Правовое регулирование обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
уру правообладателя и тем самым обеспечить определенную уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Введение такого надежного акта укрепления права, как запись, делает более удобным положение и правообладателя, и третьих лиц. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве. Участникам гражданского оборота уже нет необходимости довольствоваться опровержимой презумпцией права собственности на стороне владельца, они могут беспрепятственно получить информацию о правах на интересующий их объект недвижимости./77/
Государственной регистрации присущ ряд признаков:
- государственной регистрации подлежат возникновение, изменение и прекращение гражданских прав на недвижимое имущество. Законодательство содержит условно исчерпывающий перечень прав, подлежащих государственной регистрации. Это право собственности, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами;
- государственная регистрация по общему правилу представляет собой правоустанавливающий акт. Установление права на недвижимое имущество связывается с моментом государственной регистрации;
- регистрация создает презумпцию действительности существования зарегистрированного права./77/
Таким образом, государственная регистрация призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу как прав на недвижимое имущество, так и сделок с ним. Это формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты вещных прав владельцев, пользователей и собственников объектов недвижимого имущества.
На данном этапе в рассмотрении признаков недвижимости мы остановимся.
Итак, отобразим в завершении раскрытия признаков недвижимости общие выводы:
- недвижимость не всегда индивидуально определенная вещь (наглядный пример, предприятие);
- недвижимость признается таковой не только в силу физических и объективных свойств, но и в силу закона;
- прочная связанность с землей, не всегда является признаком, позволяющим выявить объект недвижимости, но и более того, этот признак не всегда является обязательным.
В завершении хотелось бы отметить, что в настоящее время, такие фундаментальные признаки недвижимости, как земельный участок, и все, что с ним связанно, не являются единственно существующими. Исторически появились и сформировались, еще два признака: признак публичности (хотя, можно предположить, исходя из Памятников права, что он в той или иной степени присутствовал всегда), и признак, или скорее критерий законодательный - признания той либо иной вещи (хотя и не всегда, разумеется это будет вещь) недвижимостью.
Теперь необходимо остановимся для полноты картины, на рассмотрении видов недвижимости.
Все объекты недвижимости, указанные в российском гражданском законодательстве, относятся к определенному единству, суммативной совокупности. Недвижимость это не столько нечто целое, сколько прочная, достаточно жестко структурированная конструкция, отвечающая всем свойствам категории система./87/
Недвижимое имущество - это всегда система условно самостоятельных, в соображениях дискретности обособленных законодательством объектов недвижимости. Системность предобусловлена по меньшей мере тремя группами факторов: а) объективно физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и неизменным присутствием единой публичной составляющей в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве (законодательство о недрах, природоохранное законодательство и т.д.) и в меньшей степени в частном.
Суммативная система недвижимости характеризуется и строится по следующим критериям:
Во-первых, эта система выстраивает общий порядок (уровень, критерии отбора и т.д.) материальных объектов, ретранслированных в правовую материю в качестве недвижимых вещей.
Во-вторых, определяет два исчерпывающих пути дополнения и изменения совокупности недвижимости.
В-третьих, существующая первичная система недвижимого имущества не воспринимает, отторгает иные объекты, не соответствующие предустановленным недвижимыми вещами, уже состоящими в системе, критериям.
В-четвертых, система определенным образом выравнивает и минимизирует публичную составляющую недвижимых вещей, стремится придать элементам своей структуры максимальную оборотоспособность, отвечающую частноправовой сущности самой системы.
В-пятых, суммативная система объектов недвижимого имущества входит в качестве подсистемы в вышестояшую совокупность имущества систему объектов гражданских прав в целом, взаимно воспринимая черты последней и транслируя ей собственные особенности.
В-шестых, исследуемая система служит основой для собственных подсистемных образований (многоквартирного дома, предприятия как имущественного комплекса и т.д.).
В-седьмых, оказывает существенное влияние на законотворческую деятельность и правоприменительную практику в сфера