Проект повышения эффективности государственного управления многоквартирными домами
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
го управления многоквартирными домами (при его неизбежности)
Соответственно, суть наших предложений сводится, с одной стороны, к минимизации убытков государства от социального ЖКХ и, с другой стороны к децентрализации Дирекций и в создании на их базе государственной службы по управлению многоквартирными домами.
4.2. Сравнительный анализ управления многоквартирным домом ТСЖ, частной УК и государственной УК.
Не секрет, что жилищно-коммунальное хозяйство до сих пор является убыточной отраслью экономики. Суть нашей задачи в том, чтобы минимизировать убытки бюджетов различных уровней от ведения ЖКХ. Давно рассчитано, что частная собственность в большинстве отраслей народного хозяйства намного эффективнее государственной. Это правило действует и в области ЖКХ.
Рассмотрим произвольно взятый многоквартирный дом. Основные данные этого дома укажем в Таблице 2:
Таблица 2. Данные по рассматриваемому для примера многоквартирному дому
Год постройки2002Капитальный ремонтплан: 2027 годКоличество изолированных помещений20Совокупная площадь помещений (исключая общее имущество)1200 м2Состав общего имущества (исключая указанное за итогом экспликации БТИ)- электрощитовая 6 м2
- технический цоколь 52 м2
- мусорокамера 8 м2Площадь помещений в частной собственности1148 м2Площадь помещений в государственной собственности52 м2 (1 квартира)Местоположение домаЦАО г. Москвы, фасад выходит на оживлённую улицу.
Предположим, в выбранном нами доме создано товарищество собственников жилья, прошедшее комиссию по передаче домов в управление и занимающееся управлением дома самостоятельно, не прибегая к услугам ГУ ЕИРЦ. В правлении ТСЖ на платной основе работают 3 человека: управляющий, бухгалтер и инженер. ТСЖ взимает плату за коммунальные услуги по сметам подрядных эксплуатирующих организаций с прибавкой отчислений в фонд капитального ремонта. ТСЖ сдаёт в аренду технический цоколь и размещает рекламный щит на крыше дома.
Структуру доходов и расходов ТСЖ рассмотрим на Рисунке 3:
Рисунок 3. Схема доходов и расходов товарищества собственников жилья в самоуправлении
На Рисунке 3 видно, что доходы ТСЖ явно превышают расходы. Однако данная ситуация скорее исключение, чем правило. Благоприятная ситуация в рассматриваемом ТСЖ связана с выгодным местоположением (возможность размещения рекламы), наличием нежилого помещения в общедолевой собственности, пригодного для сдачи в аренду, низким износом дома (малые расходы на техническое обслуживание), а также тем фактом, что лишь небольшая часть помещений в доме находится в государственной собственности.
Последний факт имеет большое значение потому, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ, наниматели государственных квартир оплачивают услуги ЖКХ по правительственным ставкам, а оставшуюся сумму (в части обязательных платежей) за него выплачивается из бюджета субъекта федерации в виде дотаций. На практике же, выплата таких дотаций производится нерегулярно из-за отсутствия чёткого механизма. К тому же, государство в любом случае не присоединяется к дополнительным платежам товарищества собственников жилья.
Из вышесказанного можно сделать вывод: в многоквартирных домах, в которых частная собственность составляет более 50% общей площади помещений, находящихся в хорошем техническом состоянии и имеющих дополнительные источники прибыли, такие как удобные помещения в общедолевой собственности и выгодные рекламные места, ТСЖ наиболее эффективный способ управления.
В Таблице 3 рассмотрим пример другого многоквартирного дома. Забегая вперёд скажем, что подобные дома составляют большую часть жилищного фонда города Москвы и большинства крупных городов России:
Таблица 3. Данные по рассматриваемому для примера многоквартирному дому
Год постройки1985Капитальный ремонтплан: 2010 годКоличество изолированных помещений200Совокупная площадь помещений (исключая общее имущество)~10000 м2Состав общего имущества (исключая указанное за итогом экспликации БТИ)нетПлощадь помещений в частной собственности~7000 м2Площадь помещений в государственной собственности~3000 м2 (примерно 50 квартир)Местоположение домаг. Москва, фасад выходит на оживлённую магистраль.
Обозначим основные существенные для нас отличия многоквартирного дома, описанного в Таблице 3 от рассмотренного нами в Таблице 2. Во-первых, данный многоквартирный дом существенно больше по общей площади помещений. Во-вторых, помещения в государственной собственности составляют в нём более существенную часть (хотя частная собственность всё равно преобладает). В третьих, дом стоит на грани капитального ремонта. Можно предположить, что его коммуникации уже значительно изношены и нуждаются в замене.
Впрочем, в том, что касается капитального ремонта, этот дом производит ещё не самое удручающее впечатление. По СНиП, капитальный ремонт жилых домов должен проводится раз в 25 лет, однако на практике капитальные ремонты зачастую не производятся по 50-60 лет, или производятся лишь частично. В этом доме по нормативам СНиП дом только готовится к первому капитальному ремонту.
Предположим, что приведённым многоквартирным домом управляет частная управляющая компания. По Жилищном