Geum.ru

Правовое регулирование обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство

Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство

х как гражданско-правового, так и межотраслевого регулирования, в том числе в смежных отраслях жилищном праве, в земельном праве и т.д./87/

К недвижимому имуществу действующее российское законодательство относит, как уже отмечалось, в числе иной недвижимости три основные группы объектов:

а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях;

б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах;

в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, общее имущество многоквартирного дома).

Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующими повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Таким образом, состав недвижимости формируется и изменяется при применении двух единственно возможных путей: а) оценочно явочного (связь с землей и неперемещаемость) и, б) законодательного.

Следовательно, в настоящее время состав недвижимости можно разделить на группы:

А. Недвижимость по природе:

  1. участки земли;
  2. участки недр;
  3. обособленные водные объекты.

Б. Объекты прочно связанные с землей:

  1. здания;
  2. сооружения;
  3. леса;
  4. многолетние насаждения;
  5. нежилые и жилые помещения;
  6. объекты незавершенного строительства;
  7. иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В. Объекты, признанные в качестве недвижимости, законом:

  1. воздушные и морские суда;
  2. суда внутреннего плавания;
  3. космические объекты;
  4. общее имущество многоквартирного дома;
  5. предприятия как имущественные комплексы.

Ниже, хотелось бы обратить внимание читателя на два объекта недвижимого имущества, которые в силу их специфики представляют особый интерес. Это общее имущество многоквартирного дома и объект незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ общее имущество собственников жилья это комплекс имущества, состоящий как из недвижимых (земельный участок, помещения не являющиеся частями квартир и т.д.), так и из движимых вещей (оборудование и т.д.), предназначенный для выполнения целей эксплуатации многоквартирного дома.

Общее имущество многоквартирного дома представляет собой объект

недвижимого имущества, существующего в виде имущественного комплекса,

складывающегося из различных компонентов, объединенных общим назначением./60/ Это имущество обособлено во имя рассмотрения ее как единого объекта одного субъективного права, права общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома./42/

Установление для собственников отдельных помещений режима общей долевой собственности в отношении общего имущества в здании имеет особенности:

1) во-первых, доля в праве собственности на общее имущество в здании неразрывно связана с правом собственности на помещение в здании и не может быть отчуждена или приобретена иначе как в совокупности с помещением. Такая доля не имеет самостоятельного обращения как это предусмотрено ст.ст. 250 и 251 ГК РФ, сособственник лишён в отношении такого общего имущества права требовать выдела его в натуре, а также права требовать выкупа принадлежащей ему доли другими сособственниками, как это предусмотрено ст. 252 ГК РФ.

Таким образом, в данном случае права на общее имущество многоквартирного дома следуют за правами на жилое помещение.

Данное право следования предусмотрено в законодательстве с целью исключения разнообразных негативных последствий. Для примера, автор обратился к судебной практике.

25 ноября 1997 г. ОАО Уралдомнаремонт-С продало по договору купли-продажи ЗАО Микрополис нежилые помещения в административном здании, расположенном на одной из улиц Екатеринбурга. Всего согласно выписке из плана здания помещений было пять: два коридора, лестничная клетка, туалетная и умывальная комнаты.

Несколько ранее индивидуальный предприниматель В. приобрел в том же здании на том же этаже нежилое помещение. Проход в это помещение был возможен только через коридор и лестничную клетку, проданные ЗАО Микрополис. Поскольку ЗАО Микрополис установило между лестничной и коридором металлические двери с видеонаблюдением, и тем самым ввело пропускной режим не только для своих сотрудников, и для посетителей, но и сотрудников В., последний обратился в суд с иском к ОАО Уралдомнаремонт-С и ЗАО Микрополис о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой и о применении последствий ничтожной сделки.

Суд иск удовлетворил. При вынесении решения, арбитражный суд исходил из того, что, продавая вспомогательные и коммуникационные помещения отдельно от основных, продавец вышел за пределы осуществления своего права собственности, чем нарушил и закон, и права и охраняемые интересы других лиц (ст. 168 и п. 2 ст. 209 ГК РФ)./96/

Но справедливости ради хотелось бы отметить, что, даже если бы закон и допускал отдельное отчуждение доли в праве общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, то в вышеприведенной ситуации индивидуальный предприниматель мог бы защитить свои права посредством обращения к норме ст. 304 ГК РФ, которая закреп