Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере коммерческого объекта
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
Ника, фитнес - студия Смайл, танцевальная студия Юни дэнс, юридические и страховые услуги, турфирмы, ювелирные украшения и часы, рекламные агентство, агентства по трудоустройству, установка окон и натяжных потолков.
.5.3 Места отдыха и развлечений. Насыщенность участка объектами развлечений
На данном участке практически нет таких объектов. Имеются только объекты общественного питания, в которых можно посидеть, отдохнуть, расслабиться и насладиться музыкой. Так же в рассматриваемом ТЦ Вель имеется детская игровая комната, где могут отдохнуть и поиграть дети, пока родители гуляют по магазину. Плюс тому, что родители больше времени могут уделить покупкам, потому что дети быстро устают и начинают капризничать.
По району есть боулинг Лимон - сити, Золотой лев. Клубы: Жара, Карусель, Три икса, Муха. Камерный театр.
.5.4 Крупные строящиеся комплексы, имеющие в составе торговые (офисные) площади
В индустриальном районе, в том числе и на данном участке нет крупных строящихся комплексов. В основном такое строительство идёт на окраинах города, направленное на расширение и развитие других районов города.
.5.5 Тенденции развития местности
Череповец по размерам сравнительно небольшой город, но типичным для России его не назовешь. На площади, превышающей 12 тысяч гектаров, проживает 316 тысяч человек. Плотность населения составляет 6,2 человека на 1 квадратный километр. Демографическая ситуация отличается от общероссийской, хотя тенденции совпадают. Доля пенсионеров Череповца ниже, чем во всей республике: если в России их 18,5% среди всего населения, то здесь 14,3%. Это город молодых дееспособных людей. В связи с энергичным промышленным развитием в послевоенное время он рос, прежде всего за счет миграции кадров специалистов машиностроения и химии, а не естественного прироста населения. Неоспоримо: грамотная и квалифицированная рабочая сила одно из важных достоинств Череповца. Структура занятости череповчан также неординарна. Если в целом по стране в сельском хозяйстве трудится 13,3% работающих, то в Череповце 7,5%, в сфере услуг соотношение со ответственно 44 и 29,2%. Что же касается промышленности, то цифры уже иные: 42,7 и 63,3%. Можно сделать вывод, что Череповец быстро развивающийся город. Данная местность может развиваться со сменой арендаторов торговых площадей, развитием развлекательных и объектов для отдыха.
2.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
.6.1 Анализ эффективности объекта при условии создания торгового комплекса для нескольких арендаторов
Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости отвечает четырем критериям:
. Юридическая допустимость.
С точки зрения юридической правомерности, согласно постановлению Череповецкой городской Думы от 25.03.2003 N 27 (ред. от 04.04.2006) "О правилах землепользования и застройки города Череповца", а также карте градостроительного зонирования, строительство торгово-развлекательного центра на данном участке допустимо. Так как ТЦ Вель является кирпичным строением, у которого срок службы в среднем от 50 лет, то он подлежит долгосрочному договору. Таким образом объект является юридически допустимым.
.Физическая осуществимость.
Размеры и параметры торгового центра соответствуют своему назначению. Здание расположено в центре города (индустриальном районе), доступном для жителей Череповца с разных районов, с удобными подъездными путями, значит оно физически осуществимо.
.Финансовая обоснованность.
ТЦ Вель достаточно популярен среди посетителей, так как в нём находится игровая детская комната, место расположения - центр города, большое количество людей, поэтому центр получает регулярный доход, покрывающий расходы. Поэтому объект недвижимости соответствует финансовой обеспеченности.
.Максимальная продуктивность.
Анализируется доходность каждого из юридически допустимых, физически возможных и финансово эффективных вариантов. Максимальная продуктивность представлена в следующих расчётах ниже: расчет наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования, расчет восстановительной стоимости.
На основе предварительной оценки возможностей функционирования объекта недвижимости были выбраны варианты управления. Варианты управления разрабатываются на 1 год.
вариант использования объекта:
Здание общей площадью 670 кв.м. В здании располагаются торговые помещения на 1 и 2 этажах. Площадь, сдаваемая в аренду на 1 этаже - 285 кв.м. Площадь, сдаваемая в аренду на 2 этаже - 285 кв.м. Общая площадь, сдаваемая в аренду 570 кв.м.