Экономика и оценка стоимости движимого и недвижимого имущества
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
»учшений, 9660*900= 8 694 000 руб.,
Ин - накопленный строением износ, тыс. руб.
Снс = ПИ + КИ + ПП= 7000+1050+1610=9660 руб. м.кв;
где ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственно строительства) 7000 руб. м.кв;
КИ - косвенные издержки (оплата за мощности и т.п.) 15% от ПИ = 1050 руб. м.кв;
ПП - прибыль предпринимателя 20% от ПИ+КИ = 1610 руб. м.кв;
Сз = Пз * Цз= 270 * 1000 = 270 000 руб
где Пз - площадь земельного участка, 270 м. кв.,
Цз - цена земли, 1 000 р. / м. кв.
Площадь земельного участка рассчитывается по формуле:
=900/5*1,5=270 м.кв.
где П общ. зд. - общая площадь здания, 900 кв. м;эт. - количество этажей, 5 этажей;
,5 - коэффициент плотности застройки.
Накопленный строением износ определяется по формуле:
Ин = 1 - (1 - Ифиз)(1 - Ифункц)(1 - Ивнеш)= 1-(1-0,35)(1-0,1)(1-0,0)=0,415
где Ифиз - физический износ в долях - 0,35;
Ифункц - функциональный износ в долях - 0,10;
Ивнеш - внешний износ нежилого помещения, 0,0 доли.
Физический износ имущества - износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.
Функциональный износ имущества - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.
Внешний износ имущества - износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.
Таблица 4
Расчет стоимости объекта затратным подходом
ПоказателиЗначение1. Площадь земельного участка2702. Рыночная стоимость земельного участка (права аренды земельного участка), руб/м.кв.1 0003. Итого стоимость земельного участка (или прав аренды), руб.270 0004. Площадь здания, м.кв.9005. Стоимость возведения 1 м.кв., р.96606. Итого стоимость строительства объекта оценки, руб.8 694 0007. Физический износ объекта оценки, 8. Функциональный износ объекта оценки, 9. Внешний износ объекта оценки, 0. Итого накопленный износ, ,511. Итого накопленный строением износ, руб.3 608 01012. Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода, руб.5 355 990
2.5.3 Расчет стоимости объекта с помощью доходного подхода
В данной работе для расчета стоимости объекта с помощью доходного подхода используются условные данные, приведенные в Методических указаниях для выполнения курсовых и контрольных работ по дисциплине Теория и практика оценочной деятельности.
Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.
Для определения стоимости оцениваемого помещения в данной контрольной работе применяется метод прямой капитализации. Основные условия применения метода прямой капитализации: период поступления дохода стремится к бесконечности, величина дохода постоянна, не учитываются первоначальные инвестиции.
Расчет выполняется по формуле:
Сдп = ЧОД / СК = 3 178 040 / 0,2 = 15 890 200 руб.
где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. р.,
ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за один год после даты оценки, тыс. р.,
СК - ставка капитализации - 20% (0,2)
Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - это максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Определяется путем прогнозирования суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100 %-ной загрузке площадей на основе собранных данных об источниках и величине валового дохода за предшествующие дате оценки период по объекту оценки и аналогам.
ПВД определяется по формуле:
ПВД = Пнп * А * n = 900*400*12 = 4 320 000 руб.
где А - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение. А= 400 р. / м. кв. в месяц,
n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД - 12 месяцев,
Пнп - площадь нежилого помещения - 900 м. кв.
Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и неплатежей.
Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:
ДВД = ПВД - У1 - У2 = 4 320 000 - 0 - (4 320 000 * 3%) = 4 190 400 руб.
где У1 - убытки от недозагрузки помещений, тыс. р.
У2 - убытки от неплатежей, тыс. р.
Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов. Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления.
В данной контрольной работе убытки от недозагрузки помещений равны нулю, убытки от неплатежей - 3% от ПВД.
Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.
В работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле:
ЧОД = ДВД - Р = 4 190 000 - 419 040 - 173 880 - 419 040 = 3 178 040 руб.
где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. руб.
Расходы арендодателя составляют:
а) расходы на управление объектом - 10% от ДВД (4 190 000 * 10% = 419 040 руб.),
б) резервы (расходы на замещение) - 2 % в год от стоимости нового строительства без учета износа (8 694 000 * 2% = 173 880 руб.);
в) прочие операционные расходы -10% от ДВД (4 190 000 * 10% = 419 040 руб.).
Таблица 5
Расчет ?/p>