Потенциал и развитие предприятия
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
лько в момент реверсии.
Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации.
Способ рыночной экстракции для идентичных объектов. Он основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости. В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:
где Ri - коэффициент капитализации i-го объекта: Ri = Ii / Vi.
Способ рыночной экстракции для разнородных объектов применяется тогда, когда в качестве аналогов удается подобрать лишь достаточно далекие друг от друга по характеристикам объекты. В этом случае при определении коэффициента капитализации для оцениваемого объекта осуществляется анализ характеристик каждого такого объекта-аналога и рассчитывается степень близости его и оцениваемого объекта. Окончательное значение коэффициента капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина по степеням близости объектов аналогов.
Величина коэффициента капитализации по данному способу рассчитывается по формуле:
где Ro - коэффициент капитализации оцениваемого объекта- коэффициент капитализации j-го объекта-аналога- весовой коэффициент объекта-аналога, полученный на основании решения матрицы сравнения характеристик объектов.
Доход от объекта, относящийся к недвижимости, включает две основных составляющих: доход на капитал и возврат капитала, что видно из формулы:
где iV - доход на капитал/ S(n,i) - возврат капитала.- количество периодов функционирования недвижимости- ставка процента- шестая функция сложного процента.
Доход на капитал по существу является необходимой компенсацией, получаемой инвестором, за ценность денег, отдаваемых в долг. Величина этой компенсации зависит от времени, риска и других условий, при которых сделаны инвестиции. Иными словами, это плата за использование денежных средств.
Доход на капитал называют также отдачей. Существует два вида отдачи на капитал: текущая и конечная.
Текущая отдача - это отношение величины текущего денежного дохода на инвестиции к сумме инвестиции.
Конечная отдача - отношение эффективного (реального, реализованного) текущего денежного дохода на инвестиции, учитывающего возврат капитала в конце срока функционирования актива, к сумме инвестиций.
При этом под эффективным текущим доходом на инвестиции понимается часть (доля) полного денежного дохода от инвестиций, текущая стоимость n-периодной серии которого с учетом износа на амортизацию капитала равна при ставке внутренней нормы рентабельности сумме первоначальных инвестиций.
Первой составляющей коэффициента капитализации является ставка дисконтирования (эквивалентна понятию конечной отдаче).
Вторая составляющая коэффициента капитализации V / S(n,i) - взнос на возмещение основной суммы капитала - отвечает за возврат капитала.
Процесс возврата основной суммы капитала (возмещение инвестированной суммы) носит название рекапитализации, а сама составляющая - коэффициента рекапитализации.
Существуют три способа или метода рекапитализации: прямолинейный, рекапитализация при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции
рекапитализация при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента.
. Метод прямолинейной рекапитализации (или метод Ринга) подразумевает, что возврат суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями. В этом случае коэффициент капитализации равен:
где R - коэффициент капитализации, d0 - сумма инвестированного капитала,- количество периодов возврата капитала (лет).
. Рекапитализация по коэффициенту доходности инвестиций (или метод Инвуда - возмещение капитала по ставке дохода на инвестиции (ставке процента или отдаче)) состоит в том, что коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям, или:
,
где i - коэффициент дохода на капитал;/(1+i)n - 1 - коэффициент рекапитализации.
Этот метод называется также равномерно-аннуитетным возмещением капитала.
Норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход, т.е. доход на инвестиции. Остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат.
В случае 100%-ной потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по ставке дохода на инвестиции (по ставке процента), вырастает точно до первоначальной основной суммы; т.о. произойдет полное возмещение капитала.
3.Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.
В отдельных случаях определенные виды инвестиций являются очень прибыльными. И реинвестирование по той же ставке процента, что и первоначальные вложения, считается маловероятным, так как в этом случае при определении величины взноса на амортизацию первоначальных инвестиций получается сравнительно малая величина и велика вероятность не вернуть капитал. Поэтому лучше применять метод рекапитализации по безрисковой ставке процента (или метод Хоскольда):
2.Расчетная часть
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПК№7
ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ
Оценочна?/p>