Экономика и оценка стоимости движимого и недвижимого имущества
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
рублей, трехкомнатной - 66,5 тысяч рублей и четырехкомнатной - 81,5 тысяч рублей. Немногим уступает по уровню цен Железнодорожный район, где средняя стоимость квадратного метра однокомнатной и двухкомнатной квартир составляет 62 тысячи рублей, трехкомнатной - 56,7 тысяч рублей, а четырехкомнатной 74,5 тысяч рублей.
Самое дешевое жилье продается в Первомайском районе. Здесь средняя цена квадрата однокомнатной квартиры находится на уровне 43 тысяч рублей, двухкомнатной и трехкомнатной еще меньше - 37 тысяч рублей и четырехкомнатной 34 тысячи рублей. Указанное соотношение цен - противоположное тому, что мы видим в престижных районах города - убедительно показывает, что спрос на жилье в Первомайском районе исходит со стороны клиентов с невысоким уровнем доходов, ориентирующихся на небольшие метражи. Схожую картину мы наблюдаем и в Ленинском районе, где самая высокая средняя цена приходится именно на однокомнатные квартиры - 53,5 тысяч рублей. Тогда как для двухкомнатных этот показатель составляет 49,3 тысячи рублей, для трехкомнатных - 49,6 тысяч рублей, а для четырехкомнатных - 45,7 тысяч рублей.
2.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
В ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, рассмотрим следующие виды использования:
*жилое;
*офисное;
*торговое;
*производственное;
*складское.
ЖИЛОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Объект оценки относится к объектам жилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого соответствует критерию юридической допустимости.
ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ И СКЛАДСКОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого Объекта под производственное помещение:
)Юридическая допустимость;
)Конструктивная особенность зданий;
)Незначительные площади для размещения производства;
)Расположение на 5м этаже жилого дома.
ОФИСНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Факторы, негативно сказывающиеся на использовании оцениваемого Объекта в качестве офисных помещений:
)Объект расположен в жилом здании;
)Конструктивные особенности помещений;
)Расположение на 5м этаже жилого дома;
)Юридическая допустимость.
ТОРГОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Факторы, негативно сказывающиеся на использовании оцениваемого Объекта в качестве торговых помещений:
)Объект расположен в жилом здании;
)Конструктивные особенности помещений;
)Расположение на 5м этаже жилого дома;
)Юридическая допустимость.
Исходя из проведенного анализа возможных функций использования оцениваемого Объекта, можно прийти к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого Объекта является использование в качестве помещений жилого назначения.
2.5 Определение стоимости объекта подходами к оценке недвижимости
.5.1 Расчет стоимости объекта с помощью сравнительного подхода
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных.
Выбор сопоставимых объектов производился на основании баз данных Internet (
Таблица 3
Расчет скорректированных цен нежилых помещений
ПараметрыОбъект ОценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Цена продажи, тыс. р.-1 900 0001 800 0001 900 000Площадь, м. кв.45,7474348Цена продажи 1 м.кв,. тыс. р.-40 425,5341 860,4739583,33Условия продажиРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеКорректировка-1,00 (0%)1,00 (0%)1,00 (0%)Скорректированная цена, руб./м.кв.-40 425,5341 860,4739583,33Местоположениес/ос/ос/ос/оКорректировка-1,00 (0%)1,00 (0%)1,00 (0%)Скорректированная цена, руб./м.кв.-40 425,5341 860,4739583,33Материал стенПанельПанельПанельПанельКорректировка-1,00 (0%)1,00 (0%)1,00 (0%)Скорректированная цена, руб./м.кв.-40 425,5341 860,4739583,33Состояние помещенияХорошееХорошееХорошееСреднееКорректировка-1,00 (0%)1,00 (0%)1,10 (+10%)Скорректированная цена, руб./м.кв.-40 425,5341 860,4743 541,66Среднеарифметическое значение стоимости, руб./м.кв-41 942,55Стоимость объекта оценки, руб.41 942,55*45,7 = 1 916 774,70
Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определенная методом сравнительных продаж на дату оценки составляет округленно:
917 000,00 (Один миллион девятьсот семнадцать тысяч рублей).
2.5.2 Расчет стоимости объекта с помощью затратного подхода
В данной работе для расчета стоимости объекта с помощью затратного подхода используются условные данные, приведенные в Методических указаниях для выполнения курсовых и контрольных работ по дисциплине Теория и практика оценочной деятельности.
Затратный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом накопленного им износа.
Затратный подход к оценке недвижимости основан на суммировании стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа:
Сзп = Сз +(Снс - Ин)= 270000 + (8 694 000 - 3 608 010) = 5 355 990 руб.
где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. руб.,
Сз - стоимость земли (прав аренды), 270 000 руб.,
Снс - стоимость нового строительства у?/p>