Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
? лишь земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст. 27 Земельного кодекса (ЗК) РФ). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка отчуждения. Так, принадлежащие ОАО РЖД малоинтенсивные железнодорожные линии, участки и станции со всеми расположенными на них сооружениями, а также земельные участки, на которых размещены указанные объекты (за исключением малоинтенсивных железнодорожных линий, участков и станций, имеющих оборонное значение), могут продаваться только с согласия Правительства РФ.
Нормы, содержащиеся в 7 главы 30 ГК РФ Продажа недвижимости, являются общими. Помимо них имеются специальные нормы, регламентирующие отношения по продаже недвижимого имущества. Так, договоры продажи недвижимости, заключаемые на торгах, в том числе на публичных, подчиняются правилам ст. 447-449 ГК РФ, ст. 54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. Об исполнительном производстве.
К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации. Общие нормы ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК РФ).
Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что специальными предписаниями закона или уставом на юридическое лицо могут налагаться ограничения в отношении приобретения и отчуждения недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам (13,с. 52).
По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также вправе быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. Роль продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, могут играть органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями в сфере приватизации федерального имущества. По специальному поручению Правительства РФ от его имени продажу приватизируемого федерального имущества могут осуществлять специализированное государственное учреждение или специализированные государственные учреждения. При продаже имущества субъектов Российской Федерации продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления.
Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществляют функции продавца такого имущества при условии соблюдения ими требований действующего законодательства и границ своей специальной правосубъектности. То есть сделки, связанные с отчуждением недвижимого (как, впрочем, и движимого) имущества, не должны лишать унитарные предприятия возможности осуществлять ту деятельность, цели, предмет и виды которой определены законом или уставами таких предприятий. Поэтому если сделки, направленные на отчуждение движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе унитарного предприятия, приводят к невозможности исполнения им уставных целей, то такие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от согласия собственника (уполномоченного им органа) на их совершение.
Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.
Каких-либо общих ограничений круга возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон может устанавливать специальные нормы, адресованные покупателям недвижимости (например, они составляют законодательство о приватизации).
В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.
1.2 Форма и содержание договора купли-продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Договор продажи недвижимости, за исключением договора купли-продажи жилых помещений, считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все существенные условия соглашения (9, с.175).
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит ?/p>