Право собственности граждан на жилые помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
? образом, до подписания продавцом и покупателем передаточного акта договор купли-продажи недвижимости не считается исполненным, а сделка - завершенной. Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к жилью документы (ст. 456 ГК РФ).
Существенным условием договора продажи жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав на пользование этим жильем (ст. 558 ГК РФ). Данное положение отделило права собственности от прав проживания. Права пользования не зависят от того, кто является собственником.
К договору купли-продажи жилья применяются обязательные условия: письменная форма, указание имени и регистрации по месту жительства (расположения) сторон, описание предмета договора, цена договора, права третьих лиц, сроки и порядок передачи имущества, подписание акта передачи, государственная регистрация сделки и нового собственника. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием государственной регистрации и возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его права.
Важным является отражение в договоре купли-продажи порядка и сроков оплаты покупателем стоимости покупаемого жилья.
Что касается описания предмета сделки - конкретной квартиры или комнаты, доли и т.п., то законодательство не расшифровывает, какие параметры должны включаться в договор купли-продажи, как впрочем и в любой договор отчуждения недвижимости. Органами технической инвентаризации используются следующие параметры жилья, которые и отражаются в договорах:
фамилия, имя, отчество собственника;
город с указанием его административно- территориальной принадлежности;
улица;
номер дома;
номер корпуса;
номер квартиры;
описание доли собственности (квартира, комната, индивидуальная, долевая или совместная собственность и т.п.). В настоящее время производится переучет объектов недвижимости и земельных участков и присвоение им кадастровых номеров, которые также будут указываться в договорах:
правоустанавливающие документы на жилье (договор передачи и (или) свидетельство о собственности на жилище, договор купли-продажи, справка ЖСК, ЖК, свидетельство о праве на наследство; указываются номер документа, дата его оформления, а также номер и дата государственной регистрации права собственности);
количество комнат (для квартиры);
общая площадь в квадратных метрах;
приведенная площадь (общая площадь с учетом лоджий и балконов) в квадратных метрах;
жилая площадь в квадратных метрах;
стоимость жилья в рублях на текущий год.
Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (ст. 556) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы; потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.
Достаточно четко ГК РФ урегулировал отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.
Из ст. 552 ГК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на жилище передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом вид права на земельный участок может быть различным.
Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.
Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.
Гражданский кодекс Российской Федерации вводит специальную норму, устанавливающую особенности продажи жилых пом