Разработка маркетинговой стратегии агентства недвижимости
Курсовой проект - Маркетинг
Другие курсовые по предмету Маркетинг
сть равна доходу, разделенному на ставку капитализации.
Эта общая формула лежит в основе всех разновидностей доходного подхода.
Доходный подход может быть реализован в трёх основных вариантах:
- Метод валовой ренты (часто рассматривается как разновидность метода сравнительного анализа продаж).
- Метод прямой капитализации.
- Метод дисконтирования денежных потоков.
Применение любого из методов осуществляется из предложения, что объект недвижимости является источников дохода, потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью. Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа.
4. Метод ипотечно-инвестиционного анализа: этот метод применяется в случае, если для приобретения объекта используются заёмные средства. Фактически следует рассматривать две ставки капитализации ставка капитализации для собственного и заёмного капитала. Очевидно при этом, что ставка капитализации для той доли финансирования, которая обеспечивается заёмные средствами, есть величина, данная извне (она задана условиями кредита), а величина капитализации для собственного капитала определяется интересами.
Общая величина ставки капитализации будет определяться как:
R = M х Ri + (1 M) х RS, (9)
где R ставка капитализации;
M отношение кредита к стоимости недвижимости;
Ri ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплатах по кредиту к его величине);
RS ставка капитализации для собственного капитала.
Работы на рынке недвижимости очень сильно зависит от цены объекта недвижимости, если стоимость квартиры будет немного меньше, чем у конкурентов, то есть гарантия, что квартиру приобретут именно у вас. Поэтому очень важно правильно определить стоимость недвижимости, чтобы она была приемлемая для покупателя и в то же время не слишком низкая для продавца.
Рассчитаем цены объектов недвижимости различными методами формирования оценки недвижимости.
1. Затратный метод:
Есть данные об общей величине затрат на сооружения аналога и доле затрат на создание отдельных элементов здания в общих затратах: здание общей площадью 1000 кв.м., общин затраты 300 тыс. долл., в том числе затраты на сооружения фундамента 3%. Оцениваемое здание 500 кв.м. Соответственно, затраты на сооружение фундамента в оцениваемом здании равны: 300 тыс. долл. х 0,03 : 2 = 4500 долларов. Аналогичным образом можно найти стоимость сооружения и других элементов здания. Просуммировав их, можно получить полную стоимость.
Расчёт износа зависит от его вида. Например, устранимый износ такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. Например, затраты на разделение санузла в квартире составляют 2 тыс. долл., а стоимость квартиры при этом возрастёт на 3 тыс. долл. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходя из величины затрат, которые нужно понести для проведения необходимых работ.
2. Метод сравнительного анализа продаж (МСП):
При проведении определения цены риэлтор должен определить цену каждой поправки. Одним из основных приёмов, используемых для определения величины поправки, является метод парных продаж. Суть его состоит в нахождении на рынке равнении друг с другом продаж объектов, отличающихся друг от друга лишь одним элементом.
Например, задача риэлтора - определение стоимости следующего объекта недвижимости: загородный дом площадью 100 кв.м. с участком в 10 соток с гаражом на одну автомашину. Для определения стоимости риэлтором была собрана информация, свидетельствующая о том, что аналогичные объекты (но без гаража) были проданы по цене в 80 тыс.долл. Необходимо определить величину увеличена стоимость в связи с наличием гаража. Для определения этой величины и используется метод парных продаж. Сотрудник агентства недвижимости должен взять несколько пар продаж (с гаражом и без него):
Таблица 3
1 пара
2 пара
3 параС гаражом
60000 72000 65000Без гаража
52000 62000 56000Разница
8000 10000 9000
Риэлтор определяет среднее значение поправки: 9000.
Медианное значение (середина ряда): 9000.
Модальное значение (наиболее часто встречающееся): 9000.
На основании полученных данных риэлтор должен определить (не только из математических соображений) величину вносимой поправки. Например, в данном случае логичнее внести поправку не на 9000, а на большую величину, учитывая большую стоимость самого объекта (скажем, на 9500).
Учитывая это, стоимость оцениваемого объекта может быть определена в 89500 долл., если это единственное отличие. Но, как правило, отличий больше.
Поэтому сначала нужно определить цену других поправок - на окружение, баню пр.
Величины необходимых поправок на иные элементы также могут быть определены с помощью метода парных продаж.
Определив величину необходимых поправок, можно переходить к корректировке имеющихся данных об аналогичной продаже применительно к оцениваемому объекту. При этом внесение поправок вносится от сопоставимого объекта к оцениваемому.
Таблица 4
№ХарактеристикаОцениваемый объектСопоставимый объект1.Цена-80 0002.БассейнНетЕсть (-10000)3.ТелефонНетЕсть (-2000)4.СаунаЕстьНет (+5000)5.Размер участка10 соток10 соток6.Окружение-Хуже (+2000)7.ГаражЕстьНет (+9500)8.Условие финансированияНаличныеНаличные
Итого скорректированная цена равна:
80000 10000 2000 + 5000 + 2000 + 9500 = 84500.
В данном случае поправки были определены в денежном выражении. В целом коррек