Правовое регулирование обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
71;О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним)./33/
По мнению профессора гражданского права В.В. Витрянского, позиция судебной практики в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действительно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам./46/
По существу, то же правило поддерживает и Л.А. Чеговадзе, но в несколько иной интерпретации: Состояние принадлежности прав подрядчику относительно предмета его усилий прекращается и возникает состояние принадлежности прав на тот же объект, но у иного субъекта. Поскольку подрядчик это участник правоотношения принадлежности обязательственных прав из договора подряда, а заказчик лицо, получающее вещь по окончании договорных отношений в собственность, состояние прав у данных субъектов различно: один из них (подрядчик) обладал правами и обязанностями относительно объекта работ в процессе исполнения договорных обязательств; у другого (заказчика) появляются права и обязанности относительно результата этих работ как овеществленного индивидуально-определенного объекта, созданного по его заданию и переданного ему как вещь. Окончание договорных отношений сторон прекращает правовое состояние принадлежности обязательственных прав подрядчику-исполнителю работ и порождает правовое состояние принадлежности вещных прав заказчику собственнику./93/
Другое дело, если обязательство, по каким либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом, объект незавершенного строительства имеет все признаки недвижимости: он неразрывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно./46/
При этом, для регистрации объекта незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости необходимо представить документы на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, проектно-сметную документацию, и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Причем, без наличия соответствующих документов, данный объект будет считаться самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), со всеми вытекающими правовыми последствиями. При таких обстоятельствах придется уже в судебном порядке признавать факт правомочности возведения конкретного объекта, для того, чтобы его зарегистрировали в качестве объекта недвижимости и объекта вещного права./73/
Таким образом, объект незавершенного строительства регистрируется и признается недвижимостью при наличии совокупности следующих обстоятельств:
а) прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению;
б) отсутствие акта о приеме строящегося объекта в эксплуатацию госкомиссией;
в) отсутствие договора строительного подряда, где в качестве предмета обязательства будет выступать соответствующий объект незавершенного строительства;
г) предоставление необходимых документов.
Только такая совокупность фактических и юридических обстоятельств является причиной регистрации права собственности на указанный объект. И только после государственной регистрации объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом.
1.5 Особенности совершения сделок с недвижимостью: частноправовые и публично-правовые начала
Для того, чтобы раскрыть сущность и особенности сделок с недвижимостью, необходимо ответить на более общий вопрос: Что же такое сделка?.
Понятие сделки одно из фундаментальных понятий всего гражданского права. Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (т.е. на достижение правового результата).
В.А. Белов указывает, что в наиболее систематизированном виде основные вопросы учения о сделках нашли отражение в фундаментальном исследовании Д.Д. Гримма.
В своем определении сделки автор отталкивается не от понятия действие, а от цели, которой призвано, по общему мнению, служить понятие сделка. Если мы признаем, что сделка это нечто, что заставляет правоотношения двигаться, то вопрос о понятии сделки сведется к следующему: … каковы суть те фактические обстоятельства, которые приводят наше правосознание к суждению, что кто-либо обязан исполнить что-либо в пользу другого; … какими мотивами руководствуется государство, понуждая кого-либо к исполнению чего-либо в пользу другого?./41/ Предполагая, что законодатель, создававший нормативные конструкции, руководствовался соображениями общественного благополучия, мы должны будем сделать вывод о том, что облечение того или иного фактического жизненного отношения в юридическую форму обуславливается его общественной полезностью (тогда эти отношения облекаются в форму сделок)