Темы диссертаций по экономике » Финансы, денежное обращение и кредит

Финансовые аспекты ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученаd>кандидат экономических наук
Автор	Субботин, Роман Анатольевич
Место защиты	Москва
Год	2007
Шифр ВАК РФ	08.00.10

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Финансовые аспекты ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"

На правах рукописи

03068807

Субботин Роман Анатольевич

ФИНАНСОВЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность 08 00 10 Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2007

003068807

Диссертационная работа выпонена на кафедре Финансы, денежное обращение и кредит Государственного университета управления

Научный руководитель доктор экономических наук,

профессор Коновалов Владимир Михайлович

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Поляк Георгий Борисович;

Ведущая организация

кандидат экономических наук, доцент Мазурина Татьяна Юрьевна

Государственное научное учреждение

Государственный научно-исследовательский институт системного анализа Счетной палаты Российской Федерации

Защита состоится 21 мая 2007 г в 12 часов на заседании диссертационного совета Д 212 049 05 при Государственном университете управления по адресу

109542, г Москва, Рязанский проспект, д 99, зал заседаний Ученого совета

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления

Автореферат разослан

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

-Л В Токун

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Решение социальных проблем является одной из приоритетных задач российского общества Наиболее острая из них - улучшение жилищных условий населения страны Ипотечное кредитование в современных условиях, как это показывает мировая практика, является основным направлением ее решения Оно является важнейшим элементом рыночной экономики Известно, что его эффективное использование позволяет мобилизовать необходимые для финансирования строительства и приобретения жилья денежные средства на финансовом рынке, создает условия для развития смежных экономических сфер (строительства, производства строительных материалов, страхования, оценочной и риэтерской деятельности и др), а также роста доходов бюджета за счет увеличения налогооблагаемой базы Это обусловлено тем, что в качестве обеспечения при догосрочном жилищном кредитовании используется недвижимость - наиболее устойчивый и ликвидный объект рыночных отношений Кроме того, заемщик не обременен значительными расходами при приобретении жилья в собственность и может пользоваться им сразу после заключения соответствующего договора, в то время как кредитная организация получает постоянный источник доходов на длительный период

Целью развития системы жилищного ипотечного кредитования является расширение возможностей приобретения жилья трудоспособным населением Достижение этой цели обеспечивается созданием благоприятных условий для функционирования рыночных механизмов кредитования граждан для приобретения жилья

Расширение масштабов предоставления населению доступных догосрочных кредитов для приобретения жилья позволяет решить ряд основных социально-экономических задач

- повышение качества жизни граждан путем обеспечения их достойным жильем,

- активизация спроса на жилье со стороны населения за счет увеличения платежеспособного спроса,

- ускорение роста строительного производства и связанных с ним отраслей экономики,

- увеличение налоговых поступлений в бюджет,

- оживление инвестиционного процесса,

- повышение занятости населения,

- привлечение внебюджетных средств в финансирование обеспечения населения жильем

Но в тоже время следует отметить, что за прошедшие годы догосрочное жилищное ипотечное кредитование в России не получило массового распространения В сложившихся экономических условиях широкое внедрение жилищного ипотечного кредитования сдерживалось

многими факторами, основными из которых являются

- направленность системы ипотечного кредитования на быстрый переход на уровень организации, характерный для высокоразвитой, стабильной государственной экономики,

- низкая заинтересованность отечественных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и т п ) во вложении финансовых ресурсов в развитие ипотеки,

- сложившаяся общая политическая и экономическая ситуация (достаточно высокий уровень инфляции, недостаточный уровень платежеспособности населения, несовершенство системы налогообложения, высокие рыночные цены на жилье, низкая активность кредитно-финансовых учреждений и др )

С учетом вышеизложенного, а также отсутствия необходимых источников рефинансирования жилищных ипотечных программ и развитого фондового рынка в России, особенное значение приобретает разработка научно обоснованных предложений по решению современных проблем финансирования жилищных программ на основе ипотечного кредитования Это предопределило выбор темы диссертации, ее актуальность, цель и задачи

Степень разработанности темы исследования. Проблемам ипотечного кредитования посвящены труды зарубежных и отечественных ученых Среди зарубежных исследователей можно отметить А Даймонда, А Доунса, Дж Милара, А О Саливана, Т С Стейнметца, Р Страйка, Ф Уитта и др Ими разработаны модели ипотечного кредитования, организации ипотечного рынка, определены функции государства в ипотечном кредитовании населения

Проблемам жилищного ипотечного кредитования посвящены опубликованные работы отечественных авторов С А Андрюшина, А Б Биммана, В И Букато, В И Бусова, А И Гурьева, А П Иванова, А А Игокина, И И Кауфмана, В Д Мехрякова, П П Мигулина, Я И Печерина, Н П Проскуряковой, Я А Сербиновича, В В Смирнова, С С Хрулева, Е В Черных, И Я Ярошевского и др а так же проведенные в последние годы диссертационные исследования А В Бетерякова, Ю Б Ильиной, Е П Коптевой, В И Лимаренко, А О Маметовой, К В Ненашевой, Э А Омшановой, Л И Рябченко и др В них рассматриваются проблемы развития кредитной системы в России и за рубежом, ее формы и методы, правовое обеспечение ипотеки, организация выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Однако многие работы были выпонены в других экономических и социально-политических условиях, в ином информационном и правовом пространстве и порой не отражают современных реалий

Отдельные вопросы ЖИК рассмотрены в работах известных отечественных ученых в области финансов, денежного обращения и кредита А Г Грязновой, В А Галанова, А А Володина, Н Ф Самсонова, В А Москвина, М Н Федотовой, В А Слепова, А М Тавасиева, Е М Шабалина и др

Теоретическая и методологическая основа исследования.

Теоретической основой исследования послужили положения, изложенные в работах отечественных и зарубежных авторов, посвященные вопросам жилищной ипотеки, государственного и рыночного регулирования ипотечного жилищного кредитования, выявлению путей его совершенствования, научные публикации в специализированной печати по изучаемой проблеме, законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов государственной власти Российской Федерации, нормативные акты Министерства финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службы, Банка России, региональных испонительных структур, а также материалы научно-практических конференций и семинаров

Методологической основой исследования стали современные общенаучные методы, включающие системный подход, аналитический, экономико-статистический методы, методы комплексно-факторного анализа, экспертных оценок, статистической обработки данных

Объект исследования - система ипотечного жилищного кредитования в современной российской экономике и за рубежом

Предмет исследования - отношения между субъектами ипотечного жилищного кредитования, складывающиеся в рамках этой системы

Цели и задачи исследования. Целью настоящей работы является на основе изучения теории и практики жилищного ипотечного кредитования в России и за рубежом выявить основные финансовые и организационные проблемы его развития и обосновать предложения по их решению в России, реализация которых обеспечит ускоренное формирование финансовых ресурсов жилищно-строительного комплекса и повысит доступность жилья для населения

В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе необходимо решить следующие задачи

- выявить социально-экономическую сущность и роль ипотечного кредитования в рыночной экономике,

- изучить международный и отечественный опыт ипотечного кредитования покупки жилья, выявить возможности его использования и определить факторы, оказывающие позитивное и негативное влияние на развитие жилищной ипотеки в России,

- обобщить региональный опыт ипотечного жилищного кредитования, финансирования ипотечных кредитов, определить целесообразность и направления его распространения,

- определить наиболее действенные в современных экономических условиях источники финансирования региональных жилищных ипотечных программ,

- обосновать направления оптимизации налогового администрирования финансирования операций с жилой недвижимостью,

- разработать комплекс мер по решению современных проблем развития ипотечного финансирования жилищных программ

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично соискателем и выносимые на защиту, состоят в следующем

- определены особенности жилищных инвестиций, определяющие формы и методы финансирования жилищных ипотечных программ,

- показан мультипликационный эффект процессов развития ипотечного кредитования, определяющих развитие рынка недвижимости его субъектов, отраслей, обеспечивающих процессы жизненного цикла объектов недвижимого имущества, и вместе с этим рост платежеспособности населения через создание высокооплачиваемых рабочих мест,

- определены основные особенности используемых в мировой практике схем ипотечного жилищного кредитования и возможности их использования в экономике России,

- выявлены недостатки существующих схем финансирования различных этапов жизненного цикла объектов жилой недвижимости, определены направления и методы их устранения при формировании систем ипотечного кредитования,

- выявлены современные проблемы развития ипотечного кредитования в РФ и определены основные направления и мероприятия их решения,

- разработана и обоснована система мер по оптимизации налогового администрирования ипотечных операций, обеспечивающая выгодность ипотечного кредитования для кредиторов и заемщиков

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов в работе банков и инвестиционно-строительных компаний, оказывающих услуги по ипотечному кредитованию населения, в деятельности консатинговых компаний, осуществляющих оценку развития строительного комплекса региона с позиций использования механизма ипотечного кредитования, в учебном процессе высших учебных заведений при изучении системы ипотечного кредитования

Апробация результатов исследования.

Результаты диссертационного исследования, касающиеся стратегии развития системы ипотечного кредитования и предложений по минимизации рисков ипотечного кредитования, позволили Инвестиционной группе ВЭБ-ПЛАН сформировать методическую базу по организации ипотечных программ, которая успешно используется в ее деятельности

Материалы диссертационного исследования, в том числе рекомендации по организации системы предложения жилья с использованием схем ипотечного кредитования, используются ипотечным агентством ООО Квадратный метр и позволили значительно увеличить клиентскую базу

Разработанные автором рекомендации по совершенствованию системы ипотечных отношений позволили ипотечному агентству ООО Ипполит наиболее поно определить оптимальные кредитные условия для разных потребительских групп городов Московской области

Результаты диссертационного исследования изложены в пяти научных публикациях общим объемом 1,4 пл, все пять научных работ опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК

Логика и структура диссертации определены поставленными целями и задачами диссертационного исследования Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и 1 приложения, изложена на 155 станицах (без списка литературы и приложения), включает 12 таблиц и 10 рисунков

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, раскрыто общее состояние проблемы и степень ее проработанности, сформулированы цель и задачи исследования, определены объект и предмет исследования, показана научная новизна и практическая значимость работы

В первой главе диссертационного исследования Ипотечное кредитование в системе инвестирования были определены социально-экономическая сущность и роль ипотечного кредитования в рыночной экономике, изучен международный и отечественный опыт ипотечного жилищного кредитования, выявлены причины, тормозящие внедрение системы ипотечного кредитования в России

Механизм ипотечного кредитования является неотъемлемой частью системы инвестиционных механизмов жилищного строительства Он состоит из двух подсистем финансово-кредитной и организационно-технической

В финансово-кредитной подсистеме обеспечивается комплексное использование собственных сбережений граждан, бюджетных и внебюджетных средств, банковских и других кредитных ресурсов в финансировании жилищного строительства и сделок с жилой недвижимостью Организационно-техническая подсистема обеспечивает выпонение функций организации и управления ипотечным кредитованием, интеграцию организационных, производственных и финансовых возможностей всех субъектов процесса жилищного ипотечного кредитования и жизненного цикла объектов жилой недвижимости

Определение величины первоначального взноса, длительности срока кредитования, вида и величины кредитной ставки, системы обслуживания кредита являются основными рычагами механизма ипотечного кредитования Кроме названных рычагов, на доступность ипотечного кредитования оказывают влияние налоговое регулирование, ценовая и тарифная политика в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания

Большинство индустриально развитых стран решало проблему реорганизации народного хозяйства за счет осуществления инвестиционных программ, способных в короткий срок ускорить темпы преобразований и придать динамику экономическому росту, причем во всех случаях инициатором создания нового хозяйственного механизма выступало государство через формирование специализированных экономических институтов, замещавших недостающее экономике звено и испонявших роль стимулирующего рычага государственного воздействия на развитие перспективных отраслей и направлений

В разрезе рассматриваемого влияния развития жилищного строительства на ускорение экономического роста в целом был рассмотрен

показательный пример США Основой программы жилищного строительства 30-х годов прошлого века являлось внедрение ипотечного кредитования как связующего звена финансового рынка и рынка недвижимости Разработанная в те годы государственная программа ипотеки состояла в осуществлении испонительной властью всех не представленных на рынке в тот момент функций организатора жилищного строительства и ипотечного кредитования, гаранта возврата выданных ссуд, источника финансирования, страховщика, посредника, арбитра

Иными словами, жилищное строительство представляется весьма существенным инвестиционным мультипликатором, оказывающим воздействие на обширную отрасль экономики, так как инвестиции в одну сферу порождают необходимость инвестиций в смежные, сопряженные сферы, по ряду следующих характеристик

Х жилищное строительство взаимосвязано с целым рядом отраслей, что приводит к повышению совокупного общественного спроса,

Х жилищное строительство приводит к увеличению спроса на сопутствующие товары,

жилищное строительство в части обеспечения финансовыми ресурсами вовлекает в финансовый оборот сбережения домашних хозяйств

Подтверждение этому можно обнаружить в трудах многих выдающихся экономистов XX века, но наиболее авторитетными из них при рассмотрении вопросов влияния развития жилищного строительства на экономический рост следует считать Дж М Кейнса и Л Эрхарда

Безусловно, важный аспект развития жилищного строительства - это обеспечение экономической стабильности в стране Построение догосрочных экономических отношений, связанных с авансированием будущих доходов граждан и хозяйствующих субъектов, служит качественной защитой от возможных потрясений на финансовом и фондовом рынках Наконец, инвестирование в жилую недвижимость -один из наиболее надежных инструментов финансовых вложений в развитых странах, а в последнее время и в России Применение различных механизмов сохранности средств, инвестированных в жилую недвижимость значительно снижает вероятность возможных финансовых потерь для частных и корпоративных инвесторов

Экономическими источниками жилищных инвестиций являются амортизационный фонд, чистые накопления народного хозяйства (прибыль предприятия, прямые доходы бюджета), сбережения населения, элементы национального богатства (резервные, страховые фонды), эмиссия денег, иностранный капитал В организационно-финансовом аспекте источники жилищных инвестиций подразделяются на собственный и заемный капитал фирмы, централизованные ресурсы (безвозвратные бюджетные ассигнования, льготные инвестиционные государственные кредиты), иностранные инвестиции (вклады в уставные фонды и покупка акций предприятий, кредиты зарубежных банков и финансовых организаций) и средства населения Исследование инвестиций в жилье в системе развитой рыночной экономики тесно увязано с вопросом перспективных направлений инвестирования Вместе

с тем при изучении процесса инвестирования в жилищное строительство необходимо исходить из особенностей жилья как объекта инвестирования, определяющих его место среди других возможностей для вложения капитала Сравнительный анализ жилищных инвестиций и других (альтернативных) форм капиталовложений позволяет нам выделить следующие их особенности

- по своей природе данные инвестиции всегда имеют длительный характер,

- издержки, сопряженные с покупкой или продажей капитала, инвестированного в жилье, относительно велики,

- сумма капитала для приобретения жилья требуется довольно значительная, и не всегда возможно приобретать жилье долями,

- время покупки и продажи достаточно продожительно,

- жилье легко становится объектом государственного воздействия в самых различных формах,

- стоимость жилья склонна к возрастанию, что обусловливает высокую защищенность от инфляции

Уровень и динамика инвестиций оказывают существенное влияние на объем ВНП и макропропорций в национальной экономике, определяя процесс расширенного воспроизводства Наращивание инвестиций ведет к росту ВНП и способствует поной занятости в силу эффекта мультипликатора Мультипликатор инвестиций указывает, что когда происходит прирост общей суммы инвестиций, то доход возрастает на величину, которая в к раз больше, чем прирост инвестиций Поскольку жилье является капитальным товаром и важнейшим фактором стимулирования накоплений и сбережений субъектов, инвестиции в жилье стимулируют сберегательные процессы Желание удовлетворить свою потребность в жилье является мощным стимулом для сбережения денег и трансформации их в инвестиции Субъекты сберегают денежные средства посредством различных институциональных инвесторов, что позволяет институтам кредитно-банковской системы использовать данные средства для кредитования развития производства, что увеличивает такую составляющую ВНП как валовые инвестиции Увеличение ВНП происходит и тогда, когда сбережения трансформируются непосредственно в покупку жилья, что в свою очередь увеличивает такую составляющую ВНП как личные потребительские расходы Таким образом, инвестирование в жилье через покупку квартиры или жилого дома выступает мощным стимулом роста ВНП, развития экономики и научно-технического прогресса, причем с мультипликативным эффектом

Жилищные инвестиции можно определить в узком и широком смысле в первом случае, как денежные вложения в жилье, представляющие собой расходы на жилищное строительство, а также на реконструкцию и поддержание в нормальном состоянии существующего жилого фонда, во втором Ч это приобретение жилой недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли Спекулятивные инвестиции в спекулятивную или доходную недвижимость или жилищные инвестиционные инструменты в целях

получения прибыли в рыночной экономике при сформированном жилищном рынке являются не только стабильным активом, но и выступают реальным страхованием вложенного капитала от инфляции, особым видом инвестиций в частно-общественное благо с высоким социально-экономическим мультипликативным эффектом и, наконец, генератором экономического роста

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма различаться В таблице 1 представлены элементы основных моделей ипотечного кредитования, используемых в международной практике

Таблица 1

Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования

Усеченно-открытая Модели Расширенно-открытая (американская) Сбалансированно-автономная (немецкая)

Принцип Рыночный (модель зависит от Ссудно-

функционирования общего состояния финансово- сбер егател ьн ы й

кредитного рынка страны) (модель автономна)

Объекты Готовые и Готовые и строящиеся Готовые и

кредитования строящиеся дома и квартиры для строящиеся дома и

дома и одной семьи, дома для квартиры

квартиры нескольких

семей

Источники Собственные и Ипотечные ценные Жилищные накопления и

привлечения заемные средства бумаги, обращающиеся на жилищные контрактные

кредитных банков, вторичном рынке, а также сбережения будущих

ресурсов межбанковские собственные и заемные заемщиков, а также

кредиты и т п средства банков собственные и заемные

(депозитные средства банков

счета, межбанковские (депозитные счета,

кредиты и т п ) межбанковские кредиты и т п)

Основные Ипотечные Ипотечные и Коммерческие, ипотечные

кредиторы банки сберегательные банки, стройсберкассы,

банки сберкассы

Что оказывает Общее состояния Общее состояния Слабая зависимость от

сильное влияние финансово- ф инансово- кредитно го внешних факторов

кредитного рынка рынка

Необходимая доля 15-30% 10-20% 40-50%

собственных

средств

Сроки Сроки с учетом 10-25 лет Срок накопления 5-10 лет

кредитования специфики Затем выдается кредит

кредитной ситуации

Жилищные контракты выступают основообразующими элементами инвестиционных схем в работе различного вида строительно-сберегательных ассоциаций американского, английского, немецкого типа, в форме семейных накопительных счетов, жилищных сберегательных счетов, различных видов

стройсбережений Благодаря значительному инвестиционному потенциалу институт системы контрактных сбережений получил широкое распространение в рыночной экономике доля их активов в совокупных активах кредитно-финансовых учреждений США составила в начале 90-х годов около 13%, в Германии каждые три из четырех новых домов были профинансированы с помощью системы стройсбережений Система стройсбережений может осуществляться как в рамках универсальных банков (ипотечных, сберегательных), так и в специальных институтах стройсбережений, что в свою очередь увеличивает конкуренцию и способствует снижению стоимости услуг по кредитованию жилья В Англии строительные общества традиционно являются бесприбыльными кооперативными финансовыми организациями с широким набором услуг по сбережению (всевозможные накопительные счета с различными видами ставок и условиями накопления и кредитования) Особенностью развития данного института также является тесная связь со страховыми компаниями и широкая сеть страховых услуг в залоговом секторе, что характерно для всех стран с рыночной экономикой

В настоящее время ни одна из зарубежных систем не является достаточно адаптированной к российским условиям Для современного уровня развития отечественной экономики необходимо выработать переходные режимы, которые позволят создать минимально необходимые институциональные основы сформировать рынок первичной ипотеки, создать надежную систему сбережений для населения, укрепить и расширить финансовый рынок, сформировать вторичный рынок жилищных облигаций На этапе возрождения и становления ипотечных отношений нужна переходная система ипотечного кредитования, с последующим ее перерождением в классические формы

Жилищная реформа в России во многом опирается на зарубежные модели развития жилищной сферы Рациональность такого подхода состоит в том, что применяются проверенные временем механизмы, показавшие высокую результативность Негативные же стороны проявляются в механическом перенесении эффективных зарубежных моделей в совершенно иные, российские социально-экономические условия Поэтому при использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ и адаптация к местным условиям

Для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход к развитию ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы на государственном уровне При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы будут затухать при стокновении с реальной экономической действительностью и недоработанным нормативным обеспечением ипотечного кредитования

Во второй главе диссертационного исследования Анализ ипотечной системы в условиях рыночной экономики России проведен анализ, позволяющий определить факторы, оказывающие

позитивное и негативное влияние на развитие жилищной ипотеки, систематизировать региональный опыт ипотечного жилищного кредитования по механизмам, законодательным основам и источникам финансирования, выявлены проблемы, препятствующие развитию ипотечного кредитования в РФ

В сентябре 2006 г на рынке недвижимости произошли существенные изменения От рынка продавца начася переход к рынку покупателя и наблюдается снижение темпов роста цен

Причина происходящих изменений на рынке недвижимости - не столько в увеличении предложения, сколько в уменьшении спроса Количество людей, способных реально приобрести, например, столичную недвижимость по существующим ценам с использованием ипотечного кредита, ничтожно мало

По статистическим данным компании Независимое Бюро Ипотечного Кредитования (НБИК) определено, что из всех обратившихся (позвонивших) в компанию людей воспользовались кредитом, то есть купили квартиру, только 12,6%

Однако, по данным Центрального Банка на 01 07 2006 года, задоженность по ипотечным жилищным кредитам, выданным банками физическим лицам составила 104,5 мрдруб Прирост задоженности за 1 полугодие 2006 года составил 51,7 мрд руб ( 100% к началу 2006 года) За аналогичный период 2005 года объем ипотечной задоженности увеличися всего на 47% Увеличение темпов роста ипотечной задоженности свидетельствует о начале активной фазы развития рынка ипотеки в России

Данные Федеральной регистрационной службы также свидетельствуют о росте сделок с жильем с использованием ипотечного кредитования Если в 2005 году только 3% сделок с жильем (включая сдеки купли-продажи на первичном и вторичном рынке), совершались с помощью ипотеки, то в 1 полугодии 2006 года таких сделок на рынке жилья было уже 6%

В работе определено, что рынок ипотеки в России очень дифференцирован Так, более 40% увеличения ипотечной задоженности в 1 полугодии 2006 года пришлось на кредиты выданные всего в 4 регионах в г Москве, в Санкт-Петербурге, в Московской и Тюменской областях (в остальных 84 регионах было выдано 60% всех ипотечных кредитов) Несмотря на большой объем выданных кредитов в перечисленных выше 4 регионах, по данным Росрегистрации (ФРС) было выдано всего 15 202 кредита, то есть менее 0,2% семей проживающих в этих регионах, улучшили свои жилищные условия, воспользовавшись ипотекой

С другой стороны, в четырех активных регионах (Атайский край, Кировская, Оренбургская и Вологодская области) картина иная Хотя вклад суммы ипотечной задоженности в показатель общего прироста по стране составляет всего 6%, однако охват населения ипотекой населения значительно выше В указанных регионах выдано 8 238 кредитов для

0,6% проживающих там семей Таким образом, в этих регионах доля семей, улучшивших жилищные условия посредством ипотечного кредитования в 3 раза выше чем в Москве и области, С-Петербурге и Тюменской области

Основным показателем, характеризующим состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, был выбран индекс доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м2) к среднему годовому доходу семьи (3 человека) Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы Данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами

В 2006 г индекс доступности жилья в среднем по РФ держится в районе значения 5 (для европейских стран данный показатель составляет 3, для США - 2) Эта цифра означает, что если среднестатистическая российская семья все заработанные деньги будет тратить только на приобретение квартиры, то, чтобы выплатить всю сумму, ей понадобится не менее пяти лет

В целом, анализ развития инвестиционных процессов в жилищной сфере российской экономики свидетельствует о том, что жилищные инвестиции меньше подвержены влиянию общесистемного кризиса и в условиях трансформационного спада демонстрируют положительные темпы роста на фоне падения инвестиционной активности в других отраслях Инвестиционно-финансовый потенциал жилищного инвестирования заключается в способности аккумулировать внутренние частные сбережения, прежде всего - сбережения населения

Проведенный анализ спроса показал, что сдержанность и осторожность инвесторов, возможно, являются одной из главных причин отсутствия в целом достаточного спроса для обеспечения поной занятости Необходимо стимулировать потенциальных инвесторов к осуществлению капиталовложений При высоких уровнях процентной ставки и низкой ожидаемой прибыли денежные средства вкладываются не в оборудование, станки, прирост запасов, а в ценные бумаги

Было выявлено, что для экономики переходного периода в силу прогрессивных инвестиционных элементов и механизмов мобилизации доходов, сбережений и капиталов необходим инструмент муниципального финансирования с использованием жилищных облигаций, который может эффективно сочетаться с другими финансовыми инструментами с бюджетными субсидиями, ипотечным кредитованием Муниципальные заимствования позволяют при данном уровне развития рыночной инфраструктуры, законодательной базы, уровне инфляции, доходах населения через институт ипотеки реально реформировать весь сектор жилищного финансирования Необходимо допонительно к ипотечному кредитованию создание федерального агентства по кредитованию

муниципальных облигаций (по аналогии с секьюритизацией ипотечных кредитов в США)

В диссертации доказывается, что осуществляемая в России федеральная программа жилищных субсидий не соответствует реально сложившейся ситуации, является малоэффективной в социальном аспекте и практически не работает

В работе определена характерная черта региональной ипотеки - ее социальная направленность региональные власти берут на себя значительную часть бремени по выделению кредита, зачастую ссуды по ипотеке носят бессрочный характер Сегодня во многих субъектах Российской Федерации приняты законы, регулирующие правоотношения по ипотечному жилищному кредитованию Это Томская, Новосибирская, Оренбургская, Тамбовская, Омская области, Ямало-Ненецкий автономный округ, Краснодарский край и другие регионы Более чем в 10 регионах России в той или иной форме развиваются программы ипотечного жилищного кредитования (Пермская, Тамбовская область и др) В некоторых городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды

Анализ процессов институционализации жилищных инвестиций в российской экономике позволяет выявить общие тенденции развития рынка жилья Федеральная политика, отечественная институциональная и законодательная практика, в частности, создание федеральных агентств и направленность их работы, нормативно Ч правовая база свидетельствуют о том, что в России существует ярко выраженная тенденция к выбору американской модели жилищного инвестирования с вторичным рынком ипотечных кредитов и секьюритизированных ценных бумаг Институциональная нормативно-правовая база, разработанная при активном участии американских специалистов, в частности, основополагающий инвестиционный закон Об ипотеке (залоге недвижимости), была ориентирована на опыт инвестиционного развития жилищного сектора США, и не работала в нашей стране, обрекая жилищный рынок на вялотекущее развитие в условиях экономического кризиса

Несмотря на многообразие схем финансирования жилья, в ряде регионов и городов преобладающей является та или иная модель субсидирование (Москва), накопительные схемы (Тамбовская область), муниципальные заимствования (Чувашская республика Республика Саха, Татарстан, города Санкт-Петербург, Архангельск, Оренбург), финансирование через создание региональных фондов с применением догосрочного ипотечного кредитования (Бегородская область, Республика Мордовия, Татарстан), социальная направленность жилищных программ Нижегородской области (г Саров) Отдельные территории ориентированы на финансирование жилищных программ совместно с промышленными объектами (Нижегородская область), другие - работают по различным консолидированным с региональными или муниципальными отделениями Сбербанка России

жилищным программам (Калининградская область) Схема жилищного инвестирования с помощью ипотечного кредитования в г Ростове - на -Дону является типичной

Определено, что наиболее успешно реформы протекали в тех секторах, где уход государства от выпонения несвойственных ему функций сопровождася развитием необходимых элементов рыночной инфраструктуры (приватизация жилья и развитие рынка купли-продажи жилья) Темпы проведения намеченных преобразований сдерживались как внутренними сложностями установления баланса между принципами экономической и социальной эффективности в жилищной сфере, так и внешними факторами, связанными с проблемами достижения макроэкономической стабилизации и медленным продвижением в проведении структурных реформ

Создание механизмов привлечения догосрочных ресурсов по доступной для банков, а, в конечном счете, и для заемщиков, цене является непременным условием развития ипотечного кредитования Недостаток догосрочных ресурсов и высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов, отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов - основные причины ограниченности рынка ипотечных кредитов Кроме того, высокие издержки и риски банков при ипотечном кредитовании вызваны слабой стандартизацией процедур выдачи ипотечных кредитов, отсутствием кредитной истории у большинства потенциальных заемщиков

Анализ проблемной области ипотечного жилищного кредитования позволил выявить перечень проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования в РФ

1 Отсутствие средств на первоначальный взнос у потенциальных потребителей услуг ипотечного кредитования

2 Недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье и занижение работодателями официальных доходов сотрудников, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента

3 Доступность жилья как товара

4 Недостаток догосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования)

5 Высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка)

6 Отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов

7 Риски банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки)

8 Непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании

Все представленные выводы подтверждают неэффективность использовавшихся ранее подходов за исключением некоторых банковских проектов по ипотечному кредитованию и необходимость разработки комплекса мер по совершенствованию системы ипотечного кредитования

В третьей главе диссер-ыь .1. Рекомендации по совершенствованию системы ипотечных отношений в РФ определены источники финансирования жилищного строительства, обоснованы направления оптимизации налогового администрирования при проведении операций с жилой недвижимостью, разработан комплекс мер в рамках программы ипотечного жилищного кредитования

Практика показывает, что одним из эффективных способов решения проблемы рефинансирования является создание вторичного рынка ипотечного кредитования, который обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию догосрочных ипотечных кредитов (открытая модель ипотечного кредитования)

Осуществляться рефинансирование дожно из следующих основных источников

- покупка ипотечных ценных бумаг за счет средств бюджетов всех уровней,

- средства инвесторов - государство дожно стимулировать инвестиционную активность покупателей ипотечных ценных бумаг, например, освобождением от налогообложения сумм доходов, направляемых на приобретение ипотечных ценных бумаг, что повысит их привлекательность,

- продажа Агентством (АИЖК) ипотечных облигаций ниже их номинальной цены, что позволит сделать ипотечные ценные бумаги ликвидными и привлекательными для инвесторов (но в этом случае в каждом финансовом цикле будут уменьшаться оборотные средства)

Отдельно в качестве потенциальных инвесторов можно рассматривать участников инвестиционного процесса жилищного строительства Так, в частности, строительные организации в случае образования временно свободных ресурсов могут передавать их для выдачи ипотечных кредитов на покупку жилья, построенного этими же организациями При этом следует учесть, что хотя процент по размещенным средствам дожен устанавливаться ниже ставки по выданным кредитам, тем не менее он приносит допонительный доход, а основным преимуществом будет являться быстрая реализация готового жилья, позволяющая ускорить оборачиваемость оборотных средств строительных организаций

В качестве допонительных источников средств для развития ипотечного кредитования могут выступать финансовые ресурсы, привлекаемые из других регионов и средства зарубежных инвесторов

Таким образом, привлечения в сектор жилищного финансирования отечественных и иностранных инвесторов предполагается добиваться мерами макроэкономического регулирования в финансовой и кредитной сферах, расширением прав и гарантий инвесторов К числу необходимых мер, которые в состоянии предпринять государство для снижения рисков инвестиций в строительство, относятся упрощение процедур и усиление правовых гарантий землепользования и застройки через введение системы правового зонирования, вовлечение в оборот земельных участков под

застройку с гарантированными правами собственности, развитие системы прав на вновь создаваемые на земельных участках объекты недвижимости С использованием проведенного во второй главе анализа был сделан вывод о том, что в российском ипотечном кредитовании нельзя ограничиться отдельными мероприятиями Необходим взаимосвязанный продуманный комплекс мер, направленных на развитие ипотечных отношений и ипотечного кредитования в РФ Система ипотечного жилищного кредитования направлена на эффективное использование привлекаемых средств граждан, финансовых ресурсов кредитных организаций и предприятий Необходимо обеспечить доступность ипотечных кредитов для населения, увеличить объемы и сроки возврата кредита

В связи с этим в диссертации разработан комплекс мер, призванных решить все выявленные проблемы и способствовать ускорению развития ипотечного кредитования в РФ

Первая проблема - размер первоначального взноса Это немаловажный фактор, имеющий значение при выборе банка потенциальным заемщиком

Первоначальный взнос подразумевает наличие у заемщика накоплений, которые у большинства россиян отсутствуют Рост стоимости жилья, высокий уровень инфляции и отсутствие защищенных от нее надежных инструментов накопления (депозиты, ценные бумаги и т п ,) также не способствуют росту сбережений населения

Найдено следующее решение проблемы для создания допонительных конкурентных преимуществ на рынке ипотечного кредитования банку необходимо учесть, что из-за требований к уровню первоначального взноса большое количество потенциальных клиентов оказывается за бортом ипотечных программ

В случае если при разработке и внедрении собственной ипотечной программы банк будет проводить более гибкую политику отбора потенциальных заемщиков в части наличия у них достаточного количества средств для оплаты первоначального взноса, можно предположить увеличение клиентуры до 20-30% С помощью механизмов страхования можно уменьшить сумму первого взноса в ипотечное жилье с 30 % до 10%, что повысит доступность ипотечного кредита для некоторых слоев населения, имеющих постоянный доход, но не имеющих значительного первоначального капитала Однако с помощью механизмов страхования можно уменьшить сумму первого взноса в ипотечное жилье с 30 % до 10%, но при этом необходимо учесть, что данная схема автоматически повышает процентную ставку

Стратегическим направлением развития системы ипотечного кредитования в регионе дожна стать, по нашему мнению, реализация проектов по обеспечению жильем молодых семей, поскольку именно этот слой населения испытывает наибольшие затруднения с первоначальным накоплением, но имеет хороший потенциал для оплаты процентов по кредиту

Вторая проблема - недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье и занижение работодателями официальных доходов сотрудников, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента

Анализ показателей доступности жилья показал, что гражданам без привлечения заемных средств даже небольшую квартиру купить только за счет имеющихся сбережений крайне сложно При учете роста рыночной стоимости жилой недвижимости и значительно отстающего от него увеличения доходов населения продожительность накопительного периода достигает десятилетнего рубежа и имеет тенденцию к росту

Решение проблемы состоит в том, чтобы в процессе анализа платежеспособности потенциального заемщика кредитующему банку необходимо учитывать совокупный доход, включающий в себя и официальную часть и доходы из незадекларированных источников Для этих целей банку необходимо разработать и внедрить как можно более гибкую систему анализа платежеспособности потенциального заемщика, в которой бы учитывася его (его семьи) совокупный доход в поном объеме

Помимо доходов важно учитывать и расходы заемщика Например, есть ли у него уже в собственности или в аренде жилье и сколько при этом он тратит на его содержание Также можно учитывать и другие, в т ч и косвенные показатели Ч наличие положительной кредитной истории, образ жизни, общее состояние здоровья, образование, загородный дом, количество иждивенцев, расходы на автомобиль (или автомобили), расходы на отпуск, его частоту и географию, количество, марки и места покупок бытовой техники и одежды, обучение детей и т п

При разработке программы ипотечного кредитования граждан, имеющих достаточный уровень незадекларированного дохода, в качестве допонительной меры по привлечению потенциальных клиентов можно внедрить изменяющуюся процентную ставку, которая зависела бы от соотношения между официальным и неофициальным доходами заемщика Для такой категории на начальной стадии кредит выдавася бы под чуть более высокую процентную ставку, которая бы смогла нивелировать определенные риски банка на первом этапе Впоследствии одновременно с укреплением доверия к заемщику в процессе погашения им кредита, если заемщик сможет документально подтвердить увеличение официальной части своего совокупного дохода, процентная ставка может быть пересмотрена в сторону ее уменьшения

Третья проблема - доступность жилья как товара, т е возможность его приобрести на первичном или вторичном рынке, используя предоставленные для этих целей банком заемные средства Во второй главе в качестве причин возникновения данной проблемы назывались нежелание продавца показывать все полученные за квартиру средства, достаточно длительный и хлопотный процесс оформления покупки с использованием ипотечного кредита, слабая финансовая мотивация риэтеров - основных поставщиков жилья для заемщиков, острый дефицит жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках

Решение проблемы найдено в обеспечении для клиента условий, при которых он с наибольшей долей вероятности мог бы использовать полученные от банка денежные средства, те, купить интересующее его жилье Это возможно осуществить с помощью внедрения специальной программы, которая предусматривала бы формирование базы данных (желательно эксклюзивной) по объектам жилой недвижимости, готовым (согласно критериям банка и пожеланиям продавца) для продажи с использованием ипотечного кредита, выданного банком

Например, на первичном рынке это могут быть специальные договора или соглашения с застройщиками, в рамках которых жилье продавалось бы только клиентам банка Для достижения необходимого эффекта (широты ассортимента) подобными соглашениями банк дожен лохватить максимальное количество строящихся объектов

На вторичном рынке определенных положительных результатов можно добиться благодаря более тесному и последовательному сотрудничеству (включая специальные

партнерские программы) с крупными агентствами недвижимости, уделив особое внимание допонительной финансовой мотивации риэтеров Агентства дожны превратиться для банка в надежного поставщика объектов жилой недвижимости в необходимом для банка объеме и по критериям, позволяющим эффективно выдавать ипотечные кредиты

Кроме того, государству необходимо создать условия для увеличения объемов жилищного строительства путем внедрения открытых конкурентных процедур предоставления прав собственности на сформированные земельные участки застройщикам, упрощения процедур согласования и экспертизы градостроительной и проектной документации, развития системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства, а также установления прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства

Четвертая проблема - недостаток догосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования)

В работе выявлено, что только государству под силу решить такую важную проблему привлечения инвестиций в жилищное строительство -проблему отсутствия в экономике России догосрочных кредитов Поскольку жилищное строительство требует привлечения догосрочных ресурсов, банки, стремящиеся самостоятельно привлекать такие ресурсы, стакиваются с их отсутствием на рынке Таким образом, сегодня большинство банков осуществляют кредитование только за счет собственных ресурсов, что и обусловливает необходимость участия государственных капиталов в этих процессах В качестве источников таких ресурсов необходимо использовать средства специализированных международных финансовых структур и государственные бюджетные средства - привлечение средств из этих источников (особенно средств специализированных международных финансовых структур) решает также

нашу пятую проблему - высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка)

Однако средств, выделяемых государством на развитие Агентства по ипотечному Жилищному кредитованию недостаточно в масштабах государства и государству необходимо уделить больше внимания финансированию АИЖК и принятию целевых программ развития жилищной политики в регионах России

Для совершенствования механизмов поддержки спроса потребуется также корректировка ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления субсидий на приобретение жилья с учетом следующих принципов унификация принципов и исходных данных для определения размера субсидий, привязка размера субсидий к уровню дохода их получателей, возможность использования субсидий в форме первоначального взноса при покупке жилья за счет кредитных средств, прозрачность и обеспечение контроля над финансовым испонением программ субсидирования на всех этапах прохождения денежных средств

Для становления и развития системы догосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока догосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу,

- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования,

- разработка механизма налогового стимулирования как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны,

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов,

- создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита,

- изменение общеэкономической ситуации, падение темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля, что содействовало бы перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья

Помимо этого, предлагается утвердить законопроект, разрешающий инвестировать пенсионные накопления в ипотечные облигации, поскольку имеет смысл использовать средства государственного пенсионного фонда, доходность которого, например, за 2005 г составляла только два процента в рублях

Для решения проблемы снижения стоимости ипотечного кредита предлагается утвердить законопроект о потребительском кредитовании, в котором предлагается ввести стандартную и прозрачную процедуру получения кредита, общие условия договоров кредитования, а также обозначить обязательства банка предоставлять поную информацию об общей сумме платежей по кредиту

Шестая проблема - отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов В диссертации определено, что механизм рефинансирования дожен содержать меры и процедуры, направленные на радикальное снижение рисков инвесторов и кредиторов, включающие государственные гарантии, стандартизацию ипотечного кредитования, системы страхования, поручительства и подтверждения платежеспособности заемщика Отличительной особенностью этого механизма является условие, при котором доля кредита в стоимости жилья дожна быть в несколько раз меньше собственных инвестиций заемщика, а условия кредитования дожны соответствовать его доходам Эти условия делают ипотечные бумаги надежными, но низкодоходными Поскольку обеспечением ипотечных ценных бумаг выступают пулы закладных, необходимо законодательно ускорить регистрацию этих пулов

Кроме того, необходимо внести поправки в закон Об ипотечных ценных бумагах, поскольку он не соответствует требованиям рынка Например, положение об обязательной страховке в пользу не кредитора, а заемщика Под такие условия сегодня невозможно найти кредитов, а в законе говорится, что можно секьютиризировать только те кредиты, которые точно соответствуют его требованиям

Ликвидность низкодоходных ипотечных ценных бумаг регулируется государственными мерами экономического стимулирования участников рынка Основным источником рефинансирования являются бюджетные ресурсы Механизм рефинансирования в условиях переходной экономики приводится в движение механизмом мультипликации налогов, а не механизмами финансового рынка, как это предусмотрено в развитых рыночных системах

Была выявлена необходимость увеличения ликвидности ипотечных ценных бумаг Одна из проблем ликвидности ипотечных ценных бумаг Ч низкая доходность, вследствие чего возникают вопросы кто станет покупателями ценных бумаг с низкой доходностью, на основании каких мотивов инвесторов могут привлекаться ипотечные бумаги и какие меры государственной поддержки необходимо приять для увеличения ликвидности данных бумаг

Покупателями ипотечных ценных бумаг могут быть муниципалитеты, субъекты федерации и федеральные структуры За счет эффекта мультипликации налогов система ипотечного кредитования генерирует допонительные налоги в бюджет, и эти ресурсы рассматриваются в качестве источников ипотечного кредитования Покупка ипотечных ценных бумаг на средства бюджета может стать одним из способов рефинансирования в системе ипотечного кредитования Вложение

бюджетных средств в ипотечные бумаги может принести доход бюджету не только за счет купонного дохода, но и за счет эффекта мультипликации налогов

Вторым направлением увеличения степени ликвидности ипотечных бумаг могут стать налоговые льготы для их покупателей Приняв соответствующие решения, органы государственной власти и местного самоуправления могут поощрять инвестиционную активность субъектов рынка капитала Например, базу налогообложения налогоплательщика можно было бы уменьшить на сумму, используемую на покупку ипотечных бумаг Этот вариант повышения доходности также связан с бюджетной политикой государства, субъектов федерации и органов местного самоуправления

Третий способ повышения ликвидности ипотечных бумаг - это продажа ипотечных бумаг со скидкой от номинальной цены в момент выпуска Эффект для инвестора аналогичен, что и в случае с использованием налогового стимулирования Этот способ может активно влиять на ликвидность бумаг, обеспечивая при этом рефинансирование в системе ипотечного кредитования Недостаток этого способа также очевиден на каждом витке финансового обращения будет происходить уменьшение оборотных ресурсов организации, осуществляющей эмиссию Однако в некоторых случаях на момент запуска системы ипотечного кредитования, до появления эффекта мультипликации налогов или до появления средств в бюджете для выкупа ипотечных бумаг, такой способ повышения ликвидности ипотечных бумаг применим

Седьмая проблема - риски банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки)

Одной из основных проблем, которую приходится решать эмитентам на рынке ценных бумаг является предоставление гарантий и снижение риска для инвестора Риски жилищных облигационных займов определяются, прежде всего, наличием и качеством гарантий со стороны администрации Из-за догосрочности проектов в условиях экономической и политической нестабильности любые гарантии местных администраций становятся сомнительными без поддержки федеральных структур, координирующих состояние рынков недвижимости, ценных бумаг, инвестиций

Также предлагается использовать различные способы обеспечения возврата кредитов Для этого есть два основных пути применение залогового обеспечения для привлечения финансирования (например, в качестве ипотечного покрытия облигаций) и путем их трансформации в ценные бумаги (ипотечные сертификаты участия или инвестиционные паи), которые, в свою очередь, могут быть выпущены на вторичный рынок для рефинансирования ипотечных кредитов

Кроме того, представляется необходимым упорядочить систему передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков

Восьмая проблема - непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании

Поскольку налогообложение субъектов жилищной ипотеки является важнейшим фактором, влияющим на эффективность развития ипотечного жилищного кредитования, необходимо внести изменения в порядок расчета следующих налогов для сферы ипотечного кредитования и жилищного строительства

Х налога на доходы физических лиц, налога на имущество организаций,

Х земельного налога,

В диссертации разработаны предложения по снятию ограничения на сумму вычета при приобретении либо строительстве жилья, по внесению поправки в Налоговый кодекс о предоставлении налогового вычета при оплате жилья работодателем, а также поправки, согласно которой имущественный налоговый вычет распространяся бы на все кредиты, предоставленные на приобретение или строительство жилья

Представляется, что оптимальным при рассмотрении вопросов налогообложения физических лиц при операциях с ипотекой было бы нераспространение п 1 статьи 212 НК РФ, где говорится о доходах налогоплательщика, полученных в виде материальной выгоды, на ипотечное жилищное кредитование, причем как при банковском, так и при коммерческом кредите (рассрочке)

Статья 224 НК РФ предусматривает налоговую ставку при получении материальной выгоды от экономии на процентах за пользование ипотечными кредитами в размере 13% годовых В то же время в соответствии с п4 статьи 224 НК РФ налоговая ставка в отношении доходов от долевого участия в деятельности организации, полученных в виде дивидендов (данный пункт касается всех участников долевого строительства, стройсберкасс и жилищно-строительных кооперативов), устанавливается в размере 9% годовых, даже в случае реинвестирования полученных налогоплательщиком доходов в жилищное строительство Оптимальным при налогообложении операций с ипотекой было бы внесение уточнения, касающегося ипотечного жилищного строительства, в части исключения из налогообложения доходов, реинвестированных в дальнейшее развитие жилищного строительства

В целях оптимизации налогообложения жилищного строительства представляется уместным в рамках налога на имущество организаций следующее

- внести в статью 381 Налоговые льготы НК РФ такие категории льготных организаций, как организации, созданные исключительно с целью жилищного строительства (жилищно-накопительные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, фонды ипотечного кредитования и другие)

- исключить из налоговой базы (ст 375 и 376 НК РФ) недвижимое имущество, находящееся в залоге (ипотеке) в качестве обеспечения возврата ипотечного жилищного кредита в тех случаях, когда право собственности на жилую недвижимость переходит к новому собственнику после осуществления всех расчетов по договору

установить в субъектах Российской Федерации

дифференцированные ставки по налогу на имущество организаций при осуществлении жилищного строительства для организаций, упономоченных органами региональной власти и местного самоуправления на проведение бюджетной и социальной ипотеки

Согласно п 15 ст 396 НК РФ в отношении земельных участков, приобретенных в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства) исчисление суммы налога производится с коэффициентом 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости

В работе определена экономическая нецелесообразность применения п 15 ст 396 НК РФ в отношении земельных участков, приобретенных в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства) (исчисление суммы налога производится с коэффициентом 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости), так как уплаченный в первые три года в двойном размере земельный налог в дальнейшем будет включен в себестоимость построенного жилья, что повысит конечную цену для покупателя Нами предложено взимать повышенный земельный налог после окончания трехлетнего срока вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости В течение строительства представляется экономически целесообразным налогообложение земельных участков под жилищное строительство по базовой ставке земельного налога

В заключение диссертации сформулированы основные выводы и предложения по результатам научного исследования

III. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ ОТРАЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ НАУЧНЫХ ПУБЛИКАЦИЯХ

1 Источники финансирования жилищного строительства и развития ипотечного кредитования в РФ // ЭПОС (Экономика Предпринимательство Окружающая среда), номер 4(28), М , МАЭП, 2006 г - 0,3 п л

2 Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике жилищного строительства // Вестник Университета (Государственный Университет Управления) №2(20) - М, ГУУ, 2006 г, -0,3 п л

3 Содержание инвестиционного механизма и пути привлечения инвестиций в жилищное строительство // Вестник Университета(серия) (Государственный Университет Управления) №6(22), - М, ГУУ, 2006 г, -0,3 п л

4 Пути решения проблем привлечения инвестиций в жилищное строительство // Вестник Университета (серия) (Государственный Университет Управления) №1(27), - М, ГУУ, 2007 г, - 0,2 п л

5 Рекомендации по совершенствованию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации // Вестник Университета (Государственный Университет Управления) №1(19) - М , ГУУ, 2007 г, -0,3 п л

Все пять научных работ опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК

Подп в печ 16 04 2007 Формат 60x90/16 Объем 1,5 п л

Бумага офисная Печать цифровая _Тираж 50 экз Заказ № 323_

ГОУВПО Государственный университет управления Издательский центр ГОУВПО ГУУ

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд 106 Тел /факс (495) 371-95-10, e-mail dinc@guu ru www guu ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Субботин, Роман Анатольевич

ВВЕДЕНИЕ.

1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В СИСТЕМЕ ИНВЕСТИРОВАНИЯ.

з1. Содержание механизма ипотечного кредитования.

з2. Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике.

з3. Содержание ипотечных отношений в РФ.

2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ

ЭКОНОМИКИ РОССИИ.

з 1. Современное состояние ипотечного кредитования в России.

з2. Анализ ипотечного кредитования как составной части жилищной политики РФ.

з3. Анализ проблем ипотечного кредитования в РФ.

3. РЕКОММЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ СИСТЕМЫ

ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РФ.

з1. Возможные источники финансирования жилищного строительства.

з2. Пути решения проблем развития ипотечного кредитования.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Финансовые аспекты ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"

Актуальность темы исследования. Решение социальных проблем является одной из приоритетных задач российского общества. Наиболее острая из них - улучшение жилищных условий населения страны. Ипотечное кредитование в современных условиях, как это показывает мировая практика, является основным направлением ее решения. Оно является важнейшим элементом рыночной экономики. Известно, что его эффективное использование позволяет мобилизовать необходимые для финансирования строительства и приобретения жилья денежные средства на финансовом рынке, создает условия для развития смежных экономических сфер (строительства, производства строительных материалов, страхования, оценочной и риэтерской деятельности и др.), а также роста доходов бюджета за счет увеличения налогооблагаемой базы. Это обусловлено тем, что в качестве обеспечения при догосрочном жилищном кредитовании используется недвижимость - наиболее устойчивый и ликвидный объект рыночных отношений. Кроме того, заемщик не обременен значительными расходами при приобретении жилья в собственность и может пользоваться им сразу после заключения соответствующего договора, в то время как кредитная организация получает постоянный источник доходов на длительный период.

Целью развития системы жилищного ипотечного кредитования является расширение возможностей приобретения жилья трудоспособным населением. Достижение этой цели обеспечивается созданием благоприятных условий для функционирования рыночных механизмов кредитования граждан для приобретения жилья.

Расширение масштабов предоставления населению доступных догосрочных кредитов для приобретения жилья позволяет решить ряд основных социально-экономических задач:

- повышение качества жизни граждан путем обеспечения их достойным жильем;

- активизация спроса на жилье со стороны населения за счет увеличения платежеспособного спроса;

- ускорение роста строительного производства и связанных с ним отраслей экономики;

- увеличение налоговых поступлений в бюджет;

- оживление инвестиционного процесса;

- повышение занятости населения;

- привлечение внебюджетных средств в финансирование обеспечения населения жильем.

Но в тоже время следует отметить, что за прошедшие годы догосрочное жилищное ипотечное кредитование в России не получило массового распространения. В сложившихся экономических условиях широкое внедрение жилищного ипотечного кредитования сдерживалось многими факторами, основными из которых являются:

- направленность системы ипотечного кредитования на быстрый переход на уровень организации, характерный для высокоразвитой, стабильной государственной экономики;

- низкая заинтересованность отечественных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и т.п.) во вложении финансовых ресурсов в развитие ипотеки;

- сложившаяся общая политическая и экономическая ситуация (достаточно высокий уровень инфляции; недостаточный уровень платежеспособности населения; несовершенство системы налогообложения; высокие рыночные цены на жилье; низкая активность кредитно-финансовых учреждений и др.).

С учетом вышеизложенного, а также отсутствия необходимых источников рефинансирования жилищных ипотечных программ и развитого фондового рынка в России, особенное значение приобретает разработка научно обоснованных предложений по решению современных проблем финансирования жилищных программ на основе ипотечного кредитования. Это предопределило выбор темы диссертации, ее актуальность, цель и задачи.

Степень изученности проблемы. Проблемам ипотечного кредитования посвящены труды зарубежных и отечественных ученых. Среди зарубежных исследователей можно отметить: А. Даймонда, А. Доунса, Дж. Милара, А.О. Саливана, Т.С. Стейнметца, Р. Страйка, Ф.Уитта и др. Ими разработаны модели ипотечного кредитования, организации ипотечного рынка, определены функции государства в ипотечном кредитовании населения.

Проблемам жилищного ипотечного кредитования посвящены опубликованные работы отечественных авторов: С.А.Андрюшина, А.Б. Биммана, В.И. Букато, В.И. Бусова, А.И. Гурьева, А.П. Иванова, А.А. Игокина, И.И. Кауфмана, В.Д. Мехрякова, П.П. Мигулина, Я.И. Печерина, Н.П. Проскуряковой, Я.А. Сербиновича, В.В. Смирнова, С.С. Хрулева, Е.В. Черных, И .Я Ярошевского и др. а так же проведенные в последние годы диссертационные исследования А.В. Бетерякова, Ю.Б. Ильиной, Е.П. Коптевой, В.И. Лимаренко, А.О. Маметовой, К.В. Ненашевой, Э.А. Омшановой, Л.И. Рябченко и др. В них рассматриваются проблемы развития кредитной системы в России и за рубежом, ее формы и методы, правовое обеспечение ипотеки, организация выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Однако многие работы были выпонены в других экономических и социально-политических условиях, в ином информационном и правовом пространстве и порой не отражают современных реалий.

Отдельные вопросы ЖИК рассмотрены в работах известных отечественных ученых в области финансов, денежного обращения и кредита: А.Г. Грязновой, В.А. Галанова, А.А. Володина, Н.Ф. Самсонова, В.А. Москвина, М.Н. Федотовой, В.А. Слепова, A.M. Тавасиева, Е.М. Шабалина и др.

Теоретическая и методологическая основа исследования.

Теоретической основой исследования послужили положения, изложенные в работах отечественных и зарубежных авторов, посвященные вопросам жилищной ипотеки, государственного и рыночного регулирования ипотечного жилищного кредитования, выявлению путей его совершенствования, научные публикации в специализированной печати по изучаемой проблеме, законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов государственной власти Российской Федерации, нормативные акты Министерства финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службы, Банка России, региональных испонительных структур, а также материалы научно-практических конференций и семинаров.

Методологической основой исследования стали современные общенаучные методы, включающие системный подход, аналитический, экономико-статистический методы, методы комплексно-факторного анализа, экспертных оценок, статистической обработки данных.

Объект исследования - система ипотечного жилищного кредитования в современной российской экономике и за рубежом.

Предмет исследования - отношения между субъектами ипотечного жилищного кредитования, складывающиеся в рамках этой системы.

Цели и задачи исследования. Целью настоящей работы является на основе изучения теории и практики жилищного ипотечного кредитования в России и за рубежом выявить основные финансовые и организационные проблемы его развития и обосновать предложения по их решению е России, реализация которых обеспечит ускоренное формирование финансовых ресурсов жилищно-строительного комплекса и повысит доступность жилья для населения.

В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе необходимо решить следующие задачи:

- выявить социально-экономическую сущность и роль ипотечного кредитования в рыночной экономике;

- изучить международный и отечественный опыт ипотечного кредитования покупки жилья, выявить возможности его использования и определить факторы, оказывающие позитивное и негативное влияние на развитие жилищной ипотеки в России;

- обобщить региональный опыт ипотечного жилищного кредитования, финансирования ипотечных кредитов, определить целесообразность и направления его распространения;

- определить наиболее действенные в современных экономических условиях источники финансирования региональных жилищных ипотечных программ;

- обосновать направления оптимизации налогового администрирования финансирования операций с жилой недвижимостью;

- разработать комплекс мер по решению современных проблем развития ипотечного финансирования жилищных программ.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично соискателем и выносимые на защиту, состоят в следующем:

- определены особенности жилищных инвестиций, определяющие формы и методы финансирования жилищных ипотечных программ;

- показан мультипликационный эффект процессов развития ипотечного кредитования, определяющих развитие рынка недвижимости его субъектов, отраслей, обеспечивающих процессы жизненного цикла объектов недвижимого имущества, и вместе с этим рост платежеспособности населения через создание высокооплачиваемых рабочих мест;

- определены основные особенности используемых в мировой практике схем ипотечного жилищного кредитования и возможности их использования в экономике России;

- выявлены недостатки существующих схем финансирования строительства объектов жилой недвижимости, определены направления и методы их устранения при формировании систем ипотечного кредитования;

- выявлены современные проблемы развития ипотечного кредитования в РФ и определены основные направления и мероприятия их решения;

- разработана и обоснована система мер по оптимизации налогового администрирования ипотечных операций, обеспечивающая выгодность ипотечного кредитования для кредиторов и заемщиков.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов: в работе банков и инвестиционно-строительных компаний, оказывающих услуги по ипотечному кредитованию населения; в деятельности консатинговых компаний, осуществляющих оценку развития строительного комплекса региона с позиций использования механизма ипотечного кредитования; в учебном процессе высших учебных заведений при изучении системы ипотечного кредитования.

Апробация результатов исследования.

Результаты диссертационного исследования, касающиеся стратегии развития системы ипотечного кредитования и предложений по минимизации рисков ипотечного кредитования, позволили Инвестиционной группе ВЭБ-ПЛАН сформировать методическую базу по организации ипотечных программ, которая успешно используется в ее деятельности.

Материалы диссертационного исследования, в том числе рекомендации по организации системы предложения жилья с использованием схем ипотечного кредитования, используются ипотечным агентством ООО Квадратный метр и позволили значительно увеличить клиентскую базу.

Разработанные автором рекомендации по совершенствованию системы ипотечных отношений позволили ипотечному агентству ООО

Ипполит наиболее поно определить оптимальные кредитные условия для разных потребительских групп городов Московской области.

Результаты диссертационного исследования изложены в пяти научных публикациях общим объемом 2,2 п.л.

Логика и структура диссертации определены поставленными целями и задачами диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и 1 приложения; изложена на 157 станицах (без списка литературы и приложения); включает 14 таблиц и 10 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Субботин, Роман Анатольевич

Сформируем перечень основных проблем развития ипотечного жилищного кредитования:

1. Отсутствие средств на первоначальный взнос у потенциальных потребителей услуг ипотечного кредитования.

2. Недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье и занижение работодателями официальных доходов сотрудников, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента.

3. Доступность жилья как товара.

4. Недостаток догосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования).

5. Высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка).

6. Отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов.

7. Риски банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки).

8. Непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании.

3. РЕКОММЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РФ

з1. Возможные источники финансирования жилищного строительства

По источнику формы жилищного финансирования классифицируются на финансирование с помощью собственного капитала; финансирование с помощью заемного капитала; финансирование с помощью заемного и собственного капитала - смешанное финансирование (рис. 3.1.).

Финансовый сектор по сбережению и накоплению средств граждан в депозитных учреждениях относится к самостоятельному сектору жилищного инвестирования, а специальная мобилизация инвестиционного капитала и накопления населения для приобретения недвижимости путем ипотечного кредитования - к технологии жилищного финансирования и непосредственно к инструментарию жилищного кредитования. Субсидии могут применяться на первой фазе накопления первичного взноса, а также выходить за рамки накопительного процесса и использоваться на разных этапах ипотечного кредитования. При этом финансирование может иметь структуру частично или поностью субсидируемого кредита за счет бюджетов всех уровней.

Рис. 3.1. Источники финансирования жилья

В целом формирование и функционирование инвестиционного механизма жилищной сферы детерминируется активизацией источников финансирования и кредитования жилья - бюджетных средств, кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, средств индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов (табл. З.1.).

В условиях перехода от восстановительного к инвестиционному экономическому росту среди всех инструментов инвестирования в жилье главная роль, на наш взгляд, принадлежит институту ипотеки, основанному на залоге недвижимости. Более того, сам ипотечный инструмент является составной частью многих жилищных инвестиционных инструментов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Целью диссертационной работы является изучение и анализ ипотечного жилищного кредитования за рубежом и в России, формулирование предложений по направлениям совершенствования ипотечного жилищного кредитования в России, а также разработка модели оценки рисков при ипотечном кредитовании. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. обобщить финансово-экономические и правовые основы ипотеки (залога недвижимости) на основе анализа действующих в мировой практике классических моделей ипотечного кредитования и выработать рекомендации относительно использования зарубежного опыта в России;

2. выявить и обобщить современные тенденции развития ипотеки на федеральном и региональном уровнях, а также основные проблемы развития ипотеки в России, а также попытаться найти наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения;

3. найти источники финансирования ипотечного кредитования в России;

4. разработать основные рекомендации по совершенствованию ипотечного жилищного кредитования и решению проблем развития ипотеки в России.

В первой главе данной научной работы установлено:

1. В настоявшее время в развитых западных странах сложились три основные системы ипотечного кредитования:

Х Система стройсбережений (контрактно-сберегательная система ипотечного кредитования) основана на сберегательно-ссудном принципе функционирования. Основная функция данной системы заключается в создании дешевых догосрочных ресурсов для обеспечения процесса выдачи ипотечных кредитов.

Х Европейская одноуровневая система ипотечного кредитования базируется на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги облигационного тина - закладные листы под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для выдачи новых кредитов.

Х Американская двухуровневая система ипотечного кредитования кроме первичных кредиторов, предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке -скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг.

2. В настоящее время ни одна из зарубежных систем не является достаточно адаптированной к российским условиям. Для современного уровня развития отечественной экономики необходимо выработать переходные режимы, которые позволят создать минимально необходимые институциональные основы: сформировать рынок первичной ипотеки, создать надежную систему сбережений для населения, укрепить и расширить финансовый рынок, сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. На этапе возрождения и становления ипотечных отношений нужна переходная система ипотечного кредитования, с последующим ее перерождением в классические формы.

3. На различных этапах строительного цикла отдельными субъектами жилищного рынка предпринимаются попытки привлечения средств граждан в сферу финансирования жилья на основе разнообразных специфических схем. Общим недостатком всех описанных выше подходов за исключением банковских проектов по ипотечному кредитованию является их изначально ограниченный и локальный характер. Поэтому они не могут быть взяты за основу стратегического развития системы жилищного финансирования.

4. Жилищная реформа в России во многом опирается на зарубежные модели развития жилищной сферы. Рациональность такого подхода состоит в том, что применяются проверенные временем механизмы, показавшие высокую результативность. Негативные же стороны проявляются в механическом перенесении эффективных зарубежных моделей в совершенно иные, российские социально-экономические условия. Поэтому при использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ и адаптация к местным условиям.

5. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию является серьезным игроком ипотечного рынка и проводником национальных проектов для отдельных категорий граждан. Оно способно решить проблемы рефинансирования ипотечных кредитов и способствовать снижению ставок на рынке ипотечного кредитования.

6. Для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход к развитию ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы на государственном уровне. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы будут затухать при стокновении с реальной экономической действительностью и недоработанным нормативным обеспечением ипотечного кредитования.

Анализ, проведенный во второй главе данной научной работы, позволил сделать следующие выводы:

7.0сновным показателем, характеризующим состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, является индекс доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной л стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м ) к среднему годовому доходу семьи (3 человека.). В 2006 г. индекс доступности жилья в среднем по РФ держится в районе значения 5 (для европейских стран данный показатель составляет 3, для США - 2).

8. В целом, анализ развития инвестиционных процессов в жилищной сфере российской экономики свидетельствует о том, что жилищные инвестиции меньше подвержены влиянию общесистемного кризиса и в условиях трансформационного спада демонстрируют положительные темпы роста на фоне падения инвестиционной активности в других отраслях. Инвестиционно-финансовый потенциал жилищного инвестирования заключается в способности аккумулировать внутренние частные сбережения, прежде всего - сбережения населения.

9. Выбирая оптимальное соотношение жилья сотрудникам и жилья на продажу, предприятие может обеспечить себе допонительный источник средств для финансирования своей ведомственной ипотечной программы.

10. Анализируя генезис развития инвестиционных процессов в жилищной сфере, необходимо подчеркнуть, что при снижении инвестиционной активности государства на рынке жилья почти половина введенной жилой площади профинансирована населением за счет собственных средств и с помощью кредитов. Интенсивное строительство за счет средств индивидуальных застройщиков компенсировало уход государства с рынка жилья и снижение деловой активности негосударственных структур.

11. В России существует ярко выраженная тенденция к выбору американской модели жилищного инвестирования с вторичным рынком ипотечных кредитов и секъюритизированных ценных бумаг. Институциональная нормативно-правовая база, разработанная при активном участии американских специалистов, в частности, основополагающий инвестиционный закон Об ипотеке (залоге недвижимости), была ориентирована на опыт инвестиционного развития жилищного сектора США, и не работала в нашей стране, обрекая жилищный рынок на вялотекущее развитие в условиях экономического кризиса.

12. Несмотря на то, что на местах с положительным результатом были апробированы предлагаемые преобразования, по многим направлениям не удалось сформировать экономических стимулов для их широкомасштабной реализации.

13. Наиболее успешно реформы протекали в тех секторах, где уход государства от выпонения несвойственных ему функций сопровождася развитием необходимых элементов рыночной инфраструктуры (приватизация жилья и развитие рынка купли-продажи жилья).

14. Темпы проведения намеченных преобразований сдерживались как внутренними сложностями установления баланса между принципами экономической и социальной эффективности в жилищной сфере, так и внешними факторами, связанными с проблемами достижения макроэкономической стабилизации и медленным продвижением по проведению структурных реформ.

15. Выделены следующие основные проблем развития ипотечного жилищного кредитования:

Отсутствие средств на первоначальный взнос у потенциальных потребителей услуг ипотечного кредитования.

Недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье и занижение работодателями официальных доходов сотрудников, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента.

Доступность жилья как товара.

Недостаток догосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования).

Высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка).

Отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов.

Риски банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки).

Непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании.

16. Выделены следующие основные источники финансирования жилищного строительства: накопления населения, средства финансовых инвесторов, средства региональных и местных властей, средства негосударственных пенсионных фондов, внебюджетные средства крупных компаний.

17. Разработаны основные рекомендации по совершенствованию ипотечного жилищного кредитования и решению проблем развития ипотеки в России:

Первая проблема - Размер первоначального взноса. Решение: проведение более гибкой политики отбора потенциальных заёмщиков в части наличия у них достаточного количества средств для оплаты первоначального взноса; формирование еще одной квартирной очереди, на этот раз - молодежной. Вторая проблема - Недостаточный платежеспособный спрос граждан. Решение: учет совокупного дохода в процессе анализа платёжеспособности потенциального заёмщика, включающий в себя и официальную часть, и доходы из незадекларированных источников. управление процентной ставкой кредита

Третья проблема - доступность жилья как товара. заключение специальных договоров или соглашений с застройщиками, в рамках которых жильё продавалось бы только клиентам банка. Для достижения необходимого эффекта (широты ассортимента) подобными соглашениями банк дожен лохватить максимальное количество строящихся объектов. более тесное и последовательное сотрудничеству (включая специальные партнёрские программы) с крупными агентствами недвижимости на вторичном рынке.

Четвертая и пятая проблемы - Недостаток догосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования), высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка). комплекс мер по привлечению иностранного капитала в сферу российского ипотечного кредитования и развитие деятельности АИЖК.

Шестая проблема - Отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов. развитие механизма финансирования и принятие комплекса мер по повышению ликвидности ипотечных ценных бумаг

Седьмая проблема - Риски банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки). формирование четкой системы государственных гарантий, использование продуманных схем страхования рисков.

Восьмая проблема - Непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании. внесение изменений в порядок расчета следующих налогов для сферы ипотечного кредитования и жилищного строительства: налог на доходы физических лиц; налог на имущество организаций; земельный налог; налог на добавленную стоимость.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Субботин, Роман Анатольевич, Москва

1. Законодательные и нормативные акты

2. Бюджетный кодекс Российской Федерации. М.: ТК Веби, 2005. - с. 208

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. М.: Омега-JI, 2005. - с.

4. Градостроительный кодекс РФ // Российская газета. 2004. - 30 декабря №49.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации,- М.: ТК Веби, 2005. с. 96

6. Налоговый кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. М.: Омега-Л, 2005.- с. 550

7. Федеральный закон О банках и банковской деятельности в Российской Федерации М.: ИНФРА-М, 2005. - с. 46

8. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости). 5-е изд. -М.: Ось-89, 2005. - с. 48

9. Федеральный закон РФ Об ипотечных ценных бумагах // Российская газета. 2003. - 18 ноября.

10. Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. М.: Ось-89, 2005.- с. 32

11. Ю.Федеральный закон РФ О внесении изменений в Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) // Российская газета. 2004. - 10 февраля.

12. Закон РФ О введении в действие Градостроительного кодекса РФ //Российская газета. Ч 2004. Ч 30 декабря.

13. Федеральная целевая программа Государственные жилищные сертификаты. Утверждена постановлением Правительства РФ № 71 от 20 января 1998 // Собрание законодательства РФ. 1998.

14. Постановление правительства РФ № 804 от 19.11.01 О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и жилищно-коммунальных услуг // Консультант плюс

15. Послание Президента РФ Федеральному Собранию РФ // Российская газета.- 2004.-26 мая.

16. Программа социально-экономического развития города Ростова-на-Дону на 2005год // Ростов официальный. 2005. - 16 марта. - с.2.

17. Федеральный закон О жилищных накопительных кооперативах. М.: 0сь-89,2005. - с. 641.. Монографии и практические пособия

18. Бабич A.M., Павлова А.Н. Государственные и муниципальные финансы. М.: Финансы, ЮНИТИ, 1999.

19. Барашян М.М. Правовая организация сельскохозяйственного ипотечного кредитования в Германии в 20-90 годы XX века // Государство и право.-1996.- № 10.

20. Баталии Ю. П. По пути решения жилищной проблемы. М: Стройиздат. - 1989.

21. Бланк Г.Б. Мысли об устройстве ипотечного порядка в России.- СПб., 1863.

22. Блапк Г.Б. О введении ипотеки в России.- СПб., 1873.

23. Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе. М.: Дело ТД, 1994; Шумпетер Й. История экономического анализа. - М.: Экономическая школа, 2001, -Т.2-3.

24. Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе. М.; Дело ТД, 1994; Миль Дж.С. Основы политической экономии. -М.: Професс, 1981.

25. Гитман Л.Д., Джонк М.Д. Основы инвестирования. М., 1997. - с. 10.

26. Жилищная экономика. М.: Дело, 1996. - с. 27.

27. Ипотека в России/Под ред. А.В.Токушина. М.: Юристь, 2002. - с. 525

28. Кейнс Дж. Обшая теория занятости, процента и денег. М.: Экономика, 1995.

29. Кейнс Дж. Общая теория занятости, процента и денег // Дж.М.Кейнс. Избранные произведения. М., 1993.-с. 352.

30. Кейнс Дж.М. Общая теория занятости, процента и денег. М.: Экономика, 1995; Хикс Дж. Р. Стоимость и капитал. - М., 1993.

31. Колобов С.С., Колобова B.C. Жилищное ипотечное кредитование: Состояние и перспективы развития. М.: Дашков и К, 2002.-с. 120

32. Косарева И., Пастухова И., Рогожина И. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001. - №. - с. 90.

33. Лимаренко В. И. Ипотека: стратегия развития. Теория и практика внедрения системы ипотечного кредитования в условиях кризисной экономики России. Монография. М: Диалог-МГУ, 2000 г.

34. Лэйард Д. Макроэкономика. М., 1994. - с. 63. М.: Госиздат, 1959; Харрод Р. Хансен Э. Классики кейнсианства. В 2 Т. - М.: Экономика, 1997.

35. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. М.: Юридический центр ПРЕСС, 2003.-360 с.

36. Митчел У. Экономические циклы: проблема и ее постановка. М.: Прогресс, 1976; Хансен Э. Экономические циклы и национальныйдоход. М. Професс, 1996; Харрод Р. К теории экономической динамики.

37. Мэнкью Г. Макроэкономика.- М.: Дело, 1996. с. 654.

38. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США. Сб. материалов. М.: Институт экономики города, 1995.-е. 211

39. Шарп У.Ф., Александер Г.Дж., Бэйли Дж. В. Инвестиции. М.: ИНФРА М, 1997; Бард B.C. Финансово-инвестиционный комплекс: теория и практика. - М.: Финансы и статистика, 1998; Гитман Л.Д., Джонк М. Д. Основы инвестирования. - М.: Дело, 1997.

40. ЮНИТИ, 1997.-247 с. 40.Норесков В. Ипотека для приобретения жилья. СПб.: БХВ-Петербург, 2005. - с. 64

41. I. Статьи в периодических изданиях.

42. Абакин А. В. Экономическая политика и ответственность // Экономист. Ч 2004. № 5.

43. Андреева Л.Ю., Буряков Г.А. Ипотечные программы как финансовый механизм обеспечения социально-экономической устойчивости макрорегиона (на примере ЮФО) // Философия хозяйства. 2004. - № 6.

44. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом // Деньги и кредит. - 2004. - № 4.

45. Башмаков И. Способность и готовность населения оплачивать жилищно-коммунальные услуги // Вопросы экономики. 2004. - № 4.

46. Бекина Т. Жилищный сектор в экономике // Вопросы экономики. -1994.-№ 10.

47. Белокрылова О.С, Жилин Д.В. Инвестиционно-заемная система и ее роль в обеспечении экономического развития региона. Ростов н/Д: Изд-во РГУ, 2003.

48. Будаков Д. Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 2002 г. № 9.

49. Ипотека в России на рубеже столетий // Бизнес и банки.-1997.- № 26,27,28.

50. Ипотека и некоторые другие способы финансирования торговли жилья в США //БИКИ.-1997.- № 36.1994.

51. Крючков М. Как взять ипотечный кредит//Новые известия, 2004, 16 апреля, №70.50.0решин В.П. Государственное регулирование национальной экономики. -№49.

52. Павлов П. США система ипотечного кредитования в жилищной сфере //Закон. - 1995.-№1.-с. 18.

53. Прескур Е. 33 квадратных метра за девять лет//Иркутская пятница, 2004,

54. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2003.: Стат.сб.Ч М.,2003.

55. Российский статистический ежегодник 2002: Стат. сб./ Госкомстат России.-М., 2003.

56. Российский статистический ежегодник 2003: Стат. сб./ Госкомстат России.-М. 2004.

57. Российский статистический ежегодник 2004: Стат. сб./ Госкомстат России.-М., 2005.

58. Российский статистический ежегодник 2005: Стат. сб./ Госкомстат Рос-сии.-М., 2006.

59. Россия в цифрах. 2005: Кратк. стат. сб. / Федеральная служба государственной статистики. Ч М., 2005.

60. Россия в цифрах. 2006: Кратк. стат. сб. / Федеральная служба государственной статистики. Ч М., 2006.бО.Федеральная целевая программа Жилище на 2002 Ч 2010 гг. // Российская газета. 2001. - 26 сентября.1.. Источники в электронных СМИ

61. Ипотека в России аналитический портал, посвященный ипотечному кредитованию и секьюритизации, www.rusipoteka.ru

62. Материалы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Ссыка на домен более не работаетp>

63. Социально-экономическая ситуация РФ в 2004 г. Доклад Госкомстата // www.gks.ru.

Похожие диссертации

• Государственное регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
• Анализ реализации инвестиционных программ ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
• Регулирование системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
• Совершенствование процесса ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
• Моделирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации