Экономика и оценка стоимости движимого и недвижимого имущества
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?к - ликвидационная стоимость недвижимости;
Срын - рыночная стоимость исследуемого объекта;
Квын - корректировка на вынужденность продажи, 0 < Квын < 1.
Корректировка пассивной части баланса.
Такая корректировка проводится по долгосрочной и текущей задолженности. Особое внимание при этом уделяется расчетам по привилегированным акциям, налоговым платежам и условным обязательствам, которые могут возникнуть в результате будущих возможных судебных разбирательств.
Определение ликвидационной стоимости предприятия.
В состав затрат, связанных с ликвидацией предприятия, входят затраты по налогообложению, страхованию и охране активов до их продажи, выходные пособия и выплаты работникам предприятия, управленческие расходы (в том числе юристов, оценщиков и т.д.). Все расходы, за исключением выплат работникам предприятия, дисконтируются по повышенной ставке.
Если оценка проводилась на стадии проведения процедуры банкротства, конкурсный управляющий должен учитывать предоставленную оценщиком информацию о том, в какие сроки могут быть проданы разные активы предприятия. Эти сроки зависят от степени загрязнения земельного участка, состояния зданий и сооружений, инвестиционной активности отрасли или региона, от эффективности рекламной кампании и действий риэлтеров, занимающихся продажей недвижимости, от профиля предприятия (чем более универсален характер производства, тем легче его перепрофилировать и тем быстрее можно продать) и т.д.
После определения всех затрат, связанных с ликвидацией предприятия, производится уменьшение скорректированной стоимости всех активов баланса на сумму текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия. В результате получается величина ликвидационной стоимости предприятия.
Делая итоговый вывод о ликвидационной стоимости предприятия, оценщик должен проанализировать факторы, имеющие отношение к собственно имуществу, и факторы, которые обусловливают уровень управления предприятием. Если ситуация банкротства предприятия вызвана низким уровнем управления, то это обстоятельство не должно негативно отразиться на величине ликвидационной стоимости предприятия. Если же причины банкротства - высокая степень износа активной и пассивной частей активов предприятия, негативные особенности местоположения, то эти факторы существенно снизят уровень ликвидационной стоимости предприятия.
2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
2.1 Задание на оценку
Таблица 1
Задание на проведение оценки
Объект оценки2-комнатная квартира общей площадью 45,7 кв.м., расположенная на 5м этаже 5этажного жилого здания по адресу: 630087, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Новогодняя, д.32/1, кв.38Имущественные права на объект оценкиКвартира находится в собственностиЦель оценкиДля предоставления в суд при разрешении имущественных споровЗадачи оценкиОпределение рыночной стоимостиДопущения и ограниченияОценщик, используя при проведении оценки Объекта документы и информацию, полученные от Заказчика, а также их иных источников, не удостоверяет фактов, изложенных в таких документах либо содержащихся в составе такой информации.Дата оценки12.09.2011Дата составления отчета12.09.2011
.2 Описание объекта оценки
Таблица 2
Характеристика объекта
Адрес (идентификация объекта)630087, Новосибирская обл., г.Новосибирск, ул.Новогодняя, д.32/1, кв.38Тип недвижимостиЖилое зданиеЭтажность5/5Количество комнат2СанузелСовмещенныйКоммуникацииЦентральное отопление, холодное и горячие водоснабжение, канализация, электроснабжениеФундаментЛенточныйМатериалы стенПанельКрышаСовмещеннаяКровляРулоннаяПланировкаХрущевкаСостояниеХорошее
2.3 Анализ рынка недвижимости
ликвидационный имущество стоимость помещение
2.3.1 Анализ местоположения
Оцениваемая квартира расположена в жилом здании в общественно-деловой зоне Ленинского района г. Новосибирска. Ленинский район самый большой район Новосибирска, расположен на левом берегу Оби. Население района - 273,2 тыс. человек. Территория Ленинского района составляет 70,3 кв.км. По территории проходит более 250 улиц и переулков.
Объект оценки расположен в зоне жилой застройки. Объект расположен в пешеходной доступности от линии метро. До ближайшей станции метро Студенческая около 250м. До ближайшей остановки общественного транспорта Центральный Корпус 200м. Через длинный остановочный пункт проходит 21 маршрут автобусов и маршрутных такси. До ближайшей остановки по ул. Новогодняя ул. Новогодняя 300м, через нее проходит 13 маршрутов общественного транспорта. Ближайшая основная автомобильная дорога проходит по улице Немировича-Данченко. Данная дорога характеризуется интенсивным потоком легковых и грузовых автомобилей. Здание находится во второй линии домов. Вблизи также расположены школы и детские сады, административные, торговые здания, медицинские учреждения, спортивные сооружения. Недалеко расположен Новосибирский Государственный Технический Университет.
2.3.2 Рынок жилой недвижимости Новосибирска и Новосибирской области
Анализируя рынок недвижимости Новосибирска, нужно обязательно учитывать местоположения объекта той или иной оценки. По данным интернет-сайта самое дорогое жилье на сегодняшний день находится в Центральном районе города. Средняя цена одного квадратного метра в однокомнатной квартире - 62,5 тысяч рублей, двухкомнатной - 60,5 тысяч