Правовое регулирование обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?трация принадлежности прав на недвижимость по сделке; или регистрация самой сделки; или и то и другое).
Большинство сделок с недвижимостью заключаются в виде договоров, кроме случаев, когда в сделке участвует одна сторона односторонняя сделка (дарение, завещание).
Теперь немного остановимся на специальных условиях действительности сделок с недвижимостью: форма сделки и государственная регистрация (прав по сделке или самой сделки или и то и другое вместе).
Как мы выше выяснили сделки (договоры) с недвижимым имуществом, по общему правилу, заключаются в письменной форме. В данном случае существуют специальные правила-исключения к письменной форме договоров.
Положения ГК о письменной форме сделки (п.1 ст.160) и о письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Требования же к форме договора, где предметом выступает объект недвижимого имущества, сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.
Таким образом, суть специального правила о форме договора состоит в том, что исключается применение общего положения ГК РФ о форме договора (п.2 ст.434), и может быть выражено формулой исключение исключения. Применительно к рассматриваемой нами категории договоров, законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки, ужесточая тем самым режим заключения договора./47/
Более того, в отличие от правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме подобного договора, влечет его недействительность.
Как автор указал выше, письменная форма сделки в данном случае выступает как общее правило, но из этого правила есть исключения. Имеется в виду обязательная нотариальная форма сделки.
К сделкам, в отношении которых требуется обязательная нотариальная форма, относятся: договор ренты во всех разновидностях (ст. 584 ГК РФ); составление завещания (ст. 1124 ГК РФ), и некоторые другие сделки.
Причем за нарушение требований закона к обязательной нотариальной форме сделки, такая сделка на основании ст. 165 ГК РФ является ничтожной, как несоответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).
Стороны также могут удостоверить сделку в нотариальном порядке по желанию, в тех случаях, когда это не обязательно (ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате).
Если же стороны предусмотрят в самом договоре нотариальную форму, а сами это условие не выполнят, то такая сделка будет считаться оспоримой.
Что касается государственной регистрации, то она применяется трояко: либо только регистрация возникновения и (или) перехода вещного права по сделке, или как регистрация сделки, либо, как регистрация перехода права и регистрация самой сделки (договора).
Вообще же говоря, предназначение государственной регистрации состоит в том, что она создает гарантии надлежащего выполнения сторонами
обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота./32/ Государственная регистрация, является единственным доказательством существования зарегистрированного права
(абзац 2 п.1 ст. 2 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 г. № 122 ФЗ).
Как правило, при совершении сделок с недвижимостью регистрируется переход вещного права по сделке, в некоторых случаях регистрируется не переход права, а обременение права (аренда, доверительное управление, ипотека и т.д.). А в некоторых случаях регистрируется и сама сделка (обязательное условие оформления сделки, без которой она признается ничтожной), например, ипотека, дарение недвижимости, купля-продажа предприятия, купля-продажа жилого помещения, рента и т.д.
Естественно, что при совершении сделок с недвижимостью должны соблюдаться и общие условия действительности сделок. Это в частности, способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке.
Для физических лиц:
а) наличие субъективного вещного или обязательственного права на предмет сделки;
б) дееспособность;
в) доверенность, если лицо не является собственником недвижимого имущества; либо:
г) в необходимых случаях, наличие согласия органа опеки и попечительства;
Для юридических лиц:
а) согласие собственника, если стороной по распоряжению недвижимостью в сделке выступает унитарное предприятие;
б) сделка не должна выходить за рамки специальной правоспособности;
в) правомочность исполнительного органа (доверенность, или указание в учредительных документах о правах на совершение данной категории сделок (или единичной сделки, при выдаче конкретного вида доверенности) сделки и т.д.);