Договор аренды в гражданском законодательстве России
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ым. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает:
а) истребование такого имущества от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права (ст. 398 ГК РФ);
б) возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче имущества;
в) право требовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же правила применяются законодателем и в том случае, если арендодатель сдает имущество в аренду с какими-либо недостатками.
Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В таких негативных ситуациях, т.е. при получении имущества в аренду с недостатками, право выбора способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору. Он может:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Кодекс, учитывая фигуру арендодателя как специалиста, при сдаче им имущества в аренду с недостатками предоставляет арендодателю альтернативный вариант: или он безвозмездно устраняет недостатки имущества за свой счет, или заменяет арендованное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся у него в надлежащем состоянии.
Между тем законодатель учел и другой неблагоприятный случай уже для арендатора: когда недостатки имущества, устраненные арендодателем, все-таки не компенсируют убытков арендатора, последний вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
В пункте 2 ст. 612 ГК перечисляются условия, являющиеся исключением из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Немаловажными положениями при сдаче имущества в аренду являются следующие общеобязательные правила.
Передача в аренду имущества не является основанием для прекращения и изменения прав третьих лиц на это имущество. Здесь необходимо учитывать следующий нюанс. Так, правом аренды или имущественного найма помимо арендатора (как участника арендного договора) могут обладать и другие юридические лица, не являющиеся прямыми участниками конкретного арендного правоотношения. Эти другие лица могут иметь различные правообладания на сдаваемое в аренду имущество по совершенно другим правовым основаниям: в силу закона, на правах сервитута или залога и т.д., т.е. согласно ст. ст. 274, 277, 334 ГК РФ. Это фактически означает, что сдача такого имущества в аренду не прекращает и не изменяет их вышеуказанных прав. Так, например, если сдаваемое в аренду имущество обременено правом залога, то залогодержатель в любое время может воспользоваться своим правом и обратить взыскание на арендованное, а для него - на заложенное имущество, причем независимо от того, что после заключения договора залога собственник такого имущества сдал его в аренду. Такой иск может называться: О принудительном изъятии заложенного имущества, сданного в аренду без согласия залогодержателя.
Учитывая вышеуказанную ситуацию, законодатель в части второй ст. 613 ГК РФ предписывает арендодателю строго соблюдать определенные при этом правила. Так, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 620 ГК РФ).
Итак, некоторые выводы из арендных правоотношений по передаче имущества от арендодателя к арендатору.
Первое. Процесс передачи арендованного имущества, несомненно, должен осуществляться по правилам ст. ст. 611 - 613 ГК РФ.
Второе. Правила ст. ст. 611 - 613 ГК в обобщенном и упрощенном виде эквивалентно распределяют ответственность сторон за нарушение своих обязательств, делая одно исключение для арендодателя (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
Третье. Кодекс между тем не дает прямого ответа на следующие вопросы: как и на основании какого документа должен осуществляться сам процесс передачи сдаваемого имущества от арендодателя к арендатору? Как зафиксировать явные и(или) скрытые недостатки имущества, передаваемого в аренду? Сколько времени необходимо сторонам для завершения приема-передачи имущества? Наконец, нет в ГК и ответа на вопрос, как быть, если арендодатель (или арендатор) затягивает процесс передачи или приема арендованного имущества. Ответов на это не найдешь ни в одном комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, а тем более в нормах ГК РФ. Единственной статьей в Гражданском кодексе, в которой имеются словапередаточный акт, является статья 659. Но эта норма права относится к аренде предприятия в целом как имущественного комплекса. В соотв