Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
ляются одновременно собственниками земельных участков, на которых находятся эти строения, так и при продаже строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников продаваемой недвижимости.
По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). Взаимосвязь перехода права собственности на здание или сооружение и права на соответствующую часть земельного участка бывает различной в зависимости от вида прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена.
Когда продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, то согласно норме п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение строения проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
отчуждения части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
отчуждения строения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с правилами ст. 27 ЗК РФ.
Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, ограниченном в обороте и принадлежащем продавцу строения на праве собственности, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Следовательно, согласно нормам земельного законодательства в случаях, когда продавец строения является одновременно собственником земельного участка по договорам продажи здания (сооружения), покупателю не может быть предоставлено право на земельный участок, отличающееся от права собственности, например, право аренды.
Такая возможность предусмотрена нормами ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которыми в ситуации, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Отмеченное противоречие между нормами земельного и гражданского законодательства снимается судебной практикой в пользу норм земельного законодательства как специальных норм.
Согласно нормам п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК РФ если продавец здания или сооружения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, то покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Следовательно, если продавец обладал правом аренды земельного участка, то и покупатель будет пользоваться этим участком по праву аренды. В ходе определения судьбы чужого земельного участка при продаже расположенной на нем недвижимости нормы гражданского (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК РФ) и земельного (п. 1 ст. 35 ЗК РФ) законодательства совпадают по содержанию.
Продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 553 ГК РФ). Покупатель строения на чужой земле при его эксплуатации во всех случаях должен учитывать целевое назначение земельного участка. Купив строение, находящееся на чужом земельном участке, покупатель как собственник строения приобретает право преимущественной покупки или аренды указанного земельного участка.
Данное право преимущественной покупки осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).
Кроме этого, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, покупатель строения приобретает исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды на него (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).
доля право собственность договор
Заключение
В заключение подведем итоги выполненной работы.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.
По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета - недвижимого имущества. Особое отношение к недвижимому имуществу обусловлено его общественным, общенациональным значением.
Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества. Цена в договоре ?/p>