Потенциал и развитие предприятия

Дипломная работа - Экономика

Другие дипломы по предмету Экономика

лько в момент реверсии.

Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации.

Способ рыночной экстракции для идентичных объектов. Он основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости. В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

 

где Ri - коэффициент капитализации i-го объекта: Ri = Ii / Vi.

Способ рыночной экстракции для разнородных объектов применяется тогда, когда в качестве аналогов удается подобрать лишь достаточно далекие друг от друга по характеристикам объекты. В этом случае при определении коэффициента капитализации для оцениваемого объекта осуществляется анализ характеристик каждого такого объекта-аналога и рассчитывается степень близости его и оцениваемого объекта. Окончательное значение коэффициента капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина по степеням близости объектов аналогов.

Величина коэффициента капитализации по данному способу рассчитывается по формуле:

 

 

где Ro - коэффициент капитализации оцениваемого объекта- коэффициент капитализации j-го объекта-аналога- весовой коэффициент объекта-аналога, полученный на основании решения матрицы сравнения характеристик объектов.

Доход от объекта, относящийся к недвижимости, включает две основных составляющих: доход на капитал и возврат капитала, что видно из формулы:

 

где iV - доход на капитал/ S(n,i) - возврат капитала.- количество периодов функционирования недвижимости- ставка процента- шестая функция сложного процента.

Доход на капитал по существу является необходимой компенсацией, получаемой инвестором, за ценность денег, отдаваемых в долг. Величина этой компенсации зависит от времени, риска и других условий, при которых сделаны инвестиции. Иными словами, это плата за использование денежных средств.

Доход на капитал называют также отдачей. Существует два вида отдачи на капитал: текущая и конечная.

Текущая отдача - это отношение величины текущего денежного дохода на инвестиции к сумме инвестиции.

Конечная отдача - отношение эффективного (реального, реализованного) текущего денежного дохода на инвестиции, учитывающего возврат капитала в конце срока функционирования актива, к сумме инвестиций.

При этом под эффективным текущим доходом на инвестиции понимается часть (доля) полного денежного дохода от инвестиций, текущая стоимость n-периодной серии которого с учетом износа на амортизацию капитала равна при ставке внутренней нормы рентабельности сумме первоначальных инвестиций.

Первой составляющей коэффициента капитализации является ставка дисконтирования (эквивалентна понятию конечной отдаче).

Вторая составляющая коэффициента капитализации V / S(n,i) - взнос на возмещение основной суммы капитала - отвечает за возврат капитала.

Процесс возврата основной суммы капитала (возмещение инвестированной суммы) носит название рекапитализации, а сама составляющая - коэффициента рекапитализации.

Существуют три способа или метода рекапитализации: прямолинейный, рекапитализация при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции

рекапитализация при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента.

. Метод прямолинейной рекапитализации (или метод Ринга) подразумевает, что возврат суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями. В этом случае коэффициент капитализации равен:

 

 

где R - коэффициент капитализации, d0 - сумма инвестированного капитала,- количество периодов возврата капитала (лет).

. Рекапитализация по коэффициенту доходности инвестиций (или метод Инвуда - возмещение капитала по ставке дохода на инвестиции (ставке процента или отдаче)) состоит в том, что коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям, или:

 

,

 

где i - коэффициент дохода на капитал;/(1+i)n - 1 - коэффициент рекапитализации.

Этот метод называется также равномерно-аннуитетным возмещением капитала.

Норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход, т.е. доход на инвестиции. Остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат.

В случае 100%-ной потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по ставке дохода на инвестиции (по ставке процента), вырастает точно до первоначальной основной суммы; т.о. произойдет полное возмещение капитала.

3.Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.

В отдельных случаях определенные виды инвестиций являются очень прибыльными. И реинвестирование по той же ставке процента, что и первоначальные вложения, считается маловероятным, так как в этом случае при определении величины взноса на амортизацию первоначальных инвестиций получается сравнительно малая величина и велика вероятность не вернуть капитал. Поэтому лучше применять метод рекапитализации по безрисковой ставке процента (или метод Хоскольда):

 

2.Расчетная часть

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПК№7

 

ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ

Оценочна?/p>