Приобретение права собственности
Информация - Юриспруденция, право, государство
Другие материалы по предмету Юриспруденция, право, государство
p;
2. Производные основания приобретения права собственности
2.1. Возникновение права собственности в силу заключения договоров (купля продажа, мена, дарение)
Приобретение права собственности в силу заключения договоров относится к производным основаниям (способам) возникновения права собственности. Рассмотрим наиболее важные для нас в рамках исследуемой темы виды регулятивных обязательств договоров купли продажи, договор мены и договор дарения.
Договором куплипродажи называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму.
Сегодня купляпродажа это самый распространенный договор, с помощью которого происходит приобретение права собственности. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющих основу любого обязательства, в договоре купли - продажи выступает в наиболее в чистом виде, являясь его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения.
В рамках общего понятия купли продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности. Перечень разновидности купли продажи по ГК РФ не является иiерпывающим, поэтому заключение договоров, которые не относятся ни к одному из перечисленных в кодексе особых видов (розничная купля- продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятий), также возможно. В качестве примера можно привести широко распространенные в быту договоры купли- продажи различного имущества (например, автомобилей) между гражданами. Такие сделки регулируются общими положениями о купле- продаже и специальным законодательством, если оно существует. В современной юридической практике нередки случаи нарушения основных условий заключения договоров купли- продажи, в результате чего возникают такие проблемы, как, например, приобретение добросовестным приобретателем похищенного имущества. В частности, если добросовестный приобретатель автомобиля приобрел спортивный автомобиль у гражданина, который в свою очередь приобрел этот автомобиль у учреждения на основании iета справки, выданной торгующей организацией на территории РФ, действительность данной справки никем не оспорена, тем не менее, автомобиль оказался похищенным у собственника, то у добросовестного приобретателя, как первого, так и всех последующих, это имущество может быть истребовано и возвращено собственнику.
Договор купли продажи порождает обязательство по возмездному отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы, что позволяет отграничивать его от других договоров гражданского права. Так, договор дарения предусматривает безвозмездное отчуждение имущества. В договоре мены в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары.
Выделение в ГК РФ особых правил продажи недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств.
Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.
Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.
В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по участию их в гражданском обороте.
В-четвертых, недвижимость является индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.
Важную роль в экономической деятельности населения играет договор купли-продажи жилья. В ГК РФ включен ряд положений, незнание которых может создать у покупателя жилья серьезные проблемы. В частности, речь идет о том, что право пользования и право проживания взаимосвязаны друг с другом. Другими словами, возникает проблема обременения собственности.
Обратимся к ст. 292 ГК РФ. Она закрепляет право членов семьи собственника жилого помещения пользоваться этим помещением (проживать). Законодатель замечает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения данного права члена семьи собственника.
И так, обнаруживая законодательно установленный вариант обременения собственности. Данное обременение выступает в виде особого права. Член семьи собственника не вступает сам ни с кем в обязательные отношения. Он только помечается как бремя в договоре продажи дома или квартиры. Таким образом, право пользования жилым помещением или право проживания приобретает самостоятельный характер. Члены семьи собственника приобретают его не из договора, а на основании закона.
Во избежание правонарушений при приобретении недвижимости следует конкретизировать в договоре все обстоятельства дела внести их в договор.
В качестве примера приведем перечень таких обязательных пунктов при подписании договора о строительстве жилья:
- условия договора о привлечении финансовых средств в строительство жилья (они не должны противоречить условиям инвестиционного контракта, в рамках которого они заключаются);
- описание индивидуальн