме выданных кредитных ресурсов банками Пензенской области
Если раньше организации отдавали предпочтение краткосрочным кредитам для попонения оборотных средств, то на данный момент большее распространение получает догосрочное кредитование для реализации инвестиционных проектов. Значительно сократилась доля непогашенных в срок догосрочных и краткосрочных кредитов (на 7% и 24% соответственно).
Кредитованием сельского хозяйства интенсивно занимаются Пензенское отделение Сбербанка России и Пензенский региональный филиал Российского Сельскохозяйственного банка. Доля сельского хозяйства в структуре их кредитного портфеля значительна (27% и 42% соответственно). В качестве главного средства обеспечения кредита банки принимают: товары в обороте (58% и 27%), оборудование и технику (15% и 17%), недвижимость (13% и 15% соответственно).
В целях развития кредитования под залог сельскохозяйственных земель, а также для повышения роли ипотечного кредитования в становлении земельного рынка Пензенской области и других регионов России нами выявлены основные направления развития земельно-ипотечных отношений: совершенствование законодательства;
оказание менее дорогостоящих землеустроительных услуг (работы по межеванию, оформление участка в собственность);
выявление конкретной и обоснованной методики оценки сельскохозяйственных земель, применяемой в целях залога;
создание необходимой инфраструктуры земельного рынка в форме земельных банков, агентств по обслуживанию сделок с землей, системы проведения земельных аукционов;
осуществление государственной поддержки системы ипотечного кредитования сельскохозяйственных организаций под залог земли.
Результаты проведенного нами анализа показали, что в Пензенской области созданы многие предпосыки для развития земельно-ипотечных отношений, вовлечения сельскохозяйственных угодий в оборот и использования их в качестве залога, что для большинства сельскохозяйственных организаций является единственной возможностью получения догосрочного кредита.
Раньше из-за нормативных ограничений банки не могли принимать в залог сельскохозяйственные земли. С 5 февраля 2004 года данные ограничения были сняты, что теперь позволяет использовать земельные угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения в качестве предмета ипотеки.
Вместе с тем, ипотечное кредитование требует обязательной оценки предмета залога. Сложность стоимостной оценки сельскохозяйственных земель, на наш взгляд, заключается в необходимости комплексного рассмотрения земельных угодий в качестве трех составляющих: как природного ресурса, объекта недвижимости и главного средства производства сельскохозяйственной продукции, приносящего доход. Поэтому в диссертации проведена кадастровая, рыночная и экономическая оценки сельскохозяйственных угодий Пензенской области.
Кадастровая стоимость - стоимость, учитывающая плодородие почвы, местоположение и технологические свойства земельного участка.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Для расчета рыночной стоимости была применена комбинация методов сравнения продаж сравнительного подхода и капитализации земельной ренты доходного подхода (доход преобразуется за один временной период - год - в связи со сложностью прогнозирования величины земельной ренты на длительный период).
Экономическая стоимость земли - стоимость, которая является результатом взаимодействия природных, производительных и экономических факторов сельскохозяйственного производства.
К природным факторам относятся качество почвы, климат, микроклимат, водный режим земельных угодий, наличие удобрений. К производительным факторам относятся затраты живого и овеществленного труда, вкладываемые в сельскохозяйственные земли. Экономические факторы включают в себя местоположение, рыночную конъюнктуру на продукцию растениеводства, экономические условия производства и сбыта сельскохозяйственной продукции.
Критерием экономической оценки является получение максимального выхода сельскохозяйственной продукции при максимальной экономии затрат. Предметом экономической оценки является экономическое плодородие, которое включает почвенное плодородие и факторы производственного процесса. В качестве основного показателя экономического плодородия выступает дифференциальная рента.
По данным методикам был произведен расчет стоимости земельных угодий сельскохозяйственного предприятия ЗАО Константинове, находящегося в Пензенском районе Пензенской области. Получены следующие результаты: кадастровая стоимость - 9741 руб./га, экономическая стоимость - 7055 руб./га, расчетная рыночная стоимость - 3529 руб./га.
Результаты проведенной нами стоимостной оценки сельскохозяйственной земли в разрезе административных районов Пензенской области показывают, как изменяются различные виды стоимости по районам (рис. 3).
Значительные расхождения в величине стоимости сельскохозяйственной земли говорят о несбалансированности земельного рынка, а наличие отрицательных (нулевых) величин рыночной и экономической стоимостей свидетельствует о неэффективности вложений в земли данных районов.
Результаты расчетов показали, что величина рыночной стоимости - наименьшая из других стоимостей, что значительно снижает банковские риски в области кредитования. Более того, банк сможет реализовать залог в короткий срок только по рыночной цене, основанной на спросе и предложении. Поэтому мы считаем, что именно рыночная оценка дожна явиться основой для оборота сельскохозяйственных угодий и базой для определения величины залога при выдаче ипотечных кредитов банками.
Рис. 3. Динамика стоимости сельскохозяйственных угодий Пензенской области по районам
Земельный рынок сегодня находится в зачаточном состоянии, поэтому, оценивая ситуацию ближайшего будущего, мы считаем, что рыночная стоимость дожна рассчитываться на основе сравнительного и доходного подходов с весовыми коэффициентами 0,5. На данный момент только рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий реально отражает экономическую ситуацию на земельном рынке.
Применяя рыночную оценку, банк сможет более точно определить величину догосрочного кредита под залог сельскохозяйственных угодий, что позволит минимизировать потенциальные риски банка, а также сможет избежать неблагоприятных последствий просрочки заемщика и сохранить свой кредитный потенциал. В случае не возврата кредита банк получит возможность реализовать залог на земельном рынке по наиболее реальной цене и в короткие сроки, тем самым, обеспечив поное погашение неустойки, процентов и задоженности по кредитному договору.
На основе полученных результатов исследования в целях выявления наиболее привлекательных сельскохозяйственных земель с точки зрения инвестиций сельскохозяйственные земли Пензенской области были распределены по степени продуктивности и инвестиционной привлекательности на три группы: наиболее инвестиционно-привлекательные, инвестиционно-привлекательные, инвестиционно-непривлекательные (рис. 4).
К инвестиционно-непривлекательным землям были отнесены земли с отрицательной (нулевой) величиной рыночной стоимости (данные цифры имеют расчетный характер, используются для ранжирования и говорят о неэффективности вложений в земли Никольского, Городищенского и Кузнецкого районов). Критерием отнесения районов к первой и второй группам привлекательности послужила средняя величина рыночной стоимости сельскохозяйственных земель по 25-ти районам Пензенской области, равная 3563 руб./га.
Инвестиционно-привлекательными землями обладает большинство районов Пензенской области.
Наиболее инвестиционно-привлекательные земли находятся в десяти районах области, что свидетельствует о высокой эффективности и низкой рискованности инвестиций в земли данных районов. Пензенский район, который является предметом нашего исследования, входит в данную группу и является привлекательным для предоставления в залог находящихся в районе сельскохозяйственных земель.
Схематическая карта содержит также информацию о качестве пахотных земель для выращивания зерновых культур. Каждый район содержит лучшие, хорошие и средние земли, однако вследствие невозможности указания конкретных границ данных земель, на карте отражено такое почвенное плодородие, которое имеет наибольшую долю в землях данного района.
Информация по качеству почв получена на основе данных оценки земель каждого хозяйства области по каждому району.
Рис. 4 Схематическая карта территориального деления Пензенской области по инвестиционной привлекательности и качеству сельскохозяйственных земель относительно группы зерновых культур
Несоответствие земель по качеству и их инвестиционной привлекательности обусловлено различным спросом на земельные участки, различной \ро-жайностью, затратами и ценами реализации на зерновые культуры.
Данную типологию земель по группам привлекательности целесообразно также применять для земельных участков внутри каждого района, что даст более детальную картину для принятия решения об инвестировании, однако подобное исследование проведено не было из-за отсутствия информационной базы.
Ипотека земли предопределяет наличие методики, которая не только бы рассматривала особенности финансового состояния сельскохозяйственных предприятий, но и учитывала особый характер предлагаемого обеспечения. В настоящее время существует множество методик оценки кредитоспособности заемщиков, которые подробно освящены в экономической литературе, но они представляют собой свод правил краткосрочного кредитования клиентов, поэтому нет необходимости в их сравнении.
Кредитование под залог земельных угодий подразумевает догосрочное кредитование, которого до настоящего момента пока не существовало в связи с отсутствием механизмов кредитования под залог земли. Однако сейчас для этого созданы многие предпосыки, поэтому разработка методики ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственной земли является наиболее актуальной (рис. 5). Догосрочный характер кредита обусловливает необходимость анализа существующих методик среднесрочного кредитования, которые дожны быть положены в основу методики кредитования под залог земли.
В предложенной нами методике комплексной оценки кредитоспособности сельхозтоваропроизводителей следует отметить особые критерии, влияющие на принятие решение об удовлетворении кредитной заявки, такие как максимальный размер кредита; оценка инвестиционного проекта, под который выдается кредит; обеспечение возврата кредита и определение эффективности использования земли.
Эти три показателя наряду с оценкой финансового состояния являются наиболее значимыми критериями для определения кредитоспособности заемщика, поэтому они служат предметом нашего рассмотрения.
1. Оценка финансового состояния заемщика.
Поскольку в сельскохозяйственном производстве присутствует существенный временной разрыв между осуществлением затрат и получением доходов, при анализе финансового состояния сельскохозяйственных организаций, по нашему мнению, следует учитывать следующие особенности: сезонность работ (неритмичность работы техники, неравномерность поступления выручки); использование части получаемой продукции на собственные нужды; формирование финансового результата работы по итогам года в целом.
В сельском хозяйстве процесс производства имеет длительный характер и не совпадает с рабочим периодом, поэтому финансовые коэффициенты внутри года не отражают реального финансового положения и в первом полугодии производство носит в основном затратный характер.
Рис. 5. Схема комплексной оценки кредитоспособности сельскохозяйственных организаций
при залоге земельных угодий
Основным средством производства является земля, природные особенности которой неразрывно связаны с климатическими условиями. Поэтому мы считаем, что для получения правильных выводов о результатах хозяйственно-финансовой деятельности целесообразно использовать финансовую отчетность, прослеживать динамику финансовых показателей за предыдущие три года, что позволит выделить устойчивые тенденции в их изменении.
В Пензенской области наиболее активно в кредитовании сельскохозяйственных предприятий на достаточно длительный срок (3-5 лет) работают ОАО Сбербанк России и ОАО Россельхозбанк. Сбербанк к сельскохозяйственным организациям применяет единую для всех предприятий методику, что приводит к несопоставимым данным с предприятиями других отраслей, и присвоению самого низкого (3) класса кредитоспособности. Методика анализа и оценки финансового состояния заемщиков Россельхозбанка учитывает отраслевые особенности и особенности организационно-правовой формы предприятий, а также предусматривает более щадящие критерии отбора для потенциальных заемщиков, что является приемлемым для сельскохозяйственных предприятий. Поэтому в расчетах были применены нормативные коэффициенты методики Россельхозбанка.
2. Максимальный размер кредита.
Для расчета максимального размера кредита под залог сельскохозяйственных земель нами предложена следующая формула:
где - максимальный размер кредита, выдаваемого под залог земли, руб.;
РСД - рыночная стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий без НДС,
руб./га;
d Ч поправочный коэффициент рыночной стоимости земли;
S - площадь земли, предоставляемой в залог, га;
Р Ч процентная ставка по кредиту, % годовых;
ку0 - коэффициент увеличения суммы обязательств.
Поправочный коэффициент необходим для определения залоговой стоимости земли и гарантирует испонение обязательств заемщика в случае изменения рыночной цены. Залоговая стоимость рассчитывается исходя из рыночной стоимости угодий. Коэффициент увеличения суммы обязательств обеспечивает формирование источников погашения штрафных санкций, судебных издержек, оплаты затрат по реализации предмета залога.
Наиболее приемлемыми, на наш взгляд, величинами рассматриваемых показателей на данный момент могут быть следующие: с1 = 0,5-0,7; Р = 14-15% годовых; t = 5-10 лет (исходя из окупаемости инвестиционного проекта); куо = 1,2-1,5. Ограничителями максимального размера кредита является величина обеспечения с учетом поправочных коэффициентов и обязательства по кредиту.
3. Оценка инвестиционного проекта.
В диссертации предложена модель выдачи ипотечного кредита ЗАО
Константинове для реализации инвестиционного проекта, направленного на приобретение сельскохозяйственной техники: зерноуборочных комбайнов - 6 шт. и тракторов - 8 шт. с целью увеличения объемов и повышения эффективности производства продукции растениеводства. Под залог 7103 га пашни предприятие может взять кредит не более 10870 тыс. руб. (табл. 1).
Таблица 1
Расчет максимально возможного размера кредита под залог сельскохо-
зяйственных земель ЗАО Константиново
Показатель Значение
Процентная ставка, % годовых 14
Срок кредитования, лет 6
Коэффициент увеличения суммы обязательств, ку0 1,2
Рыночная стоимость 1 га земельных угодий без НДС, руб. 2 991
Площадь земли для залога, га 7 103
Поправочный коэффициент земельных угодий 0,7
Максимальная сумма кредита под залог земли, тыс. руб. 10 870
Кредит+проценты за один год пользования кредитом с коэффициентом увеличения суммы обязательств 14 364
Залоговая стоимость земли, тыс.руб. 14 870
В целях выявления реальных изменений в финансовом положении предприятия рассмотрены две ситуации: с финансированием проекта и без его финансирования. Подобное сравнение позволило оценить степень эффективности, которую вносит реализация проекта в деятельность организации.
4. Эффективность использования земли.
Для оценки эффективности использования сельскохозяйственных угодий применена система показателей, включающая в себя две группы коэффициентов: уровень интенсивности использования земли (коэффициент использования земельных ресурсов, сельскохозяйственных угодий, пашни) и эффективность ее использования (землеотдача, землеемкость). В результате реализации проекта происходит рост интенсивности использования всех земельных ресурсов предприятия в 1,6 раза, пашни Ч в 1,78 раза, при финансировании проекта с одного гектара пашни будет получен доход в размере 5600 руб., что в 1,36 раза больше чем без привлечения заемных средств.
Личный вклад автора выразися в разработке перспективной модели системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий, которая представлена на рисунке 6. Функционирование данной модели необходимо для ускорения процесса оборота сельскохозяйственной земли и повышения роли кредита в земельных отношениях.
Система ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий - это система, включающая комплекс фундаментальных, экономически взаимосвязанных между собой элементов: субъектов (заемщик, банк, агентства и др. институты), объектов кредитования (цель инвестиционного проекта), обеспечения (земля).
Рис. 6. Перспективная организационно-экономическая модель системы ипотечного кредитования
под залог сельскохозяйственных земель
Главным институтом ипотечной системы, на наш взгляд, может стать Ипотечный земельный банк с контрольным пакетом государства в его уставном капитале. Целесообразно создать Ипотечный земельный банк на уровне РФ и сеть земельных банков на уровне регионов. На федеральном уровне Ипотечный земельный банк будет отслеживать ход земельной реформы, проводить кредитную политику в сельском хозяйстве, совершенствовать законодательную базу, способствовать развитию механизма оборота земель сельскохозяйственного назначения, координировать деятельность всех участников инвестиционного процесса и др.
Основные функции регионального ипотечного земельного банка: разработка и реализация региональной программы кредитования под залог сельскохозяйственной земли; консультационные услуги потенциальным заемщикам, оформление кредитных договоров и иной документации, необходимой для ипотеки земли; внедрение программ по государственной поддержке кредитования сельскохозяйственных организаций для реализации инвестиционных проектов; разработка единых стандартов кредитования; ведение базы данных о наличии и движении земельных участков, находящихся в залоге и пр.
Страховые агентства необходимы для обязательного страхования имущества заемщика. Товарная биржа будет проводить земельные торги, аукционы, скапливать информацию о рыночных ценах земельных угодий и пр. Агентство по оценке земли дожно заниматься оценкой земельной собственности, проверкой и подтверждением ликвидности и состоятельности оцениваемого имущества. Все кредитные документы по регистрации сделок (договоров ипотеки) дожны быть зарегистрированы в региональных органах юстиции. Для этих целей существует Единая Регистрационная палата.
В качестве государственного органа, который будет отслеживать процесс ипотечного кредитования, может выступать Федеральное агентство, основными задачами которого являются оказание государственной поддержки и предоставление гарантий относительно возврата части основного дога по ипотечным кредитам. В последнем случае сельскохозяйственные угодья переходят в собственность государства.
Основным инструментом рефинансирования выступят эмиссионные ценные бумаги - закладные листы, которые обеспечены залогами земель сельскохозяйственного назначения и правами требования по ипотечным кредитам (закладными). Эмиссию закладных в размере 70% стоимости залога будет осуществлять Ипотечное земельное агентство. Полученные деньги направляются ипотечному земельному банку в целях выдачи догосрочного кредита под залог земельной собственности, а закладные на рынке ценных бумаг переходят в руки страховых компаний, инвестиционных и пенсионных фондов.
Закладные листы являются надежными ценными бумагами, они имеют государственную гарантию, что позволит в дальнейшем различным фондам размещать их на вторичном рынке ценных бумаг.
На этапе становления земельного рынка в целях избежания крупных финансовых затрат, связанных с открытием специализированных земельных банков, целесообразно использовать разветвленную филиальную сеть Россель-
хозбанка, на которую возможно возложить допонительные функции по ипотечному кредитованию под залог земли. В подобном случае уставный капитал Ипотечного земельного банка может формироваться за счет долевого участия ОАО Россельхозбанка и государства. Лишь при высокой степени интенсивности оборота сельскохозяйственных земель и сделок по залогу, следует обеспечить открытие специализированных земельных банков.
Таким образом, ипотечный кредит дожен быть использован исключительно по целевому назначению, направлен на реализацию инвестиционного проекта по повышению эффективности сельскохозяйственного производства. Основная функция ипотечного земельного банка, на наш взгляд, дожна заключаться в выдаче догосрочных кредитов под залог сельскохозяйственных угодий под процентную ставку, на два-три пункта превышающую показатель текущей инфляции на срок окупаемости инвестиционного проекта при наличии четко проработанного бизнес-плана.
Ипотечный земельный банк - особый финансовый институт, который имеет центральное место в организационно-экономической модели системы ипотечного кредитования. Функционирование данной системы возможно только при высоком уровне государственной поддержки сельскохозяйственных товаропроизводителей.
Выводы и предложения
1. Сельское хозяйство в современных рыночных условиях нуждается в догосрочных кредитных ресурсах. Недостаточность и низкое качество залоговой массы делает сельскохозяйственные организации инвестиционно-непривлекательными для коммерческих банков. Росту эффективности функционирования сельскохозяйственного производства может способствовать расширение возможностей доступа к кредитным банковским ресурсам за счет внедрения механизма ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных, которые являются наиболее приемлемым видом залога для получения инвестиционного кредита. Ипотечное кредитование под залог земельных угодий позволит привлечь допонительные инвестиции в сельскохозяйственное производство, предоставит возможности приобретения новых и более продуктивного использования существующих земель, осуществит перелив капитала из других отраслей экономики в сельское хозяйство.
2. Исторический российский опыт и практика зарубежных стран доказывают важность развития земельных отношений в кредитовании сельскохозяйственных организаций, необходимость наличия земельного рынка, позволяющего осуществлять сдеки с землей, а также создания рыночной инфраструктуры, включающей функционирование специализированных банков, которые выдают догосрочные кредиты под залог сельскохозяйственной земли.
3. Отсутствие четко проработанной законодательной базы вызывает необходимость принятия федерального закона, объединяющего в одном правовом документе все юридические нормы и правила, регулирующие залоговые опера-
ции с землей, регламентирующие функции кредитных институтов, осуществляющих кредитование под залог земельных угодий.
4. Анализ возможностей развития ипотечного кредитования в Пензенской области выявил как негативные, так и позитивные тенденции. Сельское хозяйство области развивается крайне неравномерно, финансовое состояние сельскохозяйственных предприятий не достаточно устойчиво. Однако Пензенская область обладает значительными площадями (2435,1 тыс. га) сельскохозяйственных земель, которые могут быть использованы в качестве залогового инструмента после оформления их в собственность юридических лиц. Это позволит решить одну из главных проблем нехватки кредитных ресурсов в сельском хозяйстве области.
5. Многообразие подходов к стоимостной оценке сельскохозяйственных земель позволило выявить особенности использования различных видов оценки. Данные кадастровой оценки следует применять для определения налогооблагаемой базы при расчете земельного налога. Экономическую стоимость следует понимать как результат взаимодействия природных, производительных и экономических факторов сельскохозяйственного производства, поэтому экономическую оценку необходимо использовать при внутрихозяйственном планировании и анализе производственной деятельности. Основой для оборота сельскохозяйственных угодий и базой для определения величины залога при выдаче ипотечных кредитов дожна служить рыночная оценка, основанная на комбинации сравнительного и доходного подходов, так как только рыночная стоимость может реально отражать экономическую ситуацию на земельном рынке.
6. Для выявления степени эффективности кредитных вложений в земли различных районов Пензенской области проведена типология административных районов региона по инвестиционной привлекательности и качеству сельскохозяйственных земель относительно группы зерновых культур. Распределение угодий по группам привлекательности на основе рыночной оценки земли позволило выделить наиболее продуктивные сельскохозяйственные земли, которые являются наименее рискованными и наиболее эффективными для инвестиций в силу большего плодородия и спроса на них.
7. Предложенная методика комплексной оценки кредитоспособности сельскохозяйственных товаропроизводителей, основанная на анализе существующих методик среднесрочного кредитования, учитывает особенности сельскохозяйственного производства, обеспечения возврата кредита и определения эффективности использования сельскохозяйственной земли. При рассмотрении инвестиционных проектов для расчета максимального размера ипотечного кредита под залог сельскохозяйственных земель целесообразно использовать разработанные методические подходы, которые наиболее поно учитывают кредитные риски, с которыми стакивается банк при выдаче сельскохозяйственных кредитов.
8. Увеличение числа земельных собственников, вступление в сил) федеральных и региональных законов способствуют возникновению острой необходимости в эффективном функционировании кредитной системы по залогу земли. Для ускорения процесса оборота сельскохозяйственных угодий и по-
вышения роли кредита в земельных отношениях разработана перспективная организационно-экономическая модель системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий, формализующая взаимодействие между субъектами земельно--ипотечных отношений. Центральным звеном данной системы, а также новым рычагом воздействия на развитие сельского хозяйства дожно явиться создание сети региональных ипотечных земельных банков в целях повышения инвестиционной активности в аграрном секторе.
Основные работы, опубликованные по теме диссертации.
1. Антонов Г.М., Киселева К.С. Проблемы развития механизма ипотечного кредитования в сфере АПК // Реформирование системы управления на современном предприятии. Сборник материалов III Международной научно-практической конференции, 17-18 июня 2003 г. - Пенза: Изд-во ПГСХА, 2003. -0,15 п.л., в т. ч. авторских 0,1 п.л.
2. Антонов Г.М., Киселева К.С. Особенности государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Пензенской области // Агропромышленный комплекс: состояние, проблемы, перспективы. Сборник материалов Международной научно-практической конференции, 18-19 декабря 2003 г. - Пенза - Нейбранденбург: Изд-во ПГСХА, 2003. 0,15 п.л., в т. ч. авторских 0,1 пл.
3. Антонов Г.М., Киселева К.С. Исторический опыт ипотечного кредитования под залог земли в России // ЭКЗИТ. - 2004. - № 8 (92). - 0,2 пл., в т. ч. авторских 0,15 пл.
4. Киселева К.С. Анализ экономического состояния сельского хозяйства Пензенской области // Экономика и финансы. - 2004. - № 10 (61). - 0,2 пл.
5. Киселева К.С. Правовое регулирование земельных отношений в России: противоречия и возможные пути их устранения // Право: теория и практика. -2004.-№5(38).-0,2 пл.
6. Киселева К.С. Распределение земельных ресурсов Пензенской области // ЭКЗИТ. - 2004. - № 7 (91). - 0,2 пл.
7. Киселева К.С. Страхование как способ сокращения рисков при кредитовании под залог земель сельскохозяйственного назначения // Объединенный научный журнал. - 2004. - №7 (99). - 0,25 пл.
Подп. в печ. 06.02.05г. Формат издания 60x88/16 Бум. Тип.
Объем Усл. Печ. л. 13_Тираж 100 экз._Заказ 136
Отпечатано в ФГУП ЭКСПЛОР Москва, 107139, Орликов пер., д. 3, тел. 207-80-52
V m N i, № Г *
/ ; 2808
2 2 Ш? 23
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Киселева, Кристина Сергеевна
ВВЕДЕНИЕ.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА И ИПОТЕКИ ЗЕМЛИ.
1.1.Сущность и объективная необходимость функционирования земельного рынка.8 1.2.0пыт земельных отношений и кредитования под залог земли в России и в практике зарубежных стран.
1.3.Правовое обеспечение операций по обороту земель сельскохозяйственного назначения.
2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ПОД ЗАЛОГ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ НА РЕГИОНАЛЬНОМ УРОВНЕ.
2.1. Социально-экономические предпосыки развития ипотечного кредитования в Пензенской области.
2.2.Анализ современных методических подходов к стоимостной оценке сельскохозяйственных угодий.
2.3. Особенности методик оценки кредитоспособности заемщиков при выдаче сельскохозяйственных кредитов.
3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ.
3.1. Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственного предприятия.
3.2. Комплексная оценка кредитоспособности сельхозтоваропроизводителей при рассмотрении ипотечных кредитов под залог сельскохозяйственных угодий.
3.3. Организационно-экономическая модель системы ипотечного кредитования под залог земли и роль государственного регулирования в ее функционировании.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Становление земельного рынка и развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве"
Актуальность темы. Сложное финансовое положение сельского хозяйства Российской Федерации в настоящее время обусловлено недостатком собственных источников финансирования сельскохозяйственных товаропроизводителей и низкой эффективностью производства сельскохозяйственной продукции.
Развитие залоговых отношений в сельском хозяйстве в современных условиях приобретает большую значимость в связи с необходимостью привлечения допонительных инвестиций в агропромышленный комплекс в целях возрождения сельскохозяйственных предприятий. Недостаточность и низкое качество залогового обеспечения делают ограниченным доступ сельскохозяйственных организаций к кредитным ресурсам и повышают кредитные риски банка. Поэтому в целях поддержки аграрного сектора важнейшая роль дожна принадлежать становлению земельного рынка, которое позволит запустить в действие механизм ипотечного кредитования в сельском хозяйстве, где в качестве обеспечения выступят сельскохозяйственные земли, являющиеся наиболее приемлемым видом залога для получения инвестиционных кредитов.
Степень разработанности темы исследования. К проблеме развития ипотечного кредитования в литературе разных периодов времени обращались известные русские и зарубежные ученые, такие как Дж. Генри, М.Я. Герцен-штейн, С.С. Хрулев, А.В. Чаянов. Они рассматривали вопросы ипотеки, функционирование ипотечных земельных банков и политику государства в этой области.
В современной экономической литературе проблеме ипотечного кредитования под залог земли не уделяется дожного внимания. Однако отдельные аспекты этого вопроса находят фрагментарное отражение в трудах таких ученых и специалистов, как Е.В. Иванкина, С.В. Козменкова, М.М. Коробейников, С.А. Ленкин, M.JI. Лишанский, И.Б. Маслова, И.В. Пышенкова, Е.В. Сергацкова, А.С. Тарасов, Ю.В. Трушин.
Дискуссионным вопросом также был и остается процесс формирования и развития земельного рынка, в особенности, оборота земель сельскохозяйственного назначения. Данные вопросы затрагиваются в научных работах Д.Б. Аратского, В.А. Горемыкина, Э.Н. Крылатых, Н.И. Кресниковой, Л.И. Кошкина, Г.В. Кулика, С.А. Липски, О.Б. Леппке, В.В. Милосердова, К.П. Потапова, В.И. Романова, И.В. Старикова, С.И. Сая, В.Я Узуна, Н.И. Шагайды, А.Э. Сагайдака, A.M. Югая.
Несмотря на большой вклад ученых в разработку темы исследования, в анализируемых работах пока не дана всесторонняя оценка роли ипотечного кредитования в становлении земельного рынка. В настоящий момент также отсутствует единая основа взаимодействия финансовой, правовой и организационной системы функционирования рынка земли.
Комплекс вышеуказанных проблем обуславливает актуальность темы диссертационного исследования и ее практическую значимость.
Цель и задачи исследования. Целью проводимого исследования является обоснование методических подходов и разработка практических рекомендаций по развитию земельного рынка за счет эффективного функционирования системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных земель. Для достижения цели были поставлены следующие задачи: изучить теоретические и методические вопросы формирования и развития земельного рынка и ипотеки земельных угодий; обобщить отечественный и зарубежный опыт кредитования под залог земли; изучить законодательные акты, регламентирующие оборот земель сельскохозяйственного назначения; провести анализ социально-экономических предпосылок развития ипотечного кредитования региона; обосновать методические подходы к стоимостной оценке сельскохозяйственных земель и предложить наиболее приемлемый вариант оценки земли в современных условиях; исследовать методики оценки кредитоспособности заемщиков и выявить особенности кредитования производителей сельскохозяйственной продукции и рассматриваемого обеспечения; разработать перспективную организационно-экономическую модель системы ипотечного кредитования сельскохозяйственных организаций под залог сельскохозяйственной земли.
Теоретической и методологической основой диссертации стали труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов и практиков в области земельных отношений и банковского дела, законодательные акты и нормативные документы, материалы научно-практических конференций, монографии, диссертации и публикации периодической печати, специальная справочная литература.
Объект исследования - процесс формирования и развития системы ипотечного кредитования в сельском хозяйстве.
Предметом исследования являются экономические отношения, связанные с организацией и регулированием процесса формирования и развития системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственной земли.
Информационная база исследования включила данные Госкомстата России, результаты исследований ведущих научно-исследовательских институтов, Пензенского областного комитета государственной статистики, а также материалы, полученные в процессе практической работы.
В работе применены конструктивный, системный, абстрактно-логический, монографический и экономико-математический методы исследования, сравнительный анализ и статистические методы обработки информации.
Научная новизна результатов исследования заключается в следующем: обоснованы методические подходы к стоимостной оценке сельскохозяйственных угодий как залоговой базы при ипотечном кредитовании, в качестве которой предлагается рассматривать расчетную рыночную стоимость, определяемую на основе капитализации земельной ренты и метода сравнения продаж; разработана методика комплексной оценки кредитоспособности сельскохозяйственных организаций, особенностью которой является рассмотрение сельскохозяйственной земли в качестве залогового обеспечения по ипотечному кредиту и эффективность ее использования при реализации инвестиционного проекта; предложены методические подходы для расчета величины максимального размера ипотечного кредита, заключающиеся в учете кредитных рисков, процентных ставок, а также основных параметров земельного участка, предлагаемого в качестве обеспечения догосрочного кредита; проведена типология административных районов Пензенской области по инвестиционной привлекательности и качеству сельскохозяйственных земель относительно группы зерновых культур, позволяющая сделать вывод о степени эффективности вложения инвестиций в земли различных районов области; разработана перспективная организационно-экономическая модель системы ипотечного кредитования, формализующая взаимодействие между субъектами земельно-ипотечного процесса, способствующая ускорению оборота сельскохозяйственных земель и повышению роли кредита в земельных отношениях.
Практическое значение и апробация результатов исследования.
Предложения по обеспечению земельного рынка кредитными ресурсами использованы Пензенским региональным филиалом ОАО Российский Сельскохозяйственный банк в подготовке методических рекомендаций по ипотечному кредитованию сельскохозяйственных организаций под залог земли, в оценке возможности внедрения механизма ипотеки сельскохозяйственной земли в банковскую практику Пензенской области и в определении места банка в будущей системе ипотечного кредитования.
Рекомендации по созданию инфраструктуры земельного рынка использованы Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по Пензенской области при планировании мероприятий по развитию рынка землеустроительных услуг и созданию информационной единой базы данных о земельных участках области. Результаты исследования использованы в реализации региональной целевой программы по созданию автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра.
Отдельные методические разработки могут использоваться как учебное пособие в сельскохозяйственных вузах.
Структура и объем работы. Работа изложена на 203 страницах печатного текста, состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, 26 приложений, включает 20 таблиц, 20 рисунков. Список использованной литературы включает 314 наименований.
По результатам исследований опубликовано 7 научных работ общим объемом 1,2 п.л.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Киселева, Кристина Сергеевна
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1. Сельское хозяйство в современных рыночных условиях нуждается в догосрочных кредитных ресурсах. Недостаточность и низкое качество залоговой массы делает сельскохозяйственные организации инвестиционно-непривлекательными для коммерческих банков. Росту эффективности функционирования сельскохозяйственного производства может способствовать расширение возможностей доступа к кредитным банковским ресурсам за счет внедрения механизма ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных, которые являются наиболее приемлемым видом залога для получения инвестиционного кредита. Ипотечное кредитование под залог земельных угодий позволит привлечь допонительные инвестиции в сельскохозяйственное производство, предоставит возможности приобретения новых и более продуктивного использования существующих земель, осуществит перелив капитала из других отраслей экономики в сельское хозяйство.
2. Исторический российский опыт и практика зарубежных стран доказывают важность развития земельных отношений в кредитовании сельскохозяйственных организаций, необходимость наличия земельного рынка, позволяющего осуществлять сдеки с землей, а также создания рыночной инфраструктуры, включающей функционирование специализированных банков, которые выдают догосрочные кредиты под залог сельскохозяйственной земли.
3. Отсутствие четко проработанной законодательной базы вызывает необходимость принятия федерального закона, объединяющего в одном правовом документе все юридические нормы и правила, регулирующие залоговые операции с землей, регламентирующие функции кредитных институтов, осуществляющих кредитование под залог земельных угодий.
4. Анализ возможностей развития ипотечного кредитования в Пензенской области выявил как негативные, так и позитивные тенденции. Сельское хозяйство области развивается крайне неравномерно, финансовое состояние сельскохозяйственных предприятий не достаточно устойчиво. Однако Пензенская область обладает значительными площадями (2435,1 тыс. га) сельскохозяйственных земель, которые могут быть использованы в качестве залогового инструмента после оформления их в собственность юридических лиц. Это позволит решить одну из главных проблем нехватки кредитных ресурсов в сельском хозяйстве области.
5. Многообразие подходов к стоимостной оценке сельскохозяйственных земель позволило выявить особенности использования различных видов оценки. Данные кадастровой оценки следует применять для определения налогооблагаемой базы при расчете земельного налога. Экономическую стоимость следует понимать как результат взаимодействия природных, производительных и экономических факторов сельскохозяйственного производства, поэтому экономическую оценку необходимо использовать при внутрихозяйственном планировании и анализе производственной деятельности. Основой для оборота сельскохозяйственных угодий и базой для определения величины залога при выдаче ипотечных кредитов дожна служить рыночная оценка, основанная на комбинации сравнительного и доходного подходов, так как только рыночная стоимость может реально отражать экономическую ситуацию на земельном рынке.
6. Для выявления степени эффективности кредитных вложений в земли различных районов Пензенской области проведена типология административных районов региона по инвестиционной привлекательности и качеству сельскохозяйственных земель относительно группы зерновых культур. Распределение угодий по группам привлекательности на основе рыночной оценки земли позволило выделить наиболее продуктивные сельскохозяйственные земли, которые являются наименее рискованными и наиболее эффективными для вложения инвестиций в силу большего плодородия и спроса на них.
7. Предложенная методика комплексной оценки кредитоспособности сельскохозяйственных товаропроизводителей, основанная на анализе существующих методик среднесрочного кредитования, учитывает особенности сельскохозяйственного производства, обеспечения возврата кредита и определения эффективности использования сельскохозяйственной земли. При рассмотрении инвестиционных проектов для расчета максимального размера ипотечного кредита под залог сельскохозяйственных земель целесообразно использовать разработанные методические подходы, которые наиболее поно учитывают кредитные риски, с которыми стакивается банк при выдаче сельскохозяйственных кредитов.
8. Увеличение числа земельных собственников, вступление в силу федеральных и региональных законов способствуют возникновению острой необходимости в эффективном функционировании кредитной системы по залогу земли. Для ускорения процесса оборота сельскохозяйственных угодий и повышения роли кредита в земельных отношениях разработана перспективная организационно-экономическая модель системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий, формализующая взаимодействие между субъектами земельно-ипотечных отношений. Центральным звеном данной системы, а также новым рычагом воздействия на развитие сельского хозяйства дожно явиться создание сети региональных ипотечных земельных банков в целях повышения инвестиционной активности в аграрном секторе.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Киселева, Кристина Сергеевна, Пенза
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (в ред. от 25.03.2004) //Российская газета, № 237 от 25.12.1993.
2. Земельный кодекс Российской Федерации № 136-Ф3 от 25 октября 2001 г. (в ред. ФЗ от 29.12.2004 № 191-ФЗ) // Российская газета, № 211-212 от 30.10.2001.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. Ч ч. 1 (в ред. от 30.12.2004 № 217-ФЗ) // Российская газета, № 238-239 от 08.12.1994.
4. Федеральный закон Об обороте земель сельскохозяйственного назначения № 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. (в ред. ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ) // Российская газета, № 137 от 27.07.2002.
5. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. (в ред. от 30.12.2004 № 216-ФЗ) // Российская газета, № 137 от 22.07.1998.
6. Федеральный закон О банках и банковской деятельности № 395-1 от 2 декабря 1990 г. (в ред. от 29.12.2004 № 192-ФЗ) // Российская газета, № 27 от 10.02.1996.
7. Федеральный закон Об ипотечных ценных бумагах № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 г. (в ред. от 29.12.2004 № 193-Ф3) // Российская газета, № 234 от 18.11.2003.
8. Федеральный закон О разграничении государственной собственности на землю № 101-ФЗ от 17 июля 2001 г. // Российская газета, № 137 от 20.07.2001.
9. Федеральный закон О государственном земельном кадастре № 28-ФЗ от 2 января 2000 г. (в ред. от 22.08.2004 № 122-ФЗ) // Российская газета, № 5 от 10.01.2000.
10. Федеральный закон О землеустройстве № 78-ФЗ от 18 июня 2001 г. // Российская газета, № 118-119 от 23 06.2001.
11. Закон Пензенской области О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области № 461-ЗПО от 7 апреля 2003 г. (в ред. от 23.09.2003 № 520-ЗПО) // Пензенские губернские ведомости, № 5 от 24.04.2003, ст. 133.
12. Закон Пензенской области О цене земли в Пензенской области № 335-ЗПО от 24 января 2002 г. (в ред. от 23.12.2002 № 431-ЗПО) // ВЕСТНИК -НАША ПЕНЗА, № 5 от 30.01.2002.
13. Закон Пензенской области Об управлении собственностью в Пензенской области № 375-ЗПО от 8 июля 2002 г. (в ред. от 28.06.2004 № 626-ЗПО) // Пензенские губернские ведомости, № 9 от 15.07.2002.
14. Аграрная экономика сегодня и завтра: Юбилейный сборник научных трудов, посвященный 20-летию экономического факультета / Пенз. с.-х. академия - Пенза, 1999. - 296 с.
15. Аграрное право. Учебник. / Под ред. Г.Е.Быстрова, М.И.Козыря. М.: Юрид. лит., 1996. - 640 с.
16. Аграрные доктрины двадцатого столетия: уроки на будущее. Сборник мат. Междунар. науч.-пр. конфер. -М., 1998.- С.78-85.
17. Аратский Д. В интересах эффективного использования сельхозземель // Экономика сельского хозяйства России. 2002. - № 7. - С.4.
18. Арашуков В. П. Эффективность деятельности сельскохозяйственных предприятий различных форм собственности // Сборник научных трудов ВНИИЭСХ РАСХН. М., 2000. - С.255-265.
19. Асланов JI. Новый Земельный кодекс // Экономика сельского хозяйства России. 2002. - № 2 - С.40.
20. Асланов JI. Федеральный закон Об обороте земель сельскохозяйственного назначения // Экономика сельского хозяйства России. 2002. - № 12. - С.40.
21. Банки, малые и средние предприятия: к сотрудничеству и взаимному успеху. Руководство для МСП и банков // Проект TACIS по распространению технической информации. Люксембург., Офис офиц. изд. Европейского Сообщества, 1997.-С. 15.
22. Банковское дело: Учебник / Под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. 5-е изд. перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 592 с.
23. Банковское дело: Учебник. 2-е изд. перераб. и доп. / Под ред. О.И. Лавру-шина. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 672 с.
24. Барцев А. Проблемы земельных отношений в области // АПК: экономика, управление. 1999. - № 1.-С.9-11.
25. Барцев А. Проблемы земельных отношений в Ярославской области // Международный сельскохозяйственный журнал. 1999. - № 1. - С.39-42.
26. Беленький В. Методика определения цены земли и планирования устойчивого землепользования // Вопросы экономики. 2000. - № 7. - С.85.
27. Беленький В. Устанавливая правила игры на земельном рынке // Вопросы экономики. 2001. - № 8. - С.92-101.
28. Бокал С., Владимиров Н. Закон О Земле на Саратовской почве // Власть. -2001. № 4. - С.54-56.
29. Большая советская энциклопедия в 51 т. / Гл. ред. Б.А. Введенский. М., 1950.-Т. 17.-632 с.
30. Бочкарев В.К. Государственная собственность на землю в современных условиях // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. - № 1 (10). - С. 18-21.
31. Бремя земли нашей // Экономика сельского хозяйства России. 2001. - № 7. - С.12-16.
32. Бригхем Юджин Ф. Энциклопедия финансового менеджмента: Сокр. пер. с англ. / Ред. кол. A.M. Емельянов, В.В. Воронов, В.И. Кушлин и др. Ч 5-е изд. Ч М.: РАГС; ОАО Изд-во Экономика, 1998. 823 с. Ч (Гос. Служба и per. упр.).
33. Брычкин А.В. Оценка кредитоспособности контрагентов и создание резервов под возможные потери по дебиторской задоженности на предприятии // Финансы и кредит. 2003. - №1 (115). - С.3-21.
34. Буздалов И. Частная собственность на землю основа эффективного сельского хозяйства//Вопросы экономики. - 2000. - № 7. - С.35.
35. Буздалов И. Частное землевладение основа эффективной системы аграрных отношений // Международный сельскохозяйственный журнал. - 2001. -№ 1. - С.27-32.
36. Бурдуков П. К вопросу о земле // Экономика сельского хозяйства России. -1999. -№ 10.-С.22.
37. Бычков В. Разработка механизма оборота земельных долей // АПК: экономика, управление. 2002. - № 8. - С.63-67.
38. Вершинин В. Совершенствование земельных отношений в условиях рыночной экономики // Международный сельскохозяйственный журнал. 1999. -№2.-С. 17-23.
39. Викулов Д., Самойлов С. Земельно-оценочные работы основа экономического регулирования земельных отношений // АПК: экономика, управление. -2002.-№3.-С.61-66.
40. Вишняков И.В. Методы и модели оценки кредитоспособности заемщиков. -СПб: Издательство СПбГИЭА. 1998. - С. 18-44.
41. Воков С. Землеустройство при выделении земельных долей // АПК: экономика, управление. 2000. - № 12. - С.4-9.
42. Вокова Н., Широкова Е. Составление и использование земельных ресурсов Пензенской области // Международный сельскохозяйственный журнал. -2001. № 2. - С.38-41.
43. Вокова Н.А. Земельная собственность и организационно-экономические условия ее использования // Достижения науки и техники АПК. 2002. - № 5. - С.36-37.
44. Володин А.А. Основные элементы ипотечного кредитования // Экономика. Предпринимательство. 1993. - № 2.
45. Володин В. Оценка потенциала земельных ресурсов // Экономика сельского хозяйства России. 1999. - № 11.- С.23.
46. Воробьев А. Земельные преобразования в Вогоградской области // Международный сельскохозяйственный журнал. 1999. - № 1. - С.36-39.
47. Всероссийский научно-исследовательский институт информации и технико-экономических исследований АПК, 1999.
48. Гарипова 3.JI. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных экономических институтов // Банковское дело. 2004. - № 1. - С.20-24.
49. Гатаулин А., Светлов Н., Ильина Н. Экономические следствия низкой альтернативной стоимости сельскохозяйственных земель. // АПК: экономика, управление. 2003. - № 9. - С. 37- 42.
50. Гершенгорен Т.Е. Экономические основы оценки сельскохозяйственных угодий: Монография. ПГСХА. - Уссурийск, 2001 - 131 с.
51. Главные направления стабилизации и развития АПК // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2002. - № 3. - С.7-11.
52. Горемыкин В.А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Информационно-издательский дом Филинъ, 1999. - 592 с. - С.З.
53. Горемыкин В.А. Земельный рынок России // Достижения науки и техники АПК. 1999.-№ 11. - С.41-44.
54. Горемыкин В.А. Купля-продажа земли // Достижения науки и техники АПК.- 2000. № 5. - С.43-46.
55. Горемыкин В.А. Определение рыночной стоимости земельных участков // Достижения науки и техники АПК. 2000. - № 6. - С.39-41.
56. Горемыкин В.А. Право собственности на землю // Достижения науки и техники АПК. 1999. - № 12. - С.43-46.
57. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие. М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К, 2004. - 624 с.
58. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Пензенской области. Пензенское землеустроительское проектно-изыскательское предприятие. Пенза, 2000.
59. Государственная финансовая поддержка сельскохозяйственных предприятий. По заказу Министерства продовольствия, сельского и лесного хозяйства ФРГ М., 1995.
60. Граник И. Оборотная сторона земли / Коммерсантъ. 25 июня 2002. - № 107.1. С.9.
61. Грызлов Б. Очень сложный вопрос // Экономика сельского хозяйства России. 2000. - № 5. С.20.
62. Гудашев В.А. Формирование и использование инвестиционного механизма в АПК Пенза: Типография ПГООИ Сура., 1998 - 132 с.
63. Гумеров Р. Еще раз о колизиях движения к земельному рынку // Российский экономический журнал. 2001. - № 2. - С.2, 56.
64. Гумеров Р. Инвестиционный кризис в АПК: причины, последствия, пути преодоления // Российский экономический журнал. 2000. - № 2.
65. Гумеров Р. О правообеспечении оборота сельхозземель и задачах утверждения ипотечных механизмов инвестирования в агросфере // Российский экономический журнал. 2002. - № 8. - С.25-30.
66. Гумеров Р. Позиция России на переговорах о присоединении к соглашению ВТО по сельскому хозяйству: резервы усиления // Российский экономический журнал. 2002. - № 2. - С.41.
67. Гумеров Р. Создание рынка сельхозземель и повышение рентабельности агропредприятий: как расставить акценты? // Российский экономический журнал. 1999. - № 1.
68. Демиденко Ж.М. Цена земли и региональные особенности земельного рынка. Автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. экон. наук: 08.00.05 М. 2002 -25 с.
69. Долотов А. О развитии земельной реформы // Экономист. 1999. - № 12 -С.73-82.
70. Евтух А. Ипотека: история и современность. // Международный сельскохозяйственный журнал. 2000. - № 4. - С.24-27.
71. Едронова В.Н., Хасянова С.Ю. Методика комплексной оценки кредитоспособности заемщика // Финансы и кредит. 2002. - № 14 (104). - С.2-9.
72. Едронова В.Н., Хасянова С.Ю. Оценка рейтинга кредитной заявки // Финансы и кредит. 2002. - № 7 (97). - С.2-8.
73. Емельянов А. Земельный вопрос в системе российских реформ // Экономист. 2001. - № 6. - С.3-11.
74. Емельянов А. Регулируемый рыночный оборот земли и частная собственность на землю // Вопросы экономики. 2001. - № 8. - С.80, 89.
75. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник для высших юридических заведений. М.: ООО АНТЭЯ, 2000. - 576 с. (4-е изд.), С.23.
76. Жабин В.В. Земельные банки России: Условия становления и развития в переходной экономике: Дис. к.э.н. 08.00.05. М., 1997. - 145 с.
77. Жоваников В.Н. Менеджмент кредитных рисков: теоретические аспекты и практические решения. // Финансы и кредит. 2003. - № 10 (124). - С.2-7.
78. Земельной реформе научное обеспечение // Экономика сельского хозяйства России. - 1999. - № 11. - С.9-12.
79. Земельный вопрос требует ускоренного решения // Экономика сельского хозяйства России. 2001. - № 4. - С. 12-15.
80. Землеустроительное проектирование: Учебник для вузов / С.Н. Воков, А.И. Гавриленко, С.И. Носков и др.; Под ред. С.Н. Вокова 2-е изд. перераб. и допол. - М.: Колос, 1998. - 632 с.
81. Иванкина Е., Ртищев И. Особенности земельного законодательства в Российских регионах. // Вопросы экономики. 2000. - № 7. - С.76-84.
82. Иванкина Е.В. Особенности залога земельных участков // Земельный вестник России. 2002. - № 2. - С.23-25.
83. Интеграционные процессы в региональных социально-экономических системах. Сборник научных трудов. Под ред. Авербуха Р.Н. Гатчина, 2001.-С.273-282.
84. Кадыров А.Н. Методика определения категории риска заемщика для управления уровнем риска кредитного портфеля банка // Финансы и кредит. Ч 2002.-№7 (97).-С.46-51.
85. Карпов А.В., Нечушкина Л.И. Актуальные проблемы реализации залоговых прав кредиторов и преимущественного права на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества // Финансы и кредит. 2003. - № 13 (127). - С.2-9.
86. Квочкин А. Социально-экономические предпосыки реформирования земельных отношений в сельском хозяйстве // Международный сельскохозяйственный журнал. 2001. - № 4. - С.35-40.
87. Коган Е.А. Оценка возможностей неоплатности договых обязательств заемщика // Финансы и кредит. 2003. - № 7 (121). - С.34-40.
88. Козменкова С.В. Роль ипотечного кредитования в развитии рынка земельных ресурсов (исторический опыт и проблемы современности) // Деньги и кредит. 2002. - № 2. - С.62-64.
89. Козырь М.И. О новом Земельном кодексе РФ // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2001. - № 12. - С.46-50.
90. Комаров В. Кредитование инвестиционных проектов предприятий АПК // Экономика сельского хозяйства России. 2004. - № 4. - С.30-33.
91. Комлацкий Г.В. Место аренды в системе земельных отношений // Достижения науки и техники АПК. 2001. - № 11. - С.45-46.
92. Комов Н. В интересах эффективного землепользования // Экономика сельского хозяйства России. 2002. - № 1. - С.З.
93. Комов Н. Государственное регулирование земельных отношений в условиях рыночной экономики // АПК: экономика, управление. 1999. - № 3. -С.3-7.
94. Комов Н. Государственное регулирование земельных отношений в условиях рыночной экономики // Международный сельскохозяйственный журнал. 1999.-№ 2. - С.23-25.
95. Комов Н.М. Управление земельными ресурсами России: Российская модель землепользования и землевладения М.: РУСС ЛИТ, 1995. - 310 с.
96. Кондрашова О. Использование земельных долей в сельскохозяйственных предприятиях // Экономика сельского хозяйства России. 2001. - № 4. -С.30.
97. Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий М.: ЮНИТИ, 2000 - 119 с.
98. Корнеев А., Капитонов А., Кочанов М., Козадаев Н. Арендная плата за сельскохозяйственные угодья в государственной собственности // Международный сельскохозяйственный журнал. 2002. - № 3. - С.37-43.
99. Коробейников М. Зарубежная практика кредитования сельского хозяйства и ее позитивное использование в условиях современной России // Международный сельскохозяйственный журнал. 2001. - № 4. - С.3-9.
100. Коробейников М. Реформирование земельных отношений в России (некоторые размышления) // Вопросы экономики. 2001. -№3.-С.135.
101. Коробейников М.А. Земельные отношения в России: мифы и реальность.- М.: ФГНУ Росинформагротех, 2003. 240 с.
102. Коробейников М.М. Пути совершенствования инвестиционного процесса сельского хозяйства// ЭКО. 2001. - № 12. - С. 106-113.
103. Коробейников М.М. Финансово-кредитный механизм агропромышленного комплекса М.: ТЕИС; МАКС Пресс, 2000 - 253 с.
104. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001.- № 5. С.89.
105. Костерин Е.М. Экономика сельскохозяйственного предприятия: Учеб.пособие для студ. вузов / Мин-во сельского хоз-ва РФ. Пенз. гос. с.-х. акад. Пенза: РИО ПГСХА, 2001.
106. Костецкий В.А. Методологические основы оценки земельных ресурсов в Российской Федерации: Автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. экон. наук: 08.00.09. СПб, 2000- 18 с.
107. Кредитный механизм в сельском хозяйстве. НИИ ЦБ РФ, с. 68, 36-49, 77.
108. Кредитование сельского хозяйства и агробизнеса в России: Материалы конференции. 24-25 октября 1996 / СНФА, ВШМБ, ВИАПИ, ИМЭМО. М., 1996.-220 с.
109. Кресникова Н.И. Муниципальный земельный рынок // Экономика сельского хозяйства России. 2000. - № 2. - С.22.
110. Кресникова Н.И. Оборот земель сельскохозяйственного назначения // Экономика сельского хозяйства России. 2001. № 12. - С.30.
111. Кресникова Н.И. Роль государства в управлении земельными ресурсами // Экономика сельского хозяйства России. 2000. - № 5. - С.21.
112. Кресникова Н.И. Становление земельного рынка в Российской Федерации // Экономика сельского хозяйства России. 2004. - № 3. - С.9.
113. Кресникова Н.И. Методические аспекты научных исследований в области регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения // Земельный вестник России. 2002. - № 2. - С.52-54.
114. Крутова Л.И. Экономическое плодородие почвы и его воспроизводство в условиях развитого социализма (вопросы теории и методологии). Под ред. И.К. Смирнова, Издат-во Саратовского университета, 1982 203 с.
115. Крылатых Э.Н., Кресникова Н.И., Семенова И.В. Развитие земельного оборота в России // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2001. -№ 2. - С.11-14.
116. Кудрявцев В., Кудрявцева Е. Основы организации ипотечного кредитования. М. - Высшая школа, 1998. - С.4.
117. Кузнецов Г., Смеян Н., Зенькович А. Кадастровая оценка почв Беларуси // Международный сельскохозяйственный журнал. 1999. - № 2. - С.38-39.
118. Кузютин А.Е. Региональная политика финансово-экономического оздоровления неплатежеспособных сельскохозяйственных организаций (на материалах Пензенской области). Дис. к.э.н. 08.00.05 - Пенза, 2002. - 202 с.
119. Кулик Г. Законопроект дожен быть качественным // Экономика сельского хозяйства России. 2002. - № 6. - С.39.
120. Кулик Г. Обороту сельскохозяйственных земель быть // Экономика сельского хозяйства России. 2003. - № 8. - С.З.
121. Кулик Г.В., Узун В.Я. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в вопросах и ответах) // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2003. - № 2. - С. 17-20.
122. Кулик Г.В., Узун В.Я. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в вопросах и ответах) // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2003. - № 4. - С. 12-15.
123. Куликов В. О частной собственности на землю и смысл референдума // Российский экономический журнал. 2000. - № 3.
124. Куц А. Очередной виток взаимоотношений банков и аграриев // Банковское дело. 2001. - № 5.
125. Лазаревский А.А. Кабаны как индикатор (Законопроект Об обороте земель сельскохозяйственного назначения блокирует институциональные реформы в сфере недвижимости) // Финансы и кредит. 2002. - № 12 (102). -С.50-58.
126. Ламерт Д.А. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий и формирование системы платежей за землю: на примере Черепановского района Новосибирской области: Дис.к.э.н. 08.00.05 Новосибирск, 2000. - 185 с.
127. Ленкин С.А. Инвестиции в реальный сектор экономики через ипотеку земли // Достижения науки и техники АПК. 2003. - № 11. - С. 7-11.
128. Леппке О. Организационно-экономические и правовые аспекты регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения // Международный сельскохозяйственный журнал. 2002. - № 3. - С.34-37.
129. Леппке О. Формирование земельного рынка и его инфраструктуры // Экономика сельского хозяйства России. 2001. - № 9. - С.ЗО.
130. Леппке О. Формирование системы земельных отношений // АПК: экономика, управление. 1999. - № 10. - С.4-9.
131. Леппке О.Б. Земельный рынок: проблемы формирования и регулирования // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. -2001.-№ 1. С.10-14.
132. Леппке О.Б. Механизмы регулирования земельных отношений в аграрном секторе экономики: Дис. д.э.н. 08.00.05. М., 2002. - 340 с.
133. Леппке О.Б. Научные и организационно-экономические основы регулирования земельных отношений в АПК в условиях переходной экономики (методология и региональный уровень) М.: АгриПресс, 2000.
134. Леппке О.Б. Регулирование земельных отношений на современном этапе // Достижения науки и техники АПК. 1999. - № 11. - С.6-9.
135. Леппке О.Б. Формирование земельного рынка в современных условиях // Достижения науки и техники АПК. 2000. - № 10. - С.5-10.
136. Лерман Ц. Десять лет земельных реформ: какие уроки Россия может извлечь из мирового опыта // Вопросы экономики. 2001. - № 8. - С. 102-117.
137. Лешина Е.А. Исторический опыт ипотечного кредитования в сельском хозяйстве России // Вестник Ульяновской государственной сельскохозяйственной академии. Экономика и управление АПК. 2002. - № 10. - С. 103106.
138. Липовский Ю. Земельный вопрос. Ответ оппонентам // Деловая Пенза. -24 июля 2002. № зо (300). - С.4.
139. Липсиц И.В., Косов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа.- М.: Изд-во БЕК, 1996. 304 с.
140. Липски С. Важнейший инструмент управления земельными ресурсами // Экономика сельского хозяйства России. 2000. - № 7. - С.21.
141. Липски С. Землеустройство в современной системе управления землепользованием // Международный сельскохозяйственный журнал. 2002. - № 4. - С.36-39.
142. Липски С. Значение кадастра и мониторинга земель в современных условиях // Международный сельскохозяйственный журнал. 2000. - № 1. - С.42-44.
143. Липски С. Роль данных земельного кадастра при регулировании земельных отношений // Международный сельскохозяйственный журнал. 1999. -№ 3. - С.34-38.
144. Липски С. Современное государственное управление сельскохозяйственным землепользованием // АПК: экономика, управление. 2003. - № 6. -С.13-19.
145. Липски С.А. Институциональные преобразования в системе экономических отношений и их исследования (модель России конца XX начала XXI века): Монография. - М.: ЗАО Мэйн, 2002.
146. Липски С.А. Проблемы перераспределения земель // Достижения науки и техники АПК. 2001. - № 3. - С.9-13.
147. Липски С.А. Регулирование рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения // Достижения науки и техники АПК. 2001. - № 7. -С.2-5.
148. Лишанский М.Л., Маслова И.Б. Финансы в сельском хозяйстве: Учеб. пособие для студентов вузов М: Финансы, UNITY, 1999 - 431 с.
149. Лойко П.Ф. Динамика земельных преобразований в России. Выбор пути: дискуссии на полях Земельного кодекса России. / Под. ред. И.Ф. Суслова (рук.) В.В. Бакушева, М.А. Коробейникова, И.Д. Мацкуляка. М.: Флинта: Наука, 1998. - С. 38.
150. Лойко П.Ф. Проблемы земельных преобразований в России на рубеже XXI века // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. - № 1 (2). -С. 14-24.
151. Лукманов Д. Некоторые вопросы оборота земли в условиях земельной реформы // Международный сельскохозяйственный журнал. 2001. - № 1. -С.39-43.
152. Лукманов Д.Д. Региональные особенности оборота земли и эффективность использования земельных ресурсов // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2000. - № 10. - С.26-35.
153. Лукомец М. Тенденции развития земельных отношений в России // АПК: экономика, управление, 2002. № 8. - С.70-75.
154. Лысов Е.Е. Проблемы земельной ренты в рыночной экономике / Самарск. гос. экон. акад. Самара, 1998. - 44 с.
155. Манеля А.И. Сельское хозяйство России в 2002 году // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2003. - № 3. - С.52-53.
156. Маркс К. и Энгельс Ф., Соч., 2 изд., т. 25, ч. 2, с. 183, 382.
157. Маслова И., Панькова А., Лишанский М. Анализ оценки земельных ресурсов // Экономист. 1999. - № 10. - С.83-86.
158. Материалы по истории аграрных отношений в России в конце XIX Ч начале XX в. Статистика догосрочного кредита в России / Сост. Н.А. Проскурякова. М., 1980. - С.32-39.
159. Матюхин Г.Г. ИПОТЕКА. Московский опыт // Банковское дело. 2003. -№2.-С. 18-20.
160. Матюхин Г.Г. ИПОТЕКА: социальные, экономические и технические проблемы // Банковское дело. 2003. - № 3. - С.25-27.
161. Мауль Я.Я. Система платежей за земельные ресурсы и управление землепользованием / Система использования и охраны земли на основе рабочего проектирования. Ч ГОСАГРОПРОМ СССР. Целиноградский СХИ. Ч 1989. Ч С.21-25.
162. Методические положения экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации. Кресникова Н.И.- М.: Типография Россельхозакадемии, 2004. 52 с.
163. Милосердое В. Необходима смена курса // Экономика сельского хозяйства России. 1999. - № 10. - С.23.
164. Милосердов В.В. Государственное регулирование земельных отношений // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. -2001. № 2. - С.8-11.
165. Миронова Н. Земельные отношения и право // АПК: экономика, управление. 2000.-№ 8. - С. 14-20.
166. Михалев А. Земля главное национальное богатство// Экономика сельского хозяйства России. - 2002. - № 7. - С.З.
167. Михальченко А. Экономическое регулирование земельных отношений // Экономика сельского хозяйства России. 2002. - № 1. - С.6.
168. Михальченко А.К., Кряхтунов А.В., Михальченко А.А. Плата за землю: Учеб. пособие / НГАУ. Ч Новосибирск, 2000. Ч 21 с.
169. Многоукладная аграрная экономика и российская деревня (середина 80-х- 90-е годы XX столетия) / Под ред. Е.С. Строева, М.: Колос, 2001 620 е., с.283-284.
170. Мониторинг земель необходим // Экономика сельского хозяйства России.- 1999. № 2. - С.9-12.
171. Мордовцев А. Особенность земельных отношений в России // Международный сельскохозяйственный журнал. 2000. - № 4. - С.44-46.
172. Мороз А. Роль землеустройства в управлении земельным хозяйством // Экономика сельского хозяйства России. 2001.-№7. - С.30.
173. Муратшин Ф. Собственность на землю: публичная или частная? // АПК: экономика, управление. 2001. - № 8. - С. 15-19.
174. Назаренко В., Шмелев Г. Формирование идеи частной собственности на землю в России // Власть. 2000. - № 7.
175. Насрулаева З.Ф. Теоретические проблемы правового регулирования ипотеки земли сельскохозяйственного назначения в России: Дис. к.ю.н.: 12.00.03 Махачкала, 2002 - 213 с.
176. Некипелов А. Спешить не нужно // Экономика сельского хозяйства России. 2000. - № 4. - С.22.
177. Нестеркин А. Земельная реформа требует совершенствования // Экономика сельского хозяйства России. 1999. - № 12. - С.23.
178. Никольский С.А. Человек. Земля. Реформа / РАН; Институт философии -М.: Эдиториал УРСС, 2000 136 с. - (Избранная социально-филосовская публицистика). - С.44-62.
179. Нилиповский В. Роль земельных банков в организации рационального землепользования // АПК: экономика, управление. 2000. - № 6. - С.42-50.
180. Новый аграрный курс России и его реализация. Региональный аспект, Всерос. науч. конфер., Пенза-2001.
181. О состоянии сельского хозяйства Российской Федерации в 1998-2002 гг. (экономический обзор) // АПК: экономика, управление. 2003. - № И. -С.10-21.
182. Оборот сельхозугодий необходим // Экономика сельского хозяйства России.-2002.-№ 7. С.10-13.
183. Организационно-экономический механизм оборота земельных долей (рекомендации). Югай A.M. - М.: ГНУ ВНИИЭСХ, 2003. - 125 с.
184. Организация сельскохозяйственного производства: Учебник для студентов вузов / Под ред. Ф.К. Шакирова М.: Колос, 2000 - 504 с. - (Учебники и учебные пособия для студентов вузов). - С. 109-121.
185. Оспанов Б. Методические подходы к определению кадастровой стоимости земель // Международный сельскохозяйственный журнал. 2002. - № 4. -С.39-41.
186. Оспанов Б., Дюсенбеков 3. Земельная реформа в Республике Казахстан // Международный сельскохозяйственный журнал. 1999. - № 2. - С.32-38.
187. Оспанов Б.С. Методический подход к определению кадастровой стоимости земель // Земельный вестник России. 2002. - № 2. - С.26-27, 34.
188. Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой М.: Финансы и статистика, 2003. - 494 с.
189. Оценка рыночной стоимости земельных участков. Учебно-методич. Пособие / Под ред. Д.Б. Аратского и Л.И. Кошкина М.: ВШПП, 2003 - 84 с.
190. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2003. - № 3. - С.57-62.
191. Павлова Э.И. Исторический опыт аренды земли в России и современные проблемы // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2001. - № 8. - С.55-58.
192. Палаткин И. Проблема финансового оздоровления сельхозтоваропроизводителей // АПК: экономика, управление. 2003. - № 6. - С.21-26.
193. Палаткин И.В. Институциональные преобразования в АПК: теория, методология, практика. Дис. д.э.н. 08.00.05 - М., 2003. - 352 с.
194. Палаткин И.В. Информационно-консультационное обслуживание институциональных преобразований АПК региона. (Опыт и проблемы). М.: ФГНУ Росинформагротех, 2003. - 268 с.
195. Панкова К. К критике Концепции развития земельных отношений в сельском хозяйстве РФ // АПК: экономика, управление, 1999. № 11. - С.З-10.
196. Пашков В. Альтернативные пути выхода из тупика земельной реформы в России // АПК: экономика, управление. 2001. - № 8. - С.8-14.
197. Пашков В. Развитие общественного оборота земли // Экономика сельского хозяйства России, 1999. № 8. - С.ЗЗ.
198. Пензенская область в 2000 году: Статистический ежегодник/ Госкомстат РФ. Пензенский областной комитет государственной статистики. Пенза, 2001.-481 с.
199. Петренко И .Я., Чужинов П.Н. Экономика сельскохозяйственного производства. -М, 1992.
200. Петриков А., Узун В. Земельные отношения: проблемы и решения // АПК: экономика, управление. 1999. - № 6. - С.3-13.
201. Плотников В. Земля России национальное богатство // Экономика сельского хозяйства России. - 2002. - № 2. - С.5.
202. Плотников В. Регулирование земельных отношений в России // Экономика сельского хозяйства России. 1999. - № 9. - С.23.
203. Полюбина И.Б. ВТО и перспективы развития российского агропромышленного комплекса // Финансы и кредит. 2002. - № 14 (104) - июль. - С.46-53.
204. Полюбина И.Б. Отечественный агропродовольственный комплекс: современное состояние и тенденции развития // Финансы и кредит. 2003. - № 1 (115). - С.66-70.
205. Полянский А.С. Оценка кредитоспособности сельхозтоваропроизводителей на основе прогноза их финансового состояния: Автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. экон. наук: 08.00.10 Ростов н/Д, 2002. - 23 с.
206. Попов В.М. Проблемы реформирования сельскохозяйственного производства (статьи и выступления). М.: Изд-во ЦИПКР Русский летописец, 2001. - С.404-413.
207. Попов Н.А., Захарьин В.Р. Комментарий к Федеральному закону Об обороте земель сельскохозяйственного назначения ПОСТАТЕЙНЫЙ. М.: ЭЛИТ 2000, 2002. 264 с.
208. Потапов К.П. Земельный оборот и ценовые параметры земельного рынка: Автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. экон. наук: 08.00.05 М., 2001. - 22 с.
209. Потапов К.П. Об экономическом механизме регулирования земельного рынка // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. -2000. № 6. - С.17-19.
210. Почвы Пензенской области. Том I. Пояснительная записка. Вожский государственный проектный институт по землеустройству ВОГОГИПРОЗЕМ Пензенский филиал. Министерство Сельского хозяйства РСФСР. Пенза. -1978.-279 с.
211. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/ Под ред. B.C. Ема. М., 1999. С.4.
212. Проблемы правового регулирования государственного протекционизма аграрного сектора экономики в России. Мат. Всерос. науч.-практ. конфер., Уфа, 1999.
213. Проблемы сельского хозяйства и пути их решения. Науч. конфер. Пенза, 2001.
214. Проблемы совершенствования земельных отношений // Экономика сельского хозяйства России. 2000. - № 8. - С.9.
215. Проблемы современного управления в АПК. Материалы юбилейной на-учно-практ. Конференции. Воронеж, 1998. - С.263-264, 274-276.
216. Продовольственная безопасность: (международные и внутренние аспекты) / B.C. Балабанов, Е.Н. Борисенко; Рос. акад. предпринимательства. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2002. - 544 е., С.95.
217. Прокопчук В. Закон Саратовской области О земле. Оборот земли и организация земельных аукционов // АПК: экономика, управление. 1999. - № 12. - С.18-23.
218. Прокопчук В. Земельные преобразования в Саратовской области // Экономика сельского хозяйства России, 2000. № 9. - С.21.
219. Пронина Г., Разуваев С. Использование земли в крестьянских (фермерских) хозяйствах // Экономика сельского хозяйства России. 2001. - № 6. -С.ЗО.
220. Пыхтин С. Рынок земли ли рынок землепользования // Российская Федерация сегодня. 2001. - № 5. - С.50.
221. Пышенкова И.В. Ипотечное кредитование сельскохозяйственных предприятий в условиях перехода к рынку. Труды Независимого Аграрно-Экономического Общества России. Выпуск I. Проблемы формирования аграрного рынка России. 1997. - С.304-305.
222. Рабинович Б. М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М.: Информационно-издательский дом Фнлинъ, 1997. -224 с.
223. Региональные проблемы аграрной реформы в России / Ин-т аграрных проблем РАН; JI.A. Александрова, Н.А. Киреева, В.В. Кирсанов и др.; Под ред. А.А. Анфиногентовой Саратов: Изд-во Саратовского ун-та, 1999. - 295 с.
224. Рогатнев Ю.М. Управление использованием земель сельскохозяйственного назначения в условиях развития рыночных отношений: Теория, методология, практика. Автореф. дис. на соиск. учен. степ, д-ра экон. наук: 08.00.05. Новосибирск, 2001. - 44 с.
225. Родин А. Государственная кадастровая оценка земель и проблемы рационального землепользования // Международный сельскохозяйственный журнал.-2000.-№ 1. С.35-42.
226. Родин А., Носов С., Бондарев Б., Корнеев А., Капитонов А. Государственная кадастровая оценка земель поселений: методы и оценка методов // Международный сельскохозяйственный журнал. 2002. - № 4. - С.29-36.
227. Рожков Н.Н., Могусев В.Ф. Некоторые аспекты земельных отношений // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. Ч 2000. № 2. - С.52-55.
228. Романов В.И. О правовом регулировании оборота сельскохозяйственных земель (вопросы к федеральному закону) // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2003. - № 6. - С.52-54.
229. Романов В.И. Юридическая ответственность за земельные нарушения // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. -1999.-№ 1. С.51-58.
230. Российский статистический ежегодник, 1999.
231. Рыжковский В. Земельный вопрос в России проблемы и перспективы // АПК: экономика, управление. - 2001. - № 9. - С.73-83.
232. Савченко Е. Проблемы регулирования земельных отношений на современном этапе // Международный сельскохозяйственный журнал. Ч 2001. № 1.-С.З-6.
233. Сай С. Разработка и реализация земельной политики // Экономика сельского хозяйства России. 2001. - № 2. - С.30.
234. Сай С. Разработка и реализация земельной политики: итоги работы за 10-летие земельной службы России и задачи на 2001 год // Международный сельскохозяйственный журнал. 2001. - № 2. - С.29-34.
235. Сведения о сдеках с землей и платежах за землю в субъектах Российской Федерации. Справочник по состоянию на 1 января 2002 года / Федеральная служба земельного кадастра России. М.: ФГУП ВО Минсельхоза России, 2002.
236. Сведения о сдеках с землей и платежах за землю в субъектах Российской Федерации. Справочник по состоянию на 1 января 2003 года / Федеральная служба земельного кадастра России. М.: ФГУП ВО Минсельхоза России, 2003.
237. Сведения о сдеках с землей и платежах за землю в субъектах Российской Федерации. Справочник по состоянию на 1 января 2004 года / Федеральная служба земельного кадастра России. М.: ФГУП ВО Минсельхоза России, 2004.
238. Сельское хозяйство Пензенской области. / Под редакцией Шеменева С.А. Госкомстат России. Пензенский областной комитет государственной статистики. Пенза, 2000.-246 е.; 2001.-228 е.; 2003.-258 с.
239. Сельскохозяйственный оборот земельных участков (Закон об обороте земельных участков). Ипотека. Внутренние директивы немецкого банка по сдаче в залог, М. 1995.
240. Сергацкова Е.В. Формирование ипотечного механизма в сельском хозяйстве: Автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. экон. наук: 08.00.05 М., 1995 -24 с.
241. Сергачев В. Земельные отношения дожны быть справедливыми // Экономика сельского хозяйства России. 2002. - № 10. - С.9-10.
242. Серова Е. Общественное мнение о Российской аграрной реформе // Вопросы экономики. 2000. - № 7. С.21-34.
243. Серова Е.В. Аграрная экономика: Учебник для студентов экономических вузов / Гос. Ун-т Высшая школа экономики М.: ГУВШЭ, 1999 - 480 с. (Проект Тасис Преподавание эконом, и бизнес - дисциплин в ср. шк., тех. и классических ун-тах).
244. Смирнов В. Деятельность городских кредитных обществ ипотечных учреждений нового типа в дореволюционной России // Финансы и кредит. -2003. - № 8 (122). - С.68.
245. Смирнов И.К. Социально-экономические основы оценки земли в социалистическом обществе / И.К. Смирнов; Ленингр. Гос. Ун-т им. А.А. Жданова; Ин-т повышения квалификации преп. обществ, наук Л.: Изд-во Ленинградского ун-та, 1975. - 136 с.
246. Соломкина Л. Землепользование и аграрные преобразования // Экономика сельского хозяйства России. 2001. - № 3. - С.30.
247. Социально-экономические проблемы аграрной политики и развитие аг-ропродовольственных рынков. М.: Энциклопедия российских деревень, 2002. - 336 с. - (Науч. тр. ВАИПИ РАСХН; Вып. 9).
248. Социально-экономическое положение Пензенской области / Под ред. Во-ронковой Н.М., Фролова С.Г. Госкомстат России. Пензенский областной комитет государственной статистики. 2002. - январь. - 277 е.; 2003. - январь. - 251 е., 2004. - январь. - 260 с.
249. Спасибо И.Т., Коротнев В. Д. Реформирование производственно-экономических отношений на селе / Рос. акад. естеств. наук; Пенз. гос. с.-х. акад. Пенза, 2000 - 118 с.
250. Стариков И.В. Путь к цивилизованному земельному рынку // Экономика сельского хозяйства России. 2002. - № 4. - С.6.
251. Стариков И.В., Зенякин В. Е. Экономическое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. М.: Агоритм, 2003. - 320 с.
252. Статистический бюлетень Посевные площади, валовые сборы и урожайность сельскохозяйственных культур в 2003 году. Пензенский областной комитет государственной статистики, 2004.
253. Статистический сборник Основные показатели финансово-хозяйственной деятельности сельскохозяйственных предприятий за 2003 год. Пензенский областной комитет государственной статистики, 2004.
254. Строкова О. Трансформация земельных отношений в аграрном секторе // Экономика сельского хозяйства России. 1999. - № 3. - С.23.
255. Т.фон-дер Гольц Оценка земель и имений. Выпуск 1. Цели и виды таксации земель. / Пер. с немецкого О.Хауке. М. 1905.- СЛ.
256. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. - 422с.
257. Тарасенко Н. Органы местного самоуправления дожны стать поноценными участниками земельных отношений // Экономика сельского хозяйства России. 1999. - № 1. - С.23.
258. Тарасов А. Сущность и механизм функционирования земельных банков // АПК: экономика, управление. 1995. - № 10. - С.38-43.
259. Тилак П., Эпштейн Д.Б. О методике оценки финансового состояния сельскохозяйственных предприятий // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2001. - № 5. - С.40-44.
260. Ткачук С.А., Шевченко П.С., Мауль Я.Я. Эффективное использование земельных ресурсов: (Вопросы управления земельными ресурсами) / М.: Экономика, 1983. Ч 80 с.
261. Тришин Н. Нормативная цена земли и эффект сельскохозяйственного менеджмента // Экономика сельского хозяйства России. 2002. - № 4. Ч С.7.
262. Трушин Ю. Совершенствование системы сельскохозяйственного кредитования // АПК: экономика, управление. 2003. - № 1. - С.41-48.
263. Трушин Ю.В. Система сельскохозяйственного кредитования в России: Дис. к.э.н. 08.00.05, 08.00.10. М., 2002. - 140 с.
264. Узун В. Пути концентрации сельскохозяйственных земель и капитала // Экономист. 1999. - № 3. - С.82-87.
265. Узун В.Я. Пути концентрации земли и капитала в аграрном секторе // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. -1999. № 7. - С.12-16.
266. Управление агроформированиями в новых экономических условиях: Практич. рук-во для спец. и руководителей пр-й АПК / Под ред. В.Д. Корот-нева; М-во гос. с.-х. акад. Пенза: ВЦ ПГСХА, 2000 - 108 с.
267. Управление АПК региональный аспект: проблемы и перспективы / Ко-ротнев В.Д., Спасибо И.Т., Вокова Г.И., и др., Под ред. В.Д. Коротнева: Мин-во сел.хоз-ва РФ, ПГСХА - Пенза: Полиграфист, 2001 - 388 с.
268. Урегулировать оборот земель сельскохозяйственного назначения // Экономика сельского хозяйства России. 2002. - № 2. - С.10-14.
269. Устойчивое развитие сельской местности: концепции и механизмы / Под ред. А.В. Петрикова-М.: Энциклопедия российских деревень, 2001 516 с.
270. Учаева Г., Толочек Н. Эколого-экономическая оценка состояния земельных ресурсов Пензенской области // Международный сельскохозяйственный журнал. 2002. - № 3. - С.46-47.
271. Учаева Г.И. Экономика АПК: Учеб. Пособие / Пенз. гос. с.-х. акад. Пенза, 2000.- 108 с.
272. Учаева Г.И. Экономика сельского хозяйства: (Альбом наглядных пособий): Учеб. пособие / Пенз. гос. с.-х. акад. Пенза: Изд-во ПГСХА, 2000 -120 с.
273. Ушачев И.Г., Югай A.M. Экономические и социальные проблемы формирования рынка сельскохозяйственных земель // Право и политика. 2002. -№8.
274. Фефелов В., Печенкина В. Проблемы регионального земельного рынка // АПК: экономика, управление. 2000. - № 4. - С.43-46.
275. Фогель А.Ф. // Экономика сельского хозяйства России. 2002. - № 7. -С. 18.
276. Фрумкин Б. О регулировании оборота сельхозземель в Польше // Международный сельскохозяйственный журнал. 2002.- № 5. - С.48-50.
277. Хандруев А.А., Черний Р.Н. Проблемы формирования эффективной кредитной системы по обслуживанию сельского хозяйства // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2001. - № 3. - С. 1720, № 4. - С.44-47.
278. Ханыкин В. Земельная собственность и предпринимательский менеджмент // Международный сельскохозяйственный журнал. 2001. - № 4. -С.40-44.
279. Хицков А. Проблемы кредитного обеспечения сельскохозяйственных предприятий в регионе // АПК: экономика и управление. 2000. - № 9. -С.39-43.
280. Цоберг Рынок земли реальность // Экономика сельского хозяйства России.-2000.-№ 1.-С.ЗЗ.
281. Черноморец А.Е. Частная собственность на землю для граждан, не имеющих права на земельную долю в реорганизованных сельскохозяйственных предприятиях // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 1999. - № 3. - С.55.
282. Черняев А., Заворотин Е. Организация аренды земель сельскохозяйственного назначения // АПК: экономика, управление. 2000. - № 6. - С.64-69.
283. Чешев А.С., Фесенко Н.П. Земельный кадастр: Учебник для студентов вузов М.: ПРИОР, 2000 - 368 с.
284. Шаймиев М. Утвердить высшую ценность земли // Экономика сельского хозяйства России. 2000. - № 6. - С.22.
285. Шафронов А. Оценка уровня использования земли // Экономика сельского хозяйства России. 1999. - № 7. - С.23.
286. Широкалова г. Земельный кодекс судьба России // Экономика сельского хозяйства России. - 2001. - № 8. - С.30.
287. Шиянов А. Быть ли земле общенародным достоянием // Экономика сельского хозяйства России. 2000. - № 9. - С.22.
288. Шпаар Д., Бёме К. Собственность на землю и землепользование в ФРГ // АПК: экономика, управление. 2002. - № 2. - С.54-60.
289. Экономическое поведение и эффективность личных подсобных хозяйств в переходной экономике: По материалам доклада Тарасова А.Н. М.: ИЭПП, 2000. (Ссыка на домен более не работаетpersonal/agro/newslet/2 5.htm).
290. Югай А. М. Об обороте земельных долей в сельском хозяйстве России // Экономика сельского хозяйства России. 2001. - № 11.- С.30.
291. Югай A.M. Отношения собственности и оборот земель сельскохозяйственного назначения. М. - 2002.
292. Южанов.И. А. Ответы на вопросы. // Информационный бюлетень ГИС ассоциации, 1997. № 4 (11). - С.4-5.
293. Юсуфов A.M., Оруджева Л.Ш. Формирование земельных отношений и их экономическое регулирование // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 1999. - № 6. - С. 19-22.
294. Ярулин Р. Земельный налог на базе оценки сельскохозяйственных земель // Экономика сельского хозяйства России. 2002. - № 2. - С.28-29.
295. Ярулин Р. Теоретические проблемы определения арендной платы с сельскохозяйственных угодий // Международный сельскохозяйственный журнал. 2002. - № 4. - С.49-53.
296. D. Ricardo лOn the principles of political Economy and Taxation, London, 1821. См. Д. Рикардо: Начала политической экономии и податного обложения, Соч.,т. II, Соцэкгиз, 1935. с.36.
297. Den richtigen Anschluss finden // DLZ Agramagazin. 1999. - October. -Number 10. -P.134-136.
298. Marian Rizov. Collateral and lending in underdeveloped land markets the case of Central and East Europe // Acta oeconomica et informatica. Slovak Agricultural University in Nitra. Volume 2. 1999. - July. - Number 2. - P.49-53.
299. The Agricultural Newsletter from the Federal Reserve Bank of Chicago. -1996. May. - Number 1876.
Похожие диссертации
- Совершенствование государственной поддержки сельского хозяйства
- Макроэкономические проблемы развития ипотечного кредитования в России
- Становление земельного рынка в российской экономике
- Организация инвестиционно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве
- Повышение качества жилищных условий населения на основе развития ипотечного кредитования