Правовые основы купли-продажи земельных участков
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ный участок всегда есть некоторая часть поверхности земли;
2)всякий земельный участок связан с землей как планетарным явлением;
)каждый земельный участок обладает качественными характеристиками;
)земля - всегда физически сложный, структурированный объект действительности, сложным она является и в качестве объекта сделок;
)в составе земельного участка необходимо выделять вертикальный и горизонтальный срез, позволяющий устанавливать пространственные масштабы данного земельного участка.
)земельный участок подлежит идентификации;
)земельный участок обладает свойствами делимости;
)земельный участок является объектом недвижимости.
Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля - особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе РФ, других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке.
Договор купли-продажи земельного участка - это соглашение сторон о том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок за определенную плату.
Подводя итоги по рассматриваемой теме можно сделать следующий вывод: сегодняшнее состояние данного института гражданского права не достаточно детально и четко урегулировано на законодательном уровне. Нормы Гражданского и Земельного кодекса регулирующие данный институт права подвергаются критике со стороны юристов теоретиков, и, на наш взгляд требуют доработки из-за неконкретно формулировки некоторых норм.
В связи с этим представляется возможным предложить некоторые изменения и дополнения к земельному законодательству, касающемуся регулирования договора купли-продажи земельного участка.
. По нашему мнению, в ст. 6 Земельного кодекса РФ обязательно должно быть дано легальное определение земли как природного объекта и природного ресурса, как это сделано в ст.11.1 в отношении земельных участков, для того чтобы имелась возможность однозначного толкования и единообразного применения норм земельного и гражданского права, а также исключения возможных спорных ситуаций при определении объекта земельного правонарушения и в то же время фактического объекта гражданского правонарушения (имущественного блага).
Подобное понятие может быть сформулировано в следующем виде: земля - это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции.
. В конце 2004 г. ЗК РФ был дополнен ст. 30.1, полностью посвященной особенностям предоставления участков для жилищного строительства из земель публичной собственности. В ней четко определено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Считаем, что данная норма ущемляет права граждан на приобретение земельных участков для жилищного строительства, поскольку не все граждане обладают большими материальными и финансовыми возможностями.
. Для надлежащей индивидуализации земельного участка при его купле-продаже представляется необходимым приложить к договору кадастровую карту земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по его ведению.
Большинство авторов склоняются к тому, что кадастровая карта является необходимым приложением к договору купли-продажи.
Данное положение легко обеспечить законодательно путем внесения дополнения в п. 1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по его ведению, тем самым будет обеспечиваться надлежащая индивидуализация предмета договора.
. При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применяется правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно. Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению и истощению, способности к восстановлению и др.
Поэтому применить положения ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества будет затруднительным, такая дефиниция, как ненадлежащее качество, применительно к землям определенной категории без заранее определенных требования к качеству будет носить во многом субъективный характер.
Во избежание этого представляется необходимым заранее как можно точнее определять в договоре требования к качеству продаваемого земельного участка. Это позволит в будущем избежать многих проблем и претензий со стороны покупателя.
Указанное выше можно обеспечить путем закрепления условия о качестве продаваемого земельного участка как сущест?/p>