Договор продажи недвижимости
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
о купле - продаже товаров, содержащихся в 1 главы 30 ГК. С другой стороны, в части, не урегулированной нормами, включенными в 7 главы 30 ГК, к отношениям, связанным с куплей-продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.
Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. В предмет договора купли-продажи недвижимости входит: 1) продаваемое недвижимое имущество; 2) действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества. Между тем, в юридической литературе встречается точка зрения, согласно которой в предмет договора продажи входит только продаваемому объекту недвижимости. При этом не учитывается, что предметом всякого договорного обязательства являются, прежде всего, действия сторон договора.
В судебной практике к сведениям, обязательным для включения в договор, относят информацию о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке, а также нахождение в составе другого недвижимого имущества. Если таких сведений о предмете в договоре купли-продажи недвижимости нет, то такой договор не считается заключенным .
Цена является существенным условием договора продажи недвижимости в соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ. Оплата по договору купли-продажи недвижимости является отдельным обязательством, не связанным непосредственно с возникновением права собственности на вещь у покупателя. Однако так как договор купли-продажи является возмездной сделкой, исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи - предусмотренной договором денежной суммы
В заключение первой главы можно сказать, что основными признаками недвижимости являются прочная связь с землей, а также невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако отдельные объекты недвижимости, такие как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, могут не иметь указанных признаков. Договору продажи недвижимости, с одной стороны присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, с другой стороны, договор продажи недвижимости является отдельным видом договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества.
2. Гражданско-правовая характеристика договора продажи недвижимости
.1 Порядок заключения и форма договора продажи недвижимости
Согласно требованиям ст. 550 ГК к форме договора купли-продажи недвижимости указанный договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора купли-продажи недвижимости, влечет его недействительность. Таким образом, законодатель ужесточает режим заключения договора купли-продажи недвижимости, выдвигая требования, которые предъявляются к письменной форме сделки в соответствии с п. 1 ст. 160 ГК.
Гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора: 1) условия о предмете договора; 2) условия, названные в нормативных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; 3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК).
Дискуссии вызывает вопрос, что следует понимать под предметом договора продажи недвижимости. По мнению Е.Ю. Валявиной предметом договора купли-продажи недвижимости является соответственно недвижимое имущество. Е.С. Болтанова поддерживает данную точку зрения, утверждая, что предметом договора продажи недвижимости является опять же недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности .
Напротив, с точки зрения В.В. Витрянского предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества . В другой работе В.В. Витрянский, характеризует договор купли-продажи, являющийся более общим по отношению к договору продажи недвижимости, следующим образом: предмет договора, а вернее, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).
Многообъектное понимание В.В. Витрянским состава предмета договора купли-продажи продажи недвижимости представляется более обоснованным, так как содержание договора включает не только то, что должно быть передано, но и действия, которые должны быть совершены при передаче имущества. Позицию многообъектного состава договора подтверждает и современная правоприменительная практика. Например, когда продается объект недвижимости, который, как сказано ранее, определяется по признакам прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, целесообразно включение в предмет договора и такой составляющей, как права на земельный участок, передаваемые