Договор аренды в гражданском законодательстве России
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
етствии с ней передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Уместно выделить при этом и такое обстоятельство. Передаточный акт принимается к рассмотрению только при наличии акта инвентаризации, составленного на основе баланса предприятия, отражающего все его активы и долги (Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные Приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. N 49).
Следовательно, только по договору аренды предприятия законодательно предусмотрен соответствующий документ ( передаточный акт), регламентирующий процесс фиксации факта передачи объекта аренды.
О действиях сторон арендного договора по передаче имущества в аренду при отсутствии такой регламентации в ГК РФ и действующем законодательстве.
И все-таки есть устоявшаяся практика фиксации сделок по передаче имущества от одного субъекта арендного правоотношения к другому. Имеется в виду соответствующий обычай делового оборота. И с точки зрения законодательной техники это верно, ибо невозможно регламентировать каждый шаг участников арендного договора. Все свои шаги в этом направлении стороны оговаривают в договоре самостоятельно.
Например, к договору аренды административного здания (или его части) приводятся как минимум два приложения. В одном приложении дается поэтажный план-схема места расположения объекта аренды (в осях А-В, 9-й этаж, 100 кв. м и пр.), что позволяет строго индивидуализировать этот объект, а в другом приложении приводится акт сдачи-приема в пользование предмета аренды, где можно описать все передаваемое в пользование имущество арендатору. В договоре аренды указывают на наличие этих приложений, поясняя, что приложения N 1 и N 2 - неотъемлемые части договора аренды под соответствующим номером, с указанием всех дат: число, месяц, год. В самих приложениях также следует в обязательном порядке указать:Приложение N 1 от 18 марта 2003 года является неотъемлемой частью договора аренды N 20-АР от 15 марта 2003 года (названия и даты условны).
Какой же промежуток времени необходим сторонам для подписания акта сдачи-приема объекта в аренду? Как быть, если какой-нибудь участник арендного контракта затягивает процесс подписания вышеозначенного акта или вовсе не подписывает его?
Ответить на эти вопросы возможно следующим образом. В самом тексте договора надо четко оговорить все эти моменты и обозначить имущественную ответственность виновного контрагента. Например, в договор аренды можно внести пункт примерно такого содержания:
Ни одна из сторон не имеет права отказаться от подписания акта сдачи-приема объекта (имущества) в аренду по неосновательному мотиву. Указанный акт подписывается сторонами в течение 5 (пяти) календарных дней с момента подписания настоящего (основного) договора сторонами.
За неосновательное уклонение от подписания акта сдачи-приема имущества в аренду или отказ от его подписания виновная сторона выплачивает потерпевшей стороне штраф в размере 1500 рублей за каждый день просрочки (или отказа) подписания акта до момента его фактического подписания.
Все подобные условия ответственности являются договорными. Они не указаны в тексте ГК РФ, но сам Кодекс не запрещает использовать договорные санкции за ненадлежащее исполнение обязательств. Кроме того, можно предусмотреть в указанных случаях и компенсацию убытков в пользу потерпевшей стороны, в том числе и неполученный доход. Все эти санкции будут диiиплинировать нерадивого партнера по договору аренды
В силу п. 1 ст. 616 ГК обязанность по производству капитального ремонта лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. К сожалению, ГК РФ обходит молчанием вопрос о правоотношениях сторон арендного договора при производстве капитального ремонта. Поэтому все условия такого договора, так или иначе связанного с проведением такого ремонта(очень важного для арендатора, ибо такой ремонт может надолго затруднить использование арендованного имущества по целевому назначению), необходимо в первую очередь оговорить в самом текста договора аренды. При этом капремонт производится в срок, также установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. При нарушении арендодателем обязанностей по производству капитального ремонта арендатор по своему выбору имеет право: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Особенность этой нормы права заключается в том, что она не императивна, т.е. допускает возможность другого решения этого вопроса в самом тексте договора. Исключением являются ст. 644 ГК - проведение капитального ремонта транспортного средства (при аренде его без экипажа) и ст. 661 ГК - о текущем и капитальном ремонте, возлагаемом в определенных случаях непременно на арендатора предприятия.
Об отделимых и неотделимых улучшениях арендованного имущества.
Неотделимые улучшения - это такие улучшен?/p>