Совершенствование процесса управления муниципальной недвижимостью города Иркутска
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
беспечении нормального функционирования. Основными целями управления коммерческой недвижимостью являются:
обеспечение ее целевого использования в соответствии с планом развития и зонированием территории города;
повышение доходной части бюджета путем обеспечения максимально возможной доходности недвижимости;
обеспечение сохранности объектов недвижимости путем организации их правильной эксплуатации и содержания;
увеличение стоимости недвижимости и ее отдельных элементов;
создание благоприятных условий для активизации деловой активности.
Выделим из городского имущественного комплекса объекты недвижимости, предназначенные для извлечения дохода, а также объекты, которые могут быть вовлечены в коммерческий оборот путем изменения их назначения и потребительских свойств. Нежилые помещения подразделяются на торговые, производственные, складские, предприятия связи, общественного транспорта, помещения бытового обслуживания, общественного питания, школы, учебно-научные организации и иные. Нежилые помещения являются важной составляющей городского имущественного комплекса. На сегодняшний день сдача нежилых помещений в аренду является основным, но не самым эффективным из всех возможных механизмов управления недвижимостью, поскольку органами муниципальной власти не разрабатываются программы эффективности коммерческого использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций, т. е. отсутствует пообъектное управление. Сдачей нежилых помещений в аренду занимаются органы городского управления, которым коммерческая деятельность не свойственна. Это увеличивает степень рисков в арендных операциях и может привести к существенному снижению величины дохода, получаемого от объектов недвижимости. Выходом из создавшегося положения может стать создание управляющих компаний, целью деятельности которых будет не только получение максимальной прибыли от сдачи в аренду принадлежащих городу нежилых помещений, но и минимизация арендных рисков путем разработки эффективных методов управления.
Управляющие органы города, как собственника, совершают сделки купли-продажи. Основными операциями такого рода являются:
продажа имущественных комплексов в рамках приватизации городской собственности;
продажа арендованного имущества арендаторам, у которых оно находилось в аренде с правом выкупа;
продажа незавершенных объектов.
К сожалению, не всегда основным критерием таких сделок является экономическая целесообразность, что приводит к занижению поступлений в городской бюджет. Поэтому необходимо, чтобы сделки купли-продажи совершали профессиональные управляющие, поскольку их деятельность включает такие немаловажные компоненты как предпродажная подготовка, привлечение инвестиций для увеличения стоимости продаваемых объектов (на ремонт, реконструкцию, модернизацию и т. д.), финансовый анализ результатов. Все это, безусловно, повысит эффективность управления муниципальной недвижимостью. Важным является вопрос о соотношении масштабов продаваемого и сдаваемого в аренду недвижимого имущества. Продажа нежилых помещений может обеспечить крупные единовременные поступления в бюджет города. Однако более эффективным было бы сохранить значительную часть производственных площадей и нежилых помещений в собственности города. Этот подход к управлению недвижимостью позволит обеспечить долгосрочные поступления в бюджет, т. к. является важнейшим рычагом регулирования экономики. Управление имущественными комплексами, находящимися в собственности города, принципиально отличается от управления однородными объектами собственности. Имеется в виду не непосредственное управление комплексами, а управление соответствующими видами коммерческой деятельности, для осуществления которой используются имущественные комплексы, предоставленные городом как собственником. Как правило, имущественные комплексы, включающие земельные участки, нежилые помещения, инженерные сети, передаются городской администрацией унитарным и казенным предприятиям, учреждениям на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. Невысокая эффективность работы государственных унитарных предприятий (далее ГУП) обусловлена:
наличием необоснованно большого количества государственных и муниципальных предприятий, что не позволяет органам управления в полной мере координировать и контролировать их деятельность;
дублированием некоторыми государственными и муниципальными предприятиями функций органов исполнительной власти города;
неоправданно широкими полномочиями руководителей государственных и муниципальных предприятий в части распоряжения имуществом при недостаточной ответственности перед собственником;
отсутствием практики пообъектного планирования и регулярного контроля деятельности предприятий.
Причиной невысокой эффективности работы ГУПов является также слабая подготовка управляющих кадров, отсутствие четко определенных границ ответственности управляющих, стимулирования управляющих по результатам их деятельности. Все это приводит к низкой эффективности управления недвижимым имуществом унитарных предприятий и недополучению доходов в бюджет города. На основании изложенного становится очевидным, что для повышения доходности использования недвижимости целесообразно выводить имущественные комплексы из сферы хозяйственного ?/p>