Договор продажи недвижимости
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
был заключен между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью. Отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект был передан по приемо - сдаточному акту и оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
В данном случае правомерно возникает вопрос: подлежит ли регистрации переход права собственности, если предметом договора купли-продажи является не завершенный строительством объект недвижимости.
Из материалов дела следует, что на земельном участке возведены фундамент и стены дома. ВАС РФ оценил ситуацию таким образом. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, указанный объект является объектом недвижимости, а переход прав на него подлежит обязательной регистрации, как и земельный участок.
Так как имущество, фигурирующее в споре, обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, то акционерное общество, являющееся продавцом, потеряло право распоряжаться им. С учетом изложенного было признано, что суд обоснованно удовлетворил иск прокурора .
К объектам недвижимости, имеющим строго целевое назначение, законодатель относит жилые помещения: приспособленные для постоянного проживания жилые дома и коттеджи (дачи), отдельные квартиры и иные жилые помещения (включая служебные, ведомственные помещения, общежития, гостиницы - приюты и т.п., предназначенные для проживания граждан.). Такие помещения должны быть зарегистрированы в этом качестве в государственных органах, которые осуществляют учет жилых помещений. Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспечивать сохранение его назначения.
К недвижимому имуществу ГК РФ отнес и ряд объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без ущерба. Речь идет воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических объектах. С другими объектами недвижимости их объединяют следующие черты: 1) опосредованная связь с землей; 2) высокая стоимость; 3) наличие государственной регистрации, обеспечивающей индивидуализацию объектов. Указанные объекты включены законодателем в число объектов недвижимости, так как им присущ схожий правовой режим с другим, перечисленным выше недвижимым имуществом.
.2 Понятие договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости, выделяемой по признаку особого объекта продажи недвижимого имущества из числа других видов договора купли-продажи. Следовательно, данному договору присущи основные признаки договора купли-продажи товаров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.
Согласно п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную цену. Договор продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Как отмечалось выше, недвижимости присущи такие специфические черты, как прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и другие. Поэтому возникает необходимость применения специальных правил, которые будут регулировать участие данных объектов в имущественном обороте. Так, в ст. 131 ГК предусматривается ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. При заключении сделок с недвижимым имуществом необходимо знать правовое положение приобретаемого объекта, в частности: есть ли обременения у данного имущества; является ли продавец объекта недвижимости собственником земельного участка и т.п. Все это влияет на цену и другие условия договора, а также на решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.
В правовом регулировании оборота недвижимого имущества используется сочетание частноправового и публично - правового методов регулирования. Публичный интерес выражается в необходимости сохранения целевого назначения некоторых объектов недвижимости (земельных участков, недр, водоемов, лесонасаждений и т.п.) и правового режима их использования. Частноправовые методы регулирования применяются в отношении имущественного оборота объектов недвижимости.
В общем случае сначала применяются специальные нормы - Жилищного, Земельного, Водного, Лесного кодексов и сопутствующих им нормативно-правовых актов, затем нормы 7 главы 30 ГК РФ (продажа недвижимости), а затем - нормы, регулирующие куплю-продажу. В части, которая не урегулирована указанными нормами применяются общие нормы об обязательствах.
Специальные правила, содержащиеся в 7 гл. 30 ГК, регламентируют: 1) заключение договора купли-продажи недвижимости; 2) форму договора; 3) обязательства сторон по его исполнению. Указанные правила исключают действие соответствующих общих положений