Ипотечное кредитование в современной России
Реферат - Экономика
Другие рефераты по предмету Экономика
µнные от должников по обязательствам, в т.ч. в связи с частичным погашением основного долга.
Оборот закладных как способ контроля обязательств приипотечномкредитовании
Как уже отмечалось выше, одной из проблем ипотечного кредитования является отсутствие у банков долгосрочных ресурсов. Одним из наиболее целесообразных способов привлечения средств банком является выпуск закладных. Правоотношения по закладной регулируются нормами главы 3 Закона Об ипотеке (залоге недвижимости). Экономическая же сторона вопроса нуждается в некоторых разъяснениях и уточнениях.
На наш взгляд, закладная, являясь ценной бумагой, может участвовать в хозяйственном обороте наравне с другими ценными бумагами. Однако поскольку она не является эмиссионной ценной бумагой, регистрация ее выпуска не требуется, что, как представляется, может привести к ухудшению регулирования рынка ипотечных кредитов. Для выхода из этой ситуации целесообразно контролировать переход соответствующих прав собственности посредством функционирования специального ипотечного регистратора. Последний не должен заменять государственные органы, регистрирующие сделки по ипотеке, в его функции может входить весь объем работ по регистрации перехода прав требования по закладным. В этой связи может быть предложена следующая схема деятельности регистратора.
Прежде всего, введем необходимые термины.
Ипотечный регистратор юридическое лицо, которое на основании пакета соответствующих документов (договоров, доверенностей, лицензий и др.) ведет реестр закладных (является держателем реестра). На ипотечного регистратора могут распространяться правила, согласно которым в настоящее время в России держателем реестра не могут быть:
- сам эмитент закладных (если количество инвесторов больше 1000);
- инвестор любого эмитента закладных;
- номинальный держатель закладных любого эмитента.
Деятельность регистратора может подлежать лицензированию. Регистратор не вправе передавать функции держателя реестра или его части другому лицу.
Только запись в реестре закладных гарантирует права требования держателя закладной. При заключении сделки купли/продажи либо передачи иным путем закладной регистратор делает в реестре соответствующую запись о передачи прав требования и выдает подтверждение (сертификат) о переходе данных прав. Покупатель вступает в права требования по конкретной закладной только после выдачи такого подтверждения.
Снятие реестра фиксация полной информации, содержащейся в реестре, в виде списка держателей закладных (электронного или бумажного), содержащего полную информацию о каждом держателе, о количестве и составе принадлежащих ему закладных на конкретный момент времени.
Поскольку опыта деятельности ипотечных регистраторов в России в настоящее время нет, можно попытаться обобщить опыт отечественных регистраторов, занимающихся ведением реестров акционеров. Анализ деятельности регистраторов показывает, что существует несколько этапов в их развитии.
1. На первом этапе разрабатываются простейшие формы отношений с эмитентом, составляется минимальная отчетность (как правило, только учетные регистры). Реестр ведется в форме электронных записей на основе распространенных баз данных. Подобная практика приводит к следующим негативным последствиям:
1) информация, содержащаяся в реестре, часто недостоверна;
2) в случае больших реестров возможна потеря управляемости реестром как на уровне баз данных, так и в плане документооборота;
3) при возрастании объемов информации (больших объемов сделок или большого количества участников) увеличивается количество технологических сбоев;
4) ни один реально работающий независимый регистратор на данный момент не может предоставить полную аналитическую картину структуры акционерного капитала;
5) юридическая сторона регистрации передачи прав собственности на вторичном рынке чаще всего сомнительна.
2. Основными трудностями, вызывающими переход ко второму этапу, является падение управляемости реестра и требование лицензирования регистраторской деятельности. На этом этапе независимый регистратор пытается упорядочить свою деятельность на основе изменения организации документооборота. Прогнозируемое развитие такого регистратора увеличение надежности работы при потере оперативности.
3. Третий этап характеризуется попытками интеграции различных депозитариев и регистраторов в единую систему. Но поскольку каждый из них использует свою технологию, то процесс идет медленно и с минимальным успехом.
Анализ показывает, что наиболее перспективным является слияние ипотечного регистратора и возможных ипотечных депозитариев, объединение их между собой и внедрение единой информационно-аналитической сети с узлами, расположенными в регионах эмитентов. Подобное решение может обеспечить повышение оперативности регистрации сделок и ускорение доступа к крупнейшим торговым фондовым площадкам, т.е. выход на реальный вторичный рынок закладных. Это позволит проводить контроль за движением закладных на рынке, а также их котировку. Успешное котирование закладных приобретает большое значение в случае проведения последующих эмиссий, так как обеспечивает интерес инвесторов к эмитентам закладных, позволяет привлекать средства на длительный срок под залог недвижимости.
По существующим сегодня требованиям технология работы регистратор?/p>