Кадастровая оценка земельной собственности
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ых участков наблюдалось в трех районах: в Дзержинском, Октябрьском районах (на 30% и 49% соответственно, вблизи с активными строительными площадками ведущих строительных компаний города) и в Первомайском районе (на 74%, что связано с увеличением числа предложений земельных участков в промышленных зонах со всеми коммуникациями). В остальных районах средние цены или показали заметное снижение, или незначительное повышение. В настоящий момент основной объем предложения (54%) составляют участки средние по площади-от 0,1 до 0,25Га, от 0,5 до 1Га и от 0,25 до 0,5Га, имеющие удобный подъезд, поскольку находятся недалеко от крупных транспортных магистралей. Они же показывают наиболее высокие средние удельные цены. В то же время категория больших участков - от 5 до 10Га и свыше 10Га является наименее представленной в структуре предложения по объему - по 4%. Если не брать в расчет участки больших размеров расположенных в удаленных районах, то средний размер предложения земли в городе составляет 0,6Га. Большинство предложений - это участки для строительства производственно-складских комплексов, зданий административного значения и участки под строительство автосервисов. Следует заметить, что в докризисный период участки под строительство СТО и складских помещений также превалировали, а в кризис наибольшая доля приходилась на земли под строительство административных зданий.
Наиболее высокие средние удельные цены наблюдаются для участков, предназначенных для строительства административных зданий и многоквартирных жилых домов. Большинство предложений участков в Центральном и граничащих с центром районах обладают развитой инфраструктурой и стабильно высоким потоком людей. На рынке наблюдается увеличение предложения участков с готовой проектной документацией под строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости. Есть участки, практическое освоение которых уже началось (подведена часть или все коммуникации, с недостроем на той или иной стадии). Примечательно, что цена на земельные участки под малоэтажное жилищное строительство в Новосибирске и НСО относительно низкая. В продажу предлагаются очень разные с точки зрения освоения участки - часть из них - земли поселений с подведенными коммуникациями, но большинство - земли сельхоз назначения или лесные массивы без коммуникаций.
. Описание процесса оценки
Обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов к оценке
Затратный подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с улучшениями и основан на учете затрат, связанных с улучшениями земельного участка. Ввиду отсутствия улучшений применение затратного подхода для оценки земельного участка исключается.
Доходный подход - определение рыночной стоимости исходя из того, какой величины, в течение какого периода времени и с какой вероятностью может быть получена рента от земельного участка.
Доходный подход не используется, так как отсутствует информация о формировании потока дохода.
Расчет стоимости земельного участка
Расчет стоимости земельного участка осуществляется сравнительным подходом.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наиболее эффективное использование. При оценки земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка.
Полученные скорректированные данные по объектам-аналогам сведены в таблице 6.
Таблица 6
Элементы сравненияОбъект оценкиОбъект-аналог №1Объект-аналог №2Объект-аналог №3Источник информацииЦена продажи объекта, тыс.р.1000004500055000Площадь, м227000500004500035000Цена 1 м2, тыс.р.211,57Вид права:частная собственностьчастная собственностьчастная собственностьчастная собственность- процент отличия000- корректировка, тыс.р.----скорректированная цена, тыс.р.211,57Условия финансирования:типич.типич.типич.типич.- процент отличия000- корректировка, тыс.р.---- скорректированная цена, тыс.р.211,57Местоположение:Киров. Отд.Ленин. Отд.Киров. Отд.Перв. Отд.- процент отличия000- корректировка, тыс.р..---Назначение:Коммер. стр-воКоммер. стр-воКоммер. стр-воКоммер. стр-во- процент отличия000- корректировка, тыс.р.---Наличие коммуникаций:естьестьнетесть- процент отличия0+15%0- корректировка, тыс.р.-0,15-Скорректированная цена, тыс.р.21,151,57
Согласование данных для получения итоговой стоимости - это не усреднение полученных резуль