Договор аренды в гражданском законодательстве России
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
может быть осуществлена субаренда. Так, исключается субаренда по договору проката, субаренда участков лесного фонда (п. 2 ст. 631 ГК, ст. 31 Лесного кодекса РФ).
Договор аренды призван обеспечивать в первую очередь интересы арендатора и арендодателя по основному договору, и потому на судьбу договора субаренды влияет, конечно же, судьба договора аренды. Так, при досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Досрочное прекращение договора, однако, не означает, что допустимо полное пренебрежение интересами субарендатора. Последний при этом получает право требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК). Изложенные правила применяются при условии, что другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами. Тем самым они не относятся к императивным. Если же договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, является ничтожным, ничтожен и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (п. 2 ст. 618 ГК).
От договора субаренды следует отличать договор перенайма, когда арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой
При нарушении арендодателем обязанности по капитальному ремонту арендатор вправе избрать по своему усмотрению один из способов защиты: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК). Если же производство капитального ремонта лежит на арендаторе, то в случае нарушения им данной обязанности арендодатель вправе расторгнуть договор (ст. 619 ГК) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст. 393 ГК). За время капитального ремонта арендуемого имущества арендная плата взыскивается, если арендатор в этот период пользовался имуществом.
Арендатор не вправе допускать ухудшения арендуемого имущества, он обязан поддерживать это имущество в исправном состоянии. Последнее означает выполнение всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения, предусмотренных нормативными актами и заключенными соглашениями.
Характер и объем расходов арендатора на содержание арендуемого имущества зависят от конкретного вида данного имущества. К примеру, арендатор нежилых помещений может нести административно-управленческие расходы по управлению помещением, затраты по его эксплуатации (расходы на уборку, освещение дома, озеленение двора, на уборку придомовой территории, содержание лифтов, по оплате предоставляемых коммунальных услуг) и т.д. При невыполнении арендатором обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, если это стало причиной существенного ухудшения имущества, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора (ст. 619 ГК) и возмещения соответствующих убытков(п. 1 ст. 393 ГК).
Следует учесть и то, что арендатор, подвергшийся опасности утратить свое право аренды имущества арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество (при обременении этого имущества правами третьих лиц: право залога, сервитута и т.д.), может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст. 313 ГК). Последствием этой ситуации будет переход к арендатору прав требования к арендодателю, ответственному за убытки, возмещенные арендатором (суброгация).
Уплата арендных платежей арендодателю - одна из основных обязанностей арендатора. Она регулируется самой громоздкой статьей параграфа 1 главы 34 Кодекса Арендная плата (ст. 614 ГК РФ).
В ней имеются нижеследующие особенности.
Первое. Поскольку договор аренды - возмездный договор, то основной обязанностью арендатора считается своевременное внесение платы за пользование имуществом.
Второе. Порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются самим договором.
Третье. Если договором арендная плата все-таки не определена, то взимается плата согласно установившемуся порядку, условиям и срокам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Выходит, что арендная плата не относится к числу существенных условий договора в силу закона и исключение установлено лишь для договора аренды зданий и сооружений, где согласование арендной платы обязательно, а при его отсутствии договор признается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).
Четвертое. Внесение арендной платы носит альтернативный характер: она может вноситься как за все арендуемое имущество, так и за его отдельные составные части в виде:
а) определенной твердой суммы платежей, вносимых периодически или еди?/p>