Экономика недвижимости
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
) - 60 000 руб. в месяц;
- налог на имущество в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания.
Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания
составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.
Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
- арендная плата - на 10,0 %;
- чистый доход от кафе - на 15,0%;
- заработная плата персонала - на 5,0 %;
- коммунальные и прочие расходы - на 7,5 %.
Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для второго года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года.
3. Описание места расположения объекта, включая описание земельного участка, на котором здание находится:
Здание расположено в центральной части города Челябинск по адресу: улица Свободы, дом 12, на участке земли площадью 1066кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м.
4. Описание прав собственности на объект. Собственники недвижимости: Здание: ОАО "Урал-сервис". Земля: Государство. Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.
1.2. Цель оценки
Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.
1.3. Краткая характеристика рынка недвижимости
В настоящее время рынок офисных помещений в бизнес-центрах г. Челябинска переживает период активного роста.
В основной своей массе рынок аренды в отдельно стоящих зданиях представлен помещениями научно-исследовательских институтов или сопутствующих производству капитальных зданий (административных, административно-хозяйственных), выведенных на рынок офисной недвижимости без надлежащего перепрофилирования и глубокой реконструкции. Уровень отделки такого рода офисных помещений, как правило, оставляет желать лучшего, в ряде случаев ремонт производится за счет арендаторов. Преобладающими, в данном случае, являются предложения со стороны организаций, имеющих финансовые трудности и пытающихся их разрешить за счет сдачи в аренду временно свободных площадей.
Данный источник предложения офисных помещений является наиболее емким, такие административные здания невозможно отнести к профессионально оборудованным бизнес-центрам, специализирующимся на сдаче в аренду качественных офисных помещений.
Вторым, более качественным источником предложения в аренду офисных помещений в г. Челябинске, являются реконструированные и перепрофилированные здания, ранее неофисного назначения: бывшие жилые здания, административные здания и общежития. Собственники таких объектов постарались максимально приспособить данные объекты под сдачу в аренду офисных помещений с минимальным уровнем инвестиций в них. Уровень отделки офисных помещений в офисных зданиях данной категории выше в сравнении с первой группой и варьируется от обычного советского ремонта до уровня среднего и ниже среднего евроремонта.
Третьим источником предложения офисных помещений являются специализированные офисные центры, введенные в эксплуатацию за последние несколько лет. Для этого сектора характерно наиболее качественное на рынке предложение офисных помещений. Как правило, это удачно расположенные здания в центральной части города с хорошим уровнем отделки: качественный евроремонт, организация некоторых сопутствующих услуг арендаторам. К данному источнику предложения также относятся вновь введенные многофункциональные торгово-офисные комплексы, в которых офисные помещения занимают верхние этажи. Уровень арендных ставок на офисные помещения вышеперечисленных объектов максимальный на рынке.
В западном понимании профессиональных управляющих компаний на рынке офисной недвижимости г. Челябинска нет. Появление на рынке качественных бизнесцентров придает импульс к формированию рынка профессиональных услуг по управлению офисными зданиями.
В 2007 году инвесторы и застройщики оценивают г. Челябинск как город, инвестиционно-привлекательный для вложений в коммерческую недвижимость. Спрос на рынке офисной недвижимости в настоящее время неудовлетворен и будет расти. Пока наблюдается дефицит качественного предложения.
В настоящее время, в Челябинске насчитывается 45 зданий бизнес - центров площадью от 1 000 кв.м с качественными офисными помещениями классов А, В и С.
На рынке аренды бизнес - центров города преобладают бизнес - центры класса С.
В общем объеме рынка на долю бизнес - центров класса А приходится 5% офисных площадей, на долю класса В - 20,6%, на долю бизнес - центров класса С -74,4%. Таким образом, общая доля высококачественных площадей - в бизнес - центрах классов А и В - составляет 25,6% от общего объема предложения на рынке'.
В соответствии с оценками про?/p>