Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости

Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство

Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство

. 675 ГК РФ, ст. 64 ЖК РФ. В соответствии с ними переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма;

д) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ; ст. 33 ЖК РФ);

е) получатель ренты по договору по жизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ);

з) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

Приведенный перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, является примерным. Законодательством могут быть определены и иные лица и основания сохранения такого права.

В случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в договоре купли-продажи жилья, то такой договор в силу нормы п. 1 ст. 432 ГК РФ будет считаться незаключенным (10, с. 98).

В отдельных случаях законодатель определяет дополнительные условия для совершения сделок купли-продажи жилых помещений. Например, согласно норме п. 4 ст. 292 ГК РФ продажа жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства при следующих обстоятельствах. Во-первых, если там проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства). Во-вторых, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире (п. 6 ст. 41 ЖК РФ).

Своеобразными имущественными особенностями отличается покупка квартиры, комнаты в многоквартирном жилом доме. В силу нормы ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, согласно которым переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

В соответствии с правилами ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения данного дома, в том числе межквартирные лестничные площадки, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, лестницы, лифты, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

У покупателя комнаты в коммунальной квартире возникает, в частности, право общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. К такому имуществу относятся помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (п. 1 ст. 41 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

 

3. Права на земельный участок при продаже зданий (сооружений) и иной находящейся на нем недвижимости

 

Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином строение. При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком. Поэтому строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Для нормальной технической и хозяйственной эксплуатации строения необходим земельный участок, по габаритам соответствующий самому строению, а также территория вокруг него.

Юридические судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено, всегда взаимосвязаны. Поэтому продажа здания или сооружения невозможна без определения прав покупателя на земельный участок, который занят продаваемой недвижимостью и необходим для использования последней по назначению (5, с. 279).

По нашему законодательству недвижимостью признается и строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности других лиц (строение на чужой земле). Поэтому законодательство регламентирует юридическую судьбу земельных участков как при продаже строений, чьи собственники яв