Проект повышения эффективности государственного управления многоквартирными домами
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
у кодексу РФ, частная управляющая компания может управлять домом без создания в нём ТСЖ в случае, если собственники выберут такой способ управления и компания заключит договор управления с совокупностью собственников.
Однако на практике частные УК предпочитают работать с созданными товариществами собственников жилья. Это объясняется тем, что заключить договор с совокупностью собственников в отсутствие ТСЖ представляется невозможным, а заключение договора с каждым собственником в отдельности весьма проблематичным.
В соответствии с вышеизложенным предположим, что в приведённом нами многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, передавшее свои полномочия по управлению многоквартирным домом частной управляющей компании. В этом случае схема управления многоквартирным домом будет выглядеть так, как показано на Рисунке 4:
Рисунок 4. Схема управления МД частной УК при созданном в доме ТСЖ.
Красными стрелками на рисунке изображены направления финансовых потоков, чёрной эксплуатация многоквартирного дома. Частные компании чаще всего совмещают в себе функции управляющей и эксплуатирующей.
На Рисунке 4 мы видим, что ежемесячная плата за коммунальные услуги поступает сначала на счёт ТСЖ, а потом переводится на счёт управляющей компании. Это создаёт возможность для собственников помещений контролировать финансовые потоки, и удобно управляющей компании для бухгалтерского учёта.
Даже если коммерческий процент в тарифах на управление и эксплуатацию многоквартирного дома будет минимален, у частной управляющей компании всегда будут в распоряжении свободные денежные активы те, что поступают на её счёт в виде отчислений на капитальный ремонт. При умелом распоряжении данным капиталом управляющая компания способна не только производить капитальный ремонт в положенные сроки и в подобающем объёме, но и иметь существенную коммерческую выгоду. В современной литературе по данной проблеме есть расчёты, которые подтверждают быструю окупаемость взятых в управление домов 80-х годов постройки. Мы не приводим эти расчёты в данной курсовой, так как это уведёт нас в сторону от основной тематики.
Промежуточный вывод можно сделать следующий: многоквартирные дома 70-90х годов постройки с преобладающей частной собственностью наиболее эффективно управляются частными управляющими компаниями.
Теперь в Таблице 4 рассмотрим третий пример многоквартирного дома:
Таблица 4. Данные по рассматриваемому для примера многоквартирному дому
Год постройки1926Капитальный ремонт1951, 1976, 2000 (без отселения жителей, не в полном объёме), план 2025 г.Количество изолированных помещений150Совокупная площадь помещений (исключая общее имущество)~8000 м2Состав общего имущества (исключая указанное за итогом экспликации БТИ)Котельная, колясочные, всего ~50 м2Площадь помещений в частной собственности~3000 м2Площадь помещений в государственной собственности~5000 м2 (примерно 90 квартир)Местоположение домаЦАО г. Москвы, многоквартирный дом находится в глубине микрорайона.
Третий пример показателен тем, что данный многоквартирный дом отдалённого года постройки и перенёс несколько капитальных ремонтов. Большая часть его помещений находится в государственной собственности.
Таким образом, государство имеет контрольный пакет голосов на общем собрании по выбору способа управления и может монопольно принимать решение относительно этого вопроса. Многоквартирные дома такой категории целесообразно оставить в управлении государственной управляющей организации (ДЕЗ). Проблема заключается в том, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ управление многоквартирным домом должно осуществляться только на договорной основе. В нашем же случае не понятно, с кем и каким образом должен заключаться этот договор.
К этому вопросу существует два подхода, которые мы условно назовём петербуржский и московский, по местам разработки и применения. Петербуржский подход заключается в создании в муниципальных домах товариществ собственников жилья. Безусловно, такое товарищество существует лишь номинально и не заключает в себе того смысла, который изначально вкладывался в понятие ТСЖ. Однако, с созданием государственного ТСЖ в доме формально появляется совокупный собственник, с которым (так же формально) государственная управляющая компания заключает договор.
При московском подходе договора предполагается заключать отдельно с собственником каждого помещения. Однако условия договора при московском подходе оговариваются только на общем собрании, на котором в нашем случае контрольный пакет голосов имеет государство. Стоит отметить, что московский подход, хотя и выглядит более вызывающим по отношению к частным собственникам, гораздо больше соответствует духу действующего законодательства, чем петербуржский.
Сравнительная характеристика описанных выше подходов приведена в Таблице 5:
Таблица 5. Петербуржский и московский подходы к заключению договоров управления многоквартирным домом.
ПодходыПоложительные чертыОтрицательные чертыМосковскийБольшая согласованность с действующим законодательствомМеньшая социальная направленность, технические сложности в подписании договоровПетербуржскийБольшая социальная направленность, относительная техническая простот