Разработка маркетинговой стратегии агентства недвижимости
Курсовой проект - Маркетинг
Другие курсовые по предмету Маркетинг
тод основан на расчёте затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учётом износа и отдельной оценке рыночной стоимости земли.
Сфера применения затратного метода: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на пассивных рынках.
Алгоритм применения затратного метода следующий.
Первый этап: оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
Оценка может проводиться с использованием различных методов.
Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчёте всех издержек, связанных со строительством здания, включая прямые затраты и косвенные.
Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания.
СЗ = С х S (V), (4)
где Сз - стоимость замещения здания величина затрат на единицу сравнения;
С - величина затрат на единицу сравнения площадь (объём) оцениваемого здания;
S (V) - площадь (объём) оцениваемого здания.
Второй этап: определение износа здания.
Понятие износ в оценке недвижимости в ином смысле, чем в бухгалтерском учёте. В оценке недвижимости износа фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости, при этом износ определяется по отношению к текущим затратам.
Износ = эффективный возраст / срок экономической жизни.
Третий этап: корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.
Корректировка производится по формуле:
ТС = СЗ И, (5)
где ТС текущая стоимость;
СЗ текущая замещения;
И износ.
Четвертый этап: определение стоимости земельного участка.
Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как свободного от какой-либо застройки с использованием следующих методов:
- Метод сопоставимых продаж. Аналог метода сравнительного анализа продаж;
- Метод переноса. Анализируется продажа здания, расположенного на аналогичном участке, цена продажи разделяется на цену здания и цену земли. Затем полученный результат переносится на оцениваемый объект;
- Метод капитализации ренты. Метод основан на расчёте капитализированной арендной платы за землю;
- Техника остатка для земли. Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из принципа ННЭИ земли.
Пятый этап: суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.
Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания водится по следующей формуле:
СН = ТС + СЗ, (6)
где СН - стоимость недвижимости;
ТС - текущая стоимость здания;
СЗ - стоимость земельного участка.
2. Метод сравнительного анализа продаж (МСП): основная идея метода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость. Применение МСП предполагает определение стоимости оцениваемою объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени.
МСП в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объёма информации.
Сфера его применения - массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов малого бизнеса.
Применение МСП предполагает следующие основные этапы:
- сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом;
- проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр.);
- проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам;
- проведение корректировки цен продаж по сопоставим объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями;
- Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.
Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости объекта, но особое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта.
При проведении оценки нужно определить цену каждой поправки. Основным приёмом является метод парных продаж. Суть его состоит в нахождении на рынке и сравнении друг с другом продаж объектов, отличающихся друг от друга лишь одним элементом.
3. Доходный подход (метод капитализации дохода): основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем. В качестве таких доходов выступают:
- доход от эксплуатации недвижимости;
- доход от перепродажи недвижимости.
Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода оценка доходной недвижимости.
Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчёта потока будущих доходов в их текущую стоимость с учётом:
- величины будущих доходов;
- период получения доходов.
В общем виде, основу доходного (используемого и при оценке бизнеса) составляет простая и известная формула: доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:
I = V x R, (7)
Из этого в свою очередь следует:
V = I /R, (8)
Стоимо