Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
?щество и сделок с ним. Во-вторых, допустим, что, купив земельный участок, покупатель возводит на нем строение. Очевидно, что если бы в такой ситуации продавец имел право обратного выкупа проданного земельного участка, то он мог бы купить возведенное строение независимо от воли покупателя. Ведь норма п. 4 ст. 35 ЗК РФ предусматривает только совместное отчуждение земельного участка и строения, находящегося на нем, если они принадлежат на праве собственности одному лицу. Согласно ст. 38 ЗК РФ покупка земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возможна только на торгах (конкурсах, аукционах).
В таких случаях в качестве продавца земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, а в качестве организатора торгов - собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную цену предмета торгов и сумму задатка.
Нормами ст. 1, 3, 4, 8 Закона РФ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлены особенности купли продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в следующем.
Во-первых, иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, не могут быть покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Во-вторых, не допускается совершение сделок купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом. Здесь речь идет как о минимальных, так и о максимальных размерах новых земельных участков образуемых в результате купли-продажи. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве.
Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых эти лица имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные кладочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Установленный законом субъекта Российской Федерации максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
В-третьих, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или (в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации) муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или (в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации) муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
2.3 Особенности продажи жилых помещений
Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
В указанный перечень могут быть включены следующие субъекты:
а) наниматель жилого помещения и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане, переставшие быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. Круг указанных лиц определяется по правилам ст. 31 ЖК РФ;
б) наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ);
в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения - как социального, так и коммерческого (ст. 685 ГК РФ, ст. 77, 79 ЖК РФ);
г) временные жильцы, которым нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев. Все указанные лица сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения новым собственником согласно нормам ст