Темы диссертаций по экономике » Финансы, денежное обращение и кредит

Особенности государственного финансирования развития ипотечного кредитования в РФ тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Амосов, Александр Павлович
Место защиты	Вогоград
Год	2006
Шифр ВАК РФ	08.00.10

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Особенности государственного финансирования развития ипотечного кредитования в РФ"

На правах рукописи

Амосов Александр Павлович

ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ

08.00.10 Ч финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Вогоград Ч 2006

Работа выпонена в Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Вогоградская академия государственной службы.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Московцев Александр Федорович.

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Ломакина Татьяна Павловна; кандидат экономических наук Синько Юрий Владимирович.

Ведущая организация: ГОУ ВПО Ставропольский государственный

университет.

Защита состоится л25 ноября 2006 г. в 12.00 на заседании диссертационного совета Д 212.029.04 при ГОУ ВПО Вогоградский государственный университет по адресу: 400062, г.Вогоград, просп. Университетский, 100, ГОУ ВПО Вогоградский государственный университет, аудитория 2-05 В.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ BITO Вогоградский государственный университет.

Автореферат разослан л24 октября 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, доцент

А.В.Гукова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. На протяжении последних лет внимание к ипотеке (как со стороны органов власти различных уровней, так и со стороны граждан), динамично возрастает. Это связано с тем, что сегодня существует настоятельная потребность в разработке новых инструментов жилищной политики, адекватных сложившейся экономической ситуации, и ипотека является одним из наиболее оптимальных вариантов такой политики.

За годы российских реформ проделана большая работа по созданию в стране развитого рынка недвижимости и внедрению системы ипотечного кредитования. Однако зачастую данные процессы были недостаточно обоснованны теоретически, разрозненны, носили спонтанный характер и поэтому были малоэффективны. Одна из основных проблем состояла в том, что разработчики программ пытались сконструировать новые модели по примеру зарубежных аналогов, при этом они не учитывали взаимосвязи и взаимовлияния элементов финансовой и ипотечной систем конкретных стран, в результате чего ланалоговые модели работали недостаточно корректно.

Помимо всего прочего, современная государственная жилищная политика в России строится на принципах привлечения в жилищный строительный сектор финансовых ресурсов из различных негосударственных источников, в первую очередь средств населения, коммерческих банков, страховых компаний и инвестиционных фондов. Однако попытка государства поностью уйти от финансирования жилищного сектора в начале 1990-х гг. привела только к снижению темпов ввода жилья и усугубляющейся жилищной проблеме. На сегодняшний день стало очевидно, что без различных форм государственной финансовой поддержки невозможно ждать быстрого и успешного развития, как ипотечной системы, так и жилищного сектора в целом.

Необходимость всестороннего анализа места государства в развитии ипотечных процессов, определения направлений государственного участия в формировании уровней ипотечного кредитования в стране, а также выявления оптимальных решений в области финансирования ипотеки в российских условиях обусловили выбор темы исследования.

Степень изученности проблемы. Вопросам ипотечного кредитования на сегодняшний день посвящен достаточно обширный перечень литературы.

Данная литература имеет характер как методологического и теоретического обоснования ипотечных процессов и механизмов их регулирования, так и обзорной характеристики страновых и региональных особенностей ипотечного кредитования. К первой группе можно отнести работы В.Еснпова, В. Кудряв цепа и Е.Кудрявцевой, Н.Щербаковой, В.Ченокова. Указанные авторы обозначили границы ипотечного рынка, раскрыли его инфраструктуру, участников и систему инструментов ипотечного процесса, связанных с ним. Во второй группе необходимо отметить исследования А.Ларнонова, Н.Рпзуна, Е. Черных и др. Исследователи этой группы рассматривали пракпгческне особенности развития ипотечного процесса. В их работах, в частности, систематизирован богатый зарубежный опыт и проанализированы возможности его применения в России, рассмотрены отдельные проблемы правового и экономического характера по развитию ипотеки.

Сегодня можно с уверенностью сказать, что начальные этапы развития ипотеки в России, в большей своей части, пройдены - об этом свидетельствуют, как достаточно проработанная законодательная база, так и значительно выросший уровень проблем обсуждаемых в научных кругах и средствах массовой информации. Убедиться в этом можно изучив исследования А.Латынцева, ВЛимаренко, Е.Покопцевой, Данными авторами поднимаются уже не столько So про с ы инфраструктурного обустройства ипотечных систем, сколько функции элементов, их задачи и способы эффективного взаимодействия между собой."

Безусловно, становление ипотеки в России не могло происходить без одновременного выстраивания системы ипотечного кредитования и встраивания ее в финансовую ^систему государства. Этому сложному процессу были посвящены работы Ю.Климова, Н.Косаревой, В.Смирнова.

Несмотря на достаточно глубокую проработку вопросов функционирования догосрочно,го ипотечного кредитования, сегодня остались вопросы в отношении государственного участия в этом процессе. Мнения здесь расходятся как относительно принадлежности государства к конкретным участникам процесса кредитования, так и относительно механизмов финансовой поддержки субъектов кредитования. Не определено, что выгоднее: прямая или опосредованная финансовая поддержка государством развития ипотечных отношении; какое сочетание инструментов регулирования наиболее

оптимально. Выявленные проблемы определили цели и задачи исследования.

Цель н задачи диссертационного исследования. Цель исследования состоит в выявлении особенностей государственного финансирования моделей и программ ипотечного кредитования в целях оптимизации направлений финансового участия в них государственных органов.

Перед исследованием поставлены следующие задачи:

- определить место ипотечной системы в рамках финансовой системы современного государства с учетом развиваемой в нем модели ипотеки;

- провести анализ ипотечных программ, действующих в современной России, что позволило бы раскрыть основные экономические и правовые факторы развития ипотеки в государстве;

- систематизировать современные инструменты участия органов государственной власти в вопросах становления ипотечных институтов в стране;

- выявить наиболее перспективные инструменты прямого государственного участия в ипотечных программах и определить положительные и отрицательные последствия применения таких инструментов;

-определить оптимальные, с точки зрения массовости, направления развития ипотеки на основе анализа доступности ипотечных схем населению;

- провести анализ действенности влияния государственных мероприятий в области ипотечного кредитования на некоторые макроэкономические параметры развития региона.

Объектом исследования являются процессы бюджетного финансирования ипотечного кредитования в рамках финансовой системы современного государства.

Предметом исследования являются эконом тес кие отношения среди участников ипотечного кредитования, которые складываются между отдельными элементами финансовой системы по поводу особенностей бюджетного финансирования ипотечных программ.

Теоретической н методологической основой диссертационного исследования послужили диалектический подход, системный и функционально-структурный методы исследования, сравнительный анализ, табличные и графические приемы, статистические методики анализа данных, элементы программирования. В процессе исследования были использованы научные

труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам места государства в процессах функционирования финансовой системы, особенностей взаимоотношений органов государственной власти и местного самоуправления с коммерческими структурами по развитию системы ипотечных отношений. Рассмотрены нормативные и правовые акты Российской Федерации, органов власти, регламентирующие деятельность системы жилищного ипотечного кредитования, а также программы развития ипотеки и аналитические записки.

Эмпирическую базу диссертационной работы составили материалы Федеральной службы государственной статистики, данные, характеризующие социально-экономнческое состояние различных регионов России, компьютерная и электронная информация, сведения органов государственного управления (Министерства финансов РФ, Центрального банка России, Комитета экономики Администрации Вогоградской области, Вогоградского областного комитета по статистике, Вогоградского областного фонда жилья и ипотеки).

В работе использованы экономико-математические, статистические, графические и абстракгно-лоппеские методы обработки информации.

Основные положения, выносимые на защиту.

1.В мировой практике сформировались три ипотечные модели, каждая из когорых по-разному комбинирует элементы финансовой системы в элементы ипотечной системы. Основную роль в ипотечпых отношениях играют: а) государственные финансы, б) финансы кредитной системы, в) финансы вторичного рынка и г) финансы отраслей производственного процесса. Американская модель объединяет все четыре указанных элемента, европейская -только три последних, немецкая система стройсбсрежений концентрируется, главным образом, в финансах производственного процесса.

2.Российская практика придает особое значение двум классификационным признакам ипотечных систем. По степени централизации -региональное (большая степень централизации в управлении программами) и федеральное (децентрализованное управление ипотечными отношениями) направления. В зависимости от масштабов государственного регулирования -социальная ипотека и коммерческая ипотека;

3.Инструменты государственного финансирования ипотечных отношений подразделяются на две основные группы: а) государственное финансирование кредиторов по ипотечным кредитам; б) льготное стимулирование застройщиков

и покупателей жилья. Цель первого направления - облегчить процесс рефинансирования ипотечных кредиторов. Цель второго направления -искусственно увеличить платежеспособность заемщиков;

4. Доступными инструментами государственного финансирования ипотеки в России, на сегодняшний день, являются: (1) субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым упономоченными банками; (2) предоставление субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья с целью оплаты первоначального взноса; (3) предоставление кредитов на жилищные цели за счет средств бюджета; (4) страхование первоначального взноса по ипотечному кредиту; (5) организация системы рефинансирования с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

5.Основная проблема при финансировании ипотечных отношений из бюджетных и внебюджетных фондов федеральных и субфедеральных органов власти - правильное определение целевой аудитории выделяемых денежных средств. Решение этой проблемы может быть осуществлено на основании предложенной методики, которая учитывает такие факторы, как фактический размер жилой площади, приходящийся на члена семьи, и финансовые возможности группы заемщиков.

6. При выборе направлений финансирования льготников перед государством существует проблема наиболее оптимального распределения бюджетных средств. Эффективность использования средств, направляемых на финансирование ипотечных программ, можно изучить на основе специальной предложенной методики, которая использует следующие параметры: величина мультипликатора, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, уровень инфляции, срок кредитования, отношение суммы кредита к стоимости квартиры, размер налоговой нагрузки на ВРП. Эффективность оценивается на основе расчетов пяти показателей: объем инвестиций, вызванных ростом бюджетных расходов, чистая приведенная стоимость государственных вложений через п лет, величина роста ВРП, вызванного ростом бюджетных расходов, чистый экономический эффект, рост налоговых поступлений в областной бюджет.

1.Сопоставление трех инструментов прямого финансирования ипотеки (субсидирование процентной ставки по кредитам, субсидирование первоначального взноса, предоставление займов через регионального оператора,

финансируемое из бюджета) показало, что дотирование процентных ставок по кредитам является наиболее эффективным способом прямого финансового участия государства в процессе ипотечного кредитования по критериям общего числа заемщиков и объему затраченных средств.

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в следующих полученных автором результатах:

1. Уточнено место ипотечных отношении в финансовой системе государства, которое характеризуется разнообразным сочетанием ее отдельных элементов, составляющих основу американской, немецкой и европейской моделей догосрочного ипотечного кредитования;

2. Обобщены инструменты участия органов государственной власти в процессах становления и развития ипотечных институтов, которые подразделяются на: а) государственное финансирование кредиторов по ипотечным кредитам; б) льготное стимулирование застройщиков и покупателей жилья;

3. Выделены перспективные инструменты государственного финансирования моделей ипотечного кредитования с использованием средств бюджетных и внебюджетных фондов всех уровнен власти: (а) субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым упономоченными банками; (Ъ) предоставление субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья с целью оплаты первоначального взноса; (с) предоставление кредитов (займов) на жилищные цели за счет средств бюджета; (с!) страхование первоначального взноса по ипотечному кредиту; (е) организация системы рефинансирования с учетом АИЖК;

4.Предложена методика расчета доступности социальной ипотечной программы в зависимости от объемов се финансирования, которая учитывает влияние двух факторов - факт те с ко го размера жилой площади на члена семьи и финансовых возможностей группы заемщиков;

5.Разработана методика оценки бюджетной эффективности региональных моделей льготного ипотечного кредитования, которая позволяет определить наиболее эффективные варианты участия федеральных и субфедеральных органов власти в финансировании ипотечных проектов на основании показателей инфляции, коэффициента мультипликации, объемов налогообложения, срока кредитования по проекту;

6. Сопоставлены параметры перспективных инструментов прямого финансирования ипотеки, что позволило сделать вывод об оптимальности в современных российских условиях государственного финансирования через дотирование процентных ставок по кредитам.

Теоретическая н практическая значимость диссертационного исследования. Разработанная научно-методическая база дает возможность субъектам хозяйственной деятельности в условиях рыночной экономики создавать эффективные методики по организации и управлению системы ипотечных отношений. Полученные в ходе исследования выводы и рекомендации могут быть использованы для:

- моделирования ипотечных отношений в стране в целом и на уровне региона, и позволяют применять отдельные выводы при проведении жилищной политики;

- формирования нормативно-правовой базы по государственному регулированию ипотечных процессов как на федеральном, так и на региональном уровнях, решений органов местного самоуправления;

- формирования и обновления программ при переподготовке и повышении квалификации государственных служащих, специалистов, работающих в области управления и развития процессов ипотечного кредитования.

Апробация работы. Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в девяти научных работах и прошли обсуждение на IV Вогоградской региональной конференции молодых ученых (г.Вогоград), всероссийской конференции и 2-м всероссийском экономическом форуме студентов и молодых ученых (г.Санкт-Петербург), научной сессии профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР в 1998 и 2002 годах, также па теоретическом семинаре аспирантов СПбГУЭФ, международном периодически действующем научно-практическом семинаре, проводимом ГОУ ВПО Вогоградская академия государственной службы совместно с муниципальной службой Эльзаса (Франция) в рамках НИР по теме Регион как объект комплексных научных исследований.

Теоретические выводы, методические и практические рекомендации использовались в учебно-педагогической деятельности при освещении

социально-экономических проблем со слушателями ФГОУ ВПО Вогоградская академия государственной службы, студентами ВФ НОУ ВПО Международный институт управления и НОУ ВПО Вогоградский институт бизнеса.

Структура и объем диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, включающих 8 параграфов, заключения, списка библиографических источников.

Во введении диссертации обосновывается актуальность темы исследования, характеризуется степень ее теоретической и практической разработанности, определяются цели и задачи, объект и предмет исследования, формулируется научная новизна исследования, практическая значимость работы.

В первой главе Современное состояние государственного регулирования процессов развития ипотечного кредитования в РФ определяется место системы ипотечного кредитования в общей системы финансов страны, анализируются наиболее распространенные зарубежные модели ипотечного кредитования с точки зрения влияния государства на них.

Во второй главе Особенности прямого бюджетного финансирования в процессах развития ипотечного кредитования в России рассматриваются инструменты стимулирования ипотечного процесса в регионах, выявляются характерные черты региональных моделей, принципы их функционирования, причины успеха или неудач, изучается механизм развития ипотеки в Вогоградской области.

В третьей главе Особенности опосредованного государственного участия в процессах развития российской ипотеки рассматриваются коммерческие формы ипотечного кредитования, получившие развитие в РФ, изучается степень вовлеченности государства в данный процесс, в частности, механизм рефинансирования ипотечных кредиторов со стороны АИЖК, анализируются механизмы взаимодействия АИЖК с инвесторами на основе государственных гарантий, исследуются различные формы ограниченной финансовой поддержки заемщиков государством.

В заключении обобщены результаты исследования, сформулированы выводы и предложения научного и практического характера.

ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

Место ипотечных отношении в финансовой системе государства.

Для целей исследования было принято следующее определение: финансовая система - это совокупность государственных и муниципальных централизованных и децентрализованных фондов, а также частных децентрализованных фондов.

Являясь частью финансовой системы, система догосрочного ипотечного жилищного кредитования затрагивает сразу несколько ее элементов. В настоящее время практика в области ипотечного кредитования имеет разные направления своего развития и, поэтому, по-разному вписывается в финансовую систему и объединяет ее элементы.

Всю мировую практику в отношении ипотечного кредитования мы разделили на 3 основные модели: (1) классическая, или так называемая американская, (2) европейская система, (3) немецкая система стройсбережений. Отличие трех систем ипотечного кредитования друг от друга заключается в законодательных и исторических особенностях развития банковской системы и жилищного сектора стран, в которых развивались элементы финансовой системы.

Американская модель ипотечных отношений охватывает сразу три сектора экономики Ч рынок недвижимости, рынок капитала и государственный сектор. Эта система ипотечного кредитования содержит в себе элементы государственных финансов, финансов кредитной системы, финансов вторичного финансового рынка и финансов отраслей воспроизводственного процесса. Первая группа отношений в рамках рассматриваемой модели складывается между государством и рынком капитала. Государственные финансы и рынок капитала, как элементы финансовой системы, связаны посредством механизма рефинансирования ипотечных кредиторов. В рамках классической системы государство через государственные и полугосударственные ипотечные компании является поноценным участником рынка ценных бумаг. Между государством, в лице эмиссионно-финансовой корпорации, и рынком капитала, в лице ипотечных кредиторов, функционирует два противонаправленных потока. Первый поток, идущий от эмиссионно-финансовой корпорации к кредиторам, представляет собой поток инвестиций; противоположный ему

поток - пулы закладных, являющиеся обеспечением для выпускаемых государственными и полу государственным и корпорациями ценных бумаг.

Вторая группа отношений складывается между рынком капитала и рынком недвижимости, как элементами финансовой системы. Причем здесь также присутствуют два противоположных потока: кредиты (от кредиторов к заемщикам) и закладные (от ссудозаемщиков к кредиторам).

Европейская модель ипотечного кредитования охватывает значительно меньшее количество элементов финансовой системы, чем американская. Она включает в себя кредитную систему, вторичный финансовый рынок и финансы отраслей воспроизводственного процесса. При этом здесь взаимодействуют два основных потока: кредитные средства (от кредитора к ссудозаемщикам) и закладные ценные бумаги (от ссудозаемщиков к кредиторам). В данной системе взаимодействуют, главным образом, только первичный рынок кредитования и рынок недвижимости.

Ипотечная система, разработанная в рамках немецкой системы стройсбереженнй, объединяет следующие элементы финансовой системы: государственные финансы, кредитная система и финансы отраслей воспроизводственного процесса. Роль государственных финансов

ограничивается правовым регулированием процесса и предоставлением финансовой помощи ссудозаемщикам. Кредитная система, в лице стройсберкасс, занимается аккумулированием догосрочных ресурсов на собственное воспроизводство. Ого позволяет стройсберкассам в наименьшей степени, чем другим моделям, зависеть от внешней конъюнктуры.

Применение перечисленных моделей ипотечных отношений на российской почве корректируется рядом правовых и экономических особенностей. В связи с этим необходимо отметить следующее.

Развитие законодательной базы в отношении ипотечного кредитования в России до недавнего времени происходило в двух направлениях:

I. Федеральное. В основу решения жилищной проблемы положены преимущественно рыночные механизмы, основанные на активном привлечении в ипотеку банков и сторонних инвесторов, формировании вторичного рынка ипотечных ценных бумаг. При правовой разработке этого направления не отдается предпочтения какой-либо из известных моделей ипотеки. В настоящее время сформирована достаточная нормативная база для функционирования на

территории России трех базовых моделей ипотеки: американской, европейской, немецкой системы стройсбережений.

2. Региональное. Предполагает усиление роли государства на всех стадиях ипотечных отношений, независимо от выбранной модели. Базовая модель, как правило, одна. Главным субъектом ипотечного кредитования выступает региональная администрация в лице специально упономоченных органов. В региональной модели именно эти организации оценивают и выбирают заемщиков, поскольку основным поставщиком финансовых ресурсов является региональный бюджет. Помимо указанных направлений, в рассматриваемом контексте, необходимо упомянуть еще о таких понятиях, как коммерческая и социальная ипотека.

Коммерческая ипотека - это система ипотечных отношений, при которых заемщик выступает как самостоятельный и равноправный субъект кредитных отношений, отвечая по своим обязательствам в поном объеме, как в части выплаты основного дога, так и в части оплаты процентов по нему. В этом определении необходимо обратить внимание наследующие особенности: а) заемщик включен в систему ипотечных отношений по собственной инициативе и на рыночных условиях, осознавая обязательность поной имущественной ответственности перед кредитором; б) заемщик не имеет преимуществ перед другими субъектами экономических отношений в силу законодательных актов. При коммерческой ипотеке государство может помогать заемщикам, но эта помощь будет одинакова для всех граждан страны, а государство не будет являться одной из сторон в кредитных отношениях.

Социальная ипотека - это ипотечные отношения, в которые заемщик вступает при заведомой поддержке со стороны государства, и при которой он имеет преимущества перед другими участниками ипотечных отношений в силу отдельных нормативных актов.

Формы и инструменты прямого бюджетного финансирования. В зависимости от развиваемого направления ипотеки органами власти выбираются инструменты государственного участия в них. Участие государства в процессах ипотечного кредотования на сегодняшний день может осуществляться по следующим основным направлениям: (I) Прямое государственное льготирование жилищного строительства и покупки жилья

(прямое регулирование), которое может осуществляться по следующим направлениям: (а) финансирование части процентной ставки по кредиту, (Ь) финансирование части первоначального взноса, что снижает величину ипотечного кредита, или ускоряет возможность его получения, (с) система жилищных льгот, обусловленных покупкой квартиры. (II) Государственное участие в процессе обеспечения кредиторов финансовыми средствами (косвенное регулирование) через такие инструменты как: (1) Минимизация рисков ипотечного кредитования для субъектов ипотечного рынка. Такая минимизация может быть проведена по следующим направлениям: (а) страхование первоначального взноса по ипотечному кредиту, (б) повышение кредитного рейтинга ценных бумаг коммерческих банков со стороны АИЖК; (в) установление государственного контроля за соответствием суммы заимствований по облигациям и стоимости их покрытия; (2) Совершенствование налогового режима, как инструмента стимулирования развития системы жилищного ипотечного кредитования. Сюда относятся налоговые льготы (а) для ссудозаемщиков, покупающих жилье, за счет принятия стоимости квартиры к вычетам при расчете НДФЛ, (б) для организаций-эмитентов ипотечных ценных бумаг и участников рынка ценных бумаг за счет снижения размера налоговой ставки по операциям с ценными бумагами.

Анализ возможностей использования финансовых ресурсов субфедеральных программ при развитии ипотечных отношений в регионе. Поскольку инструменты косвенного участия могут применяться комбинировано, а инструменты прямого участия нет (это связано, в первую очередь, со значительными бюджетными затратами), то перед региональными властями всегда остро стоял вопрос о наиболее эффективных направлениях финансового участия в ипотечных программах. В рамках работы были сопоставлены параметры трех направлений прямого финансирования ипотеки. В частности, рассматривались следующие возможные инструменты финансовой помощи заемщикам со стороны государства: (1) прямое бюджетное "финансирование заемщиков через региональных операторов; (2) финансирование процентных ставок; (3) дотирование первоначальных взносов. Первый вариант один из самых неэффективных, поскольку: (а) практически непрозрачен и при ограниченных объемах финансирования трудно определить какими принципами будут пользоваться специалисты оператора при выборе

заемщиков; (б) характеризуется низкой социальной эффективностью; (в) финансово неокупаем; (г) не влияет на состояние ипотечного рынка - участники рынка никак не заинтересованы в этой модели. Финансирование процентных ставок и дотирование первоначальных взносов тесно связаны с внешней средой, поскольку не могут существовать вне рамок банковской системы. Данные инструменты не заменяют кредитно-финансового механизма, а всего лишь берут часть рисков, заключенных в пропентной ставке, на себя. Кроме того, они расширяют при прочих равных условиях диапазон лиц, которые могут воспользоваться ипотекой. При прямом бюджетном финансировании заемщиков через региональных операторов кредитно-финансовый механизм исключается полиостью, заменяясь квазиипотекой.

Финансирование процентных ставок' и дотирование первоначальных взносов, тем не менее, стимулирует заемщиков, в то время как сами кредиторы остаются незатронутыми. Важной задачей государства является помощь банковской системе в поиске более дешевых и догосрочных ресурсов, поскольку это тоже смогло бы оказать воздействие на процентную ставку и снизить ее за счет снижения кредитного спрэда. Минусы дотирования процентных ставок состоят в следующем: (а) срок кредитования до 20 лет слишком большой для того, чтобы можно было спрогнозировать развитие экономической ситуации в стране. Даже если в настоящее время регион может позволить себе финансировать часть процентной ставки по кредиту без ущерба для бюджета, то изменение экономической ситуации в стране способно вынудить регион к заимствованиям, которые не принесут никаких доходов, а из-за необходимости уплаты процентов по облигациям приведенная стоимость дотаций только увеличиться; (б) в случае неблагоприятной экономическом ситуации региональные власти смогут отказаться от субсидирования новых заемщиков, но субсидирование процентных ставок по уже выданным кредитам придется продожать; (в) затраты по субсидированию являются безвозвратными, они не будут возвращены, а, следовательно, их нельзя будет использовать для продожения процесса кредитования; (г) есть опасность, что процесс кредитования будет финансироваться скачкообразно. Так, если региональные власти пожелают расходовать на цели ипотечного кредитования постоянную сумму денежных средств, и эта сумма будет освоена уже в первый год, то в последующие годы объем ипотечного субсидирования опустится до

нуля либо очень резко сократится.

К минусам дотирования первоначального взноса можно отнести тот факт, что для дотирования одного и того же количества заемщиков придется затратить значительно большее количество денежных средств. Так, в случае если региональный бюджет предусмотрел на цели финансирования ипотеки истратить 15 мн.руб., то в случае использования субсидирования процентных ставок (при заданных в рамках исследования условиях) каждые 20 лет гипотетически смогут профи нансироваться от 5 679 до 9 508 человек. В то же время при использовании бюджетных средств на финансирование первоначального взноса регион сможет профинансировать не более 2 ООО человек.

При ожидании снижения банковской процентной ставки по ипотечным кредитам региональному бюджету оптимальнее всего финансировать процентные ставки по кредитам, поскольку в этом случае и бюджет понесет значительно меньшие издержки по сравнению с альтернативным способом субсидирования, и количество граждан, получающих кредит, будет оптимально. Однако, при высоких процентных ставках, а также в случае ожидания их повышения следует отказаться от финансирования процентных ставок и перейти к менее эффективному, с точки зрения количества обеспеченных ипотекой, но, в то же время, менее затратному способу финансирования - дотированию первоначальной ставки.

По результатам анализа можно сделать вывод, что дотирование процентных ставок по кредитам является наиболее эффективным способом прямого финансового участия государства в процессе ипотечного кредитования.

Макроэкономическая эффективность региональных ипотечных программ. Региональные ипотечные схемы оказались шагом вперед по сравнению с поным субсидированием строительства жилья. Необходимо отметить макроэкономическую значимость социальной формы ипотечного кредитования, практикуемой региональными фондами, в случае, если бы задуманные программы выпонялись в поном объеме. В соответствии с кейнсианской теорией, каждая единица прироста государственных расходов, приводит к мультипликативному эффекту, выражающегося в улучшении экономической ситуации в регионе и росту ВРП. Учитывая этот факт, Вогоградский фонд жилья и ипотеки использует одну из наиболее

оптимальных социальных схем обеспечения отдельных категорий граждан жильем, поскольку помимо бюджетных средств он привлекает и средства заемщиков. Сравнение двух направлений решения жилищной проблемы, а именно, поного финансирования жилищного строительства и предоставления ипотечных займов за счет государственных средств представлено в таблице 1.

Таблица 1

Сравнение эффекта от стопроцентного финансирования областным бюджетом жилищного строительства и эффекта от использования социального ипотечного

кредитования

Объем Привле- Чистая Рост ВРИ Чистый Величина

первона- ченные приве- - РВРП, % экономии- прироста

чальных инвести- денная чсскин налоговых

вложений -ОПВ, руб. ции - пи\ руб. стоимость государственных вложений через 10 лет-ЧПС, руб. эффект-ЧЭ, руб. поступлении -ПИП, руб.

] 2 3 4 5 6 7

Стопроцентное бюджетное 100 - 88,19 137,90 37,9 4,74

финансирование

Социальное 100 354,4 88,19 626,83 172,43 21,55

ипотечное

кредитование

Источник: расчеты автора

*Дпя проведения расчетов были предложены следующие формулы:

/7//=-^Ч(1)

где К - сумма кредита;

LTV - доля заемных средств в стоимости квартиры.

Данный коэффициент позволяет рассчитать какая сумма расходов со стороны заемщиков будет осуществлена в результате участия государства в процессе кредитования.

ЧПС + ^ (2)

(1 + Г

где п - срок кредитования; л - уровень инфляции.

Данная формула позволяет выяснить какая сумма бюджетных средств

предоставленных заемщику будет реально возвращена в фонд. Эта формула предполагает, что погашение кредита идет равномерными частями в течение всего срока кредитования (К х 0,01), а процентная ставка начисляется на оставшуюся сумму дога (i х (К Ч 0,01 х К х (п - !)). При этом в качестве дисконта берется ставка инфляции (1 + я).

РВРП =-xut (3)

где \х - мультипликатор.

Данная формула показывает каков будет макроэкономический эффект от кред!Ггования за счет бюджетных средств. В расчет принимается как сумма бюджетных средств на кредитование, так и сумма собственных средств заемщика, потраченных им на приобретение жилья.

ЧЭ = РВРП- (ОПВ + ПИI (4)

Данная формула показывает разницу между дисконтированным потоком поступлений, вызванным ростом бюджетного финансирования в процесс ипотечного кредитования и первоначальными вложениями фонда и заемщиков в процесс.

ПНП - ЧЭ *-Т хД (5)

где Т - размер налоговой нагрузки на ВРП; R - доля ВРП, попадающая в областной бюджет в виде налогов. Как показывают расчеты, эффективность вложений бюджетных средств в социальную ипотеку в 4,5 раза превышает эффективность вложений в стопроцентное финансирование жилищного строительства. Это достигается благодаря тому, что рост государственных расходов на ипотеку влечет за собой рост вложений частного сектора в жилищную сферу. В Вогоградской области, по итогам 1996-2005 гг., на 100 руб. денежных средств, выделенных Фондом, Заемщик вкладывал 354 рубля собственных средств. Еще одним отличием стопроцентного финансирования жилищного строительства от социальной ипотеки выступает тот факт, что в первом случае деньги в Фонд не возвращаются, а во втором случае часть реальной стоимости ссуды возвращается через 10 лет и направляется на дальнейшее кредитование заемщиков. Помимо благотворного влияния ипотечной модели, осуществляемой Фондом на экономику региона, существует и такой эффект, как рост налоговых поступлений в областной бюджет. Как свидетельствует таблица

1, увеличение налоговых поступлений на 100 руб. государственных расходов составит 21,55 рубля.

Особенности опосредованного государственного финансирования ипотечного кредитования. В рамках работы был проведен анализ доступности банковских программ догосрочного ипотечного жилищного кредитования. В качестве исходных параметров были взяты ряд известных программ ипотечного кредитования, разработанные как с участием государственных компаний -АИЖК, МИА, так и коммерческих банков; для расчетов были приняты следующие допущения: сумма кредита - 600 ООО руб., LTV = 70 процентам. Расчеты были сделаны для временного диапазона от 5 до 20 лег по процентным ставкам в диапазоне от 11 до 28 процентов годовых. По проведенным расчетам можно сделать вывод, что ипотечное кредитование, как инструмент решения жилищной проблемы, сегодня доступно от 3,3 до 17,9 процентам населения (причем анализ программ дает еще более точную картину).

Как показывает анализ, в среднем 9,1 процентов населения может воспользоваться услугами ипотечного жилищного кредитования. И только у таких фондов, как Дельта-Кредит и АИЖК за счет более дешевых ресурсов, а, следовательно, и более дешевых кредитов, процент доступности поднимается до 12,5 процентов.

Система государственного регулирования процессов ипотечного кредитования просматривается через функционирование АИЖК. На наш взгляд, качество ипотечной модели во главе с АИЖК, ее проработанность и подготовленность заметно выше уровня региональных схем, однако перед ней в стати проблемы более высокого уровня. Эти проблемы никогда не возникали перед региональными операторами, поскольку в региональных схемах, как показал анализ, был слишком узок состав субъектов кредитования. В региональных схемах присутствовали только региональные власти в лице Фонда либо Агентства и заемщики. В модели Агентства предусмотрено участие и других независимых участников рынка. Независимость таких участников как банки, страховые компании и риэтеры требует наличие рыночных условий во взаимоотношениях с ними, чего не могли обеспечить региональные схемы, поскольку этим субъектам в рамках областных программ не находилось места. Однако перед АИЖК стоит задача обеспечения массовой модели ипотеки, а, следовательно, удержание процентных ставок на уровне, достаточном для

развития такой модели.

На АИЖК в современной ситуации могут быть возложены следующие задачи:

1. Рефинансирование ипотечных кредиторов;

2. Минимизация рисков, связанных с функционированием ипотечных отношений;

3- Помощь в организации единой системы страхования ипотечных рисков.

При осуществлении перечисленных задач, перед АИЖК встает ряд проблем, которые заключаются в следующем:

1. Для банков сомнительна выгода от сотрудничества с АИЖК. Ставка рефинансирования, которая принята в агентстве, составляет 11,5 % для банка. Эти одиннадцать с половиной процентов делятся, по сути, между четырьмя уровнями процесса: АИЖК, региональным оператором (выкупает кредиты), региональной администрацией (предоставляет гарантии) и банком. От одноуровневой и двухуровневой систем АИЖК, фактически, перешло к трехуровневой системе рефинансирования ипотечных кредитов. В силу особенностей бухгатерского учета Агентство не готово выкупать кредиты ни с премией, ни с дисконтом. Возможности получения прибыли банком просматр1шаются в следующем: (а) взимание вознаграждения за рассмотрение заявки; (в) возможное обслуживание заемщиков (при этом не факт, что эта возможность будет реальной и в дальнейшем, см. пп.с); (с) привлечение новых клиентов.

2. В последнее время озвучивается тезис, что АИЖК конкурирует с банками, и 11,5% ставки рефинансирования - это вроде не рыночные условия. АИЖК опровергает данное утверждение тем, что самостоятельно не выдает кредиты, а их рыночная стоимость может быть всегда повышена за счет допонительных комиссий банка, как например, комиссии за выдачу кредита.

3. АИЖК дожен прояснить вопрос, относительно того, кто будет сопровождать ипотечные кредиты, которые агентство будет приобретать напрямую. Сегодня за это сопровождение АИЖК платит 2%. В перспективе сопровождение будет отдельным видом бизнеса, и здесь агентство собирается проводить тендеры. Для этого нужно, чтобы на рынке ипотечного кредитования существовал объем, который может рассматриваться как бизнес. Сейчас все сопровождение замыкается на региональные ипотечные агентства с тем, чтобы

там сформировать критическую массу закладных.

4. Недостаточный учет ряда рисков.

Рекомендации. На основе проведенного исследования можно предложить следующие рекомендации по осуществлению государствен н о го финансирования:

1. В программах развития социальной ипотеки необходимо четко определять круг лиц, которые имеют право на получение кредита. Эго позволит избежать ситуаций, при которых законодательно проведенные программы не будут выпоняться на местах. Нами предложена методика определения количественных параметров ипотечных программ, которая позволит устранить указанный недостаток. Данная методика предназначена для разработчиков программ ипотечного кредитования. Она предполагает проводить расчет на основе учета двух параметров: фактического размера жилой площади, приходящейся на члена семьи, и финансовых возможностей той или иной группы населения. При применении методики учитывается цель ипотечных программ, позволяющая определить оптимальный вариант предоставления займов и начичие паралельный программ ипотечного кредитования. Применение подобной методики позволит более точно рассчитывать количественные параметры групп населения, подпадающих под действие программы, и тем самым приводить в соответствие объемы финансирования со спросом на льготные ипотечные займы.

2. Вместо предоставления гарантий по испонению обязательств по всем ипотечным кредитам региональные агентства. могли бы взять на себя ограниченное обязательство покрытия потерь по какой-либо части основной суммы кредита.

3. Федеральное правительство могло бы предложить страхование кредитного риска по какой-либо части каждого кредита либо через АИЖК, либо через другое агентство. Такое разделение риска могло бы стать источником экономических стимулов для повышения качества управления рисками.

4. АИЖК могло бы предложить меры по повышению кредитного рейтинга ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, которые выпускаются коммерческими банками. Благодаря этому, государственные гарантии, предоставляемые АИЖК, будут использоваться более эффективно, а у Сбербанка и других крупных банков с высокой ликвидностью появится

экономический стимул предоставлять кредиты семьям со средним уровнем дохода.

5. Необходимо разработать единую программу страхования совокупности ипотечных рисков, которой придать статус федеральной. Выработать простую и прозрачную систему управления и регулирования ею, открытую для контроля со стороны независимых организаций.

6. Разработать профессиональные стандарты страхования ипотечных рисков, чему будет способствовать привлечение к процессу организации профессиональных страхователей.

7. Обеспечить ограниченное страховое покрытие для кредиторов, например, исключить вероятность чрезмерных первоначальных потерь.

Основные публикации автора по теме диссертации:

1. Амосов, А.П. О проблемах государственного участия в процессе становления ипотечного кредитования в РФ / А.П. Амосов // Экономика, экология и общество России в 21-м столетии. Труды 5-й международной научно-практической конференции. - Том 2/Секция II. - С-ПБ.: Инкор, 2003. -0,2 п.л.

2. Амосов, А.П. Правовые аспекты развития ипотечного кредитования в Российской Федерации / А.П. Амосов // Экономика и бизнес: позиция молодых ученых. Материалы международной конференции, - Барнаул: Изд-во Ат.ун-та, 2004 - 0,2 п.л.

3. Амосов, А.П. Проблемы государственного участия в процессе становления ипотечного кредитования в Российской Федерации / А-П. Амосов // Реформы в современной России: экономические, социально-политические и правовые аспекты. Научно практическая конференция 17 апреля 2003 г.Вогоград: Изд-во ВАГС, 2003 - 0,3 п.л.

4. Амосов, А.П. Состоя 1 гае системы рефинансирована ипотечных -кредитов в России / А.П, Амосов К Проблемы теории и практики финансово-

кредитной Х системы. Сборник научных статей I межвузовской научно-практической конференции. - Вогоград: НП ИПД Авторское перо, 2004 - 0,2 пл.

5. Амосов, А.П. Проблемы развития региональных схем поддержки ипотечного жилищного кредитования / А.П. Амосов // Россия на рубеже веков:

проблемы социально-экономического, государственно-правового и духовного развития. Материалы научно-практической конференции 28 января 2004 г. -Вогоград: Изд-во ВАГС, 2004 - 0,3 п.л.

6. Амосов, А.П. Теоретические основы понятия Новая экономика/ А.П. Амосов // Сборник научных работ аспирантов и студентов ВАГС. Выпуск 3. -Вогоград: Изд-во ВоГУ, 2001 - 0,3 п.л.

7. Амосов, А.П. Анализ доходов населения как основного источника решения жилищных проблем / А.П. Амосов // VI Межвузовская конференция студентов и молодых ученых г.Вогограда и Вогоградской области. Выпуск 1. Экономика и финансы. Ч Вогоград: Изд-во ВоГУ, 2002 Ч 0,2 п.л.

8. Амосов, А.П, Методика определения количественных параметров ипотечных программ/А.П, Амосов //Материалы международной научно-практической конференции Ломоносов 2006. - М.: Изд-во МГУ, 2006. -0,1 п. л.

9. Амосов, А.П. Финансовые инструменты государственной поддержки процессов развития ипотечного жилищного кредитования в России/А.П. Амосов//Вестник Костромского государственного университета им, H.A. Некрасова. Ч 2006. - том.12. - 0,4 пл.

Подписано в печать 20.10.2006 Формат 60x84/16. Бумага офисная. Гарнитура лTimes, Печать офсетная. Уел, печ, л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ № 12. Издательство Вогоградского государственного университета 400062, г.Вогоград, пр-т Университетский, 100 24

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Амосов, Александр Павлович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРОЦЕССОВ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ.

1.1. Основные системы ипотечных отношений стран развитой рыночной экономики.

1.2. Характеристика потенциала развития ипотечных моделей в России.

2. ОСОБЕННОСТИ ПРЯМОГО БЮДЖЕТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ В ПРОЦЕССАХ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.

2.1. Направления прямого государственного участия в региональных схемах развития системы ипотечного жилищного кредитования.

2.2. Развитие региональных моделей ипотечного кредитования на примере Вогоградской области.

3. ОСОБЕННОСТИ ОПОСРЕДОВАННОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УЧАСТИЯ В ПРОЦЕСАХ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ИПОТЕКИ.

3.1. Характеристика общероссийского рынка ипотечного кредитования.

3.2. Анализ мер опосредованного государственного участия в развитии жилищного ипотечного кредитования.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Особенности государственного финансирования развития ипотечного кредитования в РФ"

Актуальность темы исследования

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (как со стороны органов власти различных уровней, так и со стороны граждан), динамично возрастает. Это положительное явление, прежде всего, связано с тем, что ранее использовавшиеся механизмы проведения жилищной политики в стране оказались неэффективными, а, следовательно, появилась настоятельная потребность в разработке новых инструментов жилищной политики, адекватных сложившейся экономической ситуации. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, догосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Сейчас в России имеет место кардинально новая социально-экономическая система, принципиально отличающаяся от существовавшего строя и уклада экономики. Произошли значительные изменения в структуре собственности на недвижимость, что явилось предпосыкой для формирования рынка недвижимости, функционирующего в соответствии с экономическими законами и обеспечивающего взаимосвязь реального и финансового секторов экономики. Кроме того, осуществленные экономические реформы изменили и социальную структуру общества. Обозначились существенные диспропорции в уровне жизни населения, произошло расслоение общества по размерам доходов, резко и значительно упал платежеспособный спрос домохозяйств. В связи с указанными причинами ранее действовавший порядок по решению застарелой жилищной проблемы, в том числе и программными подходами, не может быть автоматически перенесен на формирующуюся экономическую систему.

Начало образованию системы ипотечного кредитования в России было положено Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 № 28). Этот нормативный акт явися документарным свидетельством государственной политики как комплекса механизмов регулирования и мер стимулирования, направленных на построение и развитие догосрочных финансовых отношений при улучшении гражданами своих жилищных условий.

Сложившаяся на сегодняшний момент макроэкономическая ситуация определила ряд особенностей развития ипотеки в современной России. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание темпов роста реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов предопределили переосмысление уже имеющегося исторического и зарубежного опыта, проявившееся в целом ряде видоизмененных ипотечных и квазиипотечных программ.

Современная государственная жилищная политика строится на принципах привлечения в жилищный строительный сектор финансовых ресурсов из различных негосударственных источников, в первую очередь -средств населения, коммерческих банков, страховых компаний и инвестиционных фондов. При этом, одной из важнейших мер реализации современной жилищной политики является создание в России единой ипотечной системы, которая учитывала бы как передовой опыт развитых стран, так и национальные особенности России.

Необходимо отметить, что за годы реформ проделана большая работа по созданию в стране развитого рынка недвижимости и внедрению системы ипотечного кредитования. Однако зачастую данные процессы недостаточно обоснованны теоретически, носят спонтанный характер, разрозненны и поэтому малоэффективны. Очень часто государственная поддержка сводится исключительно к государственному финансированию, и это уже привело к ряду, фактически, провалов региональных программ. С другой стороны, отказ от любого государственного участия в ипотечном процессе также пагубно, что показала практика начала 1990-х, когда государство не имело ни возможности, ни, по-видимому, желания, участвовать в жилищных проблемах населения.

Необходимость всестороннего анализа места государства в развитии ипотечных процессов, определения направлений развития особенностей государственного участия в формировании уровней ипотечного кредитования в стране, а также выявление оптимальных решений в области финансирования ипотеки в Российских условиях обусловили выбор темы исследования. Цель и задачи исследования

Цель исследования состоит в выявлении особенностей государственного финансирования отношений, направленных на улучшение жилищных условий населения с помощью системы догосрочного ипотечного жилищного кредитования для оптимизации форм финансового участия в них государственных органов.

В рамках поставленной цели перед исследованием поставлены следующие задачи:

- определить место ипотечной системы в рамках финансовой системы современного государства с учетом развиваемой в нем модели ипотечных отношений;

- предложить классификацию ипотечных программ действующих в современной России, которая позволит раскрыть основные экономические и правовые факторы развития ипотеки в государстве

- систематизировать современные формы и инструменты участия органов государственной власти в вопросах становления ипотечных институтов в стране;

- выявить наиболее перспективные инструменты прямого государственного участия в ипотечных программах и определить положительные и отрицательные последствия применения таких инструментов;

- определить наиболее перспективные, с точки зрения массовости, направления развития ипотеки на основе анализа доступности ипотечных схем населению;

- провести анализ действенности влияния государственных мероприятий в области ипотечного кредитования на некоторые макроэкономические параметры развития региона.

Объект исследования

Объектом исследования являются процессы бюджетного финансирования ипотечных отношений в рамках финансовой системы современного государства.

Предмет исследования

Предметом исследования являются отношения среди участников ипотечного кредитования, которые складываются между отдельными элементами финансовой системы по поводу особенностей бюджетного финансирования ипотечных программ.

Теоретическая и методологическая основа исследования.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы составили материалы Федеральной службы государственной статистики, данные, характеризующие социально-экономическое состояние различных регионов России, компьютерная и электронная информация, сведения органов государственного управления (Министерства финансов РФ, Центрального банка России, Комитета экономики Администрации Вогоградской области, Вогоградского областного комитета по статистике, Вогоградского областного фонда жилья и ипотеки).

В работе использованы экономико-математические, статистические, графические и абстрактно-логические методы обработки информации.

Степень изученности проблемы

Вопросам догосрочного ипотечного кредитования на сегодняшний день посвящен достаточно обширный перечень литературы. Причем данная литература имеет как характер методологического и теоретического обоснования ипотечных процессов и механизмов их регулирования, так и обзорной характеристики страновых и региональных особенностей ипотечного кредитования. К первой группе можно отнести работы В.Гуртова, В.Есипова, В.Кудрявцева и Е.Кудрявцевой, Н.Щербаковой, В.Ченокова. Во второй группе необходимо отметить исследования А.Ларионова, Н.Ризуна, Е. Черных и др.

Сегодня можно с уверенностью сказать, что начальные этапы развития ипотеки в России, в большей своей части, пройдены - об этом свидетельствуют, как достаточно проработанная законодательная база, так и значительно выросший уровень проблем обсуждаемых в научных кругах и средствах массовой информации. Убедиться в этом можно изучив исследования

A.Ларионова, А.Латынцева, В.Лимаренко, Е.Покопцевой.

Безусловно, становление ипотеки не могло происходить без одновременного выстраивания системы ипотечного кредитования и встраивания ее в финансовую систему государства. Этому сложному процессу были посвящены работы М.Загорулько, О.Иншакова, Ю.Климова, В.Смирнова,

B.Лимаренко.

Несмотря на достаточно глубокую проработку вопросов функционирования догосрочного ипотечного кредитования, сегодня остались вопросы в отношении государственного участия в этом процессе. Мнения тут расходятся как относительно принадлежности государства к конкретным участникам процесса кредитования, так и относительно механизмов поддержки субъектов кредитования. В доказательство нашего утверждения можно привести работы Н.Пастуховой, В.Смирнова, А.Ларионова, В.Усова, Е. Брусницына, Е.Покопцевой и др.

Научная новизна исследования.

Научная новизна исследования заключается в следующих полученных автором результатах:

1. Уточнено место ипотечных отношений в финансовой системе государства, которое характеризуется разнообразным сочетанием ее отдельных элементов, составляющих основу американской, немецкой и европейской моделей догосрочного ипотечного кредитования;

2. Обобщены механизмы и инструменты участия органов государственной власти в процессах становления и развития ипотечных институтов, которые подразделяются на: а) государственное финансирование кредиторов по ипотечным кредитам; б) льготное стимулирование застройщиков и покупателей жилья;

3. Выделены перспективные инструменты государственного финансирования моделей ипотечного кредитования с использованием средств бюджетных и внебюджетных фондов всех уровней власти: (а) субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым упономоченными банками; (Ь) предоставление субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья с целью оплаты первоначального взноса; (с) предоставление кредитов (займов) на жилищные цели за счет средств бюджета; ((1) страхование первоначального взноса по ипотечному кредиту; (е) организация системы рефинансирования с учетом АИЖК.

4. Предложена методика расчета доступности ипотечной программы в зависимости от объемов ее финансирования, которая учитывает влияние двух факторов - фактического размера жилой площади на члена семьи и финансовых возможностей группы заемщиков;

5. Разработана методика оценки коммерческой и бюджетной эффективности региональных моделей льготного ипотечного кредитования, которая позволяет определить наиболее эффективные варианты участия федеральных и субфедеральных органов власти в финансировании ипотечных проектов на основании показателей инфляции, коэффициента мультипликации, объемов налогообложения, срока кредитования по проекту;

6. Сопоставлены параметры перспективных инструментов прямого финансирования ипотеки, что позволило сделать вывод об оптимальности в современных российских условиях государственного финансирования через дотирование процентных ставок по кредитам.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Разработанная научно-методическая база дает возможность субъектам хозяйственной деятельности в условиях рыночной экономики создавать эффективные методики по организации и управлению системы ипотечных отношений. Полученные в ходе исследования выводы и рекомендации могут быть использованы для:

- моделирования ипотечных отношений в стране в целом и на уровне региона, и позволяют применять отдельные выводы при проведении жилищной политики;

- формирования нормативно-правовой базы по государственному регулированию ипотечных процессов как на федеральном, так и на региональном уровнях, решений органов местного самоуправления;

- формирования и обновления программ при переподготовке и повышении квалификации государственных служащих, специалистов, работающих в области управления и развития процессов ипотечного кредитования.

Апробация.

Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в семи научных работах и прошли обсуждение на IV Вогоградской региональной конференции молодых ученых (г.Вогоград), всероссийской конференции и 2-м всероссийском экономическом форуме студентов и молодых ученых (Санкт-Петербург, 1999г.), научной сессии профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР в 1998 и 2002 годах, также на теоретическом семинаре аспирантов СПбГУЭФ, международном периодически действующем научно-практическом семинаре, проводимом Вогоградской академией государственной службой совместно с муниципальной службой Эльзаса (Франция) в рамках НИР по теме Регион как объект комплексных научных исследований.

Теоретические выводы, методические и практические рекомендации использовались в учебно-педагогической деятельности при освещении социально-экономических проблем со слушателями Вогоградской академии государственной службы, студентами Международного Института Управления и Вогоградского института бизнеса.

Структура и объем диссертационной работы.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, включающих 8 параграфов, заключения, списка библиографических источников.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Амосов, Александр Павлович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Результаты диссертационного исследования заключаются в следующем.

Для целей исследования было принято следующее определение финансовой системы - это совокупность государственных и муниципальных централизованных и децентрализованных фондов, а также частных децентрализованных фондов.

Являясь частью финансовой системы, система догосрочного ипотечного жилищного кредитования затрагивает сразу несколько ее элементов, и, тем самым является ее частью. В настоящее время практика в области ипотечного кредитования имеет разные направления своего развития и, поэтому, по-разному вписывается в финансовую систему и по-разному объединяет ее элементы.

Всю мировую практику в отношении ипотечного кредитования мы разделили на 3 основные модели: (1) классическая, или так называемая американская, (2) европейская система, (3) немецкая система стройсбережений. Отличие этих трех систем ипотечного кредитования друг от друга заключается в законодательных особенностях территорий на которых они развивались, исторических особенностях развития банковской системы и жилищного сектора страны.

Американская модель ипотечных отношений охватывает сразу три сектора экономики - рынок недвижимости, рынок капитала и государственный сектор. Эта система ипотечного кредитования содержит в себе элементы государственных финансов, финансов кредитной системы, финансов вторичного финансового рынка и финансов отраслей воспроизводственного процесса. Государственные финансы и рынок капитала, как элементы финансовой системы связаны через механизм рефинансирования ипотечных кредиторов. В рамках классической системы государство, через государственные и полугосударственные ипотечные компании является поноценным участником рынка ценных бумаг. Между государством, в лице эмиссионно-финансовой корпорации, и рынком капиталов, в лице ипотечных

133 кредиторов, функционирует два противонаправленных потоков. Первый поток, идущий от эмиссионно-финансовой корпорации к кредиторам представляет собой поток инвестиций, противоположный ему поток - пулы закладных, являющиеся обеспечением для выпускаемых государственными и полугосударственными корпорациями ценных бумаг.

Вторая группа отношений складывается между рынком капитала и рынком недвижимости, как элементами финансовой системы. Причем здесь также присутствуют два противоположных потока: кредиты (от кредиторов к заемщикам) и закладные (от ссудозаемщиков к кредиторам).

Европейская модель ипотечного кредитования охватывает значительно меньшее количество элементов финансовой системы, чем американская. Она находится на стыке следующих элементов: кредитной системы, вторичного финансового рынка и финансов отраслей воспроизводственного процесса. При этом здесь взаимодействуют два основных потока: кредитные средства (от кредитора к ссудозаемщикам) и закладные ценные бумаги (от ссудозаемщиков к кредиторам). В данной системе взаимодействуют, главным образом, только первичный рынок кредитования и рынок недвижимости.

Ипотечная система, разработанная в рамках немецкой системы стройсбережений, объединяет следующие элементы финансовой системы: государственные финансы, кредитная система и финансы отраслей воспроизводственного процесса. Роль государственных финансов ограничивается правовым регулированием процесса и предоставлением финансовой помощи ссудозаемщикам. Кредитная система, в лице стройсберкасс, занимается аккумулированием догосрочных ресурсов на собственное воспроизводство. Это позволяет стройсберкассам в наименьшей степени, чем другие модели зависеть от внешней конъюнктуры.

Применение перечисленных моделей ипотечных отношений на российской почве корректируется рядом правовых и экономических особенностей. В связи с этим необходимо отметить следующее.

Развитие законодательной базы в отношении ипотечного кредитования в России до недавнего времени происходило в двух направлениях:

1. Федеральное. В основу решения жилищной проблемы положены, в основном рыночные механизмы, основанные на активном привлечении в ипотеку банков и сторонних инвесторов, формировании вторичного рынка ипотечных ценных бумаг. При правовой разработке этого направления не отдается предпочтения какой либо из известных моделей ипотечных отношений, достаточная нормативная база сейчас действует для все трех рассмотренных моделей: американской, европейской, немецкой системы стройсбережений.

2. Региональное. Предполагает усиление роли государства на всех стадиях ипотечных отношений, независимо от выбранной модели. Базовая модель, как правило, одна. Главным субъектом ипотечного кредитования выступает региональная администрация в лице специально упономоченных органов В региональной модели именно эти организации оценивают и выбирают заемщиков, поскольку основным поставщиком финансовых ресурсов является региональный бюджет.

Помимо указанных направлений, в рассматриваемом контексте, необходимо упомянуть еще о таких понятиях, как коммерческая и социальная ипотека.

Коммерческая ипотека - это ипотечные отношения при которых заемщик выступает как самостоятельный и равноправный субъект кредитных отношений, отвечая по своим обязательствам в поном объеме, как в части выплаты основного дога, так и в части оплаты процентов по нему. В этом определении необходимо обратить внимание на следующие особенности: а. заемщик включен в систему ипотечных отношений по собственной инициативе и на рыночных условиях, осознавая обязательность поной имущественной ответственности перед кредитором; б. заемщик не имеет преимуществ перед другими субъектами экономических отношений в силу законодательных актов. При коммерческой ипотеке государство может помогать заемщикам, но эта помощь будет одинакова для всех граждан страны, а государство не будет являться одной из сторон в кредитных отношениях.

Социальная ипотека - это ипотечные отношения в которые заемщик вступает при заведомой поддержке со стороны государства и при который он имеет преимущества перед другими участниками ипотечных отношений в силу отдельных нормативных актов.

В зависимости от развиваемого направления ипотеки выбираются механизмы государственного участия в них. Участие государства в процессах ипотечного кредитования на сегодняшний день может осуществляться по следующим основным направлениям: (I) Прямое государственное льготирование жилищного строительства и покупки жилья (прямое регулирование). Сюда относится внедрение эффективных механизмов увеличения и поддержки платежеспособного спроса граждан на приобретение жилья. Такие гарантии могут осуществляться по следующим направлениям: (а) финансирование части процентной ставки по кредиту, (Ь) финансирование части первоначального взноса, что снижает величину ипотечного кредита, или ускоряет возможность его получения, (с) система жилищных льгот, обусловленных покупкой квартиры. (II) Государственное участие в процессе обеспечения кредиторов финансовыми средствами (косвенное регулирование). Здесь необходимо обратить внимание на следующие механизмы: (1) Минимизация рисков ипотечного кредитования для субъектов ипотечного рынка. Такая минимизация может быть проведена по следующим направлениям: (а) страхование первоначального взноса по ипотечному кредиту, (б) повышение кредитного рейтинга ценных бумаг коммерческих банков со стороны АИЖК; (в) установление государственного контроля за соответствием суммы заимствований по облигациям и стоимости их покрытия; (2) Совершенствование налогового режима, как инструмента стимулирования развития системы жилищного ипотечного кредитования. Сюда относятся налоговые льготы (а) для ссудозаемщиков, покупающих жилье, за счет принятия стоимости квартиры к вычетам при расчете НДФЛ, (б) для организаций-эмитентов ипотечных ценных бумаг и участников рынка ценных бумаг за счет снижения размера налоговой ставки по операциям с ценными бумагами.

Поскольку инструменты косвенного участия могут применяться комбинировано, а инструменты прямого участия нет (это связано, в первую очередь, со значительными бюджетными затратами), то перед региональными властями всегда остро стоял вопрос о наиболее эффективных направлениях финансового участия в ипотечных программах. В рамках работы были сопоставлены параметры трех форм прямого финансирования ипотеки. В частности, рассматривались следующие направления финансовой помощи государства заемщикам: (1) прямое бюджетное финансирование заемщиков через региональных операторов; (2) Финансирование процентных ставок; (3) дотирование первоначальных взносов. Первый вариант один из самых неэффективных: (а) с точки зрения прозрачности он практически непрозрачен, поскольку объем кредитования слишком мал, а, следовательно, трудно определить какими принципами будут пользоваться специалисты оператора при выборе кому из заемщиков предоставить кредит; (б) с точки зрения социальной эффективности этот вариант наиболее неэффективен, (в) с точки зрения финансовой эффективности проект также неэффективен, поскольку объем свободных средств в распоряжении оператора начинает уменьшаться, начиная с года - являющегося максимальным сроком финансирования по кредитам. Причем если в двух оставшихся моделях их финансовая эффективность зависит от ожидаемой ставки процента, то данная модель поностью лотключена от рынка и неэффективная при любой экономической ситуации, (г) данная модель никак не влияет на состояние ипотечного рынка -участники рынка никак не заинтересованы в этой модели. Первая и вторая модель тесно связаны с внешней средой - они не могут существовать без банковской системы. Данные модели не заменяют кредитно-финансовый механизм, а всего лишь берут часть рисков, заключенных в процентной ставке, на себя. Данные модели расширяют при прочих равных условиях диапазон лиц, которые могут воспользоваться ипотекой. В последнем случае кредитно-финансовый механизм исключается поностью и заменяется абсолютно новой моделью, которая, пытаясь конкурировать с ипотекой, фактически с ней не конкурирует.

Финансирование процентных ставок и дотирование первоначальных взносов, тем не менее, стимулирует заемщиков, в то время как сами кредиторы остаются незатронутыми. Важной задачей государства является помощь банковской системе в поиске более дешевых и догосрочных ресурсов, поскольку это тоже окажет воздействие на процентную ставку и снизит ее за счет снижения кредитного спреда. Минусы дотирования процентных ставок состоят в следующем: (а) срок кредитования до 20 лет слишком большой для того, чтобы можно было спрогнозировать развитие экономической ситуации в стране. Даже если в настоящее время регион может позволить себе финансировать часть процентной ставки по кредиту без ущерба для бюджета, то изменение экономической ситуации в стране способно вынудить регион к заимствованиям, которые не принесут никаких доходов а из-за необходимости уплаты процентов по облигациям приведенная стоимость дотаций только увеличиться; (б) в случае неблагоприятной экономической ситуации региональные власти смогут отказаться от субсидирования новых заемщиков, но субсидирование процентных ставок по уже выданным кредитам придется продожать; (в) затраты по субсидированию являются безвозвратными, они не будут возвращены, а следовательно их нельзя будет использовать для продожения процесса кредитования; (г) есть опасность, что процесс кредитования будет финансироваться скачкообразно. Так, если региональные власти пожелают расходовать на цели ипотечного кредитования постоянную сумму денежных средств, и эта сумма будет освоена уже в первый же год, то в последующие годы объем ипотечного субсидирования опуститься до нуля либо очень резко сократиться.

К минусам дотирования первоначального взноса можно отнести тот факт, что для дотирования одного и того же количества заемщиков придется затратить значительно большее количество денежных средств. Так, в случае если региональный бюджет предусмотрел на цели финансирования ипотеки истратить 15 мн.руб., то в случае использования субсидирования процентных ставок (при заданных в рамках исследования условиях) каждые 20 лет гипотетически смогут профинансироваться от 5 679 до 9 508 человек. В тоже время, при использовании бюджетных средств на финансирование первоначального взноса регион сможет профинансировать не более 2 ООО человек.

При ожидании снижения процентной ставки региональному бюджету оптимальнее всего финансировать процентные ставки по кредитам, поскольку в этом случае и бюджет понесет значительно меньшие издержки по сравнению с альтернативным способом субсидирования и количество граждан, получающие кредит будет оптимально. Однако, при высоких процентных ставках, а также в случае ожидания их повышения следует отказаться от финансирования процентных ставок и перейти к менее эффективному, с точки зрения количества обеспеченных ипотекой, но, в то же время менее затратному способу финансирования - дотированию первоначальной ставки.

По результатам анализа можно сделать вывод, что дотирование процентных ставок по кредитам является наиболее эффективным способом прямого финансового участия государства в процессе ипотечного кредитования.

В рамках работы был проведен анализ доступности моделей коммерческой формы догосрочного ипотечного жилищного кредитования. В качестве исходных параметров были включены ряд известных программ ипотечного кредитования, разработанные как с участием государственных компаний - АИЖК, МИА, так и коммерческих банков, для расчетов были приняты следующие допущения: сумма кредита - 600 ООО руб., LTV = 70 процентам. Расчеты были сделаны для временного диапазона от 5 до 20 лет по процентным ставкам в диапазоне от 11 до 28 процентов годовых. По приведенным расчетам можно сделать вывод, что ипотечное кредитование, как инструмент решения жилищной проблемы сегодня доступен от 3,3 до 17,9 процентов населения, причем анализ программ дает еще более точную картину.

Как показывает анализ, в среднем 9,1 процентов населения может воспользоваться услугами ипотечного жилищного кредитования. И только у таких фондов, как Дельта-Кредит и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию процент доступности поднимается до 12,5 процентов.

В рамках диссертации был рассчитан эффект от влияния государства в процессе финансирования ипотечного процесса по сравнению с действовавшим ранее стопроцентным финансированием жилищного строительства государством. Как показывают расчеты, эффективность вложений бюджетных средств в социальную ипотеку в 6,4 раза превышает эффективность вложений в стопроцентное финансирование жилищного строительства. Это достигается благодаря тому, что рост государственных расходов на ипотеку влечет за собой рост вложений частного сектора в жилищную сферу. В Вогоградской области, по итогам 1996-2005 гг., на 100 руб. денежных средств, выделенных Фондом, Заемщик вкладывал 354 рубля собственных средств. Еще одним отличием стопроцентного финансирования жилищного строительства от социальной ипотеки заключается в том, что в первом случае деньги в Фонд не возвращались бы, а во втором случае часть реальной стоимости ссуды возвращается через 10 лет и направляется на дальнейшее кредитование заемщиков.

На основе сделанных выводов можно предложить следующие рекомендации:

1. В программах развития социальной ипотеки необходимо четко определять круг лиц, которые имеют право на получение кредита. Это позволит избежать ситуаций, при которых законодательно проведенные программы не будут выпоняться на местах. Нами предложена методика определения количественных параметров ипотечных программ, которая позволит устранить указанный недостаток. Данная методика предназначена для разработчиков программ ипотечного кредитования. Она предполагает проводить расчет на основе учета двух параметров: фактического размера жилой площади, приходящейся на члена семьи и финансовых возможностей той или иной группы населения. При применении методики учитываются: цель ипотечных программ, позволяющая определить оптимальный вариант предоставления займов, наличие паралельный программ ипотечного кредитования. Применение подобной методики позволит более точно рассчитывать количественные параметры групп населения, подпадающих под действие программы, и тем приводить в соответствие объемы финансирования со спросом на льготные ипотечные займы.

2. Вместо предоставления гарантий по испонению обязательств по всем ипотечным кредитам региональные агентства могли бы взять на себя ограниченное обязательство покрытия потерь по какой-либо части основной суммы кредита. Например, банку-организатору ипотеки можно предъявить требование о принятии на себя суммы убытков в размере первых 30 процентов кредитного баланса. В отношении следующих 20 процентов баланса АИЖК могло бы предлагать страхование на случай убытков за экономически обоснованную плату, а региональное агентство могло бы предлагать страхование остатка кредита - тоже за экономически обоснованную плату. Это всего лишь одна из возможных схем; распределение долей покрытия убытков может быть и иным.

3. Федеральное правительство могло бы предложить страхование кредитного риска по какой-либо части каждого кредита либо через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), либо через другое агентство. Такое разделение риска могло бы стать источником экономических стимулов для повышения качества управления рисками.

4. АИЖК могло бы предложить меры по повышению кредитного рейтинга ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, которые выпускаются коммерческими банками. Благодаря этому, государственные гарантии, предоставляемые АИЖК, будут использоваться более эффективно, а у Сбербанка и других крупных банков с хорошей ликвидностью появится экономический стимул предоставлять кредиты семьям со средним уровнем дохода.

5. Необходимо разработать единую программу страхования совокупности ипотечных рисков, которой придать статус федеральной в целях диверсификации географического риска. Выработать простую и прозрачную систему управления и регулирования ею, открытую для контроля со стороны независимых организаций;

6. Разработать профессиональные стандарты страхования, чему будет способствовать привлечение к процессу организации профессиональных страхователей;

7. Обеспечить ограниченное страховое покрытие для кредиторов, например, исключить вероятность чрезмерных первоначальных потерь.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Амосов, Александр Павлович, Вогоград

1. Абашина A.M., Маковский А.А., Симонова М.Н., Талье И.К. Кредиты, займы, ссуды.-М.:Филинъ, 1998;

2. АИЖК уходит монополия остается// Банковское обозрение. - июнь. -2005;

3. Балабанов И.Т. и др. Деньги и финансовые институты. СПб. - 2000;

4. Банки и банковское дело. Учебное пособие/Под ред. И.Т.Балабанова. -СПб.-2000;

5. Банковское дело. Учебник/Под ред.Лаврушина О.И. М. - 2002;

6. Банковское дело. Учебник/Под ред.проф. В.И.Колесникова, проф. Л.П.Кроливецкой. М. - 2000;

7. Банковское дело: стратегическое руководство. Учебник/под ред. В.Платонова, М.Хиггинса. М. - 2001;

8. Батраков Л.Г. Анализ процентной ставки коммерческого банка. М. -2002;

9. Брусницын Е.А., Ларионов А.Н., Коробов Ю.И., Цатхланова Т.Т. Ипотечное жилищное кредитование на региональном рынке недвижимости. Вогоград. - 2003;

10. Велетминский И. Доступное жилье споткнулось о строителей и банкиров//Российская газета. 01.06.2005. - с.5;

11. Велетминский И. Ипотека зависла в Минфине//Российская газета. -19.02.2005.-с.5;

12. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства -СПб.: СПбГУЭФ, 1999;

13. Горбунова О.Н. Финансовое право и финансовый мониторинг в современной России. М., 2003, С.60-61

14. Государство и граждане. Мировой опыт//Экономика и жизнь. № 28. -2004;

15. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и часть третья16,17.18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28

16. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-Ф3 (с изменениями от 30 июня 2003 г., 7 июня, 28 июля, 2 ноября, 29 декабря 2004 г.);

17. Гранова И.В. Оценка недвижимости. СПб. - 2001;

18. Грачев И., Ведев А. Способна ли ипотека решить жилищныйвопрос/УЭксперт. №21. - 2006. - с.66;

19. Гросиан Р.К. Как вести дела с банками. Кредиты, денежные вклады,платежный оборот. М.: Международные отношения, 1996;

20. Губина И., Рубченко М. Заемные метры//Эксперт. № 42. - 1999. - с.3943;

21. Гурвич Г.С.Советское финансовое право. М., 1985.С.20

22. Гурова Т. и др. Пора процветания/УЭксперт. № 25. - 2001. - с.30;

23. Гуртов В.К. Инвестиционные ресурсы. М. - 2002;

24. Давыденко В. Блеск и нищета ипотеки//Российская газета. 18.08.2006.с.6;

25. Дельтакредит намерена в 2001 г. привлечь до 70 мн.доларов для расширения ипотечного кредитования в РФ//Интерфакс-АИФ. 23 мая. -2001;

26. Доклад о развитии человеческого потенциала в Российской Федерации. -М. 1999;

27. Долан Э.Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. СПб. - 1991;

28. Догов В. Ипотека для новостроек//Время новостей. 24мая. - 2001; Домчева Е. Куда двинуть недвижимость//Российская газета. - 08.06.2006. - с.5;30

Похожие диссертации

• Макроэкономические проблемы развития ипотечного кредитования в России
• Развитие ипотечного кредитования жилья как направление повышения качества жизни населения России
• Развитие ипотечного кредитования в системе жилищного инвестирования
• Формирование финансовых условий развития ипотечного кредитования на региональном уровне
• Учет и анализ операций по ипотечному кредитованию