Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
т важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика.
Для определения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная (mortgage constant).
Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной сумме кредита. Ипотечная постоянная включает проценты и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами.
Пи = (Д/И) 100,
где Пи - ипотечная постоянная, %; Д - годовая сумма платежей по обслуживанию основного долга, руб.; И - основная сумма ипотечного кредита, руб.
Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.
Кредиты, по которым оплата основного долга и процентных платежей производится в срок, называют самоамортизируемыми. Однако амортизация может быть не только положительной, но и отрицательной. Отрицательная амортизация возникает, когда платежей по кредиту не хватает для погашения задолженности по процентным платежам. Невыплаченная часть процентов накапливается вместе с основной суммой долга кредитного долга, и его остаток растет, т.е. происходит накопление отрицательной амортизации. Как правило, отрицательная амортизация встречается на начальной стадии кредитования при использовании определенных ипотечных инструментов (например, при использовании кредитов с нарастающими платежами).
Платежи по ипотечному кредиту могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т.п., вплоть до одноразовой формы платежа. Вид ипотечного инструмента в основном определяется схемой и структурой выплат.
Все инструменты ипотечного кредитования подразделяются на два основных вида: постоянный ипотечный кредит и кредит с переменными выплатами.
Главной разновидностью постоянного ипотечного кредита является самоамортизирующийся кредит. Постоянные ипотечные кредиты являются наиболее простой формой. Они характерны для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагают равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к самоамортизирующимся.
Кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. Разновидностями кредита с переменными выплатами являются:
.Кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:
кредиты с замораживанием процентных выплат, до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.
кредиты с выплатой только одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при которой предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.
2.Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.
3.Кредиты с участием в доходах и приросте стоимости. Они применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов кредитор участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным. Он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.
.Кредиты с нарастающими платежами. Такие кредиты предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.
.Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.
.Кредиты с переменной ставкой обычно "привязывают" к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.
.Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые 5 лет). Разновидностью этого вида кредита является кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.
.Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного (младш