Совершенствование процесса управления муниципальной недвижимостью города Иркутска
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
°льной собственности создает все условия органам местного самоуправления для обретения настоящей власти.
Следует отметить, что, несмотря на декларированную законодательством бюджетную самостоятельность органов местного самоуправления, уровень собственных и закрепленных на постоянной или долговременной основе доходов очень мал. Система межбюджетных отношений не отлажена, отсутствует единая методическая основа для выравнивания бюджетной обеспеченности муниципальных образований. Это происходит на фоне общего тяжелого финансового состояния и дефицитности бюджетов всех уровней. Число муниципальных образований бюджетных “доноров” очень невелико. В результате органы местного самоуправления не всегда имеют достаточный объем ресурсов для обеспечения нормальной жизнедеятельности населения, возможности прогнозирования и планирования.
Практика управления муниципальной собственностью в развитых странах показывает, что к категории доходных видов собственности обычно относится земля, отдельные виды муниципальных предприятий и недвижимости, муниципальные банки и иные финансово-кредитные учреждения, муниципальные ценные бумаги (облигации). В Российской Федерации положение выглядит несколько иначе. В основном из-за социальных проблем, доставшихся нам в наследство от централизованной системы. Перекос настолько велик, что традиционно доходные во всем мире водопровод, теплоснабжение, сдача жилья внаем в России являются убыточными. Из трех возможных источников благосостояния местных сообществ: налоги и сборы; внешние поступления; доходы от собственной хозяйственной деятельности, лишь последний обладает относительной независимостью от центрального правительства и способен к неограниченному росту. Основным источником доходов муниципалитета является хозяйственное использование имущества (в первую очередь недвижимого). Поэтому следует отметить проблему повышения эффективности управления муниципальным хозяйством, так как объекты муниципальной собственности часто используются не по назначению либо с малой отдачей. Эффективное использование недвижимости должно стать одной из основных задач муниципальных органов власти и управления, т. к. экономический рост города, развитие его социальной сферы, а также увеличение поступлений доходов в городской бюджет напрямую зависят от методов управления собственностью, принадлежащей городу.
Очевидно, что для эффективного управления муниципальной недвижимостью необходима система, включающая постановку целей и определение задач планирования, организации, исполнения и контроля за исполнением решений, а также последующий анализ их эффективности применения. В настоящее время проблема эффективности управления муниципальной недвижимостью часто становится темой всевозможных выступлений, обсуждений, круглых столов. Примером являются семинары АСДГ. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов, увеличением бюджета собственника на управление и развитие недвижимости. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании. Среди объектов городской недвижимости можно выделить следующие основные группы:
1) муниципальный жилищный фонд и объекты городской инфраструктуры;
2) муниципальные социально значимые объекты недвижимости (в соответствии с производимыми товарами и оказываемыми услугами, использованием и привлечением работников) детские дошкольные учреждения, школы, библиотеки и т. п.
3) муниципальная недвижимость, использующаяся в коммерческих целях.
Основными целями управления социально значимой городской недвижимостью являются: снижение затрат на ее содержание путем оптимизации расходов при обеспечении нормального функционирования; обеспечение ее целевого использования в соответствии с планом развития и зонированием территории города; повышение доходной части бюджета путем обеспечения максимально возможной доходности недвижимости; обеспечение сохранности объектов недвижимости путем организации их правильной эксплуатации и содержания; увеличение стоимости недвижимости и ее отдельных элементов; создание благоприятных условий для активизации деловой активности. На сегодняшний день сдача нежилых помещений в аренду является основным, но не самым эффективным из всех возможных механизмов управления недвижимостью, поскольку органами муниципальной власти не разрабатываются программы эффективности коммерческого использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций, т. е. отсутствует пообъектное управление. Сдачей нежилых помещений в аренду занимаются органы городского управления, которым коммерческая деятельность не свойственна. Это увеличивает степень рисков в арендных операциях и может привести к существенному снижению величины дохода, получаемого от объектов недвижимости. Выходом из создавшегося положения может стать создание управляющих компаний, целью деятельности которых будет не только получение максимальной прибыли от сдачи в аренду принадлежащих городу нежилых помещений, но и минимизация арендных рисков путем разработки эффективных методов управления. К сожалению, не всегда основным критерием таких сделок является экономическая целесообразность, что приводит к занижению пост?/p>