Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере коммерческого объекта
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?стого операционного дохода;
) определение общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости;
) оценка недвижимости методом капитализации дохода;
) оценка земельного участка в виде дохода, равного разнице между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.
метод:
Земельный участок рассматривается как застроенный, однако строения требуют проведения некоторых улучшений
) расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью;
) определение общего коэффициента капитализации;
) оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода;
) расчет затрат на усовершенствование объекта;
) определение прироста стоимости недвижимости с учетом проведенных улучшений (Рыночная стоимость объекта по текущему использованию - Рыночная стоимость объекта с проведенными улучшениями).
Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.
Раздел 2. Практическая часть
.1 Резюме проекта
Объектом исследования является торговый центр Вель, который находится в индустриальном районе города Череповца. Основной вид деятельности собственника торгового центра является сдача в аренду торговых площадей. Основная цель проекта - выбрать наилучший и наиболее эффективный вариант использования. Основная цель объекта - получение дохода. Для этого нужно проанализировать рынок города Череповца, уровень арендных ставок, спрос и предложение на них. Конкурирует с более новыми и современными торговыми центрами г. Череповца.
.2 Описание проекта
Объект исследования - торговый центр Вель, расположенный в индустриальном районе, по адресу - ул. М. Горького, 32, общей площадью - 670 кв.м., полезная площадь 570 кв.м., здание двухэтажное, группа капитальности - 2, строительный объём - 3200 м. куб, класс здания - микрорайонный торговый центр, кадастровый номер - 35ХХХХХХ, связан переходом из торгового центра Универбыт и торгового центра Южок, но является отдельным торговым центром.
.3 Особенности местоположения объекта
Местоположение играет большую роль в эффективности использования объекта. Торговый центр расположен в центре города, по адресу - ул. М. Горького,32. Преимущества такого места расположения: в центре города проживает больше людей, чем ближе к окраинам города, большое количество рабочих мест, рядом располагаются: Южок, Универбыт, Вырастай-ка и городской рынок. В торговом центре Универбыт располагаются офисы. Имеется парковка по периметру вместимостью примерно 15 машин. Есть пешеходные тротуары у здания и переход из торговых центров Универбыт, Южок. Проходят трамвайные и автобусные маршруты. Участок имеет асфальтированную подъездную дорогу с хорошим состоянием дорожного полотна. Т.е. высокая инвестиционная привлекательность.
.4 Анализ рынка коммерческой недвижимости
.4.1 Инвестиции в коммерческую недвижимость
Сегодня коммерческая недвижимость - самый насыщенный сектор рынка, в котором при осуществлении продажи или покупки необходимо изучить как можно больше предложений.
Инвестиционная привлекательность квартир значительно уменьшилась в связи с падением потребительского спроса, замораживанием строительства множества объектов и резким снижением цен на первичную и вторичную жилую недвижимость. В то же время существует сектор на рынке недвижимости, который практически не испытал серьезных потрясений. Речь идет о коммерческой недвижимости. К этому виду специалисты относят офисные, складские и торговые помещения.
На рынке сохраняются положительные тенденции - спрос на помещения коммерческого типа растет, емкость рынка увеличивается, стоимость аренды находится на стабильном уровне. Все эти факторы влияют на сокращение срока возврата инвестиций и, следовательно, являются привлекательными для инвесторов.
Из всего вышесказанного следует вывод, что инвестирование в нежилую коммерческую недвижимость, в данный момент, намного привлекательнее инвестиций в жилую. Дополнительным подтверждением служит то, что количеств инвесторов в коммерческую недвижимость, по утверждениям специалистов, медленно но неуклонно растет на протяжении всего 2009 года, а инвесторы жилого сектора продолжают покидать рынок. Поэтому ответ на вопрос, куда вложить деньги в условиях кризиса очевиден - инвестирование в офисные помещения гораздо надежнее.
.4.2 Обзор рынка офисной недвижимости
Офисы и бизнес-центры представляют собой один из основных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Аренда офисов и помещений становится все актуальней не только для крупных компаний, но и для малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций.
Стабилизация экономической ситуации способствовала позитивным изменениям на рынке коммерческой недвижимости, а также притоку инвесторов. Пока их интере