Экономика недвижимости
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
. руб.
СОЕ3 = 793,8 + 214,33 + 3413,07 + 2194,16 + 1895,85 = 8511,21 тыс. руб.
СОЕ4 = 833,49 + 225,04 + 3669,05 + 2358,67 + 1895,85 = 8982,10 тыс. руб.
СОЕ5= 875,16 + 236,29 + 3944,23 + 2535,57 + 1895,85 = 9487,10 тыс. руб.
Остаточная стоимость здания в каждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле
(11)
где: остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;
амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.
Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5).
= 158531,20 тыс. руб.
=158531,20 1895,85 = 156635,35 тыс. руб.
= 156635,35 - 1895,85 = 154739,50 тыс. руб.
= 154739,50 - 1895,85 = 152843,65 тыс. руб.
= 152843,65 - 1895,85 = 150947,80 тыс. руб.
Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году
(12)
NI1 = 158531,20 * 0,01 = 1585,31 тыс. руб.
NI2 = 156635,35 * 0,01 = 1566,35 тыс. руб.
NI3 = 154739,50 * 0,01 = 1547,39 тыс. руб.
NI4 = 152843,65 * 0,01 = 1528,43 тыс. руб.
NI5 = 150947,80 * 0,01 = 1509,47 тыс. руб.
Налог на прибыль NU определяется по формуле:
(13)
NU1 = (7816,18 - 6220,71 -1585,31 ) * 0,24 = 2,44 тыс. руб.
NU2 = (16069,68 - 8071,96 - 1566,35 ) * 0,24 = 1543,53 тыс. руб.
NU3 = (20773,80 - 8511,21 1547,39 ) * 0,24 = 2571,65 тыс. руб.
NU4 = (22851,60 -8982,10 -1528,43 ) * 0,24 =2961,86 тыс. руб.
NU5 = (25387,88 - 9487,10 -1509,47 ) * 0,24 = 3393,67 тыс. руб.
5.4. Чистый операционный доход от аренды здания
Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOI3 определяется по формуле
NOI3 = (EGI-COE)-NI-NU + A (14)
NOI3= (7816,18 - 6220,71) 1585,31 2,44 + 1895,85= 1903,57 тыс. руб.
NOI3 =(16069,68-8071,96) 1566,35 1543,53 +1895,85= 6783,69 тыс. руб.
NOI3=(20773,80-8511,21)-1547,39 - 2571,65 + 1895,85 = 10039,40 тыс. руб.
NOI3=(22851,60 -8982,10) 1528,43 2961,86 +1895,85 = 11275,06 тыс. руб.
NOI3=(25387,88 -9487,10) 1509,47 -3393,67 +1895,85= 12642,49 тыс. руб.
5.5.Реальный денежный поток
Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе
CF = NOI3 + NOIK, (15)
где: NOIK - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.
CF1 = 1903,57 + 360,59 = 2264,60 тыс. руб.
CF2 = 6783,69 + 552,91 = 7336,60 тыс. руб.
CF3 = 10039,40+ 635,85 = 10672,25 тыс. руб.
CF4 = 11275,06 + 731,23 = 12006,29 тыс. руб.
CF5 =12642,49 + 840,91 = 13483,40 тыс. руб.
5.6. Коэффициент дисконтирования
Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации зданияопределяется по формуле:
(16)
где ik - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания.
kdnl = 1: (1 + 0,19) = 0,84
kdn2 = 0,84 * 1: (1 + 0,22) = 0,69
kdn3 = 0,69 * 1: (1 + 0,24) = 0,55
kdn4 = 0,55 * 1: (1 + 0,25) = 0,44
kdn5 = 0,44* 1: (1+0,25) = 0,35
5.7. Дисконтированный денежный поток
Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле
DCF = CF*kdn (17)
DCF1 = 2264,16 * 0,84 = 2265 тыс. руб.
DCF2 = 7336,60 * 0,69 = 5062,25 тыс. руб.
DCF3 = 10672,25 * 0,55 = 5869,74 тыс. руб.
DCF4 = 12006,29 * 0,44 = 5282,77 тыс. руб.
DCF5 = 13483,40 * 0,35 = 4719,19 тыс. руб.
? DCF= 2265+5062,25+5869,74+5282,77+4719,19 = 23198,95 тыс. руб.
5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) PVR определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле:
где:
- дисконтированный денежный поток последнего 5-го года;
R - коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации для здания, определяется на основе исходных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым:
R = (Чистый операционный доход от аренды / Цену продажи)
Таблица 4. Объекты-аналоги.
ПоказателиОбъекты
АБВГЦена продажи, тыс. руб.47250198203596021730Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.69605950122006950
R=0,28
PVR = 4719,19/0,28=16854,25 тыс. руб.
5.9. Текущая стоимость здания
Текущая стоимость здания PVB определяется по формуле
, (19)
где: единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.
PVB = - 2 466 тыс. руб. + 23198,95 тыс. руб. + 16854,25 тыс. руб. = 37587,20 тыс. руб.
Результаты расчетов представляют в таблице 5.
5.10.Стоимость объекта недвижимости
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков Vdi определяется по формуле
VDI=PVB+VL, (20)
Стоимость земельного участка (VL) определена ранее по формуле (1).
VDI = 37587,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 44676,10 тыс. руб.
Таблица 5. Расчёт стоимости здания доходным подходом
Наименование показателей Значение показателей по годам
1 год2 год3 год4 год5 годПолезная площадь здания, кв.м.35163516351635163516Полезная площадь подвала, кв.м.666666666666666Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.0,370,410,450,490,54Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, руб.0,220,240,260,290,32Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб.11708,2817298,7218986,4020674,0822783,68Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс.руб.1318,681918,082077,922317,682557,44Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб.13026,9619216,8021064,3222991,7625341,12Коэффициент заполняемости0,60,85111Действительный валовой доход тыс.руб.7816,1816069,6820773,8022851,6025136,88Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб.540,00756,00793,80833,49875,16Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб.145,80204,12214,33225,04236,29Плата за коммунальные услуги, тыс.руб.2215,083174,953413,073669,053944,23Прочие расходы, тыс.руб.1423,982041,042194,162358,672535,57Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб.1895,851895,851895,851895,851895,85Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб.6220,718071,968511,218982,109487,10Остаточная стоимость здания, тыс.руб.158531,20156635,35154739,50152843,65150947,800Налог на имущество, тыс.руб.1585,311566,351547,391528,431509,47Налог на прибыль, тыс.руб.2,441543,532571,652961,863393,67Чистый операци?/p>