Самовольная постройка как способ приобретения права собственности
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?стративного здания на земельном участке, выделенном под строительство другого недвижимого объекта - жилого дома.
Так, обществу с ограниченной ответственностью "Дискус" постановлением главы администрации от 19.04.1993 № 339 был предоставлен земельный участок во временное пользование для эксплуатации овощного магазина, а не для строительства, тем более, позже данное постановление было отменено. По этому основанию объект незавершенного строительства был признан самовольной постройкой, и истцу было отказано в признании права собственности на него.
Интересно и другое дело, в ходе которого суд признал отсутствие признака самовольности. Предпринимателем был построен рынок на земельном участке, выделенном для этого администрацией района. Статус земельного участка не был определен (право собственности, бессрочное пользование, иное право). Ссылку второй стороны, что данный земельный участок подлежит застройке в соответствии с генеральным планом развития города, суд признал не существенной в рассматриваемом споре, считая, что вопрос изъятия земель для государственных нужд может и должен решаться самостоятельно.
Если в установленном порядке участок земли был отведен для соответствующего строительства, данное требование ГК является выполненным. Последующая отмена или изменение выданного решения об отводе земельного участка не превращает жилой дом, другое строение или сооружение в самовольную постройку.
Долгое время в нашей стране отсутствовало законодательство, регулирующее права на землю. В итоге, огромное количество капитальных построек существует без надлежаще оформленных на них прав на землю владельцев построек, что вызывает ряд проблем и на сегодняшний день при определении собственника земельного участка или находящегося на нем объекта.
Таким образом, лицо, не желающее стать субъектом регулируемых ст. 222 ГК РФ отношений, должно быть собственником земельного участка, либо владеть им на законных основаниях, а собственник земли (гражданин, юридическое лицо, орган местного самоуправления или государства) не должен возражать против застройки этого участка.
2.3.2 Отсутствие необходимых разрешений на постройку
Постройка является самовольной, если она создана без получения на это "необходимых разрешений". Данное требование ст. 222 ГК сформулировано неконкретно, расплывчато. В ГК РФ не имеется ни каких указаний на уполномоченных лиц, выдающих разрешения, на содержание таких разрешений, на правовые акты, предусматривающие выдачу разрешений. Ответ можно получить из анализа норм в области земельных и строительных правоотношений.
Изначально "необходимость" данных разрешений вытекает из правомочий собственника и защиты его вещного права. Необходимым является разрешение лица, имеющего право собственности на земельный участок. Поскольку в ином случае собственник имеет право истребовать соответствующую часть своего участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК). Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Какие еще разрешения следует считать "необходимыми", ГК РФ не устанавливает. То есть, данный вопрос остается открытым.
Ответ на этот вопрос дают законы и подзаконные нормативные акты: Закон об архитектурной деятельности, Градостроительный кодекс РФ. В Приморском крае действует Градостроительный устав № 130-КЗ от 16.03.2001 года.
Первым необходимым разрешением, как уже говорилось, является разрешение собственника земельного участка. Закон устанавливает, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка (п. 2 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности). Такое разрешение должно быть выдано в письменной форме. Если собственником земли является гражданин, то его подпись на разрешении следует нотариально удостоверить.
Данное разрешение имеет большое значение при характеристике первого признака самовольности, вернее при доказывании наличия или отсутствия его у спорного объекта. Тем более, если согласие дает частный собственник - особое внимание надо обращать на назначение земли. Если ее назначение исключает строительство объекта недвижимости или ограничивает возможность строительства по виду объекта (например, жилой дом - можно, а автозаправочную станцию - нельзя), то согласие собственника все равно влечет самовольность постройки.
Следует отметить, что статья 109 ГК РФ 1964 года не упоминает о разрешении собственника земельного участка, об отведении земельного участка. Но это не говорит об отсутствии данного признака самовольности в советское время. Так как. разрешение на строительство (о нем законодатель упоминал) предполагало наличие соответствующего решения об отводе земельного участка, его плана по определению границы в натуре, иных правоустанавливающих документов на землю (п.7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. № 2 "О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при примечании ст.109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома").
Второе и самое главное разрешение - это разрешение на строительство. Оно представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением