Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере коммерческого объекта
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
? разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки.
Рыночная стоимость - это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения.
Ставка (коэффициент) дисконтирования - коэффициент, используемый для преобразования будущих значений стоимости в текущую стоимость.
Ставка (коэффициент капитализации) - процентная ставка, используемая, для пересчета дохода в рыночную стоимость объекта.
Ставка налога - размер налоговых изъятий из доходов.
Улучшения - это любые формы благоустройства участка, от зданий и сооружений до ландшафтного оформления, увеличивающие его рыночную стоимость.
4.3 Физические характеристики
В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия. Оценщик должен быть хорошо информирован о физических характеристиках сопоставимых объектов, чтобы сделать обоснованные поправки на различия между ними.
При оценке земельного участка существует поправка на площадь свободной земли. Которая определяется как разность между общей площадью земельного участка и площадью зданий в плане плюс 2,5 м. с каждой стороны. Если количество физических различий между объектами недвижимости велико, то продажу нельзя использовать как сопоставимую, а если различий нет или их немного, то сравнение возможно и необходимо.
4.4 Юридическая обоснованность
Юридические данные включают в себя объем передаваемых по сделке прав. Сравнение можно проводить только при передаче одинаковых прав по оцениваемому и сопоставимым объектам. Поправка вводится при отягощении прав покупателя залогом, долгосрочной арендой или другим обременением. Корректировка на право собственности заключается в учете разницы между рыночной и контрактной арендной платой.
4.5 Технологическая обоснованность и физическая осуществимость
Технологическая обоснованность определяется возможностью реализации проекта в установленные сроки при соблюдении требований к строительству и качеству работ. Определение обоснованности предполагает анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы земельного участка.
Глава 5. Методы анализа НиНЭИ
Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:
наиболее эффективное использование участка как незастроенного;
наиболее эффективное использование участка как застроенного.
Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:
. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.
. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.
. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.
. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.
Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:
. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.
. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.
метод:
Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли различны:
) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
) расчет потенциального валового дохода;
) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;
) определение возможности получения прочих доходов и их величины;
) оценка действительного валового дохода;
) расчет эксплуатационных расходов, резерва затрат капитального
характера и общего чистого операционного дохода от недвижимости;
) определение коэффициента капитализации для зданий;
) оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями, и дохода, относимого к земле;
) расчет коэффициента капитализации для земельного участка;
) оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.
метод:
Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений одинаковы
) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями конкретного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
) расчет потенциального валового дохода;
) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;
) оценка действительного валового дохода;
) расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера, а также общего ч?/p>