Рыночная оценка жилого дома с земельным участком в деревне Искра Дновского района Псковской области
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
°дью 28,1 кв.м. Жилой дом построен в 1989 году, последний капитальный ремонт проводился в 2010 году. Техническое состояние дома хорошее.
Данный земельный участок принадлежит Еремину Геннадию Григорьевичу на праве частной собственности на праве частной собственности.
2.3 Факторы относительной ценности территории
№ ГруппыНаименование факторов относительной ценностиК1Доступность объектов соцкультбыта общепоселкового значения0,72Обеспеченность коммуникациями, благоустройство территории2.1Водопровод0,052.2Канализация0,062.3Отопление0,12.4Электроснабжение0,052.5Газоснабжение0,12.6Твёрдое покрытие улиц0,13Уровень развития соцкультбыта3.1Детсад0,13.2Школа0,153.3Предприятия торговли0,05
Объект оценивается на 1 мая 2012 года.
2.4 Расчёт стоимости недвижимости с помощью сравнительного подхода
Классификация объектов по назначению и вещному праву.
Показатели12345678910Цена0,140,070,180,190,160,170,130,140,070,51Площадь участка0,150,100,120,170,110,180,150,120,140,15Площадь дома47,750,540,352,958,456,349,544,359,648,6Вода ц+колонка+++колодец++++Газ б+++++-++-+Свет++++++++++Документы готовы+++-++-+++Озеро----+-++--Хоз. Постройки++++++++++Баня+-++-+++-+Магазин++++++++++Сад++++++++++Кирпич/деревоКкДККККдДКПраваСобствСобствСобствСобствСобствСобствСобствСобствСобствСобств
По цене объекты недвижимости 1,4,7 и 10 можно признать аналогами. По размеру участка - 1, 7 и 10. По размеру дома - 1, 7 - 10. По наличию сада - 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10. По наличию хозяйственных построек - 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10.
Участки 1,7 и 10 аналогичны между собой и их можно использовать для сравнения с оцениваемым объектом.
Таблица корректировок для сопоставления продаж земельных участков.
Элементы сравненияЕдиница измеренияОцениваемый объект123Цена продажиРуб.0,160,140,130,15Площадь земельного участкаКв.м.0,150,150,150,15Цена за ед. площадиРуб./кв.м.1079387100Номер ед. сравнения21710Право собственностиСобстсобствСобствСобствПлощадь дома48,647,749,548,6ВодаЦЦЦЦКорректировка%0,050,050,050,05Скорректированная ценаРуб/кв.м.1129891105Свет++++Корректировка%0,050,050,050,05Скорректированная ценаРуб/кв.м.11810396110Газ-+-+Корректировка%0,10,10,10,1Скорректированная ценаРуб/кв.м.130113106121МестоположениеДноПорховДедовичиОстровОзеро--+-Корректировка%0,060,060,060,06Скорректированная ценаРуб/кв.м.138120112128Хоз. Постройки++++Корректировка%0,050,050,050,05Скорректированная ценаРуб/кв.м.145126118134Магазин++++Корректировка%0,050,050.050,05Скорректированная ценаРуб/кв.м152132124141Сад++++Корректировка%0,060,060,060,06Скорректированная ценаРуб/кв.м.161140131149Баня++++Корректировка Скорректированная цена% Руб/кв.м.0,15 1850,15 1610,15 1510,15 171
Средняя стоимость составляет:
(161+151+171)/3= 369 руб. за кв. м.
Вычисленная стоимость объекта недвижимости с помощью сравнительного подхода и с учётом корректировок составила 185 руб. за кв. м.
Полная стоимость дома составляет - 17933 руб.
Кадастровая стоимость земли равна - 284241,65 руб.
Полная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная сравнительным подходом равна 302175 руб.
2.5 Расчёт стоимости недвижимости с помощью затратного подхода
На 1 мая 2012 года с учётом инфляции стоимость объекта недвижимости составила 19896 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка равна 284241,65 руб.
Стоимость объекта = стоимость объекта недвижимости + стоимость земли (кадастровая) = 19896+284241,65=304137,65 руб.
№Показатели затратСтоимость объекта с учётом затрат1Стоимость объекта304137,652Затраты на межевание50003Затраты на работу БТИ30004Затраты на регистрацию10005Ремонт объекта недвижимости- замена крыши30000- замена пола10000- замена окон20000- замена дверей20000- косметический ремонт150006Строительство- бани10000-гаража7000- сараев50007Скорректированная цена с учётом затрат430137,65Износ13,5%=58068Итого372069
Рассчитав стоимость объекта недвижимости затратным подходом, я получила стоимость в 372069 руб.
Проведение анализа достоверности расчётов по объекту недвижимости.
Сравнительный подходЗатратный подходИтоговая величина302175372069Средняя величина337122337122Разница между средней величиной-3494734947Разница между подходами69894
Вывод: по достоверности вычислений: сравнительный подход - объекты аналоги по своим характеристикам идентичны оцениваемому объекту и не вызывают сомнений полученная итоговая величина в 302175 руб.
По затратному подходу - весь объём учитываемых затрат отражает фактические работы на данном объекте в настоящих ценах. При расчёте была учтена сумма износа и улучшений и итоговая величина составила 372069 руб.
В связи с тем, что разница между итоговыми величинами составляет 34947 руб. и от средневзвешенной 337122 руб. в денежном выражении и в процентном выражении составляет 10,4%. Это является допустимой величиной в оценке недвижимости и достоверность вычислений не вызывает сомнений.
Рекомендуемая рыночная стоимость на 1 мая 2012 года с учётом вычислений двумя подходами составит 337122 руб.
На рынке продаж цена данного объекта недвижимости возможна от 300 тыс. руб до 380 тыс. руб., то есть средняя величина 340 тыс. руб.
Заключение
Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценных арбитров.
В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трёх методологических подходов: сравнительного, доходного и затратного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. ?/p>