Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере коммерческого объекта
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
суют в основном только небольшие офисные объекты. По мнению экспертов, сегодня все-таки выгоднее арендовать, если нет задачи инвестировать в качественную недвижимость на долгосрочную перспективу. По крайней мере, в ближайшие 2 года. Арендодатели сейчас более сговорчивы, чем продавцы бизнес центров. При заключении договора для арендаторов все чаще предлагаются дополнительные бонусы.
По мнению ведущих консультантов на рынке офисной недвижимости,"дно" еще не достигнуто, неизбежна корректировка цен вниз. В 3 квартале ожидается дальнейший незначительный рост спроса на офисные помещения класса "А" и "В", а также вывод на рынок новых интересных и качественных объектов.
Площади сдаваемых офисных помещений колеблется в пределах от 12м2 до 1000м2. Стоимость аренды 1м2 составляет от 250руб до 1300руб. Арендная ставка по офисным помещениям в Зареченском районе колеблется от 350руб/м2 до 800руб/м2; в Северном районе от 250руб/м2 до 500руб/м2; в Зашекснинском районе от 250руб/м2 до 700руб/м2; в Индустриальном районе от 420руб/м2 до 1300руб/м2.
2.4.3 Рынок торговых помещений
Рынок торговых площадей Череповца, можно разделить на следующие сегменты:
Встроено-пристроенные торговые помещения;
Торговые комплексы;
Рынки;
Низкокапитальные строения (киоски, павильоны).
В настоящее время, рынок качественной торговой недвижимости г. Череповец находится на начальном этапе своего развития, что подтверждается текущей структурой рынка по сегментам. Подавляющий объем предложения на рынке торговой недвижимости г. Череповец приходится на сегмент встроено-пристроенных помещений, удельная доля данного сегмента составляет 61%. Объемы предложения в прочих сегментах рынка - как в наиболее качественных источниках предложения (торговых центрах), так и в наименее качественных объектах (низкокапитальные строения и рынки) существенно ниже, с перевесом в сторону сегмента отдельностоящих зданий
На рынке торговой недвижимости г. Череповец наблюдается положительная динамика, о чем свидетельствуют структурные изменения, происходящие в последние 2 года: превышение темпов роста предложения торговых помещений в торговых центрах (объемов ввода торговых центров) над темпами роста сегмента встроенно-пристроенных помещений.
В настоящее время ценовая ситуация на рынке торговых помещений в торговых центрах г. Череповец находится на стадии формирования. Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2005 - 2006 годах устанавливают достаточно адекватные арендные ставки, зависящие, прежде всего, от местоположения торгового центра в целом, площади предлагаемого в аренду торгового помещения, а также этажности.
В последние несколько лет в Череповеце наблюдается постепенный рост товарооборота и среднедушевых денежных доходов населения, что способствует развитию розничной торговли в городе, а также переориентации покупателей на покупку товаров в более качественных объектах торговли: от рынков к торговым центрам.
Стоимость аренды 1м2 составляет от 250руб до 1400руб.
Арендная ставка по торговым помещениям в Зареченском районе колеблется от 330руб/м2 до 550руб/м2; в Северном районе от 250руб/м2 до 400руб/м2; в Зашекснинском районе от 400руб/м2 до 1200руб/м2; в Индустриальном районе от 600руб/м2 до 1400руб/м2.
.4.4 Рынок производственно-складских помещений
Сегмент складских и производственных помещений в Череповце является наименее развитым на рынке коммерческой недвижимости. Их уровень и качество сейчас удовлетворяют далеко не всех клиентов, которым все чаще требуются современные склады и производственные помещения. Поэтому наблюдается значительный разрыв между спросом и предложением на складскую и производственную недвижимость в Череповце, особенно на качественные помещения с комплексом услуг (погрузка-разгрузка, логистика, охрана и т.п.). Если еще недавно ситуация в секторе складских помещений казалась более благоприятной по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости, то сейчас можно с уверенностью говорить о том, что кризис не обошел стороной и его.
Наибольшим спросом среди арендаторов и покупателей встроенной производственно-складской недвижимости пользуются помещения площадью до 350 кв.м., совокупная доля которых составляет 85,8% на рынке аренды и 94,1% на рынке купли-продажи. Спрос на встроенные помещения больших площадей (свыше 500 кв. м) по-прежнему невелик и остается на уровне 10%.
Основными ценообразующими факторами для встроенных помещений производственно-складского назначения являются:
состояние помещения (внутренняя отделка и техническое состояние, требующие или не требующие дополнительных материальных и временных затрат на ремонт);
площадь объекта (небольшие по площади производственно-складские помещения более востребованы, срок их экспозиции меньше, а запрашиваемые арендные ставки и цены за них выше, чем за аналогичные, но более крупные объекты);
высота потолков (помещения с большей высотой потолка более востребованы в связи с их высокой функциональностью);
занимаемый этаж (более востребованы производственно-складские помещения,
расположенные на первом этаже, чем аналогичные помещения в подвале и на цокольном этаже, менее востребованы помещения, расположенные на этажах выше первого);
элементы благоустройства и коммуникации (электроснабжение, отопление,
водоснабжение, канализация);
тип входа (отдельный или общий, с улицы или со двора, через проходную);
обесп