Эффективное управление жилищным фондом на рынке
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
°ны в целом.
Рис.1. Основные задачи органов местного самоуправления по реформированию жилищно-коммунального комплекса
В каждом муниципальном образовании должна быть разработана собственная, экономически и социально обоснованная программа реформирования жилищно-коммунальной сферы, учитывающая местную специфику. В результате ее реализации будет осуществлен переход на систему договорных отношений между органами местного самоуправления, собственниками и нанимателями жилищного фонда, управляющими организациями и исполнителями жилищно-коммунальных услуг, и создана конкурентная среда в сферах управления жилищным фондом и его эксплуатации. На этой основе должно быть обеспечено существенное повышение качества предоставления ЖКУ и сдерживание роста, а в ряде случаев - снижение тарифов на отдельные виды ЖКУ.
В структурах практически всех муниципальных администраций есть подразделения, отвечающие за вопросы ЖКК. Важно их укреплять, осуществляя переподготовку специалистов применительно к новой экономической и управленческой ситуации в сфере ЖКК, обучая их работе с населением, немуниципальными управляющими и эксплуатирующими организациями. В администрациях некоторых городов созданы специальные структурные подразделения по вопросам реформирования ЖКК.
3. Муниципальное управление жилищным фондом
Содержание и ремонт жилищного фонда - потенциально рентабельная и конкурентная сфера деятельности. Между тем во многих муниципальных образованиях все эти работы выполняются муниципальными унитарными предприятиями, подчиненными местной администрации. Она выступает в этом случае как прямой участник хозяйственной деятельности и как местный монополист.
В условиях многообразия форм собственности на жилищный фонд и нежилые помещения все собственники, включая органы местного самоуправления, юридические и физические лица, вправе самостоятельно определять организации для целей управления и обслуживания принадлежащего им жилищного фонда. Создание конкурентной среды в этой сфере, как отмечалось, служит ключевой задачей муниципальной власти. Для этого необходимо разделение функций и формирование договорных отношений между собственником жилья (или уполномоченной им организацией), управляющими компаниями и подрядными эксплуатирующими организациями. Этапы перехода системы муниципального управления жилищным фондом от централизованной к функционально разграниченной показаны на рис.2.
Особенно важным для этого перехода является разделение функций органов местного самоуправления как собственников муниципального жилищного фонда и организаций, управляющих жилищным фондом. Как отмечалось, управляющая организация может иметь любую форму собственности, определяться на конкурсной основе и функционировать на основе договора с уполномоченным органом местного самоуправления.
Покажем в обобщенном виде разграничение функций между органом местного самоуправления как собственником муниципального жилищного фонда и управляющей организацией.
Управляющие компании:
) поддержание жилищного фонда в надлежащем состоянии;
) выбор исполнителей ЖКУ (подрядчиков) и заключение договоров с ними;
) осуществление системы контроля за выполнением договоров;
) организация сбора платежей за ЖКУ.
Органы МСУ как собственники:
) соблюдение нормативно-технических требований содержания жилья и инфраструктуры;
) обеспечение финансирования содержания муниципальной недвижимости;
) заключение договоров социального найма, найма или аренды муниципального жилищного фонда и нежилых помещений;
) заключение договоров с управляющей компанией на управление муниципальным жилищным фондом и на услуги энергосервиса;
) контроль над соблюдением договоров.
Основным требованием при формировании или выборе управляющей компании должна являться ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья. В роли подрядчиков по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищного фонда могут выступать жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) всех форм собственности и организационно-правовых форм.
Разделение функций заказчика и подрядчика в современных условиях осуществляется на основе создания муниципальных служб заказчика, частных управляющих компаний и товариществ собственников жилья (ТСЖ). Понятие управляющей организации было впервые введено Федеральным законом О товариществах собственников жилья. Муниципальная служба заказчика как управляющая организация может быть учреждена органом местного самоуправления в форме муниципального учреждения.
Рис.2. Трансформация муниципального управления жилищным фондом
Важную роль в системе эксплуатации жилищного фонда играют расчетно-кассовые центры (РКЦ). Это специализированные информационно-вычислительные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться органами местного самоуправления в форме муниципальных учреждений или хозяйственных обществ.
4. Участие граждан в управлении жилищным фондом
Важнейшее условие успешного реформирования ЖКК - участие граждан в этом процессе, превращение жителя из пассивного потребителя ЖКУ и жалобщика на их низкий уровень в полноправного собственника жилищного фонда. Во всем мире основная часть жилищного фонда находится