Договор продажи недвижимости
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
µние, приведена в приложении А.
Наиболее важные признаки недвижимости: 1) прочная связь с землей; 2) трудность или невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако есть объекты, названные в ГК, не обладающие указанными признаками, а именно земельные участки и участки недр. При этом они являются самостоятельными объектами недвижимости.
Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен. При этом права любого землепользователя, включая собственников, также ограничены. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в какой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК). Законодательством РФ предусмотрены два основных ограничения свободы любого земельного участка: недопустимость нанесения ущерба окружающей среде и недопустимость нарушения прав и законных интересов иных лиц .
Ограничения оборота земельных участков устанавливаются в зависимости от категорий земель. Так, для земель сельскохозяйственного назначения они существенно отличаются от ограничений, налагаемых на оборот земель, используемых под застройку. Оборот же земель заповедников, заказников и других особо охраняемых природных территорий практически исключен .
Самостоятельными объектами недвижимости признаны участки недр. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. По мнению Козырь О.М., в противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю . Особенностью такой недвижимости является наличие презумпции государственной собственности. Это означает, что природные ресурсы, которые не находятся в частной собственности или в собственности муниципальных образований, являются государственной собственностью (п. 2 ст. 214 ГК). Следовательно, участки недр никоим образом не могут признаваться бесхозными.
Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения ранее относили к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Однако в 2006 году из перечисления объектов недвижимости в ст. 130 ГК РФ леса и многолетние насаждения, а также обособленные водные объекты исключены (ст. 9 Федерального закона от 3 июня 2006 г. № 73-ФЗ О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации; ст. 16 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации). Это, безусловно, правильное решение законодателя, поскольку эти объекты отражают лишь специфику земельных участков, на которых они находятся.
Ещё одним видом объектов недвижимого имущества являются здания и сооружения. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения, подлежащее государственной регистрации, возникает лишь с момента такой регистрации. Однако в связи с применением данной нормы в юридической литературе возникла дискуссия по поводу возможности отнесения к недвижимости объектов незавершенного строительства.
Так, Е.А. Суханов считает, что поскольку требование об обязательной государственной регистрации таких объектов отсутствует, возникает вопрос об их правовой природе, как объектов недвижимости. Таким образом, по мнению правоведа, до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым .
Другие авторы предлагают рассматривать объекты незавершенного строительства, как особые объекты недвижимости со специальным правовым режимом. Данная позиция отражена в различных правовых актах, принятых до введения в действие Закона о государственной регистрации (например, в Указе Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами), а также используется судебной практикой.
Между тем, по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о государственной регистрации, не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на здания, сооружения, не завершенные строительством необходимо применять нормы, регулирующие правовой режим недвижимого имущества, учитывая при этом особенности, установленные законом для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты.
Рассмотрим пример из судебной практики. В нем суд исходит из того, что не завершенный строительством объект как объект недвижимости может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
Прокурор предъявил иск в интересах Сбербанка России о признании недействительным договора купли-продажи не завершенного строительством объекта. Договор