Повышение качества жилищных условий населения на основе развития ипотечного кредитования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Афанасьев, Иван Анатольевич |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2012 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Повышение качества жилищных условий населения на основе развития ипотечного кредитования"
/1(1 п/м/и.х рукописи
АФАНАСЬЕВ Иван Анатольевич
ПОВЫШЕНИЕ КАЧЕСТВА ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ НАСЕЛЕНИЯ НА ОСНОВЕ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (стандартизация и управление качеством продукции)
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
1 9 ДПР 2012
Москва - 2012
005018276
005018276
Работа выпонена в отделе научно-экономических исследовании информационного обеспечения технического регулирования и послевузовского образования Российского научно-технического центра информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия (ФГУП СТАНДАРТИНФОРМ)
Научный руководитель:
Официальные оппоненты:
Ведущая организация
доктор экономических наук Саков Андрей Андреевич
Черняк Виктор Захарович,
доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры управления программами и проектами Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова
Кандалов Вадим Иванович,
кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры теоретической и прикладной экономики Института мировых цивилизаций
Государственная академия повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса
Защита состоится л заседании диссертационного
2012 г. в по экономическим
часов мин.
на заседании диссертационного^ совета по экономическим наукам Д 222.020.01 при Российском научно-техническом центре информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия по адресу: 123995, г. Москва, К-1, ГСП-5, Гранатный пер., д. 4.
С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале Российского научно-технического центра информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия по адресу: 117418, г. Москва, Нахимовский проспект, д. 31, корп. 2, с авторефератом диссертации допонительно - на официальном сайте Российского научно-технического центра информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия www.gostinfo.ru.
Автореферат разослан л
2012 г.
Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук
А.А. Стреха
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы диссертации. Рыночные преобразования социально-экономической системы требуют пересмотра роли государства, в частности, в жилищно-социальной сфере, инвестиционных процессах и финансово-кредитной системе. Разрушение сложившихся механизмов обеспечения граждан жильем надлежащего качества существенно ухудшило доступность жилья для ряда категорий граждан, понизило степень их социальной защищенности. В этой связи актуализируется проблема поиска неинфляционных экономических механизмов, способных обеспечить воспроизводство основных фондов и решение жилищного вопроса, не подавляя структуру естественных стимулов хозяйственных агентов. В странах с развитой рыночной экономикой таким инструментом служит система ипотечного кредитования, которая обеспечивает трансформацию частных сбережений в инвестиционные ресурсы и активизацию конечного потребительского спроса, сглаживание конъюнктурных колебаний и стабилизацию рынков, надежность и ликвидность инвестиционных вложений в реальный сектор экономики и устойчивое экономическое развитие.
Механизмы ипотечного кредитования, сформировавшиеся в Российской Федерации в переходный период, не способствуют социально-экономическому развитию, повышению качества жилищных условий широких слоев населения. Причина этого - высокая стоимость ипотечных кредитов, недоступность их для большей части населения в силу недостатка догосрочных ресурсов у кредитных организаций и неразвитости инфраструктуры
ипотечного рынка.
Необходимость обоснования целенаправленной деятельности государства на различных уровнях власти по формированию отвечающей приоритетам социально-экономического развития Российской Федерации модели хозяйственных отношений на ипотечном рынке и методов его регулирования обусловила актуальность выбора темы диссертации.
Выбор принципиальной модели ипотечного кредитования реализуется в конкретных механизмах и мероприятиях со стороны государства. Поэтому особого внимания заслуживает их разработка и подготовка рекомендаций по внедрению в практику хозяйствования и управления.
Степень разработанности проблемы. Проблема повышения качества жизни населения рассматривается в науке в рамках различных направлений. Общая теория качества жизни на современном этапе ее развития сформирована в трудах A.B. Абрамова, Б.И. Герасимова, Е.И. Капустина, Б.Н. Кузыка, А.Г. Медведева и других отечественных и зарубежных ученых.
Проблемам жилищного аспекта качества жизни посвящены работы А Г Альшевских, E.H. Барановой, A.A. Батяева, И.А. Бодыревой, В.Д. Вор-фоломеева, Л.Ю. Грудцына, Е.В. Глухова, В.В. Зотова, В.И. Жукова, Г.В. Жуковой и др.
Значительный вклад в описание социально-экономической инфраструктуры решения жилищных проблем внесем различными отечественными и зарубежными учеными, включая работы Е.Ф. Петровой, М.Д. Шапиро, P.A. Мартусевича, Д.Ю. Хомченко, В.В. Адрианова, Э.Н. Аскерова, Д.П. Гор-деева, Р.В. Зайцева, И.В. Колесникова, Т.Б. Лыковой, В.Ю. Прокофьева, А.Ю. Родионова, М.С. Румянцевой, Т. Бесли, М. Болеат, Д. Виттаса, М. Ли, Й. Монсека, Д. Даймонда, Б. Рено, Ф.Уитта, Т.С. Стейнметца, Р. Страйка.
Информационное обеспечение процесса распространения лучших практик в различных отраслях экономики рассматривалось в трудах Г.И. Элькина, В.В. Трейера, М.И. Ломакина, A.B. Докукина, A.B. Баванови-ча и других специалистов этой области.
Однако при несомненной значимости приведенных работ необходимо актуализировать изучение ряда вопросов, касающихся особенностей влияния механизмов экономической регуляции, государственного стимулирования и информационного обеспечения ипотечного кредитования на решение социально-экономических проблем повышения качества жизни населения в условиях посткризисной экономики России.
Актуальность проблемы, недостаточная разработанность ряда аспектов функционирования ипотеки, с одной стороны, и большая практическая значимость ее применения для улучшения жилищных условий населения России, с другой - обусловили выбор темы диссертационного исследования и предопределили объект, предмет, цель и задачи работы.
Целью диссертационного исследования является обоснование государственной политики в области становления и реализации модели ипотечного кредитования, способствующей решению стратегических задач социально-экономического развития Российской Федерации, и выработке соответствующих практических рекомендаций.
Для достижения указанной цели в диссертационной работе поставлены и решены следующие задачи диссертационного исследования:
1) проанализировать современное состояние обеспеченности жильем и его доступность для приобретения населением;
2) уточнить особенности, структуру и основные тенденции развития ипотечного кредитования в России в сравнении с мировыми лучшими практиками;
3) конкретизировать целевые ориентиры государственной политики в области ипотеки и разработать методы их достижения;
4) разработать основные направления информационной поддержки реализации социально-экономических функций ипотеки.
Объектом исследования является система ипотечного кредитования.
Предмет исследования - методы повышения качества жилищных условий населения на базе развития механизмов ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической и методологической основой исследования являются методы диалектического, исторического, логического, статистического и экономического ана-
лиза, теория управления социально-экономическими процессами, системный подход. В ходе исследования проанализированы и использованы разработки научных колективов и отдельных ученых Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова, Центрального экономико-математического института РАН, Российского экономического университета им Г.В. Плеханова, Московского государственного университета экономики, статистики и информатики, Всероссийского заочного финансово-экономического института, Государственного университета - Высшей школы экономики, Государственного университета управления и других организаций.
В процессе подготовки диссертации изучены работы отечественных и зарубежных авторов, посвященные различным аспектам развития и функционирования системы ипотечного кредитования, вопросам государственной социально-экономической политики.
Информационную базу исследования составили: нормативные правовые акты Российской Федерации; статистические данные Федеральной службы государственной статистики, других организаций и изданий; научные работы отечественных и зарубежных ученых по разрабатываемой проблематике; монографии отечественных и зарубежных авторов. Широко использовались материалы научных конференций и семинаров, периодической печати, данных, опубликованных в нормативных документах, электронных средствах информации.
Научная новизна работы состоит в разработке и обосновании научных положений и методических основ повышения качества жизни населения в аспекте обеспеченности жильем на основе разработки принципов и механизма развития ипотечного кредитования, его государственного стимулирования и информационного обеспечения в условиях посткризисной экономики России.
В диссертационном исследовании получены и выносятся на защиту следующие результаты, содержащие элементы научной новизны:
1) проанализировано современное состояние обеспеченности жильем и его доступность для приобретения: показано, что после кризисного спада 2009-2010 годов рост предложения жилья возобновися во всех регионах, кроме Москвы, при этом развитие ипотечных программ, рост реальных доходов населения и контроль инфляции повысили процент семей, которым доступно ипотечное жилье, до более чем 20%, однако в сравнении с аналогичными американскими показателями он находится на существенно более низком уровне, что связано с более жесткими условиями ипотеки; анализ позволяет выявить высокую актуальность совершенствования ипотеки как ключевого механизма повышения доступности жилья, при этом высокий процент населения, имеющих жилье крайне низкого качества, предъявляет особые требования к совершенствованию сложных ипотечных схем улучшения жилищных условий с учетом имеющегося жилья, которое может быть продано способным оплатить модернизацию инфраструктуры крупным инвесторам;
2) уточнены особенности, структура и основные тенденции развития ипотечного кредитования в России в сравнении с мировыми лучшими практиками: если тенденции мирового рынка ипотеки направлены в сторону перехода к двухуровневой схеме, основанной на развитом рынке ипотечных ценных бумаг, то в России превалирует одноуровневая схема, на первом этапе развития которой решающую роль играли единые стандарты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), служившие моделью для ипотечных программ ведущих банков, а на втором этапе (начиная с 2011 года) наблюдается тенденция диверсификации стандартов ипотеки, индивидуализируемых банками исходя из их собственных возможностей и целевых клиентских групп; показано, что возрастает роль Ассоциации российских банков (АРБ) в деле распространения лучших практик ипотечного кредитования, в частности, практики ВТБ24 банк - заказчик оценки, что свидетельствует о повышении зрелости рынка российской ипотеки и усилении роли его диспозитивного регулирования;
3) конкретизированы целевые ориентиры государственной политики в области ипотеки и разработаны методы их достижения: показано, что планирование ипотечной программы дожно удовлетворять набору критериев: социальной рациональности (балансу между социальной справедливостью и стимулированием общественно полезных социальных трансформаций, т.е. минимизацией иждивенчества и поддержкой профессионалов в нужных областях); максимизации мультипликативного экономического эффекта (достигаемому с помощью поддержки ипотеки исключительно нового жилья); минимизацией инфляционного эффекта за счет контроля себестоимости строительства с помощью уточненных нормативов, базирующихся на новой смет-но-нормативной базе 2001 года, территориальной дифференциации моделей определения сметных цен на материалы, изделия, конструкции, снабженче-ско-сбытовых расходов и заготовительно-складских расходов в зависимости от логистических схем; сочетание полученной прогнозной себестоимости и уровня доходов в регионе определит индивидуальные ипотечные стратегии социотерриториального развития Российской Федерации;
4) предложены основные направления информационной поддержки реализации социально-экономических функций ипотеки: формирование кольца региональных порталов, обобщающих информацию по всем аспектам ипотеки и содержащих следующие профили доступа: для потенциальных клиентов - основы законодательства, детальные кредитные калькуляторы, консультации по вопросам оформления заявок, интерактивные опросы для оценки уровня спроса; для государственных органов и строительных организаций - интерфейс доступа к информации региональных центров по ценообразованию в строительстве, базам данных по расценкам и проведению тендеров на постройку жилья для государственных ипотечных программ; информационная интеграция позволит повысить качество государственного управления региональными ипотечными программами.
Практическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в разработке путей и методов рационализации государственной
политики в области ипотечного кредитования, позволяющей поныспть степень достижения целевых параметров социально-экономического развития в жилищной сфере, улучшить качество жилищных условий населения.
Материалы диссертационного исследования могут оказать помощь в подготовке специалистов в области государственного управления, финансов и кредита, социальной сферы, организации и регулирования системы ипотечного кредитования.
Основные теоретические положения и выводы диссертации изложены в шести авторских публикациях общим объемом 4,0 пл., три из которых представлены в издании, рекомендованном ВАК Минобрнауки РФ для опубликования основных научных результатов диссертаций на соискание ученых степеней доктора и кандидата наук, а также представлены диссертантом в докладах и сообщениях на научных конференциях и семинарах в Российском научно-техническом центре информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия, Академии стандартизации, метрологии и сертификации и ряде других вузов и научных организаций.
Объем и структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка, содержащего 291 наименование использованной литературы.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
Во введении обосновывается актуальность темы проведенного диссертационного исследования, ее теоретическая и практическая значимость, характеризуется степень научной разработанности выбранной проблематики, определены объект, предмет, цель и задачи работы, сформулированы положения, выносимые на защиту.
В рамках первого научного результата выявлено современное состояние обеспеченности жильем в России и его доступность для приобретения.
В настоящее время в частной собственности находится около 86% жилищного фонда, из которого 82% перешло в частную собственность граждан в результате приватизации (здесь и далее, помимо особо отмеченного, статистические анализы основаны на данных Росстата). Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя по состоянию на конец 2010 г. в Российской Федерации, составила 22,6 кв. метра. По отношению к 2000 г. она выросла на 18% и превысила целевой индикатор реализации Национального проекта (22,5 кв. метра) 2010 года. Однако ее рост вызван не только объемами ввода жилья, но и сокращением численности населения на 2,3% по сравнению с 2000 годом. Самая низкая величина общей площади жилых помещений, приходящейся в среднем на одного жителя, - в Чеченской Республике - 12,0 кв. метров на человека, самая высокая - в Чукотском автономном округе - 30,4 кв. метра на человека.
Жилищный фонд представлен в основном каменными и кирпичными домами, которые составляют 40,1% общей площади жилищного фонда; на панельные и деревянные дома приходится 25,6% и 20,4% соответственно.
Исходя из уровня благоустройства жилищного фонда, на 1 января 2011 г. численность населения, проживающего в необорудованном водоснабжением жилье, оценивается в 29,9 мн. человек, водоотведением (канализацией) - 35,7 мн. человек, отоплением - 22,7 мн. человек, горячим водоснабжением - 48,0 мн. человек.
Комфортность жилищ и техйическую доступность коммунальных услуг для потребителей обеспечивает уровень благоустройства жилищного фонда. В среднем по России доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 61,9%. К концу 2010 г. она увеличилась по сравнению с 2001 г. на 12,5 процентных пункта.
Наиболее низкий уровень оборудования жилищного фонда всеми видами благоустройства имеет место в Республике Атай, в которой только 12,3% жилищного фонда комплексно благоустроено, Республике Камыкия -23,4%, Республике Дагестан - 29,9%, Красноярском крае - 31,3%, Республике Бурятия - 31,8%, Сахалинской области - 33,5%, Атайском крае - 34,0%, Курганской области - 37,9%, Забайкальском крае - 40,5%, Кировской области - 41,8%, Томской области - 42,2%, Новгородской области - 43,5%, Республике Саха (Якутия) - 43,8%, Костромской области - 44,0%, Карачаево-Черкесской Республике - 46,1%, Псковской области - 46,4%, Республике Мордовия - 47,3%, Кемеровской области - 47,5%, Тверской области - 47,9%, Амурской области - 49,4%, Чувашской Республике и Приморском крае - по 49,6%, Республике Башкортостан - 49,8%.
Значительную часть жилищного фонда составляют дома, построенные 40 и более лет назад, имеющие высокий (свыше 30%) процент износа.
Такой важный показатель, как число семей, стоящих на учете, неуклонно снижается (см. рис. 1), однако критерии отнесения семей к данной категории являются достаточно жесткими, поэтому данный показатель отражает лишь картину по наиболее незащищенным слоям населения.
Основным показателем, характеризующим доступность жилья, является коэффициент доступности (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3-х человек). В 2006-2008 гг. наблюдася значительный рост среднегодовых цен на жилье, который превышал рост доходов населения, что привело к ухудшению значений коэффициента доступности жилья. При этом если программой Жилище установлено постепенное снижение коэффициента доступности (с 3,9 в 2004 г. до 3,0 в 2010 г.), то в действительности до 2008 г. наблюдалась обратная тенденция и лишь в 2009 г. произошло уменьшение фактического коэффициента доступности по сравнению с предыдущим годом. В 2009-2010 гг. ситуация изменилась и соотношение цен на жилье и доходов
населения улучшилось. Значение коэффициента доступности для 2010 г. ределено в программе Жилище - 3.0. однако фактически оно выше.
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
=ЧФЧЧисл о семей, стоящих на ученее качеснее нуждающихся в ж ля ых
ПОМвЩвнИЯХ
*~ЯЧ Число семей, получивших жилые помещений и улучшивши':- жилищные условий
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 200Е 2009 2010
Рис. 1. Число семей, стоящих на учете и получивших жилые помещения,
Важным фактором, влияющим на уровень доступности жилья гражданам, является рост цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках.' Средние цены 1 кв. метра общей площади проданных квартир по Российской Федерации (см. рис. 2) на конец IV квартала 2010 г. на первичном рынке жилья составили 48,1 тыс. рублей, на вторичном - 60,0 тыс. рублей. По сравнению с концом предыдущего года цены на жилье на первичном рынке выросли на 0,3%, на вторичном - на 2,7%.
Рис 2 Динамика средних цен на первичном и вторичном рынках жилья, (тыс. рублей за 1 кв. м), на конец года
В последние годы наряду с ростом цен на жилье имеет место и рост среднего размера квартиры во вновь построенном жилье (в 1995 г. средний
размер квартиры составлял 68.2 кв. метра, в 2000 г. - 81.1 кв. метра, в 2008 г. - 83,4 кв. метра, в 2009 г. средний размер квартиры в построенном жилье составил 85,3 кв. метра). С одной стороны, это свидетельствует о росте комфортности вновь вводимого жилья, а с другой - о снижении его доступности по причине роста площади квартиры при одновременном росте цены 1 кв. метра. Лишь в 2010 г. средний размер квартиры в построенном жилье снизися на 4,5% и составил 81,5 кв. метра.
В 2010 г. зарегистрировано 2,4 мн. прав граждан на жилые помещения на основании договоров купли-продажи против 1,5 мн. в 2009 г. (рост - на 58,1%).
Общая площадь жилых помещений, на которые органами регистрации в 2010 г. зарегистрированы права собственности граждан в результате совершения сдеки на основании договоров купли-продажи (кроме прав долевой собственности), составила 67,9 мн. кв. метров, что на 42,1% больше, чем в 2009 г. и занимает 2,5% в общей площади жилых помещений, находящихся в частной собственности.
В контексте рассматриваемой темы особую значимость приобретает параметр - индекс доступности жилья с кредитом (HAI-Housing Affordability Index). Он складывается из двух составляющих: а) соотношения дохода и цены жилья; б) отношения выплат по кредиту к его размеру.
В американской практике данный параметр рассчитывается следующим образом:
HAI = 0,25/(0,8*соотношение дохода и цены жилья* отношение выплат по кредиту к его размеру), последнее считается по формуле аннуитета
/Д/12 (1-(1/(1 + /Д/12) 360))'
где IR - эффективная ипотечная ставка, использующая данные HSH Associates , 12 Ч число месяцев в году, а 360 Ч соответственно, в 30 годах.
В США значение данного индекса за последние 20 лет колеблется в пределах 120-170%. Попытки применить аналогичные расчеты к России стакиваются с недостаточным объемом данных, однако примерные цифры согласно расчетам С. Жукова (журнал Эксперт) - от 40% в 2005 году до 60% - в 2011 году. Доля российских семей, для которых доступно ипотечное жилье, за указанный период возросла с 10% до 23%.
В настоящее время доходы типичного россиянина, если измерять их в квантах жилья (для Российской Федерации это 18 м2, а для США - размер типового односемейного дома, приходящегося на члена семьи из 3,18 человек) составляют 60-67% от американских. Следует учитывать, что типичный односемейный дом по площади на члена семьи существенно превосходит 18 м2.
1 Ссыка на домен более не работает
Наиболее сильно на отставание в индексе доступности влияет двукратная разница в размере ежемесячных платежей в расчете на одни и тот же размер кредита, возникающая из-за того, что российская ставка по жилищному кредиту втрое выше американской.
При этом состояние предложения внушает оптимизм - в целом по стране площадь введенного в 2011 году в эксплуатацию жилья в расчете на 1000 жителей (436 м2) стала вторым в рыночной истории результатом после рекорда 2008 года (451 м2 на 1000 чел.).
Таким образом, проведенный анализ показывает, что состояние обеспеченности жильем в России далеко от благополучного, и доступность жилья, даже с использованием механизмов ипотеки, остается низкой. При этом предложение жилья растет, за исключением Москвы, и повышение доступности требует, прежде всего, развития кредитных механизмов с целью снижения реальных процентных ставок по ипотеке.
В рамках второго научного результата выявлено современное состояние, структура и основные тенденции развития ипотечного кредитования в России в сравнении с мировыми лучшими практиками.
В работе предложены классификационные признаки, отражающие
функционирование системы:
1) основные источники догосрочных кредитных ресурсов для финансирования ипотечного кредитования: собственные источники кредитных учреждений (ориентация на внутреннее финансирование); фондовый рынок (ориентация на внешнее финансирование);
2) степень развития механизмов и инструментов управления рисками (кредитными, изменения процентной ставки, ликвидности) в системе ипотечного кредитования;
3) основные институты, выступающие в качестве первичных кредиторов и условия кредитования (сроки кредитования, процентные ставки, допонительные условия).
Ссудосберегательные схемы (контрактных сбережений) преобладают в странах с развивающейся и переходной экономикой. Данные схемы, хотя позволяют расширить финансирование жилищной сферы, в значительной степени зависят от бюджетных вливаний.
Модели, ориентированные на фондовый рынок как основной источник финансирования, обладают наибольшим потенциалом в привлечении ресурсов для ипотечного кредитования. На практике широко распространены одноуровневая и двухуровневая модели.
Одноуровневая модель содержит в себе элемент рефинансирования: выдаваемые ипотечные кредиты формируют покрытие закладных листов. В то же время, поскольку активы остаются на балансе банка, и банк продожает нести риски, поного рефинансирования не происходит.
Двухуровневая модель ипотечного рынка представляет собой модель, в рамках которой первичные права требования по ипотечным кредитам объединяются в пулы и рефинансируются специализированным ипотечным оператором (агентством) на вторичном рынке ипотечных кредитов. Сформиро-
ванные пулы обеспеченных ипотекой активов рефинансируются либо путем переуступки права участия (доли) в таких пулах, либо путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, обеспеченных такого рода активами.
Значительные масштабы деятельности операторов американского ипотечного рынка достигаются благодаря низким барьерам регулирования общей ликвидности и государственным гарантиям. Кроме того, секьюритизи-рованные активы вообще не учитываются на балансе и поэтому практически не влияют на показатели достаточности капитала. Благодаря эффекту масштаба стоимость капитала для финансирования ипотечного кредитования относительно безрисковой процентной ставки (доходности государственных ценных бумаг) в американской модели ниже, чем в европейской.
Если сравнивать степень государственного воздействия в США и европейских странах, то можно сделать вывод о том, что в американской системе ипотечного кредитования нормативное регулирование деятельности ипотечных институтов заменяется государственными гарантиями и поддержкой. В европейских странах, напротив, механизмы государственной поддержки ограничены, и отсутствие государственных гарантий компенсируется более жесткими нормативами, устанавливаемыми для кредитных организаций. Под влиянием факторов конвергенции в европейских странах происходит развитие форм секьюритизации ипотечных активов и наблюдается тенденция к ослаблению норм регулирования применительно к эмитентам ипотечных ценных бумаг.
Автором выделяются классическая и современная одноуровневая и двухуровневая модели. Классические одноуровневая и двухуровневая модели различаются институциональной формой привлечения средств на финансовом рынке, способом распределения рисков в цепочке финансовых отношений и наличием вторичного рынка ипотечных кредитов.
Для современных моделей характерной тенденцией является секъюри-тизация ипотечных активов, под которой понимается процесс объединения активов в пул и выпуска ценных бумаг, обеспеченных денежными потоками и стоимостью данных активов. При секьюритизации ипотечные активы выводятся за баланс лица, гарантирующего выпуск. Секьюритизация начала развиваться в рамках двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования и приобретает все большие значение и удельный вес на европейском ипотечном рынке. В США благодаря механизму рефинансирования деятельность по ипотечному кредитованию менее капиталоемкая и связана с меньшими рисками, чем деятельность европейских ипотечных кредитных институтов.
В современной экономической практике широко распространено понятие ипотечных ценных бумаг (лmortgage-backed securities), представляющих собой обособленный имущественный комплекс, состоящий из ипотечных активов, в котором инвесторы приобретают права требования на получение части основной суммы дога и/или процентных выплат. Секьюритизирован-ные ипотечные инструменты (сертификаты участия, серийные ипотечные ценные бумаги) отличаются от договых инструментов, традиционно ис-
пользуемых в классических моделях, структурой покрытия и механизмом обеспечения. На основании анализа мирового опыта с использованием данных критериев в диссертации выделены соответствующие модели системы ипотечного кредитования (см. таблицу 1).
Таблица 1
Модели системы ипотечного кредитования
Модели Критерии
Источники финансирования Механизмы управления рисками 1ервичные кредиторы, условия кредитования
1. Модель контракт- 1 пых сбережений (ссу-досберегательная модель). Зклады граж-ин - потенци-шьпых заемщиков. Премии на накопления (компенсация инфляционных потерь) Низкий LTV. Ссудосберегательные учреждения. Кредитование - по мере накопления средств. Сроки кредитования и процентные ставки сопоставимы с периодом и доходностью на накопления.
2. Депозитно-кредитная схемаю Страхование депозитов. Коммерческие банки Нет зависимости кредитов от накоплений. Ставки связаны со стоимостью привлеченных средств банка.
3. Одноуровневая модель. Портфельные инвестиции институциональных инвесторов на рынке ипотечных ценных бумаг. Нормативы структуры капитала. Ипотечные банки. Ставки связаны со стоимостью капитала банка, который формируется преимущественно за счет выпуска ипотечных ценных бумаг.
4. Двухуровневая модель. Государственные гарантии, страхование кредитных рисков. Многообразие кредиторов. Ввиду рефинансирования, ставки напрямую связаны с доходностью по ипотечным ценным бумагам, эмитируемым оператором вторичного ипотечного рынка.
5. Современная модель с развитым рынком ипотечных ценных бумаг. Секьюритизация ипотечных активов Гарантии операторов вторичного рынка. Многообразие кредиторов. Условия кредитования зависят только от требований инвесторов на рынке секьюритизиро-ванных ипотечных активов. Надежность бумаг не связана с финансовой устойчивостью эмитентов, но может быть повышена за счет гарантий.
В России переломным шагом в развитии ипотеки стало создание АИЖК. Открытое акционерное общество Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Агентство, АИЖК) создано в 1997 году по решению
Правительства Российской Федерации с использованием моделей международных ипотечных агентств. 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. Отсутствие опыта деятельности коммерческих банков по выдаче ипотечных кредитов в условиях транзитивной экономики, нехватка стабильных догосрочных пассивов привели к тому, что первый этап развития ипотеки в России характеризовася приматом императивного начала, выраженного в государственной политике, реализуемой АИЖК (см. таблицу 2).
Таблица 2
Этапы развития АИЖК 1996-2007 гг.
Этапы развития
1996 Правительство принимает Федеральную целевую программу Свой дом
1997 Создание АИЖК
1998 Вступил в силу Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости)
2000 Правительство одобрило Концепцию развития системы ипотечного кредитования
2001 АИЖК начало рефинансирование ипотечных кредитов, оформленных закладными
2002 АИЖК приняло стандарты выдачи, рефинасирования и обслуживание ипотечных кредитов
2003 Правительство включило АИЖК в список стратегических предприятий, принадлежащих государству Первый выпуск облигаций АИЖК с государственной гарантией Вступил в силу Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах"
2005 Правительство РФ одобрило Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов Начало реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье -гражданам России"
2006 Участие в разработке изменений в законодательство об ипотечных ценных бумагах
2007 Дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг
Миссия Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России, независимо от социального положения, образования, состава семьи, уровня доходов, профессии, вероисповедания, места проживания или регистрации. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.
Миссия агентства может быть декомпозирована на следующие стратегические задачи АИЖК:
Х обеспечить доступ к ипотечному кредитованию широким слоям населения России;
Х повысить доступность ипотечных кредитов;
Х развить систему рефинансирования ипотечных кредитов;
Х оказать техническую поддержку участникам ипотечного рынка в России.
Агентством создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки - первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.
Из необходимости достижения стратегических задач вытекают основные функции Агентства:
Х заключение догосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;
Х внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;
Х привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;
Х стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России;
Х предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п.
Деятельность Агентства контролируется Наблюдательным советом, в состав которого входят представители администрации Президента Российской Федерации и независимые эксперты ипотечного рынка, что обеспечивает эффективность, транспарентность и стабильность его работы.
В настоящее время АИЖК является вторым по величине портфелем участником российского рынка ипотечного кредитования (после Сбербанка).
Для экстернализации и формализации накопленного интелектуального капитала в области ипотечного кредитования, а также упорядочения деятельности Агентство в 2002 году разработало Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов). Стандарты АИЖК устанавливают порядок взаимодействия Агентства с участниками ипотечного рынка, условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов и займов, а также требования, которые Агентство предъявляет к участникам унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (УСР ИЖК) (региональ-
ным операторам, сервисным агентам, первичным кредиторам, оценочным и страховым компаниям), основным параметрам ипотечных кредитных сделок, заемщикам, предмету залога (ипотеки), страховому обеспечению ипотечных сделок.
Агентство вносит изменения и допонения в Стандарты в соответствии с актуальными тенденциями на рынке ипотечного жилищного кредитования.
Стандарты процедур выдачи ипотечных кредитов (займов) разработаны и введены с целью установления единых правил и требований, предъявляемых к параметрам ипотечных кредитов (займов) при их выдаче и к порядку их выдачи.
Стандарты процедур рефинансирования ипотечных кредитов (займов) разработаны и введены с целью установления единых правил и требований, предъявляемых к параметрам ипотечных кредитов (займов), рефинансируемых Агентством.
Стандарты процедур сопровождения ипотечных кредитов (займов), закладных разработаны и введены с целью установления единых правил и требований, предъявляемых к порядку обслуживания и погашения ипотечных кредитов (займов), совершению юридически значимых действий с закладными и иными документами, входящими в состав кредитного дела, приобретенными Агентством, испонению участниками инфраструктуры принятых на себя обязательств.
Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэторским и страховым компаниям).
На основании Стандартов сформирован механизм рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, работающий более чем в половине регионов Российской Федерации. Этот механизм служит базой для создания федеральной системы ипотечного кредитования.
Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию задепонированы и зарегистрированы как объект интелектуальной собственности в Российском авторском обществе за № 7169 от 22.03.2004 г. Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) охраняются авторским правом в соответствии с Законом Российской Федерации от 09.07.1993 г. Об авторском праве и смежных правах № 5351-1. Все исключительные права на использование Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) принадлежат ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В случае нарушения авторских прав лицо, нарушившее право, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Оживление ипотечного спроса после ликвидации последствий мирового экономического кризиса, улучшение финансового состояния отечествен-
пых кредитных институтов, усиление конкурентной борьбы п накопление интелектуального капитала в области ипотечных программ привели к тому, что тенденцию 2010 года расширять продуктовые линейки за счет ипотечных программы по стандартам АИЖК сменило появление у банков большого количества разнообразных собственных программ. Помимо типовых программ кредитования на приобретение жилья на вторичном и первичном рынке под залог приобретаемой недвижимости, кредитов под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости появились целевые программы кредитования на ремонт жилья, на первоначальный взнос по ипотеке, на приобретение коммерческой недвижимости.
Начало 2011 года ознаменовало появление новых подходов к разработке ипотечных программ, исходя не из целей кредитования, а под определенную категорию потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей. Государственные банки составляют активную конкуренцию АИЖК по части внедрения социально ориентированных продуктов. К примеру, в марте 2011 г. ВТБ24 допонил свою продуктовую линейку программой, аналогичной по содержанию продукту АИЖК Материнский капитал, особенность которого заключается в том, что сумма материнского капитала зачитывается в качестве первоначального взноса. И в Сбербанке, и в ВТБ 24 действуют ипотечные программы по приобретению квартир на вторичном рынке с минимальным первоначальным взносом в 10% от стоимости приобретаемого жилья. ВТБ 24 по примеру АИЖК в качестве допонительного обеспечения кредита по этой программе ввел обязательное требование по страхованию ответственности заемщика за неиспонение или ненадлежащее испонение обязательств по возврату кредита. В Сбербанке семьи с детьми, соответствующие критериям программы Молодая семья, могут получить кредиты с первоначальным взносом 10% без какого-либо допонительного обеспечения. Таким образом, можно констатировать, что базовые стандарты АИЖК выпонили свою функцию первоначального структурирования ипотечного рынка, и в настоящее время реализация нормативно-управленческих резервов ипотеки пошла по закономерному пути повышения индивидуализации стандартов, создания профилей ипотечных предложений, ориентированных на более узкие и четко сегментированные сектора клиентов.
Следует отметить возрастание роли самоорганизации банковского сообщества в формировании стандартов ипотечного кредитования, которое проявляется в решении актуальной проблемы изменения действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки. Этот вопрос в прошлом году подняла Ассоциация российских банков (АРБ). Махинации по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику. АРБ стремится распространять лучшие практики таких банков, как ВТБ 24, которые переходят на стандарт банк - заказчик оценки. Распространение данного стандарта будет иметь важный социальный эффект - поскольку недобросове-
стные действия отдельных клиентов заставляют баики перераспределить убытки на всех, а также увеличить резервы под возможные будущие потери от мошенничества, то меры по снижению рисков, таким образом, защищают добросовестных клиентов. Можно предложить дальнейшее направление совершенствования указанного стандарта - создание и развитие специализированной саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, работающей в сотрудничестве с банками, занимающимися ипотечным кредитованием. Деятельность такой СРО и вырабатываемые ею стандарты дожны быть предельно транспарентны как для банков, так и для сообщества ипотечных заемщиков.
В рамках третьего научного результата конкретизированы целевые ориентиры государственной политики в области ипотеки и разработаны методы их достижения.
Первым ориентиром государственной ипотечной политики является ее социальная рациональность, понимаемая как баланс между социальной поддержкой и стимулированием общественно полезных социальных трансформаций. Под социальной поддержкой подразумевается комплекс мер по восстановлению социальной справедливости в отношении групп граждан, каким-либо образом пострадавших прямо или косвенно от действий либо бездействия государства. Одним из подвидов социальной поддержки является принятие нормативов, облегчающих положение заемщиков в условиях неблагоприятных макроэкономических обстоятельств. АИЖК еще с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать задоженность, если заемщик оказася неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств. В банковском сообществе позиция АИЖК находит понимание, однако для того, чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, предлагается допонить кредитный договор еще одним обязательным пунктом - о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество дожно осуществляться по упрощенной процедуре.
Стимулирование общественно полезных социальных трансформаций включает два аспекта - негативный (минимизация социального иждивенчества, поощряемого предоставлением льготной ипотеки по недостаточно четко проработанным критериям) и позитивный (поддержка общественно полезных профессий (военные, врачи, учителя) и профессий, обладающих догосрочным экономическим потенциалом, но не могущих генерировать достаточный денежный доход для покупки жилья за счет собственных средств.
Вторым ориентиром является максимизация мультипликативного экономического эффекта; очевидно, что для этого необходимо стимулировать только ипотечные кредиты на покупку жилья в новостройках, а не на вторичном рынке.
Третий ориентир - минимизация инфляционного потенциала ипотеки. Стоимость строительства при возведении объектов недвижимости зданий и сооружений определяется как сметная стоимость затрат строительной орга-
низации на их производство и сдачу объекта заказчику. Стоимость строительных работ, выпоняемых строительной организацией собственными силами, складывается из затрат, связанных с использованием в процессе производства работ материалов, трудовых ресурсов, основных средств, топлива, энергоресурсов.
Исследуемая система ценообразования представляет совокупность цен, используемых всеми отраслями народно-хозяйственного комплекса страны: промышленностью, строительством, транспортом, сельским хозяйством, связью, торговлей и другими отраслями.
В строительстве сметная цена (сметная стоимость) определяет полный перечень всех работ, расцененных по утвержденным прейскурантам, нормам и нормативам.
Система ценообразования в строительстве отражает в целом сложившийся уровень развития всего строительного производства, способы производства и организации строительных работ, организационные и финансовые взаимоотношения участников строительного процесса.
Обоснованность себестоимости дожна контролироваться на всех стадиях инвестиционно-строительного процесса. Важность этого обусловлена тем фактом, что программы государственного стимулирования развития ипотеки предусматривают поддержку лишь ипотеки вновь построенного жилья (первичного предложения), а не вторичного предложения недвижимости, поскольку только в этом случае будут достигнуты все социально-экономические цели ипотеки.
В коммерческой недвижимости обычно выделяют следующие стадии в развитии инвестиционно-строительного проекта1:
1) предпроектная стадия, которая включает анализ рынка недвижимости; подбор объекта недвижимости; формирование стратегии проекта; инвестиционный анализ; оформление исходно-разрешительной документации; привлечение кредитных и инвестиционных средств;
2) стадия проектирования, которая включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования; формирование архитектурно-инженерной группы; привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади; руководство проектированием; проведение тендера на строительные работы;
3) стадия строительства, которая включает координацию ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ), а также контроль качества строительства и сметных расходов.
В целях контроля себестоимости на всех стадиях и корректного формирования граничных условий стимулирования ипотеки необходима активизация использования сметно-нормативной базы. Сметно-нормативная база в рассматриваемой методологии содержит сметные нормы - совокупность ре-
'Азаренков Л.С. Инновационные подходы к анализу потребительского поведения в инвестиционно-строительной деятельности: Дисс. канд. экон. наук. -М., 2008.
сурсов. установленных на принятый измеритель строительных и монтажных работ, а также денежное выражение норм расхода этих ресурсов.
С выходом постановлений Госстроя России от 08 апреля 2002 года № 16 О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве и от 27 января 2003 года № 14 О внесении изменений и допонений в постановление от 0В апреля 2002 г. № 16 на федеральном уровне определены сроки (с 01.09.2003 г.), когда считаются утратившими силу нормативные документы Госстроя СССР, составленные в уровне цен, предусмотренном сметно-нормативными базами 1991 г. и 1984 г.
По уровню применения сметные нормативы 2001 года включают в себя государственные элементные сметные нормы и единичные расценки на строительно-монтажные работы, которые формируются на основании методических указаний стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС-81-35.2004), введенной в действие с 9.03.2004 г. постановлением Госстроя России от 5.03.2004 г. № 15/1.
Система сметных нормативов включает обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с правилами и положениями, содержащими необходимые требования, они служат для определения сметной стоимости строительства и реконструкции зданий и сооружений, расширения и технического перевооружения предприятий всех отраслей и любых форм собственности.
Сметной нормой называется совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях), установленная для принятого измерителя строительных, монтажных, пуско-наладочных работах. Все сметные нормативы подразделяются по степени детализации, своему составу и назначению на элементные и укрупненные.
Порядок разработки единичных расценок (ЕР) определен методическими указаниями по разработке единичных расценок на строительные, монтажные, специальные и ремонтно-строительные работы, утвержденные постановлением Госстроя России от 26.04.1999 г. № 30. Сборники ЕР по своему назначению подразделяются на:
Х федеральные;
Х территориальные;
Х отраслевые.
Федеральные сборники (ФЕР) разрабатываются для базового района (Московская область). Территориальные сборники (ТЕР) разрабатываются для субъектов Федерации. Отраслевые сборники (ОЕР) разрабатываются для специализированных видов строительства (энергетическое, транспортное, горнодобывающее). Данные сборники определяют сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве. Методика формирования цен на строительную продукцию базируется на множестве сметных нормативов по видам ресурсов и по номенклатуре применяемых показателей.
Особенно важным аспектом корректного стимулирования ипотеки в России, отвечающего требованию выравнивания социально-экономического
развития регионов, является наработанная методика м инфраструктура учета регионального аспекта ценообразования1. Методика сметного нормирования учитывает влияние региональных условий и особенностей на ценообразование. Рассматриваемые в исследовании субъекты характеризуются природно-климатическими, экономико-географическими факторами и региональными особенностями формирования сметных нормативов.
Сметная стоимость материалов, изделий и конструкций разрабатывается на основании Методических указаний по разработке сборников сметных цен на материалы, изделия и конструкции МДС 81-2.99, утвержденных Постановлением Госстроя России от 17.12.99 г. № 80.
В составе локальных сметных расчетов (смет) стоимость материальных ресурсов определяется исходя из данных о нормативной потребности материалов, изделий (деталей) и конструкций (в физических единицах измерения: м , м , т) и соответствующей цены на вид материального ресурса. Стоимость материальных ресурсов включается в состав сметной документации, независимо от того, кем они приобретены.
Нормативная потребность в материальных ресурсах может определяться на основе выделения и суммирования в локальных ресурсных ведомостях или в локальных ресурсных сметных расчетах, ресурсных показателей на материалы, изделия (детали) и конструкции, используемые при сооружении объекта (выпонении работ), с сопоставлением полученных результатов с данными из проектных материалов (ведомости потребности материалов -ВМ, сводные ведомости материалов - СВМ) и выбором наиболее приемлемого для пользователей варианта; по проектным материалам (проекту или рабочей документации (РД)): ВМ и СВМ, а также спецификации в составе
Стоимость материальных ресурсов может определяться:
Х в базисном уровне цен - по сборникам (каталогам) сметных цен на материалы, изделия и конструкции - федеральным, территориальным (региональным) и отраслевым;
Х в текущем уровне цен - по фактической стоимости материалов, изделий и конструкций с учетом транспортных и заготовительно-складских расходов, наценок (надбавок), комиссионных вознаграждений, уплаченных снабженческим внешнеэкономическим организациям, оплаты услуг товарных бирж, включая брокерские услуги, таможенных пошлин.
При определении стоимости материалов на федеральном уровне в разрезе регионов необходимо учитывать индивидуальные особенности доставки грузов в разрезе региона по зонам, что позволяет определить затратную часть стоимости материалов с учетом доставки их по месту назначения при том, что рыночную цену этих материалов диктует спрос на рынке. Анализ транспортных схем показывает, что не везде материальные ресурсы производятся на территории региона, и потребности строек в материалах удовлетворяются
1 Фадеева Г.В. Формирование стоимости строительной продукции - Омск: Омскбланкиз-дат, 2005.
за смет их доставки от предприятий-изготовителей других регионов. Определение сметных цен на материалы в крупных по территории регионах и удаленных от основных транспортных путей России напрямую зависит от транспортной составляющей при перевозке строительных грузов.
При транспортировке материалов учитывается способ доставки по автомобильным, железным дорогам, речным и морским путем.
При автомобильных перевозках учитывается класс груза, класс дорог, расстояние перевозки, вид автотранспорта, способ погрузки, выгрузки груза.
Величина транспортных затрат определяется на основании тарифов на погрузо-разгрузочные работы, тарифов на перевозку, определяемых на основании стоимости одного машино-часа грузового автотранспорта.
Величина стоимости железнодорожных перевозок определяется с учетом расстояния перевозок, нормы загрузки вагона, зависимой от класса груза (кирпич, тарифный класс груза - 1, норма загрузки - 68 тонн; металические конструкции, тарифный класс груза - 3, норма загрузки - 21 тонна), действующих тарифов на погрузо-разгрузочные работы, провозную плату и подачу вагонов под выгрузку, утвержденные Министерством путей сообщения.
Величина стоимости морских перевозок определяется с учетом расстояния по воде, класса по движенческой операции, группы по стояночной операции, ставки оценочной и движенческой операции, величины тарифов на погрузо-разгрузочные работы, ставки потонного сбора за работу ледокола.
Величина речных перевозок определяется на основании расстояния перевозки, схемы следования, величины погрузо-разгрузочных работ, ставки судовой отправки.
Величина затрат на перевозку грузов для различных строек, находящихся в одной области, крае, округе существенно колеблется, отсюда возникает необходимость деления территории на зоны и установления зональных сметных цен.
Исследования ценовых зон и применение различных транспортных средств обосновывает реальные затраты на транспортировку строительных грузов до приобъектного склада. Все строительные материалы, детали и конструкции условно разделяются на две группы: привозные и местные.
Модели определения сметной стоимости материалов (франко-приобъектный склад) имеют различное удельное содержание статей затрат по зонам в пределах одного региона и имеют стратегическое значение при планировании затрат.
Сметная стоимость строительных материалов включает в себя отпускную цену завода-поставщика, затраты на доставку грузов различными видами транспорта, включая погрузо-разгрузочные работы и тарифы на автомобильные, железнодорожные, морские, речные перевозки, наценку снабжен-ческо-сбытовых расходов. Сметная стоимость транспортных расходов в строительстве определяется согласно Методическим указаниям по разработке сборников (каталогов) сметных цен на материалы, изделия, конструкции и сборников сметных цен на перевозку грузов для строительства и капитального ремонта зданий и сооружений (МДС-81-2.99).
Сборники сметных цен (СЦ) на перевозки грузов для строительства разрабатываются в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года.
Сборники сметных цен на перевозки грузов для строительства по своему назначению подразделяются на территориальные и отраслевые и предназначаются для определения транспортных расходов при составлении сметных цен на материалы, изделия и конструкции.
Территориальные сборники СЦ на перевозки грузов для строительства, разрабатываемые для каждой из территориальных единиц Российской Федерации, содержат сметные цены на услуги, связанные с железнодорожными, автомобильными, речными (морскими), тракторными и другими перевозками. Сборники утверждаются и вводятся в действие администрациями субъектов Российской Федерации, регистрируются в Госстрое России и включаются в Перечень действующих нормативных документов в строительстве в соответствии с РДС 10-202-94.
Отраслевые сборники СЦ на перевозки грузов для строительства, разрабатываемые для специализированных видов строительства, содержат сметные цены на услуги, связанные с железнодорожными, автомобильными, речными (морскими) тракторными и другими перевозками. Сборники утверждаются и вводятся в действие федеральными органами и отраслевыми структурами, регистрируются в Минрегионе России и включаются в Перечень действующих нормативных документов в строительстве в соответствии с РДС 10-202-94.
Исходными данными для разработки территориальных и отраслевых сборников СЦ на перевозки грузов для строительства являются:
- сборник сметных цен на перевозки грузов для строительства (СНиП 4.04-91) часть 1 Железнодорожные и автомобильные перевозки, часть II Речные перевозки;
- действующие системы тарифов на железнодорожные, автомобильные, речные (морские) и другие перевозки, стоимость погрузо-разгрузочных работ в портах, портовых сборов в комплексе с системой индексации на указанные тарифы, сборы и услуги;
- расчетные показатели и средний размер затрат по данным транспортных предприятий на все виды перевозок строительных грузов по их укрупненной номенклатуре.
Транспортная составляющая сметной цены в территориальных и отраслевых сборниках СЦ на материалы может определяться на основе:
Х фиксированной на определенный период доли к усредненной отпускной цене на любой вид или соответствующий вид (группу) материалов, используемых в регионе;
Х расчетов стоимости, исходя из фактически сложившейся в регионе или расчетной (прогнозной), т.е. установленной участниками строительства, транспортной схемы поставки соответствующего вида (группы) материалов.
Поное использование современной методологии прогнозирования индивидуализированной по регионам себестоимости строительства позволит государству сформировать требования по предельной стоимости жилья, под-
падающего под программу стимулирования ипотеки, что позволит радикально снизить риск надувания ценовых пузырей на рынке недвижимости вместо ожидаемого повышения предложения жилья.
В рамках четвертого научного результата разработаны основные направления информационной поддержки реализации социально-экономических функций ипотеки.
Система информационной поддержки реализации социально-экономических функций ипотеки дожна снабжать пертинентной информацией по всем аспектам жилищного строительства и ипотечного кредитования следующих основных субъектов: потенциальных и актуальных заемщиков; банки; строительные компании; органы государственной власти.
Информацию для потенциальных и актуальных заемщиков в настоящее время предоставляет целый ряд сайтов. Прежде всего, это официальный сайт АИЖК - www.ahml.ru, на котором в систематизированной форме изложены основные нормы законодательства в области ипотеки, программы ипотечного кредитования согласно стандартам АИЖК, а так же основные действия при получении и погашении кредита. Другие сайты в этой области - портал об ипотеке (www.ipoteka-portal.ru), ипотечный портал (www.ob-ipoteke.ru/), портал Все об ипотеке (www.vse-obipoteke.ru) содержат в целом похожую информацию, допоненную простейшими механизмами поиска среди ипотечных программ различных банков и собственной аналитикой рынка ипотеки. В целом можно констатировать, что данные ресурсы реализуют парадигму web 1.0, в рамках которой доминирует монологическое представление информации. В лучшую сторону отличается от них раздел, посвященный ипотеке, на сайте www.banki.ru, ввиду наличия элементов парадигмы web 2.0, при которой контент генерируется самими пользователями, в данном случае - в форме двух видов рейтингов банков и обширной базы знаний на форуме. Сочетание этих информационных ресурсов с экспертными выступлениями позволяет говорить о начале реализации указанным сайтом парадигмы web 3.0. Однако все рассмотренные информационные ресурсы в области ипотеки недостаточно эффективны в выпонении образовательной функции. С целью повышения качества информационного обеспечения ипотеки, большего учета местных особенностей предлагается формирование кольца региональных порталов, построенных по стандартной схеме, обобщающих информацию по всем аспектам ипотеки и содержащих следующие профили доступа: для потенциальных клиентов - основы законодательства, детальные кредитные калькуляторы, консультации по вопросам оформления заявок, интерактивные опросы для оценки уровня спроса; для государственных органов и строительных организаций - интерфейс доступа к информации региональных центров по ценообразованию в строительстве, базам данных по расценкам и проведению тендеров на постройку жилья для государственных ипотечных программ.
Важным аспектом, влияющим на степень поддержки населением ипотечной политики государства, является транспарентность текущих показателей ипотеки. Предлагаемая в работе совокупность индикаторов (см. таблицу 3) представляет собой комплексную характеристику рассматриваемых уров-
ней системы ипотечного кредитования, включающую как количественные, так и качественные показатели. Указанные данные рекомендуется периодически размещать на официальных сайтах, посвященных ипотеке.
Таблица 3
Индикаторы оценки эффективности мероприятий по развитию системы ипотечного кредитования
Уровень оценки: первичный рынок ипотечных кредитов
Предмет оценки Индикаторы оценки
Доступность ипотечных жилищных кредитов для населения 1. Количество выданных кредитов и средний размер кредита. 2. Удельный размер ипотечного кредита относительно стоимости приобретаемого жилья (средний коэффициент loan-to-value). 3. Стоимость жилья и коэффициент доступности жилья.
Функциональные характеристики первичного рынка ипотечных кредитов 1. Объемы кредитования. 2. Средний срок погашения кредитов. 3. Средний срок погашения кредитов в портфеле, взвешенный на величину будущих дисконтированных денежных потоков, с учетом фактора досрочного погашения кредита (средняя дюрация портфеля). 4. Кредитные риски; нормативное и организационное обеспечение прав залогодержателей: норма неиспонения кредитных обязательств (delinquency rate) - в течение срока погашения кредита и за период в среднем по портфелю; средний срок реализации процедуры обращения взыскания; средние издержки залогодержателя при обращении взыскания; норма кредитных потерь.
Потребность в бюджетных средствах Удельные затраты государства (прямые финансовые вложения, включая субсидии): 1. на одного заемщика 2. относительно объемов кредитования 3. относительно площади жилья, вовлекаемого в программу ипотечного кредитования
Уровень оценки: рынок ипотечных ценных бумаг
Предмет оценки Индикаторы оценки
Инвестиционная привлекательность и надежность ипотечных ценных бумаг 1. Объем рынка ипотечных ценных бумаг, по категориям (в зависимости от характеристик покрытия 2. Кредитный рейтинг ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке 3. Доходность ипотечных ценных бумаг относительно безрискового эквивалента
Ликвидность ипотечных ценных бумаг 1. Оборот вторичного рынка ипотечных ценных бумаг за расчетный период 2. Коэффициент покрытия ипотечных ценных бумаг (отношение стоимости покрытия к номинальной стоимости выпуска) 3. Средний срок погашения ипотечных ценных бумаг
Потребность в бюджетных средствах 1. Удельные затраты государства (объемы прямых финансовых вложений) относительно объемов выпуска ипотечных ценных бумаг 2. Норма гарантийных резервов (величина резервов под государственные гарантии относительно объемов выпуска)
В заключении приведены основные выводы и результаты исследования.
В соответствии с характерной для рыночной экономики тенденцией перехода от императивного к диспозитивному регулированию, повышению роли инициативы хозяйствующих субъектов возрастает роль ипотечных механизмов обеспечения доступности жилья, а роль государства все более эволюционирует от прямых инвестиций в строительство социального жилого фонда к реализации функции поддержания и развития ипотечной инфраструктуры, повышения стабильности рынка ипотечного кредитования. В работе проанализирована современная структура и основные тенденции регуляции ипотеки в России, разработана стратегия государственного стимулирования ипотеки, контроля ее инфляционных последствий и создания единой информационной инфраструктуры процессов управления и контроля его качества.
Предложенные научно-методические разработки позволяют значительно повысить качество управления ипотечными программами, тем самым решить ряд важнейших социально-экономических задач, повысить степень обеспеченности граждан жильем и, за счет мультипликативного эффекта, присущего строительной отрасли, ускорить темпы социально-экономического развития страны.
ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:
1. Афанасьев И.А. Развитие ипотечного жилищного кредитования // Транспортное дело России, 2010. - № 2(75). - 0,4 пл.
2. Афанасьев И.А. Стимулирование привлечения инвестиционных ресурсов граждан в жилищное строительство // Транспортное дело России,
2010.-№ 1(74).-0,5 п.л.
3. Афанасьев И.А. Государственная политика в сфере жилищного кредитования // Транспортное дело России, 2009. - № 11. - 0,6 п.л.
Ряд вопросов диссертационного исследования нашел отражение в следующих публикациях:
4. Афанасьев И.А. Тенденции распространения лучших практик ипотечного кредитования // Информационно-экономические аспекты стандартизации и технического регулирования: Интернет-журнал, 2011. - № 3. -0,8 п.л. - Ссыка на домен более не работаетmagazine_2011_03%283%29.html.
5. Афанасьев И.А. Социальные императивы развития ипотечного кредитования в посткризисном периоде // Информационно-экономические аспекты стандартизации и технического регулирования: Интернет-журнал,
2011. - № 4. - 0,8 п.л. - Ссыка на домен более не работаетmagazine_2011_04%284%29.html.
6. Афанасьев И.А. Целевые ориентиры государственной ипотечной политики. - М.: Издательство Московский печатник, 2010. - 0,9 п.л.
АФАНАСЬЕВ Иван Анатольевич
ПОВЫШЕНИЕ КАЧЕСТВА ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ НАСЕЛЕНИЯ НА ОСНОВЕ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Подписано в печать 05.03.12. Формат 60x84 1/16 Бум. офсетная Печ. л. 1,5. Тираж 100 экз. Заказ 051
Издательство Московский печатник 123995, Москва, Гранатный пер., д. 4, ФГУП СТАНДАРТИНФОРМ
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Афанасьев, Иван Анатольевич
1.1. 1.2.
Глава 2. 2.1. 2.2.
Глава 3.
СОДЕРЖАНИЕ
Диссертация: введение по экономике, на тему "Повышение качества жилищных условий населения на основе развития ипотечного кредитования"
СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ 10 Императивы повышения качества жилищных условий населения. 10
Эволюция ипотечного кредитования в России. 23
Выводы по главе 1. 40
РАЗВИТИЕ МЕТОДИЧЕСКОЙ БАЗЫ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. 42
Распространение стандартов ипотечного кредитования. 42
Совершенствование методических основ рискменеджмента ипотечного кредитования. 62
Выводы по главе 2. 94
РАЗВИТИЕ МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИПОТЕЧНОЙ
ПОЛИТИКИ. 97
Формирование системы целевых ориентиров и ограничений государственных программ стимулирования ипотеки. 97
Совершенствование инфраструктуры информационного пространства ипотеки. 133
Выводы по главе 3. 151
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 153
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК. 159
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы диссертации. Рыночные преобразования социально-экономической системы требуют пересмотра роли государства, в частности, в жилищно-социальной сфере, инвестиционных процессах и финансово-кредитной системе. Разрушение сложившихся механизмов обеспечения граждан жильем надлежащего качества существенно ухудшило доступность жилья для ряда категорий граждан, понизило степень их социальной защищенности. В этой связи встает проблема поиска неинфляционных экономических механизмов, способных обеспечить воспроизводство основных фондов и решение жилищного вопроса, не подавляя структуру естественных стимулов хозяйственных агентов. В странах с развитой рыночной экономикой таким инструментом служит система ипотечного кредитования, которая обеспечивает трансформацию частных сбережений в инвестиционные ресурсы и активизацию конечного потребительского спроса, сглаживание конъюнктурных колебаний и стабилизацию рынков, надежность и ликвидность инвестиционных вложений в реальный сектор экономики и устойчивое экономическое развитие.
Механизмы ипотечного кредитования, сформировавшиеся в Российской Федерации в переходный период, не способствуют социально-экономическому развитию, повышению качества жилищных условий широких слоев населения. Причина этого - высокая стоимость ипотечных кредитов, недоступность их для большей части населения в силу недостатка догосрочных ресурсов у кредитных организаций и неразвитости инфраструктуры ипотечного рынка.
Выбор принципиальной модели ипотечного кредитования реализуется в конкретных механизмах и мероприятиях со стороны государства. Поэтому особого внимания заслуживает разработка и подготовка рекомендаций по их внедрению в практику хозяйствования и управления.
Необходимость обоснования целенаправленной деятельности государства на различных уровнях власти по формированию отвечающей приоритетам социально-экономического развития Российской Федерации модели хозяйственных отношений на ипотечном рынке и методов его регулирования обусловила актуальность выбора темы диссертации.
Степень разработанности проблемы. Проблема повышения качества жизни населения рассматривается в науке в рамках различных направлений. Общая теория качества жизни на современном этапе ее развития сформирована в трудах A.B. Абрамова, Б.И. Герасимова, Е.И. Капустина, Б.Н. Кузыка, А.Г. Медведева и других отечественных и зарубежных ученых.
Проблемам жилищного аспекта качества жизни посвящены работы
A.Г. Алыпевских, E.H. Барановой, A.A. Батяева, И.А. Бодыревой,
B.Д. Ворфоломеева, Л.Ю. Грудцына, Е.В. Глухова, В.В. Зотова, В.И. Жукова, Г.В. Жуковой и др.
Значительный вклад в описание социально-экономической инфраструктуры решения жилищных проблем внесен различными отечественными и зарубежными учеными, включая работы Е.Ф. Петровой, М.Д. Шапиро, P.A. Мартусевича, Д.Ю. Хомченко, В.В. Адрианова, Э.Н. Аскерова, Д.П. Гордеева, Р.В. Зайцева, И.В. Колесникова, Т.Б. Лыковой, В.Ю. Прокофьева, А.Ю. Родионова, М.С. Румянцевой, Т. Бесли, М. Болеат, Д. Виттаса, М. Ли, Й. Монсека, Д. Даймонда, Б. Рено, Ф.Уитта, Т.С. Стейнметца, Р. Страйка и др.
Информационное обеспечение процесса распространения лучших практик в различных отраслях экономики рассматривалось в трудах Г.И. Элькина, В.В. Трейера, М.И. Ломакина, A.B. Докукина, A.B. Бавановича и других специалистов этой области.
Однако при несомненной значимости приведенных работ необходимо актуализировать изучение ряда вопросов, касающихся особенностей влияния механизмов экономической регуляции, государственного стимулирования и информационного обеспечения ипотечного кредитования на решение социально-экономических проблем повышения качества жизни населения в условиях посткризисной экономики России.
Актуальность проблемы, недостаточная разработанность ряда аспектов функционирования ипотеки, с одной стороны, и большая практическая значимость ее применения для улучшения жилищных условий населения России, с другой - обусловили выбор темы диссертационного исследования и предопределили объект, предмет, цель и задачи работы.
Целью диссертационного исследования является обоснование государственной политики в области становления и реализации модели ипотечного кредитования, способствующей решению стратегических задач социально-экономического развития Российской Федерации, и выработке соответствующих практических рекомендаций.
Для достижения указанной цели в диссертационной работе поставлены и решены следующие задачи диссертационного исследования:
- выявить современное состояние обеспеченности жильем и его доступность для приобретения;
- уточнить особенности, структуру и основные тенденции развития ипотечного кредитования в России в сравнении с мировыми лучшими практиками;
- конкретизировать целевые ориентиры государственной политики в области ипотеки и разработать методы их достижения;
- разработать основные направления информационной поддержки реализации социально-экономических функций ипотеки.
Объектом исследования является система ипотечного кредитования.
Предмет исследования - методы повышения качества жилищных условий населения на базе механизмов ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической и методологической основой исследования являются методы диалектического, исторического, логического, статистического и экономического анализа, теория управления социально-экономическими процессами, системный подход. В ходе исследования проанализированы и использованы разработки научных колективов и отдельных ученых Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова, Центрального экономико-математического института РАН, Российского экономического университета им Г.В. Плеханова, Московского государственного университета экономики, статистики и информатики, Всероссийского заочного финансово-экономического института, Государственного университета - Высшей школы экономики, Государственного университета управления и других организаций.
В процессе подготовки диссертации изучены работы отечественных и зарубежных авторов, посвященные различным аспектам развития и функционирования системы ипотечного кредитования, вопросам государственной социально-экономической политики.
Информационную базу исследования составили: нормативные правовые акты Российской Федерации; статистические данные Федеральной службы государственной статистики, других организаций и изданий; научные работы отечественных и зарубежных ученых по разрабатываемой проблематике; монографии отечественных и зарубежных авторов. Широко использовались материалы научных конференций и семинаров, периодической печати, данных, опубликованных в нормативных документах, электронных средствах информации.
Научная новизна работы состоит в разработке и обосновании научных положений и методических основ повышения качества жизни населения в аспекте обеспеченности жильем на основе разработки принципов и механизма развития ипотечного кредитования, его государственного стимулирования и информационного обеспечения в условиях посткризисной экономики России.
В диссертационном исследовании получены и выносятся на защиту следующие результаты, содержащие элементы научной новизны:
1) проанализировано современное состояние обеспеченности жильем и его доступность для приобретения: показано, что после кризисного спада 2009-2010 годов рост предложения жилья возобновися во всех регионах, кроме Москвы, при этом развитие ипотечных программ, рост реальных доходов населения и контроль инфляции повысили процент семей, которым доступно ипотечное жилье, до более чем 20%, однако в сравнении с аналогичными американскими показателями он находится на существенно более низком уровне, что связано с более жесткими условиями ипотеки; анализ позволяет выявить высокую актуальность совершенствования ипотеки как ключевого механизма повышения доступности жилья, при этом высокий процент населения, имеющих жилье крайне низкого качества, предъявляет особые требования к совершенствованию сложных ипотечных схем улучшения жилищных условий с учетом имеющегося жилья, которое может быть продано способным оплатить модернизацию инфраструктуры крупным инвесторам;
2) уточнены особенности, структура и основные тенденции развития ипотечного кредитования в России в сравнении с мировыми лучшими практиками: если тенденции мирового рынка ипотеки направлены в сторону перехода к двухуровневой схеме, основанной на развитом рынке ипотечных ценных бумаг, то в России превалирует одноуровневая схема, на первом этапе развития которой решающую роль играли единые стандарты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), служившие моделью для ипотечных программ ведущих банков, а на втором этапе (начиная с 2011 года) наблюдается тенденция диверсификации стандартов ипотеки, индивидуализируемых банками исходя из их собственных возможностей и целевых клиентских групп; показано, что возрастает роль Ассоциации российских банков (АРБ) в деле распространения лучших практик ипотечного кредитования, в частности, практики ВТБ24 банк - заказчик оценки, что свидетельствует о повышении зрелости рынка российской ипотеки и усилении роли его диспозитивного регулирования;
3) конкретизированы целевые ориентиры государственной политики в области ипотеки и разработаны методы их достижения: показано, что планирование ипотечной программы дожно удовлетворять набору критериев: социальной рациональности (балансу между социальной справедливостью и стимулированием общественно полезных социальных трансформаций, то есть минимизацией иждивенчества и поддержкой профессионалов в нужных областях); максимизации мультипликативного экономического эффекта (достигаемому с помощью поддержки ипотеки исключительно нового жилья); минимизацией инфляционного эффекта за счет контроля себестоимости строительства с помощью уточненных нормативов, базирующихся на новой сметно-нормативной базе 2001 года, территориальной дифференциации моделей определения сметных цен на материалы, изделия, конструкции, снабженческо-сбытовых расходов и заготовительно-складских расходов в зависимости от логистических схем; сочетание полученной прогнозной себестоимости и уровня доходов в регионе определит индивидуальные ипотечные стратегии социотерриториального развития Российской Федерации;
4) предложены основные направления информационной поддержки реализации социально-экономических функций ипотеки: формирование кольца региональных порталов, обобщающих информацию по всем аспектам ипотеки и содержащих следующие профили доступа: для потенциальных клиентов - основы законодательства, детальные кредитные калькуляторы, консультации по вопросам оформления заявок, интерактивные опросы для оценки уровня спроса; для государственных органов и строительных организаций - интерфейс доступа к информации региональных центров по ценообразованию в строительстве, базам данных по расценкам и проведению тендеров на постройку жилья для государственных ипотечных программ; информационная интеграция позволит повысить качество государственного управления региональными ипотечными программами.
Практическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в разработке путей и методов рационализации государственной политики в области ипотечного кредитования, позволяющей повысить степень достижения целевых параметров социально-экономического развития в жилищной сфере, улучшить качество жилищных условий населения.
Материалы диссертационного исследования могут оказать помощь в подготовке специалистов в области государственного управления, финансов и кредита, социальной сферы, организации и регулирования системы ипотечного кредитования.
Основные теоретические положения и выводы диссертации изложены в шести авторских публикациях общим объемом 4,0 п.л., три из которых представлены в изданиях, рекомендованном ВАК Минобрнауки РФ для опубликования основных научных результатов диссертаций на соискание ученых степеней доктора и кандидата наук, а также представлены диссертантом в докладах и сообщениях на научных конференциях и семинарах в Российском научно-техническом центре информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия, Академии стандартизации, метрологии и сертификации и ряде других вузов и научных организаций.
Объем и структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка, содержащего 291 наименование использованной литературы.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Афанасьев, Иван Анатольевич
Выводы по главе 3
1. В главе показано, что первым ориентиром государственной ипотечной политики является ее социальная рациональность, понимаемая как баланс между социальной поддержкой и стимулированием общественно полезных социальных трансформаций. Вторым ориентиром является максимизация мультипликативного экономического эффекта; очевидно, что для этого необходимо стимулировать только ипотечные кредиты на покупку жилья в новостройках, а не на вторичном рынке. Третий ориентир -минимизация инфляционного потенциала ипотеки.
2. Обоснованность себестоимости дожна контролироваться на всех стадиях инвестиционно-строительного процесса. Важность этого обусловлена тем фактом, что программы государственного стимулирования развития ипотеки предусматривают поддержку лишь ипотеки вновь построенного жилья (первичного предложения), а не вторичного предложения недвижимости, поскольку только в этом случае будут достигнуты все социально-экономические цели ипотеки.
3. В целях контроля себестоимости на всех стадиях и корректного формирования граничных условий стимулирования ипотеки необходима активизация использования сметно-нормативной базы. Особенно важным аспектом корректного стимулирования ипотеки в России, отвечающего требованию выравнивания социально-экономического развития регионов, является наработанная методика и инфраструктура учета регионального аспекта ценообразования.
4. Система информационной поддержки реализации социально-экономических функций ипотеки дожна снабжать пертинентной информацией по всем аспектам жилищного строительства и ипотечного кредитования следующих основных субъектов: потенциальных и актуальных заемщиков; банки; строительные компании; органы государственной власти.
С целью повышения качества информационного обеспечения ипотеки, большего учета местных особенностей предлагается формирование кольца региональных порталов, построенных по стандартной схеме, обобщающих информацию по всем аспектам ипотеки и содержащих следующие профили доступа: для потенциальных клиентов - основы законодательства, детальные кредитные калькуляторы, консультации по вопросам оформления заявок, интерактивные опросы для оценки уровня спроса; для государственных органов и строительных организаций - интерфейс доступа к информации региональных центров по ценообразованию в строительстве, базам данных по расценкам и проведению тендеров на постройку жилья для государственных ипотечных программ.
5. Важным аспектом, влияющим на степень поддержки населением ипотечной политики государства, является транспарентность текущих показателей ипотеки. В главе предложена совокупность индикаторов, представляющих комплексную характеристику рассматриваемых уровней системы ипотечного кредитования, включающую как количественные, так и качественные показатели. Указанные данные рекомендуется периодически размещать на официальных сайтах, посвященных ипотеке.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование научных положений и методических основ повышения качества жизни населения в аспекте обеспеченности жильем на основе разработки принципов и механизма развития ипотечного кредитования, позволяет остановиться на выводах следующего содержания.
Ипотечное кредитование как самая эффективная форма повышения инвестиций в строительный сектор образует отдельный сегмент фондового рынка. Для его функционирования создаются специальные кредитно-финансовые учреждения, в том числе ипотечные банки, которые занимаются исключительно вопросами ипотеки. В настоящее время в России в связи с недостаточным развитием специализированного ипотечного банковского сектора, для проведения кредитно-финансовых ипотечных операций используются универсальные банки.
Ипотечное кредитование по своему экономическому содержанию является одной из самых действенных форм осуществления частных инвестиций в строительную отрасль. В настоящее время в России в целом создана законодательная и нормативно-организационная база для активного развития ипотечного кредитования жилищного строительства в отечественном инвестиционно-строительном секторе.
Эффективность ипотеки в большой степени зависит от схемы ее организации. Анализ применяемых в мире схем показал, что в разных странах применяются исторически сложившиеся схемы, имеющие свою специфику и существенные различия. В настоящее время в российской ипотеке применяются различные схемы, которые приняты в мировой практике, учитывающие, тем не менее, особенности российского финансового рынка.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное Правительством Российской Федерации в 1997 году, призвано принять на себя реализацию ряда функций по развитию ипотечного рынка в России, в частности, таких как:
- поддержка законодательных реформ и оказание судебной поддержки для укрепления первичных рынков ипотеки: от совершенствования политики в сфере землепользования до повышения эффективности процедур обращения взыскания на заложенное имущество;
- преодоление недостатка капитала на местах путем предоставления ликвидных ресурсов местным государственным агентствам и относительно меким частным банкам, не подрывая ипотечных программ уже существующих ликвидных банков; демонстрация потенциальных возможностей ипотечного кредитования, которая свидетельствовала бы о возможности прибыльного участия коммерческих банков в конкуренции в данной сфере;
- принятие на себя риска, связанного с ценообразованием в сложных условиях, поскольку на российском рынке отсутствуют данные о функционировании ипотеки за прошлые периоды, на основе которых оценивают кредитный риск, а также исходные данные для определения цен на догосрочные облигации; формирование страховых продуктов для преодоления неопределенностей, существующих относительно кредитного риска, связанного с ипотечными кредитами.
Важной ролью АИЖК совместно с Ассоциацией российских банков является распространение в форме стандартов лучших практик ипотечного кредитования, в том числе в области методов управления рисками.
Рассматривая вопрос рисков ипотечного кредитования, можно определить их как возможность отклонения результатов деятельности по выдаче ипотечных кредитов от ожидаемых. Применительно к отдельно взятому ипотечному кредиту такие отклонения являются асимметричными (в отрицательную сторону: когда результаты деятельности или соответствует своей цели, или в той или иной степени не соответствует, но результаты в любом случае не могут быть лучше запланированных; это следует из того, что заемщик по ипотечному кредиту может либо поностью выпонить свои обязательства по договору, либо не поностью, но в любом случае не может переплатить сверх ожидаемого), однако при рассмотрении пакета ипотечных кредитов в целом возможно отклонение результата в любую сторону, поскольку при экономическом прогнозировании его состояния заранее строятся допущения об определенном проценте невозврата, издержках по возвращению проблемных догов и т.д. Соответственно, результаты деятельности в области ипотечного кредитования могут выявить ошибку первого или второго рода. Ошибка первого рода возникает при отклонении некоторой заявки на ипотечный кредит, которая является экономически выгодной; ошибка второго рода возникает при необоснованной выдаче ипотечного кредита, например, необеспеченному заемщику или по неадекватным условиям. Вероятности ошибок первого и второго рода называют рисками ипотечного кредитования первого и второго рода.
Автором рекомендуется для оценки ипотечного риска в условиях неопределенности использовать непараметрические методы, которые не предполагают точного знания функций распределения случайных величин, характеризующих ипотечный риск. Наряду с широким использованием непараметрических методов вопросы использования непараметрических гарантированных методов для анализа различных показателей (вероятностных функционалов) не получили своего дожного развития. В данном случае, кроме требования непараметричности, к процедуре анализа предъявляется еще и требование гарантированности получаемой оценки в классе возможных непараметрических оценок при имеющихся исходных данных. Таким образом, непараметрическая оценка показателя качества дожна быть гарантированной оценкой, т.е. данная оценка дожна определяться на основании принципа гарантированного результата, согласно I
1 у которому всякий недостаток информации допоняется наихудшими предположениями для оперирующей организации.
Диверсификация рисков ипотечного кредитования является наиболее современным методом управления рисками. Диверсифицировать риски можно с помощью синдицирования и секьютиризации. С учетом специфики рынка ипотечного кредитования секьютиризация является более эффективной.
Что же касается России, то необходимо отметить, что существующая законодательная база впоне удовлетворяет требованиям для активного развития рынка ипотечного кредитования, однако требует совершенствования. Важно понимать, что ипотечное кредитование в силу своей специфики носит значительную социальную направленность, которая предполагает государственную поддержку малообеспеченных слоев населения и разработку специальных программ по финансированию и субсидированию тех, кто нуждается в жилье или улучшении жилищных условий. Также для развития ипотеки в нашей стране необходимо и стабильное финансовое положение участников (субъектов) инвестирования. Высокие цены на недвижимость влекут за собой большие объемы ипотечного кредитования, что, в свою очередь, требует иметь в наличии для субъектов ипотеки постоянный источник финансирования, в том числе и длинные деньги.
Недостаточное развитие в России специализированного ипотечного банковского сектора связано с тем, что на данный момент для предоставления ипотечных кредитов функционируют только универсальные банки.
Догострой, высокая инфляция и высокая стоимость недвижимости определяют специфику риск-менеджмента российских ипотечных активов. Секьюритизация ипотечных активов является новым средством финансирования, который базируется на списании финансовых активов с баланса кредитной организации и их рефинансировании с помощью эмиссии ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке. Комплексный характер процесса секьюритизации ипотечных активов требует проводить анализ предпочтения того или иного вида секьюритизации с учетом политических, экономических, юридических и других факторов, свойственных конкретной стране. В мировой практике эффективное внедрение механизма секьюритизации проходило в условиях сформированного рынка ипотечного кредитования.
Анализ особенностей классической и синтетической секьютеризации показал, что для российской действительности более эффективным и устойчивым будет второй вид секьюритизации.
В работе показано, что первым ориентиром государственной ипотечной политики является ее социальная рациональность, понимаемая как баланс между социальной поддержкой и стимулированием общественно полезных социальных трансформаций. Вторым ориентиром является максимизация мультипликативного экономического эффекта; очевидно, что для этого необходимо стимулировать только ипотечные кредиты на покупку жилья в новостройках, а не на вторичном рынке. Третий ориентир -минимизация инфляционного потенциала ипотеки.
Система информационной поддержки реализации социально-экономических функций ипотеки дожна снабжать пертинентной информацией по всем аспектам жилищного строительства и ипотечного кредитования следующих основных субъектов: потенциальных и актуальных заемщиков; банки; строительные компании; органы государственной власти.
С целью повышения качества информационного обеспечения ипотеки, большего учета местных особенностей предлагается формирование кольца региональных порталов, построенных по стандартной схеме, обобщающих информацию по всем аспектам ипотеки и содержащих следующие профили доступа: для потенциальных клиентов - основы законодательства, детальные кредитные калькуляторы, консультации по вопросам оформления заявок, интерактивные опросы для оценки уровня спроса; для государственных органов и строительных организаций - интерфейс доступа к информации региональных центров по ценообразованию в строительстве, базам данных по расценкам и проведению тендеров на постройку жилья для государственных ипотечных программ.
В соответствии с характерной для рыночной экономики тенденцией перехода от императивного к диспозитивному регулированию, повышению роли инициативы хозяйствующих субъектов возрастает роль ипотечных механизмов обеспечения доступности жилья, а роль государства все более эволюционирует от прямых инвестиций в строительство социального жилого фонда к реализации функции поддержания и развития ипотечной инфраструктуры, повышения стабильности рынка ипотечного кредитования. В работе проанализирована современная структура и основные тенденции регуляции ипотеки в России, разработана стратегия государственного стимулирования ипотеки, контроля ее инфляционных последствий и создания единой информационной инфраструктуры процессов управления и контроля его качества. Предложенные научно-методические разработки позволяют значительно повысить качество управления ипотечными программами, тем самым решить ряд важнейших социально-экономических задач, повысить степень обеспеченности граждан жильем и, за счет мультипликативного эффекта, присущего строительной отрасли, ускорить темпы социально-экономического развития страны.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Афанасьев, Иван Анатольевич, Москва
1. Федеральный закон от 16.07.1998 г. (ред. от 06.12.2011 г.) Об ипотеке (залоге недвижимости) №102-ФЗ // СЗ РФ. 1998. - № 29. -Ст. 3400.
2. Аболин A.A. О вреде регулирования тарифов на услуги предприятий жилищно-коммунального хозяйства // ЖКХ. Журнал руководителя и главного бухгатера. 2008. - № 1.
3. Аверин Д. Конец ЖЭКа //КоммерсантЪ-Деньги. № 44(600). -06.11.2006 -12.11.2006. - С.92-94.
4. Аверкиев А.Б. Инновационная деятельность по созданию информационного пространства управления предприятием на основе реинжиниринга: Дисс. канд. экон. наук. Вогоград, 2003. - 246 с.
5. Азаренков Л.С. Инновационные подходы к анализу потребительского поведения в инвестиционно-строительной деятельности: Дисс. канд. экон. наук. М., 2008.
6. Асаул А.Н. Феномен инвестиционно-строительного комплекса или сохраняется ли строительный комплекс страны в рыночной экономике // Ссыка на домен более не работает books/m65/lit.htm
7. Ахиезер Н.И. Классическая проблема моментов. М.: Гос. изд-во физ.-мат. литературы, 1961.
8. Быков А.Г. Эксперимент по управлению жилищным фондом // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2004. - № 2. (www.gkh.ru)
9. Васильченко А. Попробовать обойтись без РЭУ // www.iks.ru/~nkp/arhiv/htmlarhiv/l 3/135 .html
10. Васильева Н.В. Экономико-организационные основы управления жилищным хозяйством крупного города: Дисс. канд. экон. наук. СПб: СПбГИЭУ, 1994.
11. Васильева H.B. Формирование интегрированной системы управления жилищной сферой: Дисс. докт. экон. наук. СПб: СПбГИЭУ, 2002.
12. Васильева Н.В. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и стратегия развития. СПб: СИбГИЭУ, 2002. - 276 с.
13. Варнавский В.Г. Государственно-частное партнёрство в России: проблемы становления // Отечественные записки, 2004. № 3.
14. Ващекин Н.П., Лось В.А., Урсул А.Д. Цивилизация и Россия на пути к устойчивому развитию. М., 1999. - 230 с.
15. Вебер А.Б. Устойчивое развитие как социальная проблема: глобальный контекст и российская ситуация / Институт социологии РАН; отв. ред. Ю.А. Красин. М.: Изд-во Института социологии РАН, 1999. -122 с.
16. Ведищева Е.А. Новый закон: в центре предприятие ЖКХ (интервью с Чернышовым Л.Н.) //ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. - 2003. - № 7 (www.gkh.ru).
17. Великанова М.Д. Бизнес и ЖКХ: первые шаги //Коммунальный комплекс России, 2005. № 1(7). - С. 31-32.
18. Ветлугин С.Ю. Обеспечение устойчивого социально-экономического развития региона на основе регулирования инвестиционной деятельности. СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 262 с.
19. Виды и классификации рисков. // Ссыка на домен более не работаетvidi.htm.
20. Виктор Христенко обозначил проблемы и перспективы бизнеса в ЖКХ //www.mte.gov.ru/docs/132/2186.htm 28.10.2004.
21. Вилисов М.В. Государственно-частное партнёрство: политико-правовой аспект. М: ИМЭМО РАН, 2006.
22. Винер Н. Кибернетика или управление и связь в животном и машине. М.: Наука, 1968. - 425 с.
23. Виханский О.С. Стратегическое управление: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Гардарика, 2002. - 296 с.
24. Власов Р.Г. Регион России: внутрирегиональная политика, устойчивое развитие и безопасность. Омск, 1997. - 208 с.
25. Воков Г.М. Технологические аспекты реформы жилищно-коммунального хозяйства //Аналитический вестник Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, 2004. № 14(234). - С. 130133.
26. Все, что нужно знать о ЖКХ // Сост. В.В.Смирнова. СПб.: Питер, 2004. - 64 с.
27. Вопрос депутата ГД ФС РФ А.С.Иванова Министру регионального развития В.А.Яковлеву // Стенограмма заседания Государственной Думы 12 апреля 2006 года. №152(871) //www.duma.gov.ru
28. Воротникова А. Неуправляемое хозяйство // Ведомости -Недвижимость, 2006. № 9(33). - с. 32-34.
29. Выпханова Г.В. Правовые проблемы обеспечения устойчивого развития России и ее регионов //Экологическое право, 2005. № 5. - С. 6-10.
30. Выступление депутата ГД ФС РФ В.М. Видьманова на Правительственном часе // Стенограмма заседания Государственной Думы 12 апреля 2006 года. -№ 152(871) //www.duma.gov.ru
31. Выступление депутата ГД ФС РФ О.И. Мащенко на Правительственном часе // Стенограмма заседания Государственной Думы 12 апреля 2006 года. № 152(871) //www.duma.gov.ru
32. Выступление депутата ГД ФС РФ B.C. Романова на Правительственном часе // Стенограмма заседания Государственной Думы 12 апреля 2006. № 152(871) //www.duma.gov.ru
33. Гаврилова М. Управляющие компании: за и против // Коммунальный комплекс России, 2005. № 1(7).
34. Гаек Я., Шидак 3. Теория ранговых критериев. М.: Наука, 1971.
35. Гарбусь Н. Управление многоквартирным домом // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2006. - № 6.
36. Глазычев B.JI. Глубинная Россия: 2000-2002 М.: Новое издательство, 2003.
37. Говоренкова Т.М. Жилищные реформы периода Новой Экономической Политики и возможность применения их опыта в современной России (Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству) //www.comhoz.ru
38. Головащенко И.Н. Стратегия реформирования жилищно-коммунального хозяйства России на современном этапе: Автореф. дисс. канд. экон. наук. М.: РАГС, 2006. - 25с.
39. Гольдштейн Г.Я. Инновационный менеджмент: Учебное пособие. -Таганрог: Изд-во ТРТУ, 1998. 132 с.
40. Горбаль P.M. Практика проведения реформы ЖКХ в Сургуте // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2004. - № 9.
41. Горелов A.A. Экология: Учебное пособие. М.: Центр, 1998.240 с.
42. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: ИИД Филин, 1999.
43. Городницкий В. Минпромэнерго готовит почву для рынка ЖКХ // www.konserg.ru
44. Грекова Ж.В. Реформирование государственной службы как политико-административный процесс: Дисс. канд. полит, наук. М., 2001. -160 с.
45. Гольцман Л.Н., Федулова JI.A. Экономика коммунальных предприятий и расчетные цены. М., 1969.
46. Государственное регулирование рыночной экономики: Учебник для вузов / Под общ. ред. В.И. Кушлина, H.A. Вогина. М.: ОАО НПО Экономика, 2000. - 735 с.
47. Гунько С.А. Повышение эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости на основе организационной кооперации: Дисс. канд. экон. наук. СПб: СПбГИЭУ, 2007.
48. Гуляева В. Швейцарские инвесторы готовы вкладывать средства в ЖКХ России // www.konserg.ru
49. Гузев М.М. Экономические проблемы и механизм экологически устойчивого развития: Монография. Вогоград: Изд-во Вогоградского государственного университета, 1997. - 200 с.
50. Давыдова Е.Б. Особенности учета затрат в организациях жилищно-коммунального хозяйства // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2002. - № 8 (www.gkh.ru).
51. Даль В. Токовый словарь живого великорусского языка: в 4 т. -Т.З. М: Русский язык, 1990. - 555 с.
52. Данилин И. Российские инновации на фоне глобального кризиса // Международные процессы. Т. 7. - № 1(19). - Январь-апрель 2009.
53. Данилов-Данильян В.И. Состояние и проблемы охраны окружающей среды в Российской Федерации // Научные и технические аспекты охраны окружающей среды, 1995. № 10. - С. 65-70.
54. Данилов-Данильян В.И. Устойчивое развитие и экономическое равновесие //ЭКОС-информ, 1997. № 4. - С. 77-80.
55. Данилов-Данильян В.И. Устойчивое развитие с позиции национальных интересов России // Региональные проблемы в стратегии устойчивого развития России: Материалы междунар. конф., г. Москва, 15-19 декабря 1997 г. М., 1999. - С. 133-138.
56. Данилов-Данильян В.И. Экологизация народного хозяйства -основа устойчивого развития // Проблемы окружающей среды и природных ресурсов: Обзор информ. / ВИНИТИ. 1996. - № 2. - С. 1-7.
57. Де Грот М. Оптимальные статистические решения. М.: Мир, 1974.
58. Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России: Учебное пособие. М.: ТЕИС, 2002. - 171 с.
59. Ершова С.А. Проблемы управления собственностью жилищного сектора социальной сферы городов. СПб.: СПбГИЭА, 1999. - 172 с.
60. Жиганов С.И. Краснодарский опыт инвестиций // Коммунальный комплекс России, 2005. № 1(7).
61. Жилищный кодекс Российской Федерации (от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ).
62. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и стратегия развития. СПб.: СПбГИЭУ, 2002. - 276 с.
63. Жильё сегодня, 2004. Вып. № 12. - С. 6.
64. ЖКХ в цифрах //www.comhoz.ru
65. ЖКХ: новый поворот. Собственников жилья объединят в кондо-минимумы //www.chastnik.ru
66. ЖКХ и доступное жилье: анализ, проблемы, траектория развития. -М., Полиграф-сервис, 2007.
67. Жуков Д.М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города. М.: Владос-Пресс, 2003.
68. Жуков H.H., Швец М.Ю. Акционирование предприятий водоснабжения и водоотведения путь выхода из кризиса // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. - 2003. - № 5 (www.gkh.ru).
69. Заде JT.A. Понятие лингвистической переменной и его применение к принятию приближенных решений. М.: Мир, 1976.
70. Закржевский В.И., Чекалин B.C. Формирование инвестиционной инфраструктуры для коммунального сектора России // Коммунальный комплекс России, 2005. № 1(7). - С. 30-31.
71. Закс Ш. Теория статистических выводов. М.: Мир, 1975.
72. Замогильный Д.С. Формирование рынка энергетических услуг с позиции повышения эффективности развития экономики и реализации жилищно-коммунальной реформы // Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ, 2004. № 14(234). - С. 134-143.
73. Заостровцев А.П. Нужно ли субсидировать жилищно-коммунальные услуги: зарубежный опыт и выводы для России // www.aspe.spb.ru/Series/Zaostrotsev.pdf
74. Зубков В.И. Риск как предмет социологического анализа // СОЦИС, 1999.-№4.
75. Информационная политика: Учебник // Под общ. ред. В.Д. Попова. М.: Изд-во РАГС, 2003.
76. Итоги подготовки ЖКХ России к работе в зимних условиях // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2005. - № 1 (www.gkh.ru).
77. Кабанов К.О. Совершенствование механизма инвестирования в создание единого информационного пространства предприятия: Дисс. канд. экон. наук. М., 2008. - 164 с.
78. Карамзинов Ф. Реформа ЖКХ. Переоценка ценностей // Коммунальный комплекс России, 2007. № 2(32).
79. Казанов Ю.Н., Баланов В.А. Система управления качеством услуг на предприятии коммунальной энергетики // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2003. - № 2 (www.gkh.ru).
80. Капустин О.С. От энергосбережения к энергоэффективности ЖКХ // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2002. - № 11. (www.gkh.ru).
81. Кендал М.Дж., Стьюарт А. Статистические выводы и связи. М.: Наука, 1973.
82. Климантова Г.И. Информационно-аналитический материал Социальные последствия жилищно-коммунальной реформы // Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ, 2004. № 14(234). -С. 97-111.
83. Климантова Г.И. Семья и жилищно-коммунальная реформа // Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ, 2001. № 19(150). -С. 63-82.
84. Климов В. Перспективы реформирования ЖКХ // Строительная газета, 2004. 05 ноября.
85. Кнорринг В.И. Теория, практика и искусство управления: Учебник для вузов. М.: НОРМА-ИНФРА М, 1999. - 528 с.
86. Кожевников К.Г. Энергоресурсосбережение как необходимое условие эффективной модернизации российской экономики: Дис. канд. экон. наук. М.: РАГС, 2000. - 167 с.
87. Колос Е.А. Социальная защита населения в Казахстане в условиях трансформации экономики: теория и методология. Усть-Каменогорск: ВКГТУ, 2006. - 216 с.
88. Кононенко П.И. Стратегическое программно-целевое управление производственно-хозяйственной системой. Обобщение и практические рекомендации / Под ред. В.А. Трайнева. М.: Изд.-торговая корп. Дашков и К;, 2003. - 272 с.
89. Коммунальная реформа мина замедленного действия. Пресс-выпуск ВЦИОМ № 554. - 16.10.2006.
90. Колодезный В.А. Опыт реформирования жилищно-коммунального бюджета // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2002. - № 6 (www.gkh.ru).
91. Концепция развития теплоснабжения в России, включая коммунальную энергетику, на среднесрочную перспективу. Официальная информация Минпромэнерго России //www.minprom.gov.ru.
92. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в г. Ижевске //www.gzu.izhevsk.ru/koncept.htm.
93. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь //www.ucpb.info.
94. Королев А.Н., Плешаков О.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону О товариществах собственников жилья. М.: ЗАО Юстинформ, 2005. - 192 с.
95. Коршунова JI.H., Проданова H.A. Оценка и анализ рисков. М.: Феникс, 2007.
96. Котусова Ю.Г. Современное состояние жилищного вопроса в России и способы его решения // Жилищное право, 2006. № 2.
97. Кочегаров А.Д. Новые законодательные акты на этапе реформирования ЖКХ // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2003. - № 3 (www.gkh.ru).
98. Круглик С.И. Концепция формирования рынка доступного жилья // ЖКХ, архитектура, строительство: проблемы и решения. 2004. - № 1. -С. 3-6.
99. Крючков Г.С. Как сделать ЖКХ эффективным // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2004. - № 3 (www.gkh.ru).
100. Кузнецов Ю. Прощание с теориями антимонопольного регулирования (тезисы доклада на научном семинаре ЭТИХиП 11.10.2001 г.) //www.sapov.ru/seminar/seminarl .htm
101. Ларин В.И., Ветрова Т.В. Экономика, реконструкция и капитальный ремонт зданий и сооружений: Пособие для студентов экономических специальностей. Иваново: ИГ АСА, 2002. - 93 с.
102. Ларичев О.И. Наука и искусство принятия решений. М.: Наука,1979.
103. Латкин A.A. О стратегических направлениях развития жилищно-коммунального комплекса Самарской области // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2003. - № 8 (www.gkh.ru).
104. Лебедев О.Т. Основы менеджмента: Учебное пособие. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2001. - 388 с.
105. Лебедев О.Т. Управление качеством на предприятиях городского хозяйства: Учеб пособие. СПбГИЭУ, 2003 - 172 с.
106. Левашов В.К. О возможностях и путях устойчивого развития страны // Наука. Политика. Предпринимательство. 2000. - № 1. -С. 78-88.
107. Левашов В.К. О социальной сущности концепции устойчивого развития // СОЦИС: Социологические исследования, 1997. № 4. -С. 3-14.
108. Левашов В.К. Социально-политические аспекты устойчивого развития // Наука. Политика. Предпринимательство. 1997. - № 2. -С. 26-34.
109. Левашов В.И. Жилищно-коммунальное хозяйство // Социальная политика: Токовый словарь. / Под редакцией H.A. Вогина М.: РАГС, 2002.
110. Левенчук А. Программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства (Краткая характеристика практически независимых целевых программ, которые дожны составить необъявленную реформу ЖКХ) //www.prompolit.ru 26.06.2003.
111. Лось В.А., Урсул А.Д. Устойчивое развитие: Учебное пособие. -М.: Агар, 2000. 254 с.
112. Литвак Б.Г. Экспертная информация. Методы получения и анализ. М.: Радио и связь, 1982.
113. Лукасевич И.Я. Анализ финансовых операций. Методы, модели, техника вычислений. М.: Финансы, ЮНИТИ, 1998.
114. Лукманов Ю.Х. Проблемы развития жилищно-коммунального хозяйства и пути их решения // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия Экономика. -СПб.: СПбГИЭУ, 2006. Вып. 4(13).
115. Лушкин С.А., Фёдоров С.И. Способы управления многоквартирными домами. Товарищество собственников жилья. 2-ое изд., перераб. и доп. - М.: ЗАО Юстицинформ, 2007. - 240 с.
116. Льюис Р.Д., Райфа X. Игры и решения. М.: Иностранная литература, 1961.
117. Ляшенко Г. Будьте нездоровы / Информационный центр реформы ЖКХ // www.gkh-reforma.ru/noticesl 67.html
118. Макарова Е.М. Эффективность децентрализованного теплоснабжения жилого сектора и влияние на нее энергосбережения // www.ice.ru
119. Малеева Т.В. Земельные ресурсы крупного города: методология системного управления. СПб: СПбГИЭУ, 2005. - 204 с.
120. Малеева T.B. Крупный город: устойчивое развитие и земельные ресурсы. СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - 204 с.
121. Маликова И.Т. Правовые и финансовые основы функционирования управляющих компаний // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2004. - № 6 (www.glch.ru).
122. Марголин A.M., Хутыз З.А. Проблемы экологизации экономического механизма хозяйствования. Майкоп: Адыгея, 1996. -120 с.
123. Маркетинг. Принципы и технологии маркетинга в свободной рыночной системе: Учебник для вузов / Под ред. Н.Д. Эрнашвили М., 1998.
124. Маслоу А. Мотивация и личность. СПб.: Евразия,1999.
125. Материалы Круглого стола по проблемам централизованного теплоснабжения (Париж, 16-17 декабря 2002 г.) //www.ice.ru -04.06.2003.
126. Материалы Министерства регионального развития Российской Федерации Задачи по развитию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в текущем году и на среднесрочную перспективу, 2006г. //www.minregion.ru.
127. Материалы Общественного Совета при Министерстве регионального развития Российской Федерации от 31 августа 2005 года Частные инвестиции в коммунаку. Постановка проблемы и программа работы по ее разрешению // www.minregion.ru.
128. Матеров Л.Н., Хомяков В.К. Кондоминимум и власть. Целевые программы поддержки // Жилищный альманах, 2001. Вып. № 2.
129. Матросов В.М. Стратегии устойчивого развития России // Наука. Политика. Предпринимательство. 1999. - № 1-2. - С. 47-54.
130. Методика формирования организационно-экономического механизма планирования и финансирования капитального ремонта жилищного фонда Санкт-Петербурга. СПб.: СПбГИЭУ, 2001.
131. Мишин В.М. Исследование систем управления: Учебник для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 527 с.
132. Минофьева Г.А., Попова Т.В. Порядок взимания платы за загрязнение окружающей природной среды // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2002. - № 11 (www.gkh.ru).
133. Мировая энергетика и переход к устойчивому развитию // JI.C. Беляев, О.В. Марченко и др.; отв. ред. В.И. Зоркальцев; Ин-т систем энергетики СО РАН. Новосибирск: Наука, 2000. - 268 с.
134. Михайлов В.В., Кочегаров А.Д. Эффективность функционирования коммунальных энергоснабжающих предприятий // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2004. - № 7 (www.gkh.ru).
135. Мукумов Р.Э. Задачи по развитию жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации в текущем году и на среднесрочную перспективу // Новости теплоснабжения, 2006. № 10(74).
136. Мукумов Р.Э. Финансовое оздоровление уже началось // Коммунальное хозяйство России, 2007. № 2(32).
137. Мунтян В.Н., Пасечников В.П. Пообъектный учет затрат в жилищном хозяйстве // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. -2005. № 1 (www.gkh.ru)
138. Муравых А.И. Экологический менеджмент: системно-институциональный подход. М.: РАГС, 2000. - 200 с.
139. Найт Ф. Понятие риска и неопределенности // THESIS, 1994. -Вып. 5.
140. Национальные обзоры жилищного сектора: Российская Федерация / Европейская экономическая комиссия. Нью-Йорк, Женева: Организация Объединенных Наций, 2004. - 163 с.
141. Национальный доклад Теплоснабжение Российской Федерации. Пути выхода из кризиса / Гл. ред. В.Г. Семенов. М., 2001.
142. Наше общее будущее. Доклад МКОСР. М.: Прогресс, 1989.
143. Нечаев Н.В. Капитальный ремонт жилых зданий. M.: Стройиздат, 1990. - 207 с.
144. Новая парадигма развития России: комплексные исследования проблем устойчивого развития / Под ред.: В.А. Коптюг, В.М. Матросова, В.К. Левашова: РАН. Ин-т соц.-полит. исслед.; Ин-т машиноведения. М.: Academia, 1999. - 459 с.
145. Новиков А. Грустная экономика // Гудок, 2004. 10 ноября.
146. Новиков К. Пшик на ржавом месте // Московский комсомолец, 2007. 21 марта.
147. Новицкий В.Ф. Реформирование коммунальной энергетики Ханты-Мансийского АО // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2003. - № 12 (www.gkh.ru).
148. Новый энциклопедический словарь. М.: БРЭ, РИПОЛ КЛАССИК, 2004. - 1456 с.
149. Овсиенко Л.И. Проблемы финансирования жилищно-коммунального комплекса в условиях проведения реформы // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2002. - № 7 (www.gkh.ru).
150. Ольхов Н.В. Работа на реальный результат // ЖКХ, архитектура, строительство: проблемы и решения. 2004. - № 1. - С. 20-22.
151. Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. М.: Русский язык, 1983. - 816 с.
152. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издетельство МКС, 2003 - 422 с.
153. Отяну A.A. Формирование системы пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города (на примере Санкт-Петрбурга): Дисс. канд. экон. наук. СПб: СПбГИЭУ, 2003.
154. О мерах по завершению реформирования ЖКХ // ЖКХ, архитектура, строительство: проблемы и решения. 2004. - № 1. -С. 13-19.
155. О методических рекомендациях по разработке региональных программ. Письмо Госстроя России от 06.02.02 г. № ВР-609/12 // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2002. - № 8 (www.gkh.ru).
156. О первоочередных мерах по переводу предприятий и организаций ЖКХ на работу в рыночных условиях: Доклад Министра промышленности и энергетики РФ Виктора Христенко на заседании Правительства РФ 28.10.04 г. //www.mte.gov.ru
157. О положительных тенденциях в социально-экономическом развитии Московской области в 2004 г. (по результатам проверок, проведенных Главным контрольно-ревизионным управлением Московской области). Информационно-аналитический материал. М., 2004.
158. Основы маркетинга: Пер с англ. 2-е изд. - М., 1998.
159. Основы управления коммунальным комплексом / E.JI. Ерофеев, A.A. Лукьянец, В.Г. Ротарь, А.Г. Чернов и др. Томск: Некоммерческий фонд развития региональной энергетики, 2006. - 552 с.
160. Особенности работы с персоналом энергетических организаций системы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. М.: ДАЕН, 2002.
161. Основные направления развития жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации на 2006-2008 гг. //www.minregion.ru.
162. Основные направления развития жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации. Москва, октябрь 2006 г. //www.minregion.ru
163. Островский A.B. Обеспеченность населения жильём в КНР в условиях перехода к рынку (по материалам 5-й Всекитайской переписи населения 2000 г.) // Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ. -2004. № 14(234). - С. 64-84.
164. Оценка деятельности местных правительств опыт Великобритании. Материалы семинаров. - СПб.: МКД, 2003. - 460 с.
165. Павлов С.Н. Опыт формирования договорных отношений управляющей организацией //ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2002. - № ю (www.gkh.ru).
166. Парламентские слушания на тему: О правоприменительной практике и совершенствовании законодательства в области реформирования ЖКХ. 17.04.2007 г. //www.gkh-reforma.ru/news-2153.html.
167. Перспективы развития теплоэнергетики в России. Итоги экспертного опроса. М., 2007. //www.rosteplo.ru.
168. Писарев В.Д. Глобальная стратегия устойчивого развития: опасные тенденции и превентивные меры России.- М.: Институт США и Канады РАН, 1999. 286 с.
169. Показатели устойчивого развития: структура и методология / Пер. с англ.; под общ. ред. В.Р. Цибульского. Тюмень: Изд-во Института проблем освоения Севера СО РАН, 2000. - 358 с.
170. Половинкин П., Зозулюк А. Предпринимательские риски и управление ими (теоретико-методологический и организационный аспекты) // Российский экономический журнал, 1997. № 9.
171. Послание Президента РФ В.В. Путина Федеральному Собранию Российской Федерации 26 апреля 2007 г. // www.kremlin.ru/appears/2007/04/26/1156type63372type82634125401.shtml
172. Постников СЛ. О социально-экономических аспектах реформы жилищно-коммунального хозяйства // Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ, 2004. № 3(223). - С. 47-52.
173. Постановление Правительства Москвы О целевой комплексной программе паспортизации жилищного фонда Москвы от 10 февраля 1998 г. № 117 (ВММ 98-12).
174. Правовые и организационные отношения в товариществах собственников жилья и кондоминимумах //Жилищный альманах, 1999. -Вып. № 3.
175. Предоставлять услуги ЖКХ на современном уровне (интервью Кошмана Н.П.) // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2004. - № 3 (www.gkh.ru).
176. Проект аналитического доклада Экономические проблемы реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства регионов // Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ, 2004. № 14(234). -С. 4-42.
177. Проект структуры доклада Экономические проблемы реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства регионов // Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ, 2004. № 3(223). - С.4-6.
178. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Утверждены Постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу России № 170 от 27.09.2003 г.
179. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Правила изменения размера платы. М.: Деан, 2007. - 32 с.
180. Практика реформы жилищно-коммунального комплекса: Аналит. докл. / В.В. Андрианов, Э.Н. Аскеров, Д.П. Гордеев и др. / Под общ. ред. С.Б. Стваева. М.: Фонд Институт экономики города, 2004. -189 с.
181. Пупырев Е.И. Особенности расчета затрат предприятий водоснабжения и водоотведения // ЖКХ, архитектура, строительство: проблемы и решения. 2004. - № 1. - С. 38-45.
182. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2007. -495 с.
183. Ракитский Б.В. Реформа жилищно-коммунального хозяйства. -М., 2002.
184. Ражев С.П. Общее заключение о реформировании ЖКХ // Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ, 2004. № 14(234). -С. 85-92.
185. Ражев С.П. Предложения по решению проблем и ускорению процесса реформирования жилищно-коммунального хозяйства // Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ, 2004. № 14(234). -С. 93-96.
186. Резников Б.А. Теория систем и оптимального управления. Принятие решений в условиях неопределенности и адаптация. Л.: МО СССР, 1988.
187. Реформа ЖКХ по-эстонски //www.mosgorteplo.ru
188. Реформа жилищно-коммунального хозяйства в субъектах Российской Федерации (социальный аспект) // Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ. 2001. - № 19(150). - С. 26-55.
189. Риск-менеджмент в банковской сфере деятельности. // 30.09.2006. Ссыка на домен более не работаетother/risk/5.
190. Российский статистический ежегодник. 2008: Стат.сб. / Росстат. -М., 2008. 847 с.
191. Российский статистический ежегодник. 2010: Стат.сб. / Росстат. -М, 2010.-850 с.
192. Рохчин В.Е., Жикин С.Ф. Стратегический выбор города: Научный подход. СПб.: ИСЭПРАН, 1998. - 91 с.
193. Румянцева Е.Е. Жилищно-коммунальный комплекс России: проблемы теории и практики управления. M .: Издательство РАГС, 2006.
194. Региональные проблемы в стратегии устойчивого развития: Материалы международной конференции, 15-19 декабря 1997 г. М.: Аванта+, 2000. - 292 с.
195. Саблин A.A. Совершенствование инструментов государственного регулирования инвестиционно-строительной отрасли: Дисс. канд. экон. наук. -М, 2008.- 144 с.
196. Соколовская М. Саморегулируемые товарищества собственников жилья встанут спиной к спине. Газета. 18.04.2007 г. // www.gkh-reforma.ru/news215 5 .html
197. Словарь терминов по информатике. М.: Наука, 1971.359 с.
198. Социальная политика России: Актуальные проблемы и перспективы их решения / Под общ. ред. H.A. Вогина и Л.П. Храпылиной. -М.: КНОРУС, 2005. 464 с.
199. Социальная политика: Энциклопедический словарь / Под общ. ред. H.A. Вогинаий Проект; Трикста, 2005.-688 с.
200. Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГИЭУ, 2002. - 234 с.
201. Семечкин А.Е. Организация переустройства градостроительных комплексов. М.: Фонд Новое тысячелетие, 1999. - 247 с.
202. Семенов В.Г. Оценка возможности организации конкуренции в системах теплоснабжения //www.ice.ru 04.06.2003.
203. Семенов В.Г. Управление теплоснабжением // www.ice.ru -04.06.2003 г.
204. Сиваев С.Б., Аванесян В.Р. Мониторинг задоженности предприятий ЖКХ // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. -2004. № 5 (www.gkh.ru).
205. Симионов Ю.Ф., Дрозд Н.И. Жилищно-коммунальное хозяйство. Справочник. М.: ИКЦ МарТ, 2004. - 272 с.
206. Ситдиков С.А. Жизненный цикл и система воспроизводства жилищного фонда города // Проблемы современной экономики, 2007. № 1(21). - С. 221-224.
207. Ситдиков С.А. Формирование экономико-организационного механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города: Дисс. докт. экон. наук. СПб., 2008.
208. Соболевская Е.А. Необходимо менять менталитет руководителей сферы ЖКХ (Интервью Яковлева В.А.) // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2003. - № 11 (www.gkh.ru).
209. Собянин С.С. Опыт реформирования ЖКХ Тюменской области // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2004. - № 4 (www.gkh.ru).
210. Соловьева JI.A. Вопросы финансового оздоровления предприятий ЖКХ // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. -2003. № 1 (www.gkh.ru).
211. Соловьев B.C. Стратегический менеджмент: Учебник. Ростов-на-Дону: Феникс; Новосибирск: Сибирское соглашение, 2002. -448 с.
212. Социальные аспекты проектов федерального бюджета и бюджетов государственных внебюджетных фондов на 2007 год // Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ, 2006. -№ 18(306).
213. Социально-экономические проблемы регионального развития: Сб. науч. трудов, вып. 3 / Отв. ред. С.Н. Максимов. СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - 639 с.
214. Статистический российский ежегодник. 2009: Стат.сб. / Росстат. -М., 2009.-850 с.
215. Стенограмма заседания Государственной Думы 12 апреля 2006 года. № 152(871) //www.duma.gov.ru
216. Стенограмма конференции на тему: Опыт эффективного решения проблем ЖКХ (Государственная Дума, 6 декабря 2001 года) // www.yabloko.ru/Themes/SG/stenog061201.html
217. Торлопов В.А. О мерах по социальной защите населения в ходе реализации жилищно-коммунальной реформы // Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ, 2001. № 19(150). - С. 7-13.
218. Труханович Л.В., Щур Д.Л. Кадры жилищно-коммунального хозяйства: Сборник дожностных и производственных инструкций. М.: Финпресс, 2004.
219. Туровский A.A. Роль аудита в формировании цен на жилищно-коммунальные услуги // Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ. -2004. № 14(234). - С. 126-129.
220. Тихонова Н.Е. .Жилищная обеспеченность и жилищная политика в современной России // СОЦИС, 2007. № 1.
221. Тыртышов Ю.П. Аварийный выход // Коммунальный комплекс России, 2005. № 1(7). с. 12-15.
222. Тыртышов Ю.П. Новые методы управления ЖКХ с привлечением частного бизнеса // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2004. - № 12 (www.gkh.ru).
223. Тыртышов Ю.П. Предложения по проекту аналитического доклада Экономические проблемы реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства регионов // Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ, 2004. № 14(234). - С. 112-125.
224. Управление проектами / Под ред. В.Д. Шапиро. СПб.: Два и ТрИ, 1996.
225. Урсул А.Д. Государство в стратегии устойчивого развития. М.: РАГС, 2000. - 270 с.
226. Урсул А.Д. Организация безопасности через устойчивое развитие // Безопасность Евразии, 2001. -№ 1. С. 409-468.
227. Урсул А.Д. Российская государственность и переход к устойчивому развитию // Проблемы окружающей среды и природных ресурсов, 1997. № 1. - С. 1-74.
228. Урсул А.Д. Россия на пути к устойчивому развитию // Россия и современный мир, 1999. -№ 1. С. 16-37.
229. Уткин Э.А. Управление фирмой. М.: Акалис, 1996.
230. Фадеева Г.В. Формирование стоимости строительной продукции Омск: Омскбланкиздат, 2005.
231. Фатахетдинова А.И. Основные аспекты стандартов качества ЖКУ // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2004. -№5.
232. Фатиев М.М. Инновационное развитие жилищно-коммунального хозяйства города. М.: Палеопит, 2006. - 144 с.
233. Фальцман В.К. Экономическое поведение. Т. 1-2. - М.: Дело,1998.
234. Фатхутдинов P.A. Понятийный аппарат по менеджменту. М.: АО Бизнес-школа Интел-Синтез, 1997.
235. Фишберн П. Теория полезности для принятия решений. М.: Наука, 1978.
236. Филимонов C.JI. Расходы по содержанию общей долевой собственности в кондоминиуме // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2002. - № 7 (www.gkh.ru).
237. Фомичева Л.П. Квартира по ипотеке: ответ на любой вопрос. -М.: НалогИнформ, 2007.
238. Хохлов Н.В. Управление риском. М.: Юнити-Дана, 1999.
239. Харкевич А. А.О ценности информации // В кн. Избранные труды. Т. 3. - М.: Наука, 1973. - С. 489-494.
240. Чанов Г.Л., Андрюшенко М.А. Совершенствование информационного обеспечения управления как фактор повышения эффективности общественного производства // Ученые записки Тарт. ун-та. -Тарту: 1987.-№752.
241. Чалый-Прилуцкий В.А. Рынок и риск. М., 1994.
242. Чернов В.А. Анализ коммерческого риска. М., 1998.
243. Черняк A.B. Оценка городской недвижимости. М.:АВЧ,1996.
244. Черняк В.З. Оценка бизнеса. М.: АВЧ, 1996.
245. Черняк И.В. О развитии ипотечного кредитования // Жилищное строительство, 1996. -№ 6.
246. Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции. М.: Инфра-М,1997.
247. Шпилев Б.Е. Формирование условия устойчивого развития экономики региона: Дисс. канд. экон. наук. М.: РАГС, 1999. - 194 с.
248. Щепина C.B. Программа развития коммунальной теплоэнергетики Иркутской области // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2002. - № 11 (www.gkh.ru).
249. Щукин A.B. О банкротстве предприятий ЖКХ // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. 2003. - № 9 (www.gkh.ru).
250. Щукина С.А. Отчет о совещаниях по подготовке проекта доклада Экономические проблемы реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства регионов // Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ, 2004.-№ 3(223). С. 11-46.
251. Экологические аспекты устойчивого развития теплоэнергетики России / Под общ. ред. Р.И. Вяхирева. М.: Издательский дом Ноосфера, 2000. - 272 с.
252. Экономика жилищно-коммунального комплекса / Под ред. Ю.Ф. Симионова. М.: ИКЦ МарТ; Ростов-на-Дону: ИЦ МарТ, 2004. -208 с.
253. Эрроу К. Информация и экономическое поведение // Вопросы экономики, 1995. № 5. - С. 98-107.
254. Эддоус М. Методы принятия решений: Пер. с англ. / Под ред. И.И. Елисеевой. -М.: Аудит, ЮНИТИ, 1997.
255. R. Cooper et al., Benchmarking Best NPD Practices: Research-Technology Management, Part I, 2004, Part II, 2004, Part III, 2004.
256. Dodge H.F. , Romig H.G. A method of sampling inspection, Bell System Techn. Journ., 1929, vol. 8.
257. C. Ebert, Requirements BEFORE the Requirements: Understanding the Upstream Impacts, Proc. Int'l Conf. Requirements Eng. (RE 05), IEEE CS Press, 2005.
258. J. Giesen, A. Voelker, Requirements Interdependencies and Stakeholder Preferences, Proc. Int'l Conf. Requirements Eng. (RE 02), IEEE CS Press, 2002.
259. L. Gorchels, The Product Manager's Handbook: The Complete Product Management Resource, McGraw-Hill, 2000.
260. Harry M. Markowitz. Portfolio Selection. Journal of Finance, 7, no.l (March 1952), pp.77-91.
261. Ostrom V., Ostrom E. Public Goods and Public Choices / Savas E.S. (eds.) Alternatives for Delivering Public Services: Toward Improved Performance. Boulder, CO: Westview Press, 1977. Pp. 7-49.
262. Osterwalder Alexander, Sarra Ben Lagha, and Yves Pigneur. An Ontology for Developing e-Business Models / Proceedings of the International Conference on Decision Making and Decision Support in the Internet Age (IFIP). -Cork, Ireland, 2002.
263. Peter Weill, Thomas W. Malone, Victoria T. D'Urso, George Herman, Stephanie Woerner. Do Some Business Models Perform Better than Others? A Study of the 1000 Largest US Firms // MIT Center for Coordination Science Working Paper. 2004. - № 226.
264. Magretta Joan. Why Business Models Matter // Harvard Business Review. 2002. - P. 3-8.
265. Von Neumann J., Morgenstern O. Teory of games and economic behavior. Princeton University Press, 1944.
Похожие диссертации
- Управление качеством жизни как социально-экономическая основа развития трудового потенциала АПК
- Становление земельного рынка и развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве
- Разработка механизма финансирования жилищной сферы на основе программ ипотечного кредитования
- Формирование финансовых условий развития ипотечного кредитования на региональном уровне
- Особенности государственного финансирования развития ипотечного кредитования в РФ