Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Становление земельного рынка в российской экономике тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Шубин, Николай Юрьевич
Место защиты	Москва
Год	2004
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Становление земельного рынка в российской экономике"

На правах рукописи

ШУБИН Николай Юрьевич

СТАНОВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА В РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКЕ

Специальности: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: АПК и сельское хозяйство; землеустройство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва -2004

Работа выпонена на кафедре конкретной экономики и финансов Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Научный руководитель Доктор экономических наук, профессор

Суслов Иван Федорович

Официальные оппоненты Доктор экономических наук, профессор

Руднев Виктор Дмитриевич

Кандидат экономических наук Костенко Александр Владимирович

Ведущая организация Всероссийский институт аграрных про-

блем и информации им. А.А. Никонова Россельхозакадемии

Защита состоится "27 " мая 2004 г. в 16.00 часов на заседании диссертационного совета Д 502.006.05 по экономическим наукам в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 119606, Москва, пр. Вернадского, 84, 1 учеб. корп., зал 2.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале библиотеки Российской академии государственной службы при Президенте РФ (I уч. корп. комн. 914).

Автореферат разослан "26" апреля 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного Совета

РА. Чванов

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Земельно-имущественный рынок, как и любой другой рынок, выражает интерес разных собственников: продавцов и покупателей. Только собственники вправе вступать в отношения купли-продажи такого специфического товара как земельный участок. Поэтому земельный рынок функционирует и развивается лишь в условиях многообразия форм земельной собственности и преодолении монополии государственной собственности на землю.

Эти аспекты требуют научных и методологических обоснований по мере углубления земельной реформы в России и вступления в силу закона о гражданском обороте сельскохозяйственных земель, что в результате интенсифицирует процесс оборота других категорий земель.

Степень разработанности темы. По проблемам земельного рынка проводится много дискуссий, публикуются фундаментальные труды в рамках разных методологических подходов и идеологических концепций на федеральном уровне, которые ратуют и "за", и "против" развертывания земельного рынка. Принятие новых земельных законов активизировало усилия противников земельного рынка, что нашло свое отражение в предвыборных программах КПРФ, аграрной партии, ряда других политических партий. Острота полемики перемещается на уровень регионов, в большинстве которых еще не конкретизированы законодательные земельные акты.

Многие аспекты земельного рынка раскрыты в трудах Д. Б .Аратского, В.Р.Беленького, А.Е.Булатова, И.Н.Буздалова, С.Н.Вокова, А.М.Емельянова, В.В.Жабина, Н.В.Комова, П.Ф.Лойко, И.Д.Мацкуляка, В.В.Милосердова, Л.А.Никонова, А.В.Петрикова, В.Д.Руднева, А.Ю.Цыпкина, ВЛ.Узуна, Ю.В.Яковца и ряда других отечественных и зарубежных экономистов.

(""Х . ЬНДЯ

БИБЛИОТЕКА

В их работах освещаются общие проблемы земельной реформы и, в частности трудности практической реализации прав граждан РФ на земельную собственность, особенно на земли сельскохозяйственного назначения.

Однако в современных условиях особенности частной, муниципальной и государственной форм земельной собственности, практики их реализации в регионах с учетом исторического опыта, накопленного в России и отраженного в трудах отечественных и зарубежных ученых, раскрыты пока недостаточно.

Цель настоящего исследования заключается в раскрытии общности и противоречивости интересов субъектов земельного рынка в процессе его становления и развития в условиях либерализации экономических отношений на основе выявления особенностей такого товара как "земельный участок", многообразия форм землевладения и землепользования. Реализация цели предусматривает решение следующих задач:

- раскрыть специфику товара "земельный участок" и многообразия форм земельной собственности как предпосыки становления земельного рынка на основе юридически-нормативного законодательства федерального и регионального уровней, регулирующих и ограничивающих права арендаторов и частных собственников;

- выявить современные трудности объективного и субъективного характера в становлении земельного рынка с учетом российского исторического опыта и зарубежной практики регулирования земельных отношений, социально значимых на федеральном и региональных уровнях;

- определить особенности и динамику развития сегментов земельного рынка на землях различных категорий и форм земельной собственности;

- обосновать прогрессивность гражданского оборота земель с точки зрения интересов общества, землевладельцев и землепользователей и необхо-

димости ускоренного развития инфраструктуры земельного рынка, в особенности ипотечного кредитования под залог земельных участков;

- наметить направления оптимизации земельных платежей в региональные бюджеты с дифференциацией условий перераспределения земельной ренты в процессе купли-продажи земельных участков.

Предмет исследования - социально-экономические условия реализации интересов субъектов хозяйствования в процессе гражданского оборота земельных участков и их экономические отношения в практике землепользования.

Объект исследования - гражданский оборот земель в промышленно развитых регионах и районах Москвы и Московской области.

Теоретико-методологическую основу исследования составляют фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых, содержащаяся в них экономико-статистическая информация и анализ в динамике (во времени) и статике (в пространстве), диалектическая логика, системный подход, метод ситуационного анализа, прямых сопоставлений, многокритериальной оценки.

Научная новизна результатов, лично полученных автором диссертационного исследования состоит в следующем:

Х конкретизированы особенности товара "земельный участок", проявляющиеся в его многофункциональности и, как следствие, многокритериаль-ности оценки его стоимости меновой - при купле-продаже, арендной - при аренде, залоговой - при ипотеке, налоговой - при налогообложении, рекреационной - в сфере оздоровительно-курортной; в территориальной ограниченности и, как следствие, монополизации землевладения и землепользования с фактором монопольной рентности; в разнокачественности потребительной стоимости и, как следствие, дифференцированной доходности и рентоспособ-ности; в многообразии форм земельной собственности и, как следствие, в оп-

ределенной ограниченности прав собственника на землевладение и землепользование земельным участком.

Х выявлены объективные и субъективные трудности становления и развития земельного рынка, проявляющиеся в незавершенности земельного законодательства на региональном уровне, неразвитости инфраструктуры рынка и чрезмерности издержек на приобретение земельных прав и практическое функционирование земельных участков в городских условиях, а также в медленном изменении менталитета хозяйствующих субъектов и противоборстве идеологических концепций.

Х раскрыта динамика формирования сегментов земельного рынка: арендного, приобретения участков через механизм купли-продажи, ипотечно-залогового кредитования в гражданском обороте земель городского, пригородного местоположения и земель разной удаленности от хозяйственных центров и экологических различий.

Х доказана прогрессивность гражданского оборота земельных участков для субъектов землепользования, общественных интересов и доходности государственных и муниципальных бюджетов, а также для улучшения и обустройства земель всех категорий; неправомерность бесплатной передачи земельных участков под приватизированными предприятиями.

Х введен в научный оборот дореволюционный опыт становления и функционирования российского земельного рынка с его социально-экономическими особенностями по сравнению с зарубежной практикой рыночного хозяйствования на земле.

Основные положения диссертации, которые выносятся на защиту: - обоснование важного значения учета различных функций земельного участка при оценке его стоимости: меновой, арендной, залоговой, налоговой, рекреационной во взаимосвязи с предполагаемой рентной составляющей в доходности землепользования и землевладения;

- аргументация необходимости системного формирования земельного рынка в логической последовательности: наличие многообразия форм собственности и земельных собственников, аренда земли, купля-продажа земельных участков, ипотека;

-определение приоритетности развития арендного сегмента земельного рынка, взаимосвязанной с интересами сложившихся земельных собственников: региональных, муниципальных, колективно-долевых, акционерно-корпоративных, индивидуально-семейных, выступающих в роли арендодателей и потенциально-возможных новых землепользователей-арендаторов;

- доказательства неправомерности бесплатной передачи земли под приватизированными предприятиями их собственникам, получивших государственную недвижимость по чрезмерно низкой оценке;

- предложения по увеличению земельных платежей за гражданский оборот земель в региональные бюджеты и бюджеты муниципальных образований с учетом необходимости увеличения доли средств на обустройство территорий и воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

Практическая значимость работы направлена на совершенствование механизмов земельного рынка во всех его сегментах с приоритетом расширения арендных отношений и последовательным наращиванием объемов купли-продажи земельных участков при условии всемерного развития инфраструктуры рынка земли с залоговым догосрочным и среднесрочным кредитованием с широким применением краткосрочных ссуд для эффективного текущего хозяйствования на земле.

Апробация обобщений и выводов осуществлена в публикациях объемом 4,2 п. л., в выступлениях за "круглым столом" кафедры конкретной экономики и финансов, а также в практической деятельности консатинговой фирмы ООО Тактика+. Содержащиеся в работе выводы и обобщения могут

представлять интерес для органов муниципального и регионального управления земельно-имущественными ресурсами и земельными отношениями в процессе последовательного развития земельной реформы.

Структура и логика работы определены целью и задачами исследования. Диссертация содержит введение, две главы, заключение, список использованной литературы. В тексте имеются 26 таблиц информационно-илюстративного, аналитического и сравнительного характера.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении раскрываются актуальность и степень разработанности темы, цели и задачи исследования, предмет и объект исследования, его методологическая база, научная новизна выводов и обобщений, их практическая значимость.

В первой главе "Социально-экономические основы становления земельного рынка" раскрываются особенности товара "земельный участок", юридически-нормативная база гражданского оборота земель, многообразие форм собственности на землю и состав многомилионного слоя собственников субъектов рыночных земельных отношений, особенности конкурентной среды в сегментах земельного рынка.

Многообразие форм земельной собственности и на их основе многомилионное число собственников представляют экономическую основу становления и развития земельного рынка, призванного реализовать интересы собственников и их потребности. Покупателя интересуют полезные потребительские свойства земельного участка для тех или иных хозяйственных целей. Продавца интересует конкретная сумма денег, которую можно выручить в результате продажи. И тому, и другому важно при этом знать особенности земельного участка и его принадлежность к определенной категории земель по

основному их назначению, зарегистрированной в книге регистрации и учета земель, а также в свидетельстве на право владения земельным участком.

В соответствии с земельным законодательством дожны быть разграничены права примерно на 10 мн. земельных участков. После введения в действие земельного кодекса в 2002 г. эту процедуру прошли не более 10% их числа. После проведения всей процедуры разграничения земель прогнозируется 16% земель в частной собственности, 8% Ч в собственности субъектов Российской Федерации и 2,2% - в муниципальной собственности и местного самоуправления. Около 70% земель останется в федеральной собственности1.

Земельным кодексом РФ выделены семь категорий земель в соответствии с их основным функциональным назначением. Право перевода из одной категории в другую предоставлено законодательным органам. Покупатели дожны учитывать многофункциональность каждого отдельно взятого земельного участка. В частности он может служить в качестве участка - терра для размещения объектов промышленности, хозяйственных построек, жилья; быть средством производства в сельском хозяйстве или территорией природоохранного, оздоровительного, рекреационного использования с древонасаждениями, организацией искусственных и естественных ландшафтов и водоемов.

Для продавца все эти аспекты учитываются при определении запрашиваемой цены, расчетной рыночной стоимости. Для покупателя же важно основное назначение земли, ибо от этого зависит и процедура оформления документов на землю, и рыночная цена. При этом учитываются и побочные, сопутствующие функции и возможное использование участка во всех правораз-решительных целях не во вред интересам собственников и пользователей смежных участков. Многофункциональность земли как фактора хозяйствова-

ния все больше осознается в связи с интенсификацией гражданского оборота городских и пригородных земель, земель полевых и лесных угодий.

Ограниченность их в пространстве и выгодность (невыгодность) места положения предопределяет спрос на них и рыночную стоимость, цену купли-продажи. Земельные участки неперемещаемы в пространстве, но изменяется хозяйственно-экономическое обустройство и ситуация вокруг них, что существенно отражается на хозяйственной ценности земли и в меньшую, и в большую сторону в зависимости от основного назначения участка.

Важна и степень переплетенности земельных массивов, находящихся в различных формах земельной собственности:

- федеральные земли;

- земли субъектов Российской Федерации;

- муниципальные земли;

- земли сельско-посеково-общинные, общинно-родовые;

- земли частной собственности, включая:. индивидуально-семейные, корпоративно-товарищеские, колективно-долевые (кооперативно-долевые), совмести о-долевые.

Каждый вид собственности регулируется в гражданском обороте земли и общими нормами земельного законодательства, и особыми нормативными актами. Все это свидетельствует о сложности становления и развития земельного рынка в современной России. К тому же, в хозяйственном менталитете населения сложилось весьма нечеткое представление о земельной собственности как юридическом понятии и экономической категории.

В раскрытии юридической сущности земельной собственности используется в основном триада со времен римского права: пользование, владение,

1 См.: Законодательное регулирование определения арендной платы за землю и выкупной цены земли в Российской Федерации / Материалы парламентских слушаний. -М., 2003.-С. 16.

распоряжение. В западной юридической и экономической литературе и практике хозяйствования триада расширилась до 11 позиций, до "пучка" прав.

Как юридическое понятие земельная собственность выражает статус земельного участка, его принадлежность физическому или юридическому лицу, обществу в целом или его отдельным сообществам. На оформление и поддержание своего статуса владелец (физический, юридический) тратит финансовые средства, время, энергию, и несет психологические издержки.

В качестве экономической категории земельная собственность проявляется и реализуется механизмами получения доходов, которые призваны компенсировать вышепоименованные расходы и, кроме того, приносить добавочную прибыль, основу которой формирует земельная рента, не изъятая налоговыми земельными платежами и сборами.

Все эти аспекты существенно важны и для продавца, и для покупателя при определении реальной цены участка земли в конкретной хозяйственно-экономической ситуации.

В ходе земельной реформы и приватизации части государственных земель на территории Российской Федерации сформировалось более 43 милионов собственников земельных участков с правом владения, пользования и распоряжения ими в соответствии с земельным законодательством федерального, регионального и местного муниципального уровня. На этой основе осуществляется становление земельного рынка в его основных сегментах: рынка прав аренды, залогово-ипотечно-кредитного рынка и рынка купли-продажи земельных участков.

С точки зрения мониторинга гражданского оборота земель и сегментов земельного рынка в социально-экономическом аспекте важно определиться с типами укладов и структурой звеньев многоукладности: моделей двухуклад-ной, трехукладной, четырехукладной. Нами выделяется многоукладная модель как наиболее предпочтительная.

Эффективность землепользования многообразна, ибо многообразны функции земельного участка. На первоначальном этапе становления земельного рынка в России основными покупателями земли были застройщики собственного жилья, гаражей, а также дачники, садово-огородники, не получившие в ходе приватизации бесплатных земельных участков. Продавцами же выступали администрации муниципальных и региональных органов власти, а также граждане, получившие ранее земли бесплатно. Они и в современных условиях являются основными субъектами земельного рынка. В этом сегменте основную цель покупки формирует потребительское назначение.

Второй составляющей в целеустановках приобретения земельных участков является приобретение земли в целях бизнес - предпринимательской выгоды. В этом сегменте выделяются по своей массовости сельхозпредприятия и фермерские хозяйства, занимая основную нишу в сегменте покупки прав аренды, и малые предприятия - на землях городов и рабочих посеков. В первой части сегмента в качестве арендодателей выступают владельцы и собственники земельных паев, во второй части - муниципальные и городские администрации.

Для рационального использования многофункционального назначения земли объективно необходимы милионы, а для России - десятки милионов земельных собственников, владеющих землей - одной из разновидностей форм земельной собственности. По Конституции РФ в России предусмотрены государственная собственность на землю, муниципальная, частная со всеми ее разновидностями: корпоративная, кооперативно-колективная, товарищеская, индивидуально-семейная. Выбор форм и ее разновидностей предопределяется интересами субъекта земельной собственности.

В работе широко освещается дореволюционный опыт распространения земельных сделок, использование которого весьма полезно для становления современного земельного рынка в России. В отличие от структуры землеполь-

зования фермеров США и Западной Европы, где выделяются две категории землепользования: собственная и арендованная, в Российских крестьянских хозяйствах выделены три: надельная, арендованная и купчая.

Надельная земля при средней площади 8,3 десятины на двор у многолошадных семей в 2 раза превышает средний размер, но и душ у них в среднем в 2 раза больше, что и отражает подушное распределение надельной земли, хотя надел выделяся лишь на мужскую душу.

Таблица1

Структура землепользования в крестьянских хозяйствах Нижегородской губернии конца XIX в.

Группы хозяйств % дворов Надельная земля (дес. на 1 двор) Купчая земля в %к итогу Арендованная (в % к итогу) Сданная в аренду (в % к итогу) Все землепользование

дес. на 1 двор В % к итогу

Безлошадные 30,4 5,1 5,7 3,3 81,7 4,4 13,1

С 1 лош. 37,5 8,1 18,8 25,1 12,4 9,4 34,1

С 2 лош. 22,5 10,5 29,3 38,5 3,8 13,8 30,2

С 3 лош. 7,3 13,2 22,7 Х 21,2 1,2 21,0 14,8

С 4 лош. и более 2,3 16,4 23,5 11,9 0,9 34,6 7,8

Всего 100 8,3 100 100 100 10,3 100

Купчая земля в расчете на двор приходилась на многолошадные семьи. Их доля в купчем землепользовании составляла 23,5% при 2,3% количества дворов. На втором месте - группа трехлошадных дворов. При их доле в составе дворов 7,3% купчей земли приходилось 22,7%.

Арендованная земля, как и купчая, находилась в трех- и четырехлошад-иых группах, соответственно, 21,2% и 11,9% арендованных земель. В качестве арендодателей выступали безлошадные дворы (81,7%) и однолошадные (12,4%). Вместе на их долю приходилось свыше 94% сданной в аренду земли.

Все группы имели и арендованные земли и сданные в аренду, но пропорции их обратные. Арендованные земли концентрировались в многолошад-

ных группах. В трехлошадной группе при 21 десятине общей земли надельная составляла 13,2 десятины, то есть более половины. Л в четырехлошадной группе надельная земля составляла 16,4 десятины при 34,6 десятины общего землепользования - менее половины.

Для эффективного государственного земельного российского рынка интересен опыт стран рыночно развитых стран, где рынок земли функционирует сотни лет, а также опыт становления земельного рынка в странах Восточной Европы и СНГ. В диссертации приводится обширный материал с общим выводом о том, что приоритетное место там занимают арендные сдеки с тенденцией выкупа арендуемых земель, а также жесткая государственная защита земель сельскохозяйственного назначения, интересов плодородия земель и интересов земледельцев.

Во второй главе "Структура земельного рынка и проблемы современного развития его сегментов" последовательно раскрываются рынок земельной аренды, купля-продажа земельных участков, земельно-ипотечный рынок и проблемы продажи земли под приватизированными предприятиями.

Аренда земли широко практиковалась в России во времена И.Т. Посош-кова, который весьма обстоятельно раскрыл ее значение с позиций интересов арендатора и государства. Он подчеркивал, что приращение богатства крестьянского двора с помощью арендованной земли одновременно обеспечивает и прирост богатства государства и помогает преодолевать скудость населения страны. Большого размаха аренда земли получила на рубеже XIX и XX вв. с широким применением кредита под залог земельных участков, как для приобретения земли, так и для покупки средств производства, функционирующих на земле, арендуемой и купчей.

Национализация земли прервала гражданский оборот во всех его формах, но аренда была разрешена в годы НЭПа, что свидетельствует о возможности арендных отношений и при одной государственной форме собственно-

сти, но при наличии хозяйствующих на земле частных собственников. Земельная реформа 90-х г. открыла начало нового этапа земельной аренды, прерванной в годы колективизации. Как отражено в диссертации, количество арендных сделок нарастало год от года в течение последнего десятилетия.

Арендуемые земли подразделены на три категории: 1) земли городов и рабочих посеков; 2) земли сельских населенных пунктов; 3) земли вне населенных пунктов. Земли городов и посеков, сдаваемые в аренду, составляли в 1998 году площадь в 442 тыс. га, в 2000 г. - 504 тыс. га. и в 2002 г. - 664 тыс. га. Земли сельских населенных пунктов, сдаваемые в аренду, занимали в 1998 г. - 1,3 мн. га, 2000 г. - 733 тыс. га. и в 2002 г. - 614 тыс. га. По двум приведенным категориям наметилась противоположная тенденция к росту сдаваемой в аренду площади в городах и уменьшению - в селах. Численность арендаторов в городах составляла в 1998 г. - 1,4 мн., 2000 г. - 1,63 мн. и в 2002 г. - 1,9 мн. В населенных сельских пунктах их число снизилось с 1,24 мн. в 2000 г. - до 1,0 мн. в 2002 г. В целом по двум категориям количество арендаторов достигает пяти милионов, что составляет довольно крупный массив субъектов арендного хозяйствования на земле.

Среди субъектов арендуемых городских земель в 2002 г. по категориям и видам использования приходилось на промышленность, транспорт, связь и строительство 97,7 тыс. сделок с общей площадью 237 тыс. га, примерно по 3 га в среднем на одну сдеку.

В сфере торговли, общественное питания, бытового и сервисного обслуживания было зарегистрировано 111,4 тыс. сделок с площадью 22,1 тыс. га, т.е. примерно по 20 соток на хозяйствующего субъекта.

Гражданами, их объединениями для жилищного строительства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества в 2002 г. было заключено свыше 1 мн. арендных сделок на площади 163,4 тыс. га, примерно по 13,5 соток на арендованный участок.

Для предпринимательской деятельности в аренду было зарегистрировано в городах и посеках в 1998 г. - 76,0 тыс. сделок, и в 2000 - 94 тыс. и в 2002 г. - 122,7 тыс., в среднем на один участок - около 4 соток. Арендуемая земля используется в виде территориального пространства под торговую точку, мастерскую, офисное помещение.

Земли сельских населенных пунктов в аренду предприятиям промышленности, транспорта, связи в 2000 г. сдавались в количестве 6 тыс. участков на площади 25,5 тыс. га, по 0,40 га в среднем на участок. В 2002 г. число сделок превысило 8 тыс., но размеры их уменьшились до 22 тыс. га в среднем по 0,30 га. Для граждан и их объединений под хозяйственные цели и нужды зарегистрировано было в 1998 г. - 1145 тыс. участков в среднем по 7 соток; в 2000 г. - 1163 тысяч в среднем по 4 сотки, в 2002 г. - 963 тыс. по 3,8 соток.

Сельскохозяйственными предприятиями в сельских населенных пунктах было арендовано в 1998 г. 7 тысяч участков в среднем по 60 га, в 2000 г. -4,5 тысячи в среднем по 40 га. и 2002 г. - 3,5 тыс. участков в среднем по 42 га. Уменьшается и число арендуемых сельскохозяйственными предприятиями в населенных пунктах земельных участков и земельная арендная площадь.

Третья категория земель - земли вне населенных пунктов - между арендаторами распределилась по иному. Под промышленность, транспорт, связь, строительство было заключено арендных сделок в 1998 г. - 5,3 тысячи на площади 300 тыс. га, в 2000 г. - 6,3 тысяч на площади 267 тыс. га и в 2002 г. -9,1 тыс. на площади 393 тыс. га, а средний размер арендного участка составлял около 60 га в 1998 г., 2000 г. 40 га и в 2002 г. - 39 га.

Гражданами и их объединениями в ненаселенных пунктах арендовалось в 1998 г. 1 мн. 118 тыс. участков на площади 1,58 мн. га, в среднем по 15 соток; в 2000 г. - 1,48 мн. участков на площади 3,1 мн. га, в среднем по 21 сотки на участок и в 2002 г. - 1,53 мн. на площади - 2,2 мн. га. Размеры уча-

стка свидетельствуют о потребительском их назначении в жилищном загородном строительстве, садово-огородническом хозяйствовании.

Основными арендаторами категории земель вне населенных пунктов являются сельхозпредприятия. В 1998 г. ими было заключено 105,9 тыс. сделок, в 2000 г. - 63,3 тыс. и в 2002 г. - 85,1 тыс. Общая арендная площадь составляла в 1998 г. - 19,0 мн. га, в 2000 г. - 124,9 мн. га. и 2002 г. В среднем на арендную сдеку приходилось в 1998 г. - 180 га, в 2000 г. - 2000 га и в 2002 г. - 448 га. Таким образом, арендуемые государственные и муниципальные земли в основном используются сельскохозяйственными предприятиями (94,3 % от арендной площади). На граждан приходится - 2,9%,на предприятия промышленного назначения - 0,4% и торгово-сервисного обслуживания - 0,02%'. В обобщенном виде эти процессы отражены в таблице 2.

Таблица 2

Аренда государственных и муниципальных земель по некоторым категориям и видам использования земельных участков в Российской Федерации за 2000 - 2002 гг.

Категория и виды использования земель 2000 г. 2001г. 2002 г.

Кол-во сделок, ед. Площадь, тыс. га Кол-во сделок, ед. Площадь, тыс. га Кол-во сделок, ед. Площадь, тыс. га

I. Земли городов и посеков: - промышленности, транспорта, связи, строительства 65458 179,7 87420 215,8 97730 237,2

- торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания 91197 17,6 110524 23,5 111470 22.1

- граждан и их объединений, используемые для жилищного строительства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества 912514 125,2 1028937 151,3 1018108 163,4

Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель РФ в 2002 г. - М., 2003. - С .108-109.

- граждан и их объединений, используемые для предпринимательской деятельности 94002 37 111102 6,1 122751 7,3

2. Земли сельских населенных пунктов: - промышленности, транспорта связи, строительства 6018 25,5 7151 25,5* 8167 22,0

- граждан и их объединений, используемые для жилищного строительства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества 1163690 486.5 1128069 490,8 963648 399,7

- сельскохозяйственных предприятий 4519 185.2 3863 163,3 3519 157,6

3. Земли вне населенных пунктов: - промышленности, транспорта связи,строительства 6322 267,1 7702 424,1 9155 393.4

- сельскохозяйственных предприятий 63378 52359,6 81410 58849,6 85151 38078,1

Наибольший интерес представляют арендные сдеки земель городов и населенных пунктов, поскольку они наиболее капиталоемкие и интенсивнее других вовлекаются в рыночный оборот. Их базовая ставка арендной платы примерно в 10 раз выше, чем земель вне населенных пунктов. Ставки дифференцированы по 3-м категориям земель, а также по видам и целям назначения использования арендуемых земельных участков (табл. 3).

Таблица 3

Средние размеры арендной платы за землю в 2002 г. (руб/кв.м)

Виды арендаторов Категории земель

В городах и посеках В сельских населенных пунктах Вне населенных пунктов

Промышленные предприятия 6,58 1,57 0,49

Торге во-сервисные организации 37,12 8,82 0,72

Сельхозпредприятия 0,05 0,03 0,006

Граждане для хозяйственных потребительских целей 0,25 0,12 0,02

Граждане для пред- 57,01 21,01 12,93

принимательской

деятельности

Приведенные данные в табл. 3 характеризуют средние показатели аренды земель по Российской Федерации. За основу берутся ставки земельного налога.

В массив арендных отношений не включены сдача в аренду гражданами сел своих надельных земельных паев. Они не регистрировались в анализируемый период, не учитывались органами статистики и Федеральной службой земельного кадастра России.

Таким образом, арендная форма в развитии гражданского оборота земель в 2000-2002гг. была преобладающей. Это обусловлено тем, что, во-первых, в этом сегменте лучше отработаны юридически-нормативные основы. Во-вторых, аренда не требовала крупных денежных средств для приобретения земли, что при отсутствии ипотечного кредитования было предпочтительной формой землепользования. В-третьих, не впоне сложившийся земельный рынок сдерживал решения землевладельцев-собственников в отношении продажи земель. В-четвертых, арендные доходы землевладельцев не облагаются налогом, ибо за землю они уплачивают земельный налог, а двойное налогообложение не допускается. Арендатор же включает арендные платежи в издержки производства и не включает земельную недвижимость в стоимость при исчислении налога на имущество.

И, наконец, собственники земли по традиции и хозяйственному менталитету ожидают повышения рыночной стоимости земли, предпочитая сдачу в аренду участков в условиях весьма высокого уровня инфляции. К тому же политические факторы нестабильности в обществе сдерживали потенциальных покупателей земли от приобретения ее в собственность на платной основе в условиях неопределенности окупаемости инвестиций на приобретение земельных участков.

Поделенные на паи земли сельскохозяйственного назначения юридически проще сдать в аренду, чем осуществить сдеку продажи, тем более что в регионах, за небольшим исключением, не приняты соответствующие законодательные нормы, а федеральный закон в этой части не имеет силы прямого действия. Во многих регионах и районах происходит скупка земельных паев полузаконным способом, а легитимность продажи их владельцами опирается на соответствующий Указ Президента РФ, который не признан утратившим силу в процессе принятия земельного законодательства в начале нового десятилетия.

В то же время нарастает и количество сделок в сегменте купли-продажи. Количество сделок за 1996-1999 годы возросло на 35%, из них арендные сдеки - на 39%, купли-продажи - на 33%. При этом площади, вовлеченные в эти процессы увеличились в целом более, чем в 3 раза, в т.ч. в арендные сдеки - в 3,6 раза, а купли-продажи - на 40%, хотя масштабы последних, как и при дарении, наследовании и залоге были незначительны.

Принятие Федерального Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения легализовало рыночный оборот земель данной категории, который давно осуществляется на практике. Это подтверждается увеличением доли сделок по продаже земель, числящихся вне населенных пунктов, разрешениями купли-продажи и залога земель сельскохозяйственного назначения, содержащимися в земельных законодательствах ряда субъектов Российской Федерации. Реальное функционирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в целом подтвердили 11% всех респондентов опроса ФАПСИ, из них 10% - руководителей сельскохозяйственных предприятий и 16% - фермеров, а рынка земельных паев (долей) - 24% всех опрошенных, включая 21% - руководителей сельскохозяйственных предприятий и 28% фермеров. Сравнение этих материалов с результатами обследования 2001 года показало, что рыночный оборот земель постепенно развивается. При этом ре-

ально функционирующий рынок земель сельскохозяйственного назначения частично регулируется как региональными (пятая часть опрошенных), так и федеральными органами управления (14%)1.

Согласно полученным данным, одновременно продожал развиваться процесс концентрации как земельных, так и имущественных паев в руках руководителей колективных, частных семейных хозяйств и отдельных эффективных собственников, что подтвердила в январе 2003 года половина всех опрошенных, из них 58% фермеров. Сопоставление этих оценок с материалами опроса предыдущего года (45% всех опрошенных, из них половина фермеров) свидетельствует о нарастающем процессе концентрации земли и капитала в сельском хозяйстве.

Решение вопросов о размере продаваемых в одни руки земельных участков целесообразно, передать в регионы, чтобы они самостоятельно могли обосновать и принять свою норму.

Сдеки по купле-продаже земли гражданами и организациями Российской Федерации за 2000-2002п\, как видно из табл. 4, составляли в структуре всех сделок 6,0 % (321,5 тыс. ед. на площади 52,5 тыс. га). По сравнению с 2001 г. количество таких продаж в целом по Российской Федерации несколько увеличилось.

Количество прочих сделок с землей - наследование, дарение, залог -составляет в общем объеме сделок около 4%.

Для российского земельного рынка процедура выкупа земли под приватизированными предприятиями, как отмечено в диссертации, оказалась весьма сложной и противоречивой. Выкупить земли до начала 2004 г. предприятиям, как это было предусмотрено земельным кодексом РФ, было трудно, ибо это отвлекало из их активов большие суммы. С другой стороны, государству нужны средства для решения социальных проблем. В результате возникают

1 Известия, 2003. 25 марта.

серьезные противоречия между теми, кто уже выкупил территорию и заплатил за это большие деньги, и предприятиями, получающими землю в собственность бесплатно, как это обещали отдельные руководители страны.

Таблица 4

Структура сделок с земельными участками в Российской Федерации в 2000-2002 гг.1

2000 г. 2001 г. 2002 г.

Виды сделок Кол-во сделок, ед. (площадь, га Кол-во сделок, ед. (площадь, га % Кол-во сделок, ед. (площадь, га %

Всего 5271174 (60347313) 100 5556327 (69955514) 100 5320315 (43904385) 100

в том числе:

1. Аренда государственных и муниципальных земель 4728690 (60213760) 89,7 5025656 (69791128) 90,4 4744391 (43729138) 89,2

2. Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель 15615 (4999) 0,3 6936 (24553) 0,12 5734 (2735) 0,1

3. Продажа государственных и муниципальных земель 23969 (4375) 0,45 24465 (16257) 0,45 45321 (27312) 0,85

в том числе: приватизированным предприятиям 547 (994,4) 473 (1125,6) 1974 (15521)

4.Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами 315508 (55618) 6,0 305692 (48381) 5,5 321508 (52521) 6,0

5. Дарение 23441 (6027) 0,44 24576 (6948) 0,5 27621 (6853) 0,5

6. Наследование 161912 (61668) 3,07 167512 (67410) 3,0 173279 (81508) 3,3

Государственный (национальный) доклад о состоянии и испопьзопаиин земель Российской Федерации в 2002 г. - М , 2003. - С. 105.

7. Залог 2039 0,04 1490 0,03 2461 0,05

(866) (837) (4318)

Неравные условия конкуренции возникают, и для лиц, которые кто впервые создают предприятия и выкупают землю на торгах и аукционах. Мы полагаем, что продажа земли дожна быть на тех условиях, которые уже сложились, но с рассрочкой платежей на 5-10-15 лет с выплатой небольших процентов за отсроченные платежи.

В заключении обобщены выводы и основные положения научной новизны в соответствии с поставленной целью и решена конкретная задача, имеющая определенную научную и практическую значимость.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы.

1. Шубин Н.Ю. Инвестирование зарплаты в приобретение земельно-имущественной недвижимости // Оценка рабочей силы, труда и заработной платы. - М.: РАГС, 2003. (0,2 пл.)

2. Шубин Н.Ю. Аренда малыми предприятиями земельно-имущественной недвижимости // Малые предприятия в стратегии развития -М.: РАГС, 2004. (0,15 п.л.)

3. Шубин Н.Ю., Суслов И.Ф. Возрождение российского рынка земли. -М.: Эрфольг А., 2004. (4 п.л., в т.ч. автор 3,0 п.л.)

4. Шубин Н.Ю. О возможностях развития столицы // Архитектура и строительство Москвы. - 1997. - № 1. - С. 13-15. (0,3 п.л.)

5. Шубин Н.Ю. МКАД: особенности и перспективы развития // Архитектура и строительство Москвы. 1997. - № 4. -С.14-16. (0,3 пл.)

6. Шубин Н.Ю. Основные подходы к оценке недвижимости. Сборник материалов VI Международной научно-практической конференции на тему: "Вопросы планирования и застройки городов". - Пенза, 1999. (0,3 п.л.)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

ШУБИН Николай Юрьевич

Тема диссертационного исследования Становление земельного рынка в российской экономике

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор СУСЛОВ Иван Федорович

Изготовление оригинал-макета Шубин Н.Ю.

Подписано в печать 15 апреля 2004 г. Тираж 80 экз. Усл. 1,00 п.л.

Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации Отпечатано ОПМГ РАГС. Заказ № 119606 Москва, пр-т Вернадского, 84

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Шубин, Николай Юрьевич

Введение.

Глава I. Социально-экономические основы становления земельного рынка.

1.1 Многообразие форм земельной собственности в системе предпосылок земельного рынка.

1.2 Дореволюционное функционирование земельного рынка в России.

1.3 Зарубежная практика государственного регулирования земельного рынка.

Глава II. Структура земельного рынка и проблемы современного развития его сегментов

2.1. Увеличение сделок с правами аренды как приоритетный сегмент земельного рынка.

2.2. Расширение сегмента купли-продажи земель.

2.3. Особенности регулирования купли-продажи земли под промышленными предприятиями.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Становление земельного рынка в российской экономике"

Актуальность темы. Земельно-имущественный рынок, как и любой другой рынок, выражает интерес разных собственников: продавцов и покупателей. Только собственники вправе вступать в отношения продажи-купли такого специфического товара как земельный участок. Поэтому земельный рынок функционирует и развивается лишь при наличии разных форм земельной собственности и преодолении монополии государственной собственности на землю.

Эти аспекты становятся всё более актуальными по мере углубления земельной реформы в России и вступления в силу закона о гражданском обороте сельскохозяйственных земель, что интенсифицирует процесс оборота других категорий земель.

Степень разработанности темы.

По проблемам земельного рынка проводится много дискуссий, публикуются фундаментальные труды разных методологических подходов и идеологических концепций на федеральном уровне и "за", и "против" развёртывания земельного рынка. Принятие закона активизировало усилия противников земельного рынка, что находит своё отражение в предвыборных программах КПРФ, аграрной партии, ряда других политических партий. Острота полемики переносится и в регионы, в большинстве которых ещё не конкретизированы законодательные земельные акты.

Многие аспекты земельного рынка нашли раскрытие в трудах Д.Б. Аратского, В.Р. Беленького, И.Н. Буздалова, А.Е. Булатова, С.Н. Вокова, А.М.Емельянова, В.В.Жабина, Н.В.Комова, П.Ф.Лойко, И.Д. Мацку-ляка, В.В.Милосердова, А.А.Никонова, А.В. Петрикова, В.А. Прорвича, В.Д. Руднева, А.Э. Сагайдака, Ю.А. Цыпкина, Ю.В.Яковца, В.Я. Узуна, ряда других экономистов.

В их работах освещаются общие проблемы становления земельного рынка и трудности изменений в экономическом менталитете российских граждан, в практической реализации прав граждан РФ на земельную собственность, особенно на полевые земельные участки, а также характеристика "пучка" прав на земельную собственность.

Однако в современных условиях недостаточно раскрыты взаимосвязь частной, общественной и государственной форм земельной собственности, практики их осуществления в различных сегментах земельного рынка с учётом исторического опыта, накопленного в России за последние потора столетия, отражённого в трудах отечественных и зарубежных учёных.

Цель настоящего исследования заключается в раскрытии общности и противоречивости интересов субъектов земельного рынка в процессе его становления в условиях либерализации экономических отношений на основе многообразия форм земельной собственности и землепользования. Реализация цели предусматривает решение следующих задач:

- конкретизировать многообразие форм земельной собственности как предпосыки становления земельного рынка на основе юридически нормативного комплекса актов федерального и регионального уровней, регулирующих и ограничивающих права частных собственников;

- выявить современные трудности объективного и субъективного характера в становлении земельного рынка с учётом исторического опыта российского регулирования земельных отношений и их учёта на региональных уровнях;

- определить особенности и динамику развития сегментов земельного рынка на землях различных категорий и форм земельной собственности;

- обосновать прогрессивность гражданского оборота земель с точки зрения интересов общества, землевладельцев и землепользователей в условиях развитости ипотечного кредитования под залог земельных участков;

-5- доказать необходимость скооперированности и взаимодействия земельных собственников в обустройстве земельных участков как одного из факторов повышения их ценности и рыночной стоимости;

- наметить направления оптимизации земельных платежей в региональные бюджеты с дифференциацией условий перераспределения земельной ренты в процессе купли-продажи земельных участков.

Предмет исследования - социально-экономические условия реализации интересов субъектов хозяйствования в процессе гражданского оборота земельных участков и их экономические отношения в практике землепользования.

Объект исследования - гражданский оборот земель в промыш-ленно развитых регионах и районах Московской области, города Москвы.

Теоретико-методологическую основу исследования составляют фундаментальные труды отечественных и зарубежных учёных,; содержащаяся в них экономико-статистическая информация и анализ в динамике (во времени) и статике (в пространстве), диалектическая логика, системный подход, метод социологического опроса.

Научная новизна полученных лично автором результатов диссертационного исследования состоит в следующем:

1. Конкретизировано положение о многообразии форм земельной собственности как предпосыки становления и развития земельного рынка.

2. Выявлены объективные и субъективные трудности становления и развития земельно-имущественного рынка, проявляющиеся в незавершённости земельного законодательства на региональном уровне, неразвитости инфраструктуры рынка и чрезмерности издержек на приобретение земельных прав и практическое функционирование (земельный налог, арендная плата) земельных участков в городских условиях; в медленном изменении менталитета хозяйствующих субъектов и противоборстве идеологических концепций в программах партий и движений.

3. Обосновано многообразие функций каждого земельного участка в рыночной экономике, что усложняет оценку земельной стоимости с учётом рентной составляющей в конкретном землепользовании и превращения потенциальной земельной ренты в действительную в составе земельных платежей и территориальной доходности.

4. Раскрыты особенности формирования сегментов земельного рынка: арендного, прав приобретения участков через механизм купли-продажи, ипотечно-залогового, а также первичного и вторичного сегмента рынка земель сельскохозяйственного назначения, городского, пригородного местоположения и земель разной удалённости от хозяйственных центров и экологических различий.

5. Доказана прогрессивность гражданского оборота земель для субъектов землепользования, общественных интересов и динамичности доходов государственного и муниципальных бюджетов, а также для сохранности и обустройства земельных ресурсов.

6. Предложены мероприятия по скооперированноеЩ усилий землевладельцев по обустройству земельных массивов, повышающей ценность земельных участков и имущественно-земельных комплексов.

7. Намечены направления по оптимизации земельных платежей в региональные бюджеты с дифференциацией условий перераспределения земельной ренты в процессе рыночного оборота земельных участков.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

- обоснование прогрессивности гражданского оборота земель и становление земельного рынка с точки зрения интересов общества, муниципальных образований и субъектов земельной собственности, а замедленное их развитие обусловлено как объективными сложностями формирования рыночной инфраструктуры, так и субъективно-психологическими факторами в процессе трансформации земельных отношений;

- определение системного формирования земельного рынка в логической последовательности: многообразие форм собственности и земельных собственников, аренды земли, купля-продажа земельных участков, ипотека;

- аргументация приоритетности развития арендного сегмента земельного рынка, взаимосвязанной с интересами сложившихся земельных собственников: региональных, муниципальных, колективно-долевых, акционерно-корпоративных, индивидуально-семейных, выступающих в роли арендодателей и потенциально-возможных новых землепользователей-арендаторов; неправомерность бесплатной передачи земли под приватизированными предприятиями их собственникам, получивших государственную недвижимость по чрезмерно низкой оценке;

- предложения по оптимизации земельных платежей за гражданский оборот земель в региональные бюджеты и бюджеты муниципальных образований с учетом необходимости увеличения доли на обустройство территорий и воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

Практическая значимость работы направлена на развитие земельного рынка во всех его сегментах с приоритетом или арендного сегмента, или сегмента прав частной собственности, или залогового сегмента в конкретных условиях землевладения и землепользования.

Апробация обобщений и выводов осуществлена в публикациях объёмом 5,2 п.л., в выступлениях за "круглым столом" кафедры конкретной экономики и финансов РАГС при Президенте РФ, в практической деятельности консатинговой фирмы Тактика +.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Шубин, Николай Юрьевич

Выводы из сказанного в первом параграфе сводятся к следующим моментам:

На основе разнообразия форм землепользования обусловленного различными экономическими интересами хозяйствующих на земле субъектов в обществе складываются различные социальные экономические уклады со своими особыми носителями. Нередко они именуются секторами земельного рынка. В то же время статистический учет регистрации изменений в гражданском обороте земель позволяет выделить по меньшей мере шесть крупных социально-экономических структур. Их можно именовать секторами или укладами без существенного влияния на различия сущностей этих понятий. Как известно, В.И. Ленин выделял пять укладов в России нэповского периода. Им были отмечены: мекотоварный уклад, частнокапиталистический уклад, госкапитализм, социалистический уклад и полунатуральные формы патриархального крестьянского хозяйствования.1 В основу классификации хозяйств были положены интересы и механизмы их реализации. Данный критериальный подход не утратил своего значения, но дожен быть допонен рядом других, в том числе, различиями в формах собственности, в механизмах реализации экономических интересов и собственности, во взаимосвязях с государственным бюджетом, в распределении результатов землевладения, в решениях по аренде, купле-продаже земельных участков.

Именно исходя из этих принципов в современных условиях нередко делается более детальная классификация укладов, включающих шесть их разновидностей. На основе разнообразия форм собственности, обусловленной разнообразием экономических интересов хозяйствующих на земле субъектов, складываются в обществе различные социально-экономические уклады. Анализ земельного рынка предполагает раскрытие гражданского (рыночного) оборота земель как между укладами (секторами), так и внутри них. Эти процессы фиксируются в системе регистрации объектов недвижимости, в статистических отчетах и статистике. Нередко они допоняются социологическими наблюдениями и информацией на страницах средств массовой информации.

1 См.: Политическая экономия. Учебник. М., 1954 г. С. 322-324., а также В.И. Ленин Экономика и политика в эпоху диктатуры пролетариата. С. 30.

-241.2. Дореволюционное функционирование земельного рынка в России

Впервые в экономической российской мысли размышления о земельной аренде встречаются в книге И.Т. Посошкова "О скудости и богатстве". Он благожелательно раскрывал арендные отношения между землевладельцем и землепашцем, выступая за расширение аренды земли до размеров, посильных в обработке крестьянином. Это ведёт к росту семейного богатства, а вместе с тем - и богатства государства в целом. По его мнению, императорской власти нужно всячески поощрять развитие аренды земли и не облагать арендаторов никакими иными поборами кроме тех, что они уплачивают землевладельцу арендную плату. Налоги за арендованную землю дожен уплачивать арендодатель. Двойного налогообложения одного и того же земельного участка быть не дожно.

Размеры арендной платы, формы и условия её выплаты определялись по взаимной договорённости сторон, исходя из сложившихся в данной местности традиций, обычаев и условий налогообложения. Практиковались и денежная арендная плата, и натуральная в форме пятого снопа (копны, крестца), седьмого, десятого. Нередко имела место отработка арендатором рабочими днями на участке и в хозяйстве арендодателя1.

В раскрытии проблем арендных отношений И.Т. Посошков исходил прежде всего из интересов арендаторов, приращения их семейного богатства, от чего богатеет и государство, и арендодатель, ибо его земля не пустует, илодородит, сохраняет свою плодородную силу и хозяину приносит доход больший, чем он уплачивает налоги и иные государевы повинности.

1 См.: Посошков И.Т. О скудости и богатстве. // Экономика русской цивилизации.-М., 1995. - С.43-60.

Иногда встречаются утверждения о том, что Арендные отношения в России начали зарождаться после реформы 1861 года.1. Реформа дала определенный импульс и создала благоприятные условия для расширения аренды земельных участков, однако процесс этот был не быстрым. Потребовались десятилетия для его существенного развития. Размер арендного фонда в пятидесяти губерниях европейской России без прибатийских уездов на рубеже XX в. были на уровне 30 мн га, что в количественном отношении составляло 20% надельной земли крестьян или 60% частновладельческой.

Российская земская статистика накапливала богатый материал по землепользованию вообще и его арендной форме, в частности. Он широко использовася в публицистической и экономической литературе XIX века для характеристики положения в сельском хозяйстве и деревенской жизни, расслоения крестьянства и социально-экономических проблем.

О структуре землепользования в крестьянских хозяйствах России конца XIX века мы находим богатый статистический материал в книге В. Ильина (В.И. Ленина), изданной в марте 1899 года. В ней использованы земско-статистические данные по ряду уездов многих российских губерний, а также исследования В.Постникова "Южно-русское крестьянское хозяйство" М.,1891 г.

В отличие от структуры землепользования фермеров США и Западной Европы, где выделяются две категории землепользования: собственная и арендованная, в Российских крестьянских хозяйствах выделены три:надельная, арендованная и купчая.

1 См.: Киселев В.И. и др. - Аренда земельных участков в Российской Федерации. М., 2000. С. 7.

2 См. там же с. 8.

- 120 -ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Раскрытие основных проблем становления и развития земельного рынка позволяет сделать следующие обобщения:

1.Многообразие форм земельной собственности и на их основе многомилионное число собственников представляют экономическую основу становления и развития земельного рынка, призванного реализовать интересы собственников и их потребности. Покупателя интересуют полезные потребительские свойства земельного участка для тех или иных хозяйственных целей. Продавца интересует конкретная сумма денег, которую можно выручить в результате продажи. И тому, и другому существенно значимо при этом знать особенности земельного участка и его принадлежность к определенной категории земель по основному их назначению, зарегистрированной в книге регистрации и учета земель, а также в свидетельстве на право владения земельным участком.

Земельным кодексом РФ выделены семь категорий земель в соответствии с их основным функциональным назначением. Право перевода из одной категории в другую закреплено за законодательными органами, что важно иметь в виду покупателям. Они также дожны учитывать многофункциональность каждого отдельно взятого участка. Он может служить и в качестве участка - терра для размещения хозяйственных построек, жилья; быть средством производства в сельском хозяйстве (приусадебные земли, земли садово-огороднического, дачно-коттеджного назначения), природоохранного, оздоровительного, рекреационного использования с древонасаждениями, организацией небольших водоёмов.

Для продавца это важно при определении запрашиваемой цены, расчётной рыночной стоимости. Для покупателя важно основное назначение, ибо от этого зависит и процедура оформления документов на землю, и рыночная цена. Конечно, он учитывает и побочные, сопутствующие функции и возможное использование во всех праворазрешен-ных целях не во вред интересам собственников и пользователей смежных участков. Многофункциональность земли как фактора хозяйствования всё больше осознается в связи с интенсификацией гражданского оборота городских и пригородных земель, земель полевых и лесных угодий.

Ограниченность их в пространстве и выгодность (невыгодность) места положения предопределяет спрос на них и рыночную стоимость, цену купли - продажи. Земельные участки неперемещаемы в пространстве, но изменяется хозяйственно-экономическое обустройство и ситуация вокруг них, что существенно отражается на хозяйственной ценности земли и в худшую, и в лучшую сторону в зависимости от основного назначения участка.

Сезонное погодно-климатическое воздействие на земельный участок (снегопады и заносы, вешние воды и подтопления, роза ветров и задымление, другие факторы, в том числе и кислотные дожди) также доставляют немало хлопот для хозяйствования и жизни на земле.

В многонациональном государстве и соседстве многих народов и национальностей национальный фактор, как и неустоявшиеся политические и идеологические взаимоотношения также существенно влияют на спрос и предложение в сфере земельно-имущественного рынка.

Важна и степень переплетенности земельных массивов, находящихся в различных формах земельной собственности: федеральные земли; земли субъектов Российской Федерации; муниципальные земли; земли сельско-посеково-общинные, общинно-родовые; земли частной собственности, включая: индивидуально-семейные, корпоративно-товарищеские, колективно-долевые (кооперативно-долевые), совместно-долевые.

Каждый вид собственности регулируется в гражданском обороте земли и общими нормами земельного законодательства, и особыми нормативными пунктами, нормами, правилами, принципами. Все это свидетельствует о сложности становления и развития земельного рынка в современной России. К тому же, в хозяйственном менталитете населения все еще нечетко сложилось представление о земельной собственности как юридическом понятии и экономической категории.

В раскрытии юридической сущности земельной собственности используется в основном триада со времен римского права: пользование, владение, распоряжение. В западной юридической и экономической литературе и практике хозяйствования триада расширилась до 11 позиций, до "пучка" прав.

Как юридические понятия земельная собственность выражает статус земельного участка, его принадлежность физическому или юридическому лицу, обществу в целом или его отдельным сообществам. На оформление и поддержание своего статуса владелец (физический, юридический) тратит финансовые средства, время, энергию, и несет психологические издержки.

В качестве экономической категории земельная собственность проявляется и реализуется механизмами получения доходов, которые призваны компенсировать вышепоименованные расходы и, кроме того, обеспечить доход на вложенные ресурсы и частичное присвоение рентного дохода в форме дифференты второго вида.

В ходе земельной реформы и приватизации части государственных земель на территории Российской Федерации сформировалось более 43 милионов собственников земельных участков с правом владения, пользования и распоряжения ими в соответствии с земельным законодательством федерального, регионального, муниципального и местного уровней. На этой основе осуществляется становление земельного рынка в его основных сегментах: рынка прав аренды, залогово-ипотеч-но-кредитного рынка и рынка купли-продажи земельных участков.

Продавец рассчитывает в обмене на максимум рыночной цены права на земельный участок, а покупатель ориентируется на его минимальный уровень. Но, уплатив рыночную цену, новый землевладелец объективно вынужден перейти к такому типу землепользования, который в максимальной степени способствовал бы его целевой установке коммерческого или потребительского характера.

2. В России был накоплен богатый дореволюционный опыт регулирования земельного рынка во всех его сегментах, ориентированного на интересы землепользователей, сохранение сельскохозяйственных угодий, правопреемников землевладения со времен И. Посошкова, впервые сформулировавшего приоритеты арендаторов в арендных отношениях как основы благосостояния землепользователей - крестьянских дворов, а вместе с тем и благосостояния государства.

3.В период реформирования землепользования и землевладения в конце XIX и начале XX вв. арендные отношения и ипотечное кредитование удачно сочеталось с процессом купли-продажи земель с преимущественной концентрацией земельных угодий в руках наиболее функционирующих крестьян, что было в интересах и крестьянских сообществ, и интересов государства и земских структур, получавших земельные платежи с наиболее зажиточных землепользователей. Важно отметить, что эти процессы широко базировались на развитую систему кредитных учреждений вообще и кредитного скооперирования в рамках товариществ.

- 1244. Во всех рыночно развитых странах земельный рынок функционирует на основе многообразия субъектов-собственников и эффективной комбинации аренды, ипотечного кредитования и купли-продажи земельных участков, детально регулируемых государственным законодательством с приоритетом интересов сохранения земельных угодий для сельского хозяйства и сельскохозяйственных товаропроизводителей. Здесь имеет место интенсивное кредитование и недвижимого имущества и текущих расходов землевладельцев. Без этого фактора земельный рынок функционировать не в состоянии.

5.Раскрыты трудности и противоречия становления земельного рынка в России, как и в странах СНГ, обусловленные как объективными сложностями, так и субъективными факторами, что для нормативно-правовой основы рынка земли потребовалось более двух пятилетий на федеральном уровне, а на региональном уровне данный процесс ещё не закончен, что связано как с объективными трудностями, так и субъективными факторами идеологического и политического, а так же криминального характера.

6.Сделано обоснование положения о том, что многообразие форм земельной собственности стало общепринятой нормой в менталитете общества, но необходимость рынка полевых земель отвергается большинством населения Российской Федерации, вызывая социальную напряженность в обществе.

7.Аргументировано положение о том, что приоритетным направлением в развитии земельного рынка в современных условиях становится рынок прав аренды, поскольку в этом сегменте глубже проработаны нормативно-правовые нормы, меньше задействовано финансовых ресурсов и больше опыта накоплено в реальной практике.

8.Констатировано, что рынок купли-продажи земель многоаспектен и, в основном, беспроблемен на городские и посековые земли, но весьма конфликтен на полевые земли, особенно в пригородных зонах как из-за недостаточной нормативно-правовой базы, низкой рентабельности задействованых здесь активов, отсутствия действенной системы ипотечного кредитования и страхования предпринимательских рисков, а так же трудного восприятия в обществе необходимости и целесообразности купли-продажи полевых земель.

9.Выдвинуто положение о том, что приватизация земли под приватизированными в 90-х гг. предприятиями дожна осуществляться путем следующих направлений: высвобождение избыточных площадей в государственную и муниципальную собственность; закрепление земель в догосрочную аренду, выкуп земель с рассрочкой выплат на ряд лет.

Ю.Слабая ликвидность земель полевых массивов сдерживает ипотечное кредитование, что в совокупности низкой рентабельности сельского хозяйства и длительных сроков окупаемости инвестиционных вложений сдерживает расширение всех сегментов земельного рынка на земли сельскохозяйственного назначения.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Шубин, Николай Юрьевич, Москва

1. Гражданский кодекс Российский Федеральный. - Ч. 1; 2. - М.:

2. Информационно-внедренческий центр "Маркетинга", 1996.

3. Земельный кодекс Российской Федерации. М., 2002.

4. Федеральный закон О крестьянском (фермерском) хозяйстве. Российская газета, 17 июля 2003 г. № 115

5. Федеральный закон О личном подсобном хозяйстве Российская газета от 10 июля 2003 г. № 135

6. Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29.07.1998 г. № 135-Ф3

7. Федеральный закон Российской Федерации "О гражданской обороте земель сельскохозяйственного назначения". М.2003

8. Федеральный закон Российской Федерации от 02.01.00 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

9. Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.98 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залог недвижимости)".

10. Федеральный закон Российской Федерации от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ "О государственном разграничении земель".

11. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.97 г. №22-ФЗ "О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним".

12. Федеральный закон Российской Федерации от 25.07.98 г. №132-ФЗ "О плате за землю" (с изменениями и допонениями).

13. Воков С.Н., Комов Н.В. и др. Вехи российского землеустройства: Время, события, люди. М.: ГУЗ, 2000. - 224 с.

14. Воков С.Н., Троицкий В.П., Конокотин Н.Г. и др. / Под ред. Вокова С.Н. Землеустроительное проектирование (Учебники и пособия для студентов высших учебных заведений). М.: "Колос", 1997. - 605 с.

15. Выбор пути: дискуссии на полях Земельного кодекса России. Под ред. Суслова И.Ф. М.: Флинта: Наука, 1998. - 334 с.

16. Государственное регулирование земельных отношений. Варламов А.А., Комов Н.В., Шаманаев B.C., Хлыстун В.Н.; Под ред. Варламова А.А. и Шаманаева B.C. М.: "Колос", 1998. - 264 с. (Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений).

17. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации за 1999 г. М.: открытие системы,2000.- 116 с.

18. Государственный земельный кадастр. РИК "Российской газеты". -М.: 2001. 128 с.

19. Гурьев А.Н. К реформе крестьянского банка. СПб, 1894

20. Дебаты о земле в Государственной Думе (1906-1917) Документы и материалы. Под общей ред. РАСХН В.И. Черноиванова и академика МАИ Шелохаева В.В. М.: РИЦГОСПИТИ, 1995. - 395 с.

21. Дебаты о земле в Государственной Думе (1994-2000) Документы и материалы ( в двух книгах). Под общей редакцией академика РАСХН Черноиванова В.И. М.: ГОСНИТИ, 2000. - 862 с.

22. Ермолов А.С. Избранные труды. М.: "Колос", 1995. - 384 с. -(Классики отечественной сельскохозяйственной науки). К 150-летию со дня рождения.

23. Жабин В.В. Земля и деньги. Капитал банковский капитал земельный: Взаимосвязь и взаимодействие. - М.: Молодая гвардия, 1998. -455 с.

24. Жабин В.В., Суслов И.Ф. Земельный рынок: за и против. М.,2001.

25. Зак А.Н. Крестьянский поземельный банк 1883-1918. М. 1911- 12825. Земельная реформа как действующий механизм управления земельными ресурсами (экономико-правовые методы регулирования земельных отношений). Часть 1. "СТВИНТ", 2001.- 184 с.

26. Земельный вопрос. Под ред. Строева Е.С. М.: "Колос", 1999. - С. 180-181.

27. Земельный фонд Российской Федерации на 1 января 2001 г. АО "ЭКОС", 2001.-230 с.

28. Землеустроительная наука и образование XXI века. Под общей редакцией Вокова С.Н., Варламова А.А. М.: Былина, 1999. - С. 416.

29. Касл Э., Беккер М., Несон А. Эффективное фермерское хозяйствование. М. 1991

30. Комов Н.В. Российская модель землепользования и землеустройства. М., 2001.

31. Комов Н.В., Родин А.З., Алакоз В.В. Земельные отношения и землеустройство в России. М.: РУССЛИТ, 1995.

32. Концепция развития земельных отношений в сельском хозяйстве Российской Федерации. М.: РАСХН, 1999. - 33с.

33. Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. М., 2000. - 119 с.

34. Кофод К.А. 50 лет в России (1878-1920). М.: "Права человека", 1997.-352 с.

35. Куликов В.В. Экономические основы демократизации общества. -М.1994

36. Куликов В.В. Экономические основы демократизации общества. -М., 1994.-С. 26.

37. Ленин В.И. Собрание сочинений 5-е изд. Т.15, 17, 18, 20, 21, 24, 25, 35 М.: Политиздат, 1976.- 12938. Лойко П.Ф. Земельный потенциал мира: пути глобализации его использования в XXI веке. Учебное пособие М.: ФКЦ "Земля", 2000. -342 с.

38. Лойко П.Ф. Земельный потенциал мира и России: пути глобализации его использования в XXI веке. М.: ФКЦ "Земля", 2000. - 273 с.

39. Люкшинов А.Н. Стратегическое управление в системе факторов эффективного хозяйствования и землепользования: М., 2004. - 156 с.

40. Маркс К. Капитал. Т.З. М.: Политиздат, 1988.

41. Мехряков В.Д. Развитие кредитных учреждений в России. М. 1996

42. Милосердое В.В. Крестьянский вопрос в России: прошлое, настоящее, будущее. М.: ГУП "Аргопрогресс", 1998. - 260 с.

43. Нагаев Р.Т. Энциклопедический словарь. "Недвижимость". Казань: Издательство ГУП "ПИК" "Идеал-Пресс", 2001. - 896 с.

44. Назаренко В.И. Зарубежный опыт функционирования земельного рынка. М. 2001

45. Никонов А.А. Спираль многовековой драмы: аграрная наука и политика России (XVIII-XX). М.: Энциклопедия российских деревень. 1995.-574 с.

46. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: -М., 2002. 240 с.

47. Основы оценки недвижимости. Методические пособия. М.: Комитет Российской Федерации но земельным ресурсам и землеустройству, 1995. - 54 с.

48. Оценка земельной собственности. Под ред. Джозефа К.Эккерта. -Красногорск: Красная гора, 1993. 64 с.

49. Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие. Под общей ред. Антонова В.П. и Лойко П.Ф. М. и др. - Институт оценки природных ресурсов, 1999. - 364 с.- 13051. Посошков И.Т. О скудности и богатстве в книге История русской цивилизации. М. 1995

50. Почвенный покров и земельные ресурсы Российской Федерации (колектив авторов; под общей редакцией Шишова Л.Л., Комова Н.В. и др.) М.: Почвенный институт им. В.В. Докучаева РАСХН, 2001. -400 с.

51. Прусак М.М. Экономические реформы в регионе. М.: Фонд экономической грамотности, 1998 г.

52. Романенко Г.А., Комов Н.В., Тютюнников А.И. Земельные ресурсы России, эффективность их использования. М.: Типография Рос-сельхозакадемии, 1996.

53. Российское законодательство Х-ХХ веков. В девяти томах. Том 7. Документы крестьянской реформы. М.: Юридическая литература, 1989.-816 с.

54. Сагайдак А.Э. Земельная собственность и рента. М.: Агропром-издат, 1991.-78 с.

55. Сай С.И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города. М.: Фонд развития отечественного книгоиздания им. И.Д. Сытина, РАГС, 2001.-192 с.

56. Сборник сведений о состоянии и использовании земель в Федеративных округах Российской Федерации в 2002 году. Москва 2003

57. Сведения о сдеках с землей и платежах за землю. Справочник по состоянию на 1 января 2002 года. Москва 2002

58. Сеятели и хранители. В двух книгах. Кн. I. Кн. II. Очерки об известных агрономах, почвоведах, генетиках, экономистах-аграрниках, селекционерах; отрывки из документов, научных статей, воспоминаний. Сост. Володин В.В. М.: Современник, 1992. - 940 с.

59. Спиридонов В.Ф. и др. Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков. М., 2000.

60. Строев Е.С., Воков С.Н. Земельный вопрос в России в начале XXI века (проблемы и решения). ООО "Грация", 2001. 54 с.

61. Суслов И.Ф., Суслов А.И. Оценка земли, капитала, недвижимости. М., 2000.

62. Ханыкин В.Н., Чеботнев В.Г. Оформление в собственность объектов недвижимости. М., 2001.

63. Цыпкин Ю.А., Орлов С.В., Цуканов И.Л. и др. Технология оценки городской недвижимости//Экономика строительства. -1999. -№11. с. 32-48.

64. Чернышев М.В. Аграрно-крестьянекая политика России за 150 лет. Крестьяне об общине накануне 9 ноября 1906 года. К вопросу об общине. М.: Фонд экономической книги "Начала", 1997. - 432 с.

65. Эрхард Л. Повека размышлений: Речи и статьи. М.: Руссико; Ордынка, 1993.-608 с.

66. Гатаулин А., Светлов Н., Ильина Н. Экономические следствия низкой альтернативной стоимости сельскохозяйственных земель.// АПК- Экономика и управление 2003 № 9

67. Есимов А. Экономический рост аграрного сектора и перспективы развития казахстанского села. Экономист, 2003, №11, - С. 104.

68. Кимельман С., Андрошин С. Проблемы в современной Рос-сии//Вопросы Экономики. 2004 - № 2

69. Клюкач В. Развитию кооперирования в АПК России всемирную поддержку.//АПК - Экономика и управление 2003 - № 2

70. Комов Н. В интересах эффективного землепользования// Экономика сельского хозяйства России. 2003. - № 1.

71. Крупина Н. Аренда в системе экономического механизма приро-допользования.//Экономист. 2004 № 1

72. Липски С. современное государственное управление сельскохозяйственным землепользованием.// АПК Экономика и управление 2003- № 6

73. Материалы парламентских слушаний. Законодательное регулирование арендной платы за землю и выкупной цены. 13 ноября 2003 года.

74. Носов С., Емельянова Т., Федорин Ю. Перспективная организация землепользования в Московской области// АПК - Экономика и управление. 2003 - № 12

75. Петриков А. Государственная поддержка малого предпринимательства в АПК и сельского развития.// АПК Экономика и управление 2003 - № 1

76. Проблемы регулирования земельных отношений на современном этапе. "Круглый стол" Комитет Совета Федерации по аграрной политике. М.: Изд. Совета Федерации, 2000. - 82 с.

77. Стариков И. Путь к цивилизованному земельному рын-ку//Экономика сельского хозяйства России. 2003. - № 4.-13383. Трушин Ю. Совершенствование системы с.х. кредитования//АПК 2003 № 1

78. Ушачев И. Интегральные отношения в агропромышленном производстве России//АПК 2003 - № 8

79. Цыпкин Ю.А., Коптев-Дворников В.Е., Орлов С.В., Камаев Р.А. Актуальные проблемы управления земельным комплексом регио-на//Недвижимость: Экономика, управление. 2003 № 5

80. Средние размеры арендной платы за использование государственных и муниципальных земель предприятиями, организациями, учреждениями в городах и посеках в Российской Федерациируб./кв.м.

81. Предприятия, организации, учреждения промышленности, транспорта, связи, строительства

Похожие диссертации

• Экономический механизм регулирования земельных отношений в переходной экономике России
• Институциональное регулирование налоговых отношений в современной российской экономике
• Развитие рынка природных ресурсов в российской экономике
• Государственное регулирование высокотехнологичных отраслей российской экономики
• Становление земельного рынка в современной российской экономике