Экономика недвижимости
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
p;
Полная восстановительная стоимость здания VR определяется по формуле
VR=CD+Ci+P (2)
где: Со - прямые затраты, тыс. руб.;
Сi - косвенные затраты, тыс. руб.;
Р - предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.
Прямые затраты рассчитываются по формуле:
(3)
где: - прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;
- строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;
К - коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.
Косвенные затраты Сi составляют 40% от прямых затрат.
Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 - 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимаем равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.
Таким образом, получим:
Строительный объём здания - 18 085 куб. м.
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3 985 руб. /1 куб. м.;
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40
Прямые затраты:
CD =3 985 руб./ куб. м. *18 085 куб.м. * 1,40 = 100896215 руб. = 100896,21 тыс. руб.
Косвенные затраты:
Сi = 40%* CD =40% * 100896,21 тыс.руб. = 40358,50 тыс.руб.
Предпринимательская прибыль застройщика:
Р = 35,0% * (Сi + CD) = 35,0% * (40358,50 тыс. руб. + 100896,21 тыс.руб.) = 49439,14 тыс.руб.
Полная восстановительная стоимость здания:
VR= 100896,21 тыс. руб. + 40358,50 тыс.руб. + 49439,14 тыс.руб. = 190693,85 тыс.руб.
3.2.Определение накопленного износа здания.
Накопленный износ здания D определяется по формуле:
D = DP + DF + DE (4)
где: Dp физический износ здания, тыс. руб.;
DF функциональный износ здания, тыс. руб.;
DE внешний износ здания, тыс. руб.
Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Результаты расчетов приведены в таблице 1.
Далее, в соответствии с исходными данными, определяются функциональный и внешний износы.
В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
DF = 120,0% * 3791,71 тыс. руб. = 4550,04 тыс. руб.
Поскольку ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.
DE = 0,25 % * 189585,25 тыс.руб. = 473,96 тыс. руб.
Накопленный износ здания:
D = 26030,05 тыс. руб. + 4550,04 тыс. руб. + 473,96 тыс. руб. = 31054,05 тыс. руб.
3.3.Определение остаточной стоимости здания
Остаточная стоимость здания Vrem определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:
Vrem = VR - D(5)
Vrem = 189585,25 тыс.руб. 31054,05 тыс. руб. = 158531,20 тыс. руб.
Таблица 1. Расчет физического износа оцениваемого здания
Наименование
конструктивных элементов
зданияДоля в восстановительной стоимости всего здания, %Восстановительная
стоимость элемента, тыс.
руб.Фактический срок эксплуатации, летНормативный срок эксплуатации, летКоэффициент износа (гр.4/гр.5)Сумма износа, тыс. руб. (гр.З *гр.6)1234567Фундамент7 13270,96
71000,07928,97Наружные стены1630333,6471000,072123,35Перекрытия1426541,9371000,071857,94Кровля815166,827500,142123,35Перегородки815166,827800,091365,01Внутренняя отделка611375,12250,44550,05Наружная отделка35687,567300,231308,14Система
водоснабжения и канализации1018958,537500,142654,19Система электроснабжения713270,977400,182388,77Система отопления917062,677500,142388,77Система вентиляции23791,717400,18682,51Система пожаротушения35687,557500,14796,26Система телефонизации23791,717400,18682,51Лифты59479,267300,232180,23Всего100189585,25726030,05
3.4. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом Vсa определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)
Vca = Vrem + VL (6)
VCA = 158531,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 165620,10 тыс. руб.
4. Оценка объекта рыночным подходом
4.1. Характеристики сопоставимых объектов аналогов
Для расчета стоимости объекта по сравнительному подходу выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В, Г. Цены объектов, полезная площадь, время продажи, местоположение и состояние приведены в таблице 2.
Таблица 2. Характеристики сопоставимых объектов аналогов
ПоказателиСопоставимые объекты
АБВГЦена продажи, тыс. руб.47250198203596021730Полезная площадь здания, кв. м.3566206632661866Время продажи, месяцы3311Местоположение объекта (хуже, лучше, аналог)аналогхужехужехужеСостояние объекта (хуже, лучше, аналог)лучшеаналоганалоглучше
4.2. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по ка?/p>