Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
?анизации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах.
И наконец, расширенная модель ипотечного кредитования. Данная модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.
Ипотечная облигация - долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент.
Расширенная модель ипотечного кредитования может быть одноуровневой и двухуровневой.
Одноуровневая модель представляет собой механизм, при котором кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Такая система действует в ряде европейских стран (Германия, Дания, Австрия и др.) (рисунок 1).
Рисунок 1. Организация деятельности ипотечного банка на рынке ипотечных кредитов.
В качестве инвесторов могу выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население.
Ипотечные облигации обращаются и на внутренних, и на международных рынках, котируются на ведущих биржах. Ипотечные облигации составляют значительную долю в инвестиционных портфелях страховых компаний и других финансовых институтов.
Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации. В США это: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac), Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Mae); в Канаде - Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC); в России - Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК).
Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки. Особенно ярко это проявилось в США.
Идея заключается в том, что первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - ипотечному агенту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс ипотечного агента, который формирует портфель однородных закладных. При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется). На основе ипотечного покрытия может быть произведена эмиссия ипотечных ценных бумаг. Трансформация ипотечных займов в ценные бумаги называется секъюритизацией. Секъюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды). При использовании этой системы роль и функции банков, выдающих ипотечные кредиты, меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из кредитных учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. В общем виде вторичный рынок ипотечных кредитов представлен на рисунке 2.
Рисунок 2. Вторичный рынок ипотечных кредитов.
Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь в условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссий ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.
Данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение она может иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США. Па данной причине часто расширенную открытую модель также называют американской моделью ипотеки.
За основу построения системы ипотечного кредитования в России была взята американская двухуровневая модель. На первом уровне - коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты гражданам. На втором - АИЖК, выкупающее у банков закладные на эти кредиты и таким образом выполняющее функции рефинансирования системы. Выкупаются только те кредиты, которые выданы в соответствии со стандартами, разработанными АИЖК.
1.5 Инструменты ипотечного кредитования
При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Их выбор определяется общей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране, финансовыми возможностями и желаниями участников сделок, а также видом операции.
Правильный выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность.
Инструмент ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизацию кредита). Амортизация долга играе