Договор аренды в гражданском законодательстве России
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?овременно;
б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
в) предоставления арендатором определенных услуг (например, производство капремонта в счет арендной платы);
г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Характерно, что стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Пятое. Арендная плата по соглашению сторон может быть изменена в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Кодекс расширяет возможности арендатора: законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы для отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Шестое. Законодательно закреплено право арендатора требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом, предусмотренные договором аренды, или состояние этого имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
Вышеприведенный перечень различных вариантов оплаты аренды объекта не является исчерпывающим. Стороны могут предусмотреть в договоре любую комбинацию оплаты, в виде различных сочетаний ее форм, включая и не предусмотренные Кодексом
Вместе с тем Гражданский кодекс ввел и другую правовую новеллу, дающую право арендодателю оперативно воздействовать на нерадивого арендатора. Так, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, который не может, правда, превышать плату более чем за два срока подряд cледовательно, при ежемесячной оплате - не более чем за два месяца подряд, при квартальной - только за два квартала (п. 5 ст. 614 ГК РФ).
О сдаче арендованного имущества арендодателю по окончании срока договора аренды.
Достаточно подробно в Кодексе урегулированы вопросы, прямо или косвенно затрагивающие содержание, пользование, улучшение и возврат арендованного имущества. Так, пункт 1 ст. 615 ГК РФ о пользовании арендованным имуществом воспроизводит норму ст. 283 ГК РСФСР о том, что арендатор обязан пользоваться имуществом согласно условиям договора, а если таковые отсутствуют - в соответствии с его назначением.
Арендатор может осуществлять всякие распорядительные действия по арендованному имуществу (поднаем, перенаем, субаренду, передачу в залог, в безвозмездное пользование и пр.) только с согласия арендодателя, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Причем во всех случаях, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Об освобождении арендного помещения раньше срока, установленного в договоре. Однако случается так, что арендатор освобождает помещение раньше срока прекращения договора. Как же решается вопрос об арендной плате в таких случаях?
Допустим, что это - договор аренды на неопределенный срок. Напомним, что такой договор можно прекратить в любое время по инициативе каждой из сторон, но с обязательным предупреждением другой стороны. Причем предупредить нужно за один месяц, а при аренде недвижимости - за три (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Кроме того, стороны могут установить в договоре другой срок для предупреждения.
В течение этого срока договор сохраняет силу для обеих сторон. То есть сохраняется обязанность вносить арендную плату, даже если арендатор освободил помещение. Суды признают необоснованным отказ арендатора вносить арендную плату при досрочном освобождении помещения (п. 13 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
О несвоевременном возврате арендованного имущества.
Еще одна распространенная ситуация - арендатор несвоевременно возвращает имущество. В таком случае с него можно взыскать арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). И даже факт прекращения договора аренды не освобождает от арендной платы, если арендатор не освободил помещения (п. 38 информационного письма ВАС РФ N 66).
В данной ситуации следует признать, что, пока имущество не возвращено, арендную плату надо внести. В противном случае придется платить и арендную плату, и проценты за пользование чужими денежными средствами (несвоевременно выплаченной арендной платой) за весь период с момента прекращения действия договора и до момента возврата имущества (п. 39 информационного письма ВАС РФ N 66).
Однако, как говорится, имеется в этом вопросе одна лазейка для арендатора. Если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества, то арендная плата за этот период ему не положена.
Так, общество освободило помещение по окончании договора аренды и неоднократно(причем письменно) извещало арендодателя о готовности передать его с оформлением соответствующего акта. Но арендодатель в установленный срок ответа никакого не дал, в результате акт подписали по истечении значительного срока после окончания договора аренды. Арендодатель решил взыскать арендную плату за период с момента прекращения договора до момента подписания акта приема-передачи. Но суд указал, что несвоевременный возврат вызван уклонением арендодателя от приемки имущества, и отказал в иске (п. 37 информационного письма ВАС РФ N 66).
Еще ра